Сталкивался ли кто недавно с договором подряда, "замаскированном" под инвестиционный договор на строительство жилого дома, в котором срок сдачи дома обозначен как "ориентировочный"?
Диспозиция: в печатной рекламе и на Интернет-сайте указано, что дом сдается в 2002 г. В договоре же указано, что "ориентировочный" срок завершения "строительных" работ - конец 2002 г. Других сроков в договоре нет. Дом до сих пор не сдан, строится.
Я слышал, такие дела были, и часто заканчивались проигрышем граждан, т.к. суды применяли инвестиционное законодательство (типа, ты, как "предприниматель", должен сам соображать, какой договор подписываешь).
Но вот, ВС сказал, что тут надо применять закон о защите прав потребителей. В связи с этим, есть ли шанс доказать, что, упирая на 2002 г. в рекламе и договоре, но тихонько протащив в договор фразы о "строительных работах" и "ориентировочном сроке", застройщик фактически ввел потребителя в заблуждение и, соответственно, вкатить застройщику санкции по полной программе по закону о защите прав потребителей?
Если что-то слышали на этот счет, особенно по вопросу введения в заблуждение, поделитесь, please.
|
|
||
|
|
|
|
Инвестиционный договор
Автор
-kaban-
, 02 Jun 2003 05:17
Сообщений в теме: 34
#2
-Batman-
Отправлено 02 June 2003 - 09:32
Насчет сроков мы тоже пишем проектный срок сдачи дома...
а насчет суда - то конечно же можно - только как бы потом это против вас не повернулось... ведь вам, я так понимаю, еще акты приема подписывать, без которых квартиру не оформите в УЮ
а насчет суда - то конечно же можно - только как бы потом это против вас не повернулось... ведь вам, я так понимаю, еще акты приема подписывать, без которых квартиру не оформите в УЮ
#3
Отправлено 02 June 2003 - 10:17
Реалии относительно сроков строительства в РФ печальны. Обычно затягивается обычно не сам процесс строительства, а процессы оформления на начальном (снос, разрешения) и конечном этапах. Медленное прохождение бумаг, разные проблемы, все - начиная от жильцов сносимых домов и собственников помещений, незаконно построенных гаражей и заканчивая чиновничьей братией - пытаются нажиться. Пожарники, связисты, энергетики, городские власти - тоже решают проблемы за счет строителей, а в итоге и за счет дольщиков. Причем очень многие аспекты проблемы сроков строительства вне зависимости от воли застройщика. Жесткие нормы закона о защите прав потребителей в этой системе способны разорить (обанкротить) даже самого добросовестного и мощного застройщика, поэтому ранее я всегда пытался строить схему взаимоотношений с дольщиками через инвестиционные договора. В настоящее время суды все более часто приравнивают их к договорам строительного подряда, недавно обсуждался обзор судебной практики, который расстроил меня и заставил думать и искать новые формы взаимодействия с дольщиком. Полагаю придем (вернемся)с следующей схеме заказчиком-застройщиком будем делать ЖСК, чего с него возьмешь, а нам инициаторам строительства - строительной фирме - инженерные функции, генподряд и т.д. 
#5
-Unregistered-
Отправлено 02 June 2003 - 10:41
kaban
Желание Застройщика указать найболее размытые сроки понятно и делается это повсеместно. Однако, суды, как правило, в подобных спорах занимают сторону граждан, а последняя практика (Обощение ВС, региональные Обзоры) внесли важные коррективы в разбирательства по данной категории дел.
Да, закон о ЗПП применяется и это уже не раз обсуждалось на форуме. Кроме того, на практике, в случаях когда срок в инвест договоре не указан или указан неопределенно, доводилось доказывать нарушение на основании срока, указанного в Постановлении мэрии об отводе участка под строительство (проектный) и в договоре строительного подряда между заказчиком и подрядчиком.
Многое зависит и от заявленных требований. Что вы хотите? Расторгнуть договор и вернуть деньги с процентами или же получить квартиру и взыскать неустойку? Если вариант два, томомент, на который обратил внимание Batman, тоже надо учитывать и предъявлять иск после передачи квартиры и получения необходмых правоустанавливающих документов. Если вариант один, то можете уже заявлять иск по п.5 ст. 28 ФЗ о ЗПП и требовать свои деньги+проценты обратно. Как раз сейчас у меня такое дело, завтра иду в предварительное.
Желание Застройщика указать найболее размытые сроки понятно и делается это повсеместно. Однако, суды, как правило, в подобных спорах занимают сторону граждан, а последняя практика (Обощение ВС, региональные Обзоры) внесли важные коррективы в разбирательства по данной категории дел.
