Сообщений в теме: 39

[Амир]

Всем привет! давно не был на форуме!!!

Задался вопросом увеличения площади одного нежилого помещения в Здании - Торговый центре(площадь и этажность подлежит экспертизе проекта  в случае реконструкции)

за счет площади технического помещения здания (общего имущества собственников здания). Ну и конечно  здание ТЦ преобразовано в нежилые помещения 50 собственников.

решил составить план действий:

1. Собственники Здания не против - протокол собрания сделаю.

2. закажу  проект изменения нежилого помещения

3. получу согласование ОМС об отсутствии необходимости получать РС на реконструкцию основании пп.4 п. 17 ст 51 Град кодекса

4. закажу тех план в итоге переноса стенки у кад инженера

5. подаю заявления в Росреестр на кад учёт и одновременную регистрацию права помещение в новых границах и новой площадью

 

Покритикуйте, что упустил чего не хватает?

[Ludmila]

А в чьей собственности помещение?

Я вот про это помещение спрашиваю:

Амир сказал(а) 01 Июл 2021 - 06:46:

за счет площади технического помещения здания (общего имущества собственников здания).

[Амир]

Ludmila сказал(а) 01 Июл 2021 - 07:05:

 

А в чьей собственности помещение?

Я вот про это помещение спрашиваю:

Амир сказал(а) 01 Июл 2021 - 06:46:

за счет площади технического помещения здания (общего имущества собственников здания).

 

 

 

Амир сказал(а) 01 Июл 2021 - 06:46:

за счет площади технического помещения здания (общего имущества собственников здания)

Собственника титульного нет - общее имущество в нежилых зданиях, помещения в которых принадлежат разным лицам

Ну Вы же знакомы с пунктом 7 справки ВАС "Можно заключить, что среди существующих подходов лишь один (о применении по аналогии норм об общем имуществе в жилых домах) является комплексным и позволяет определить правовой режим всего общего имущества в нежилом здании. Иные подходы (главная вещь и принадлежность или сложная вещь, установление сервитута, негаторный иск) направлены на решение споров о принадлежности и эксплуатации только помещений общего пользования: вопрос о судьбе общего имущества в целом остается открытым.

Дополнительно поясню, что здание построено на земельном участке, находящемся в собственности 1 юр лица - ООО

После ввода и регистрации Здания (100 тыс кв.м.), произведено преобразование Здания в 50 помещений (в сумме на 60 тыс кв.м.) . часть нежилых помещений реализованы по ДКП другим лицам

Остаток 40 тыс кв.м. - дырка от бублика в Здании после раздела на помещения - есть общее имущество.

[Ludmila]

Амир сказал(а) 01 Июл 2021 - 12:09:

Ну Вы же знакомы с пунктом 7 справки ВАС "Можно заключить, что среди существующих подходов лишь один (о применении по аналогии норм об общем имуществе в жилых домах) является комплексным и позволяет определить правовой режим всего общего имущества в нежилом здании. Иные подходы (главная вещь и принадлежность или сложная вещь, установление сервитута, негаторный иск) направлены на решение споров о принадлежности и эксплуатации только помещений общего пользования: вопрос о судьбе общего имущества в целом остается открытым.

Я знакома. Но на всякий случай спрашиваю, т.к. бывает, что помещение, относящееся к общему имуществу, принадлежит на праве собственности одному лицу.

В общем, я бы в Ваш план включила ещё выкуп этого технического помещения из общей долевой собственности и регистрацию права собственности на него. 

[Амир]

Ludmila сказал(а) 01 Июл 2021 - 12:26:

В общем, я бы в Ваш план включила ещё выкуп этого технического помещения из общей долевой собственности и регистрацию права собственности на него.

Спасибо, согласен. Я (от имени управляющей компании Зданием) уже заключил предварительный ДКП с владельцем смежного офиса, оговорили цену, площадь будущей вещи и т.п.

Возникают сомнения может ли Управляющая компания выступать в роли продавца общего имущества, но думаю это я пропишу в протоколе общего 100% собрания собственников одобряющих сделку

[Ludmila]

Амир сказал(а) 02 Июл 2021 - 13:01:

Возникают сомнения может ли Управляющая компания выступать в роли продавца общего имущества, но думаю это я пропишу в протоколе общего 100% собрания собственников одобряющих сделку

Я бы в протоколе отражала:

1. Согласие на сделку.

