Сообщений в теме: 84

[Андрей Б.]

Встал такой вопрос, по которому практику мне найти не удалось.
Есть здание, которое не введено в эксплуатацию, расположено на земле находящейся в аренде (земля отведена для строительства).
Это здание фактически эксплуатируется вовсю.
Собственник (С) здания сдает его в "аренду", заключая договоры аренды.
Арендодатель (А), с согласия С, сдает в "субаренду", заключая договоры субаренды.

Я исхожу из позиции о том, что до момента госрегистрации (в силу ст.ст.131 и 219ГКРФ) объекта недвижимости юридически не существует. Более того ст.608ГК говорит что сдавать может собственник.
"А" заявил иск к фактическому арендатору в взыскании "арендной платы" на основании неосновательного обогащения.
На предварительном встали вопросы:

За чей счет арендатор сберег деньги? или кто является потерпевшим?
я полагаю (точнее хочу полагать), что объект строительства был передан С в законное владение А, точнее было передано правомочие владения и пользования (только вот основания найти не могу ))
Судья сказала что вообще объекта права не существует, поэтому взыскать не сможет ни С ни А.

Что думаете?

[Lawyerus]

Андрей Б.
Как это

Собственник (С) здания сдает его в "аренду",

соотносится с этим

Есть здание, которое не введено в эксплуатацию

Я исхожу из позиции о том, что до момента госрегистрации (в силу ст.ст.131 и 219ГКРФ) объекта недвижимости юридически не существует. Более того ст.608ГК говорит что сдавать может собственник.

прально

к фактическому арендатору

к субарендатору?

точнее было передано правомочие владения и пользования (только вот основания найти не могу ))

правомочие владение и пользования = аренда

[Андрей Б.]

Lawyerus

Как это
Цитата
Собственник (С) здания сдает его в "аренду",
соотносится с этим

там кавычки...чтобы понятнее ситуация была.

к субарендатору?

да

правомочие владение и пользования = аренда

это тоже понимаю. но тем не менее если есть фактическое пользование - это не аренда, но основание для взыскания НО

[Lawyerus]

Андрей Б.

там кавычки...чтобы понятнее ситуация была.

Дык, понятно
Вот Вы пишете

"А" заявил иск к фактическому арендатору в взыскании "арендной платы" на основании неосновательного обогащения.

, а тогда причем тут С?

поэтому взыскать не сможет ни С ни А.

[Андрей Б.]

Lawyerus

а тогда причем тут С?
Цитата
поэтому взыскать не сможет ни С ни А.

при том, что судья сначала мурыжыла с вопросом: "Почему вы считаете что ответчик сберег за счет А?"
Потом после процесса я спросил: Вы считаете что только сбережение здесь за счет С?, на что получил ответ что ваще не взыщите т.к. нет объекта...вот.

[napokr]

ваще не взыщите т.к. нет объекта...вот.

Я думаю, судья права.
Из чего исхожу
1) ПС не зарегистрировано (но это бы еще полбеды)
2) Главное (ИМХО) - что объект не введен в эксплуатацию, т.е. объекта юридически нет...

кто является потерпевшим?

Если идти от обратного, то потерпевшим будет тот, чьи права на здание можно хоть как-то обосновать (т.е. в Вашем случае - застройщик, обладатель прав на землю), т.к. все последующие договоры явно недействительные.
Но при этом все равно думаю, что

взыскать не сможет ни С ни А.

Еще вопрос - кто понес убытки от действий (бездействий) ответчика ("субарендатора") и какие именно убытки.
Убытков ИМХО нет. Об упущенной выгоде говорить не приходится, т.к. опять же объекта нет, т.е. на законных основаниях ни будущий собственник (застройщик), ни какие-то третьи лица (арендатор) сдать объект в аренду не могли бы, соответственно, не могли бы и получить выгоду...