Да, закон о ЗПП применяется и это уже не раз обсуждалось на форуме. Кроме того, на практике, в случаях когда срок в инвест договоре не указан или указан неопределенно, доводилось доказывать нарушение на основании срока, указанного в Постановлении мэрии об отводе участка под строительство (проектный) и в договоре строительного подряда между заказчиком и подрядчиком.
Многое зависит и от заявленных требований. Что вы хотите? Расторгнуть договор и вернуть деньги с процентами или же получить квартиру и взыскать неустойку? Если вариант два, томомент, на который обратил внимание Batman, тоже надо учитывать и предъявлять иск после передачи квартиры и получения необходмых правоустанавливающих документов. Если вариант один, то можете уже заявлять иск по п.5 ст. 28 ФЗ о ЗПП и требовать свои деньги+проценты обратно. Как раз сейчас у меня такое дело, завтра иду в предварительное.
#7
Отправлено 02 June 2003 - 11:12
Batman
Я сообщу результат, правда сомневаюсь что он вообще будет.
По имеющейся информации с застройщика взять нечего и судья не принял меры по обеспечению иска (завтра выяснять буду почему). Поэтому, если пристав ничего не арестует, видимо будем оставлять без рассмотрения иск, иначе смысла нет. А результаты подобных дел уже обобщены и изложены в Обобщении ВС и Обзорах региональной практики, что уже выкладывалбсь на форуме.
Я сообщу результат, правда сомневаюсь что он вообще будет.
По имеющейся информации с застройщика взять нечего и судья не принял меры по обеспечению иска (завтра выяснять буду почему). Поэтому, если пристав ничего не арестует, видимо будем оставлять без рассмотрения иск, иначе смысла нет. А результаты подобных дел уже обобщены и изложены в Обобщении ВС и Обзорах региональной практики, что уже выкладывалбсь на форуме.
#8
Отправлено 02 June 2003 - 13:07
Batman Тогда, нельзя ли, чтобы не изобретать велосипеда, чуть подробнее. Чтобы не загромождать тему можно на мэйл arsbv@mail.ru_Af_ - мы уже так работаем...
#9
-Batman-
Отправлено 02 June 2003 - 14:08
Если я правильно понял... то тебя интересует то что Заказчик заключает договор Ген подряда с подрядной организацией... (кстати подрядчик - тоже наша фирма - так что все под одной крышей) и доллевки заключает уже не Заказчик а Генподрядчик... с которого как правило то и взять нечего...
#10
Отправлено 02 June 2003 - 15:09
У нас З-З и ГП солидные фирмы, поэтому все кому не лень пытаются нажиться на них. Я хочу риски по срокам переложить на самого дольщика в лице ЖСК. Строители будут отвечать только за соблюдение сроков строительства, при условии полного финансирования и т.д.
#11
-kaban-
Отправлено 02 June 2003 - 17:43
Если требовать деньги назад, а равно проценты, придется платить с них НДФЛ (мой клиент - аудитор, он знает Поэтому есть мысль потребовать соразмерного уменьшения цены, или (если сойдемся на мировой), чтобы застройщик за свой счет отделал квартиру изнутри (по умолчанию, она сдается "голой".
Я понимаю, что точные сроки тут указать проблемно. Но все же основные проблемы, как мне кажется, можно предусмотреть заранее, и сроки указать с учетом этих проблем. Или же указать в договоре (хотя бы как пояснение), что действия стороны во многом зависят от действий третьих лиц и т.д. Ясно, что юр. силы это иметь не будет, но по крайней мере, потребитель будет видеть, что его не водят за нос и относятся к нему с уважением. После этого как минимум часть недовольных в суд уже не пойдет. А если такая фирма просто "кидает" человека, какое мне дело до ее трудностей? Что, по человечески трудно объяснить? В конце концов, фирма большая и богатая, у них что, своих юристов нет? Если есть, то что же они мышей не ловят? В любом случае, это их проблемы. Читая тот инвестиционный договор, понял, что даже я, далекий от вопросов строительства, сделал бы договор лучше.
P.s.
Когда дело зкакончится, доложу о результатах.
Поэтому есть мысль потребовать соразмерного уменьшения цены, или (если сойдемся на мировой), чтобы застройщик за свой счет отделал квартиру изнутри (по умолчанию, она сдается "голой".Я понимаю, что точные сроки тут указать проблемно. Но все же основные проблемы, как мне кажется, можно предусмотреть заранее, и сроки указать с учетом этих проблем. Или же указать в договоре (хотя бы как пояснение), что действия стороны во многом зависят от действий третьих лиц и т.д. Ясно, что юр. силы это иметь не будет, но по крайней мере, потребитель будет видеть, что его не водят за нос и относятся к нему с уважением. После этого как минимум часть недовольных в суд уже не пойдет. А если такая фирма просто "кидает" человека, какое мне дело до ее трудностей? Что, по человечески трудно объяснить? В конце концов, фирма большая и богатая, у них что, своих юристов нет? Если есть, то что же они мышей не ловят? В любом случае, это их проблемы. Читая тот инвестиционный договор, понял, что даже я, далекий от вопросов строительства, сделал бы договор лучше.