2. Существенные условия договора.

3. Все собственники предоставляют УК полномочия выступать в роли продавца, в том числе в Росреестре.

В связи с последним подумала бы над тем, не надо ли удостоверять протокол собрания нотариально, ибо в него, получается, включена доверенность

4. Кто обязан поставить помещение на кадастровый учёт.

5. За чей счёт постановка на кадастровый учёт помещения, госпошлина за внесение изменений в ЕГРН (как в части отчуждаемого помещения, так и в части остающихся).

6. Куда УК обязана направить деньги.

 

Амир сказал(а) 02 Июл 2021 - 13:01:

уже заключил предварительный ДКП

Я бы заключала ДКПБВ, но думаю, это не принципиально.

[Амир]

Ludmila сказал(а) 02 Июл 2021 - 13:16:

Я бы заключала ДКПБВ, но думаю, это не принципиально.

Позвонила Регистратор, сильно возмущалась с какой целью собственник изменяемого помещения приложил к заявлению об изменении основных характеристик Соглашение об увеличении площади помещения.

По сути без него у неё сомнений не было, а тут она его хочет признать завуалированным ДКП. 

Предлагала сначала площадь увеличения зарегить  и потом продавать.

 

Жду  приостановки,  НО есть положительные моменты - кад учёт изменений уже провели, жду письменного подтверждения

Сообщение отредактировал Амир: 30 March 2022 - 17:52

[Амир]

Ну вот значит правильным путём мы шли  - мне все зарегистрировали и уже неоднократно по такой схеме, и законодатель разродился ГК РФ пополнился нормами об общем имуществе собственников недвижимых вещей

Федеральный закон от 24 июля 2023 г. N 351-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации"

[Амир]

Доброго времени суток!

В свети новой статьи ГК - 259.1 возникают вопросы:

В случает если Земельный участок под зданием (в моем случает ТЦ с кучей собственников на помещения) , который находится в собственности предыдущего застройщика (продавца помещений в здании)

Является ли он теперь общим имуществом собственников помещений?

Надо ли его передать собственникам помещений?

Или просто отказаться от права собственности на ЗУ, но что делать с обременением залогом банка )))

Как  технически ФНС будет считать доли собственников на помещения для исчисления земельного налога? Или все таки будет госрегистрация права долевой собственности на ЗУ как общее имущество.

 

Далее Росреестр сейчас может приостанавливать сделки по отчуждению помещений в здании если не будет указание перехода права долевой собственности на ЗУ как общее имущество

а если они зарегистрированы эти доли , возникает необходимость нотариально удостоверенных сделок на доли в ЗУ. А преимущественное право дольщиков на выкуп ?))))

 

Придется наверное сесть за букварик и заново поизучать законодательство и судебною практику, так как на такие вопросы нет у меня в голове ответов.

Знаю точно - лезть в гос регистрацию права долевой собственности на общее имущество точно не буду.

Нужен тут дополнительный закон по аналогии с Жилищным кодексом - права на общее имущество не подлежат гос регистрации в том числе и на ЗУ.

а шедевр пункта 4 лишь подтверждает что будут ещё законы по данной теме - Если принадлежащее собственнику здание или сооружение расположено на земельном участке, собственником которого является иное лицо, то законом может быть предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество принадлежит такому собственнику здания или сооружения . 

[Чеширский кот]

Амир сказал(а) 05 Окт 2023 - 05:32:

Нужен тут дополнительный закон по аналогии с Жилищным кодексом - права на общее имущество не подлежат гос регистрации в том числе и на ЗУ.

А как быть с земельными участками, которые пока еще в публичной собственности? Норма ЖК РФ о ЗУ все же немного о другом - о том, что ЗУ бесплатно переходит в ОДС собственников помещений в МКД. Бесплатная раздача публичной земли под коммерческой недвижимостью законом не предусмотрена, поэтому это все равно будет выкуп по процедуре ЗК РФ и далее долевая собственность с момента регистрации. Не думаю, что законодатель предусмотрит разные механизмы для долевой и индивидуальной коммерческой недвижимости

 

Амир сказал(а) 05 Окт 2023 - 05:32:

Как  технически ФНС будет считать доли собственников на помещения для исчисления земельного налога?