Мне кажется, что взыскать неосновательное обогащение не получится. Хотя можно попробовать... Если уж биться до конца - я бы попробовала привести доказательства того, что "субарендатор" вел деятельность в помещении, получал доход, но т.к. Вам не платил - следовательно, НО.
Истцом логичнее выступить "собственнику", хотя тоже сомнительно.

[Андрей Б.]

napokr

2) Главное (ИМХО) - что объект не введен в эксплуатацию, т.е. объекта юридически нет...

почему Вы считаете что объект "существует" с момента ввода в эксплуатацию? а не с момента регистрации ПС?

Мне кажется, что взыскать неосновательное обогащение не получится. Хотя можно попробовать...

а у Вас на практике не было попыток?

[Андрей Б.]

вверх

[napokr]

почему Вы считаете что объект "существует" с момента ввода в эксплуатацию? а не с момента регистрации ПС?

На самом деле не совсем корректно выразилась. Юридически объект, конечно, существует с момента регистрации ПС. Фактически объект существует с момента ввода в эксплуатацию. Т.е. до Разрешения на ввод то, что построено - груда стройматериалов, после Разрешения на ввод - построенный объект. Т.е. я бы сказала так, что с момента Разрешения на ввод объект есть, а вот право собственности на него возникнет с момента регистрации права собственности.

На счет практики - примерно такая позиция (как я описала) высказывалась одной из судей питерского АСа (не помню фамилию судьи, к сожалению). У нас было судебное дело о взыскании НО ("собственник" здания взыскивал с "арендатора"; здание было введено в эксплуатацию, но не было ПС). В судебном решении позиция суда не выражена, т.к. подписали мировое...

[woo-doo]

Андрей Б. врядли взыщите, почему? - отсутствует ПС на объект, та и объект как таковой отсутствует, посему, А не вправе распоряжаться сиим

[Андрей Б.]

napokr

На самом деле не совсем корректно выразилась. Юридически объект, конечно, существует с момента регистрации ПС. Фактически объект существует с момента ввода в эксплуатацию. Т.е. до Разрешения на ввод то, что построено - груда стройматериалов, после Разрешения на ввод - построенный объект. Т.е. я бы сказала так, что с момента Разрешения на ввод объект есть, а вот право собственности на него возникнет с момента регистрации права собственности.

фактически объект существует, все же, с момента завершения факт работ, а ввод в эксплуатацию подтверждает лишь соответствие объекта....(ст.55ГрК)
очевидно что до ввода (как и после ввода) это и не стройматериалы - т.к. они уже преобразованы и имеют иное назначение и использование.
Опять же, объект (как понимаю объект гражданского права) не может быть сам по себе без собственности, ибо публичное право (ГрадК) не может создавать объектов таких прав, ибо это вроде как прерогатива частного....ну да это отклонение от темы )

грустно получается. но с другой стороны нормы о НО говорят о пользовании или сбережении без отнесения объекта пользования к объекту гражданских прав, подразумевая лишь фактическое обладание имуществом (пусть и не относящемуся к объектам гражданского права), кроме этого сам субарендатор получал от такого пользования выгоду.
ЗЫ. написал, прочитал, и сам не верю

[woo-doo]

Андрей Б. бывает а по делу уже вынесено решение?

[Андрей Б.]

woo-doo

ндрей Б. бывает  а по делу уже вынесено решение?

на 16.06 основное назначено

[woo-doo]

Андрей Б.

на 16.06 основное назначено

я так полагаю, Вы представитель той стороны, которая пытаецо взыскать НО? - валяйте дурака, углубитесь в цивилистику (выудите нужные Вам фразы известных авторов) Мб и получит свое воздействие

[Dash]

Консультант+ не под рукой, не буду утверждать...
но смотрела я суд.практику, согласно которой объект не введенный в эксплуатацию, не может быть сдан в аренду. Мотивировка - пока не сдан в эксплуатацию - пользование не возможно.

[Chiko]

Dash

но смотрела я суд.практику, согласно которой объект не введенный в эксплуатацию, не может быть сдан в аренду. Мотивировка - пока не сдан в эксплуатацию - пользование не возможно.