P.s.
Когда дело зкакончится, доложу о результатах.
#12
Отправлено 02 June 2003 - 19:12
kaban
Что-то я не понял где вы тут объект налогообложения узрели???
Может уже не догоняю конечно от жары, но даже если вычесть налог он останется в солидном плюсе. Так что выгода налицо, если, конечно, есть что взять со строителей
Что-то я не понял где вы тут объект налогообложения узрели???
Может уже не догоняю конечно от жары, но даже если вычесть налог он останется в солидном плюсе. Так что выгода налицо, если, конечно, есть что взять со строителей
Сообщение отредактировал KPB: 02 June 2003 - 19:13
#13
-kaban-
Отправлено 02 June 2003 - 19:59
2KPB
не думаю, что плюс будет очень уж солидным, ведь судья почти наверняка применит ст.333 об уменьшении размера неустойки.
Хотя, Вы правы, 13% с полученной суммы - не такая уж большая недостача. Но клиенту видней, музыку заказывает он
не думаю, что плюс будет очень уж солидным, ведь судья почти наверняка применит ст.333 об уменьшении размера неустойки.
Хотя, Вы правы, 13% с полученной суммы - не такая уж большая недостача. Но клиенту видней, музыку заказывает он
#14
Отправлено 02 June 2003 - 20:39
kaban
Согласен, 333-я тут явно светит, зависит и от судью конечно, особливо в моем случае, но все же...
Согласен, 333-я тут явно светит, зависит и от судью конечно, особливо в моем случае, но все же...
#15
-kaban-
Отправлено 03 June 2003 - 02:17
2Batman
Вы пишете: "только как бы потом это против вас не повернулось... ведь вам, я так понимаю, еще акты приема подписывать, без которых квартиру не оформите в УЮ "
Я тут не очень хорошо плаваю... А что, при составлении акта могут возникнуть проблемы? А какие?
И если это достаточно серьезно, то что, лучше просто расторгнуть договор и взыскать проценты? Или как?
Вы пишете: "только как бы потом это против вас не повернулось... ведь вам, я так понимаю, еще акты приема подписывать, без которых квартиру не оформите в УЮ "
Я тут не очень хорошо плаваю... А что, при составлении акта могут возникнуть проблемы? А какие?
И если это достаточно серьезно, то что, лучше просто расторгнуть договор и взыскать проценты? Или как?
#16
-Гость-KPB-
Отправлено 03 June 2003 - 06:49
kaban
Batman имеет ввиду, что до подписания акта с застройщиком лучше не ссориться
Получите квартиру, а потом уже и судитесь.
Batman имеет ввиду, что до подписания акта с застройщиком лучше не ссориться
Получите квартиру, а потом уже и судитесь.
#17
-Batman-
Отправлено 03 June 2003 - 10:14
Да я этои имел ввиду - так как акты приема для УЮ являются основным документом для регистрации права собственности.
А у дольщика как правило цель не нажится на застройщике судебными процессами, неустойками и процентами - а получить ж.п. По крайней мере в процессе строительства, а после того как квартира уже переходит дольщику, то тут у него уже возникают соверешнно другие проблемы: ремонт, мебель, отделки и т.д. и т.п. и как правило ему далеко не до судебных тяжб
А у дольщика как правило цель не нажится на застройщике судебными процессами, неустойками и процентами - а получить ж.п. По крайней мере в процессе строительства, а после того как квартира уже переходит дольщику, то тут у него уже возникают соверешнно другие проблемы: ремонт, мебель, отделки и т.д. и т.п. и как правило ему далеко не до судебных тяжб
#18
-Гость-KPB-
Отправлено 03 June 2003 - 10:50
Batman
Тэк-с, по результам дела значит, предварительно: судья седни наложил арест на имущество застройщика, те аж запищали, предложили выплатить сумму инвестиционного взноса хоть завтра, а судиться по неустойке и уменьшить обеспечение иска. Вотъ
Тэк-с, по результам дела значит, предварительно: судья седни наложил арест на имущество застройщика, те аж запищали, предложили выплатить сумму инвестиционного взноса хоть завтра, а судиться по неустойке и уменьшить обеспечение иска. Вотъ
#19
-Batman-
Отправлено 03 June 2003 - 10:56
ничего себе...
Как вам кажется может стоит держать при строительной фирме Риэлторскую фирму, которая и будет заключать договора с дольщиками... кто нибудь работает по такой схеме?
Как вам кажется может стоит держать при строительной фирме Риэлторскую фирму, которая и будет заключать договора с дольщиками... кто нибудь работает по такой схеме?