Будут перенимать опыт у ОМС, который не первое десятилетие считает доли собственников помещений в здании при заключении договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора

[mooner]

Амир сказал(а) 05 Окт 2023 - 05:32:

Доброго времени суток! В свети новой статьи ГК - 259.1 возникают вопросы: В случает если Земельный участок под зданием (в моем случает ТЦ с кучей собственников на помещения) , который находится в собственности предыдущего застройщика (продавца помещений в здании) Является ли он теперь общим имуществом собственников помещений?

1. Недавно Пастик задавал схожий вопрос, но применительно к з/у, на котором расположены несколько зданий, принадлежащих разным собственникам. Там все хорошо расписали.
2. Также недавно ВС РФ рассмотрел банкротный спор о продаже подвала(если не ошибаюсь), который был зарегистрирован за банкротом, но по факту являлся общим имуществом собственников МКД. Там тоже есть некоторая пища для размышлений.
3. Уже относительно давно (в нынешнем или прошлом году) было дело ВС РФ, где был рассмотрен спор о том, что продавец продал часть здания без перехода права на землю. Там тоже есть что посмотреть.

Сообщение отредактировал mooner: 06 October 2023 - 20:13

[Амир]

Чеширский кот сказал(а) 06 Окт 2023 - 12:06:

Бесплатная раздача публичной земли под коммерческой недвижимостью законом не предусмотрена,

И да и нет. К примеру, ЗУ предоставленный в аренду под строительство МКД - после ввода в эксплуатацию МКД, переходит в общедолевую собственность не только собственникам жилых квартир но собственникам нежилых помещений в данном МКД. Им (собственникам коммерческой недвижимости в МКД)  долю на ЗУ не выделяют титулом и не регистрируют, и по сути эта доля переходит бесплатно в собственность.

Также это подтверждается следующим фактом - если участок принадлежит застройщику МКД на праве собственности. как только регистрируется квартиры и коммерческая недвижимость в МКД, то право собственности у Застройщика на ЗУ прекращается (и странно обычно только по заявительному принципу в Росреестр) и не переходя в долевую собственность владельцам коммерческой недвижимости в МКД.

Согласитесь, что нет последовательности законодателя.

И вопрос у меня как раз по случаю, когда участок уже в частной собственности Застройщика (выкупленного у публичного образования), построили ТЦ, и распродали часть помещений в здании другим лицам, а часть оставил себе Застройщик. Вот сижу и думаю когда что поменяют в законах, так как регистрация долевой собственности на ЗУ под таким объектом, такой же геморрой как регистрировать долю жилой квартиры на общее имущество - так как собственников помещений по одному из ТЦ у меня более 46 с различными площадями. А то как мы любим перестраивать помещения ТЦ с увеличением или уменьшением помещений - вообще песня. Ни одна гос регистрация не угонится.

[Амир]

Чеширский кот сказал(а) 06 Окт 2023 - 12:06:

Будут перенимать опыт у ОМС, который не первое десятилетие считает доли собственников помещений в здании

Из опыта работы с ФНС - не будут они считать, привыкли получать все из кадастра, а ставки зем налога из ОМС.

а так согласен, могут еще опыт перенять у Управляющих компаний МКД, там доли квартир для оплаты за содержание общего имущества МКД расписывают чётко и почти точно

Но для этого в ФНС должна быть информация о сумме площади всех помещений в здании (не площади всего здания с территориями общего пользования), сами думаю они её не консолидирует  - ну или совсем криво.

[mooner]

Амир сказал(а) 09 Окт 2023 - 11:06:

К примеру, ЗУ предоставленный в аренду под строительство МКД - после ввода в эксплуатацию МКД, переходит в общедолевую собственность не только собственникам жилых квартир но собственникам нежилых помещений в данном МКД.

Это исключение прямо установленное законом. Поэтому непоследовательности здесь нет.

[Амир]

mooner сказал(а) 09 Окт 2023 - 12:29:

 

Амир сказал(а) 09 Окт 2023 - 11:06:

К примеру, ЗУ предоставленный в аренду под строительство МКД - после ввода в эксплуатацию МКД, переходит в общедолевую собственность не только собственникам жилых квартир но собственникам нежилых помещений в данном МКД.

Это исключение прямо установленное законом. Поэтому непоследовательности здесь нет.

 

Так я и предполагаю что будет прямо установленный закон и по моему случаю, о котором вскользь упоминается в статье