Мне такая логика кажется излишне формальной. Кроме того, я вполне могу представить себе случаи, когда однозначно можно сдавать в аренду объект, незавершенный строительством. Например, незавершенка сдается в аренду кинокомпании для того, чтобы она в ней снимала сцены какого-нибудь фильма (боевика, например). Чем не аренда?

Кроме того, когда речь идет о неосновательном обогащении, как мне кажется, тот факт, что здание не введено в эксплуатацию, вообще не имеет значения. Главное - что пользование было.

грустно получается. но с другой стороны нормы о НО говорят о пользовании или сбережении без отнесения объекта пользования к объекту гражданских прав, подразумевая лишь фактическое обладание имуществом (пусть и не относящемуся к объектам гражданского права), кроме этого сам субарендатор получал от такого пользования выгоду.

вот именно

[woo-doo]

Chiko

Мне такая логика кажется излишне формальной. Кроме того, я вполне могу представить себе случаи, когда однозначно можно сдавать в аренду объект, незавершенный строительством. Например, незавершенка сдается в аренду кинокомпании для того, чтобы она в ней снимала сцены какого-нибудь фильма (боевика, например). Чем не аренда?

Вы имеете ввиду случаи, когда на нее зарегисрировано ПС?

Кроме того, когда речь идет о неосновательном обогащении, как мне кажется, тот факт, что здание не введено в эксплуатацию, вообще не имеет значения. Главное - что пользование было.

собственника как будете устанавливать? плюс ко всему индивидуализировать объект в свете действующего законодательства?

[napokr]

Полагаю, что логика в том, чтобы не присуждать взыскание НО в таком случае в следующем.
1) Объект не введен в эксплуатацию, следовательно (исходя из граднорм) использование его не разрешается (не подтверждено его соответствие проекту, т.е. неизвестно, насколько оно безопасно для эксплуатации). Тем не менее, объект предоставляется в пользование и за это планируется получить вознаграждение. Но, думается, что уплата вознаграждения за незаконные действия не должна защищаться гражданским правом...


2) То, что истцом является даже не потенциальный собственник, а третье лицо, права которого на объект вообще не возникли, и, соответственно, не возникло права на получение каких-то доходов от использования этого объекта...

очевидно что до ввода (как и после ввода) это и не стройматериалы - т.к. они уже преобразованы и имеют иное назначение и использование.

Ну вот это ИМХО не однозначно... Чем можно доказать, что это уже не стройматериалы? Может быть, актами сдачи-приемки выполненных работ только... Попробуйте в суд отнести Акт(ы) сдачи -приемки работ, из которых следует, что объект полностью строительно готов...

Chiko

Кроме того, я вполне могу представить себе случаи, когда однозначно можно сдавать в аренду объект, незавершенный строительством. Например, незавершенка сдается в аренду кинокомпании для того, чтобы она в ней снимала сцены какого-нибудь фильма (боевика, например). Чем не аренда?

Мне кажется, Ваш пример отличается от обсуждаемой ситуации тем, что
1) В Вашем примере незавершенка, видимо, выступает не в качестве здания (помещения), а в качестве некоей декорации... Что-то мне кажется, что это существенно.
2) Если права на незавершенку зарегистрированы, то мы имеем объект гражданских прав и собственника этих гражданских прав, который может сдавать имущество в аренду и получать вознаграждение. В такой ситуации все ОК, в отличие от обсуждаемой. Если права на незавершенку не оформлены - то абсолютно та же ситуации, как у автора, с теми же проблемами ИМХО.

Сообщение отредактировал napokr: 19 May 2009 - 19:51

[Chiko]

ИМХО аренда - это не вещное право, поэтому особо убиваться из-за того, что предметом договора выступает нечто неиндивидуализированное, я бы не стал

[Андрей Б.]

napokr

1) Объект не введен в эксплуатацию, следовательно (исходя из граднорм) использование его не разрешается (не подтверждено его соответствие проекту, т.е. неизвестно, насколько оно безопасно для эксплуатации). Тем не менее, объект предоставляется в пользование и за это планируется получить вознаграждение. Но, думается, что уплата вознаграждения за незаконные действия не должна защищаться гражданским правом...

ИМХО, в данном случае законность/незаконность является прерогативой, прежде всего, публичного права, которое устанавливает ответственность за эксплуатацию объекта без ввода в экслпуатацию. Нарушение же требований частного права влечет неблагоприятные последствие не в виде признания законности/незаконности, а в виде ответственность перед конкретным субъектом с которым имеется правовая связь.
поэтому сам факт незаконной эксплуатации важен для публичного права, но не для частного. противное означало бы то, что любое право возникшее с нарушениями не подлежит защите (ну например, что вголову первое пришло, передача налички от юрики к юрику в размере 200тр. влечет ответственность по КоАП, но это не означает что права юрлиц не защищены в отношениях друг с другом).

2) То, что истцом является даже не потенциальный собственник, а третье лицо, права которого на объект вообще не возникли, и, соответственно, не возникло права на получение каких-то доходов от использования этого объекта...

по крайней мере есть перспектива взыскания от собственника - что все же радует )


Chiko

ИМХО аренда - это не вещное право, поэтому особо убиваться из-за того, что предметом договора выступает нечто неиндивидуализированное, я бы не стал

у меня была такая мысль. в качестве основания заявлять как аренду и мотивировать тем, что обязательственное право порождает право на действия должника, а не действия в отношении объекта права. такую же т.з. находил у К.И.Скловского. но что-то побоялся т.к. практика все иная.
Да и сомнения все же гложат, получается что может быть заключен договор, например, на аренду объекта не существующего в природе в принципе...и такой договор будет действителен?....

ЗЫ. у нас должников тьма, так что не исключаю что попробую как нить через аренду взыскать.

[Chiko]

Андрей Б.

посмотрите одно из последних дел практики Президиума ВАС (дело автосалона Арго) по аренде, где ВАС отошел от своей старой позиции о том, что арендовать часть конструктивных элементов здания нельзя (раньше в ИП по аренде было написано, что аренда крыши недопустима, а теперь Президиум говорит, что аренда части стены - нормально). Какое же теперь аренда вещное право?

[advice]

Chiko

Какое же теперь аренда вещное право?

пан...она и раньше-то вещным не особо считалась

[Андрей Б.]

Chiko

посмотрите одно из последних дел практики Президиума ВАС (дело автосалона Арго) по аренде, где ВАС отошел от своей старой позиции о том, что арендовать часть конструктивных элементов здания нельзя (раньше в ИП по аренде было написано, что аренда крыши недопустима, а теперь Президиум говорит, что аренда части стены - нормально). Какое же теперь аренда вещное право?

мерси, глянул
вот отсюда следует Ваш вывод?
"Поскольку между сторонами спора имелись договорные отношения по аренде помещений, однако правовые основания для размещения вывески арендатора на площадях здания, не входящих в состав арендуемых помещений, отсутствуют, суд кассационной инстанции правомерно удовлетворил исковые требования".
мне кажется что формулировка не позволяет сделать однозначного вывода о том что площади здания можно арендовать...хотя о том что аренда - обязательственные п/о свидетельствует возможность аренды части ЗУ.

[Chiko]

advice

ну как сказать...

Андрей Б.

Не, прогнал, значит не Арго, а другое дело, щас найду

Сообщение отредактировал Chiko: 20 May 2009 - 10:18

[vich]

А если исходить и того, что в соотв. п.5 ст. 9.5 КоАП предусмотрена ответственность за Эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию.... Приводимая вами сделка, явно порождают данный состав, следовательно ваша сделка противна основам правопорядка, поэтому ничтожна.

Как бы все полученное по этой сделки с вас не истребовали

Сообщение отредактировал vich: 20 May 2009 - 12:22