#21
-kaban-
Отправлено 03 June 2003 - 15:29
Еще один уточняющий вопросик:
через три месяца после "ориентировочного" срока была претензия с просьбой указать точный срок сдачи квартиры или предоставить альтернативную площадь, но застройщик отфутболил. Т.е. с этого момента просрочка как бы налицо.
Как тут такой вариант: потребовать расторжения договора, взыскать убытки (уплаченная год назад сумма + проценты по ставке рефинансирования), а также проценты за просрочку исполнения обязательства, уменьшенные по ст.333, т.е. чтобы в итоге клиент получил назад сумму, увеличенную процентов на 20-25 - как раз чтобы купить другую квартиру.
Как такой вариант для застройщика? Он сильно будет упираться?
P.s. не может клиент ждать, когда эту квартиру ему передадут, чтобы судиться когда-нибудь потом, ведь ему даже приблизительного срока сдачи не сказали. А они с женой уже ребенком обзавелись, рассчитывали, что переедут в дом с лифтом, чтобы коляску по ступенькам не таскать. А тут такой облом. Тут еще и моральный вред, ИМХО, вылезает, особенно если судьей будет женщина и она проникнется ситуацией.
через три месяца после "ориентировочного" срока была претензия с просьбой указать точный срок сдачи квартиры или предоставить альтернативную площадь, но застройщик отфутболил. Т.е. с этого момента просрочка как бы налицо.
Как тут такой вариант: потребовать расторжения договора, взыскать убытки (уплаченная год назад сумма + проценты по ставке рефинансирования), а также проценты за просрочку исполнения обязательства, уменьшенные по ст.333, т.е. чтобы в итоге клиент получил назад сумму, увеличенную процентов на 20-25 - как раз чтобы купить другую квартиру.
Как такой вариант для застройщика? Он сильно будет упираться?
P.s. не может клиент ждать, когда эту квартиру ему передадут, чтобы судиться когда-нибудь потом, ведь ему даже приблизительного срока сдачи не сказали. А они с женой уже ребенком обзавелись, рассчитывали, что переедут в дом с лифтом, чтобы коляску по ступенькам не таскать. А тут такой облом. Тут еще и моральный вред, ИМХО, вылезает, особенно если судьей будет женщина и она проникнется ситуацией.
#22
Отправлено 07 June 2003 - 18:09
KPB, вот здесь поподробнее, пожалуйста. Вы выступаете в договоре от своего имени, или от принципала?Мы так и работаем, по агентскому договору
Если от своего, делькредере как-нить используете?
Если от принципала, то как ему это облегчает жизнь, если права и обязанности возникают непосредственно у него?
Ну, и ваще...
#23
-Гость-KPB-
Отправлено 07 June 2003 - 19:14
realtor
От имени принципала, мы ж не дураки
Таж же берем на себя вопросы т.н. "расселения" и многое другое. Еще, некоторые застройщики в принципе не умеют сами продавать, одын из наших попробовал, но вскоре вернулся обратно. Кароче, им проще заплатипь риэлтерам и не парицца
От имени принципала, мы ж не дураки
Ну по крайней мере это освобождает от общения с инвесторами и ответов на кучу гюпых и не очень вопросов, споров с их юристами, требованиями изменить договор под конкретного инвестора и тд. и тп.как ему это облегчает жизнь, если права и обязанности возникают непосредственно у него?
Таж же берем на себя вопросы т.н. "расселения" и многое другое. Еще, некоторые застройщики в принципе не умеют сами продавать, одын из наших попробовал, но вскоре вернулся обратно. Кароче, им проще заплатипь риэлтерам и не парицца
#24
Отправлено 09 June 2003 - 17:50
Кароче, им проще заплатипь риэлтерам и не парицца
Какие хорошие риэлторы, а наши тормозят. Пока они продадут одну квартиру мы (заказчик-застройщик) весь дом успеваем распродать.
Добавлено:
А вообще меня интересует этот вопрос с иной стороны, как избежать квалификации договора как договора подряда, иначе за такие пени разориться можно в два счета из-за единственного упертого дольщика, а строительства по точным срокам не бывает, это как плавание по бурному морю на небольшом суденышке - рифы, морские чудища, штормы. Назвать окончательный срок строительства практически невозможно, можно влететь по полной из-за одной бумажки или каприза властей
#25
-Лара-
Отправлено 10 June 2003 - 14:03
Как такой вариант для застройщика? Он сильно будет упираться?
Да неплохо бы упереться вашему Застройщику, по-моему вы много хотите, суд снизит, да еще с ориентировочным сроком . А какая сумма договора?
Да неплохо бы упереться вашему Застройщику, по-моему вы много хотите, суд снизит, да еще с ориентировочным сроком . А какая сумма договора?
Количество пользователей, читающих эту тему: 0
0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных
