Сообщений в теме: 20

[Vilisov Roman]

Предистория в кратце: Юр. лицо заключило ДДУ на 52 квартиры и зарегило его в рег. палате, в соответствии с ФЗ-214. Не есть ли это инвестиционная деятельность?

В соответствии с ч.1., ст.1 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004г., данный закон регулирует отношения по привлечению денежных средств юр. лиц и предпринимателей., с другой стороны в соответствии с ч.3, ст. 1 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004г. действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

Основной целью коммерческой организации является извлечение прибыли по ГК РФ, т.е. как я понимаю если юр. лицо вступает в долевку - это есть инвестиционная деятельность, направленная на извлечение прибыли или достижения иного полезного эффекта. Не может же юр. лицо участвовать в долевке как потребитель (Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей") имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Помогите разобраться, очень хочется признать такой договор ничтожной сделкой.

[Lawyerus]

Vilisov Roman

Не есть ли это инвестиционная деятельность?

А Вы прочитайте еще раз процитированную норму. Если вами заключен с застройщиком ДУДС, то это в любом случае не инвестиционная деятельность, о которой речь идет в указанной норме.

Не может же юр. лицо участвовать в долевке как потребитель (Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей") имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

А причем здесь потребители? В законе сказано, что участником долевки может быть и юр.лицо и физик. Просто юр.лица могут заключать между собой как инвестиционные договоры так и ДУДСы. Если юриком заключен инвестиционный договор, то он физиков привлекать по закону не может.

Помогите разобраться, очень хочется признать такой договор ничтожной сделкой.

По каким основаниям? Читайте ГК РФ

[Vilisov Roman]

Это юр.лицо изначально заключило с застройщиком инвестиционный договор, позже дополнительным соглашением придали ему форму и содержание ДУДС, для того чтобы использовать нормы ФЗ-214 и зарегить данный договор в рег. палате. В их договоре есть квартиры купленные дважды и они вторые покупатели, когда это юр.лицо узнало об этоб быстро провернули регистрацию своего договора.

А ничтожной сделкой я думал по 168 ГК возможно признать.

[Lawyerus]

Vilisov Roman
А вы то кто будете в этих отношениях?

позже дополнительным соглашением придали ему форму и содержание ДУДС

значит это ДУДС

В их договоре есть квартиры купленные дважды и они вторые покупатели

эти квартиры уже были предметом какого-то договора, в частности инвестиционного?

когда это юр.лицо узнало об этоб быстро провернули регистрацию своего договора

а первый договор? Что с ним?

[Bastinda]

Это юр.лицо изначально заключило с застройщиком инвестиционный договор, позже дополнительным соглашением придали ему форму и содержание ДУДС, для того чтобы использовать нормы ФЗ-214 и зарегить данный договор в рег. палате.

Интересно, а чем же отличается форма инвестиционного договора от формы дудс?

[Vilisov Roman]

мы в этих отношениях - первые покупатели, у нас на руках инвестиционные договора, на часть квартир того юр. лица.

Первый договор, имеется в виду наш или первый договор того юр.лица
Инвестиционный договор того юр.лица прошит вместе с допом и зареген в палате

Наши договора у нас на руках - об инвест деятельности

Вот сейчас и готовимся к суду, чтоб наши квартиры в горы не ушли.

Добавлено немного позже:

Это юр.лицо изначально заключило с застройщиком инвестиционный договор, позже дополнительным соглашением придали ему форму и содержание ДУДС, для того чтобы использовать нормы ФЗ-214 и зарегить данный договор в рег. палате.

Интересно, а чем же отличается форма инвестиционного договора от формы дудс?

ДУДС по ФЗ-214 должен обязательно содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.


В инвест можно упустить пункт 4 как минимум, а в ДУДС обязательно, иначе регистрацию не пройдет в рег палате

[Bastinda]

Vilisov Roman,
я знаю, что должен содержать дудс.
я про форму спросила.

[Vilisov Roman]

Vilisov Roman,
я знаю, что должен содержать дудс.
я про форму спросила.

нуда, тут нечего сказать. Это общая фраза, которой отвечают в рег палатах, когда не принимают договоры на регистрацию: "Приведите документы по форме и содержанию в соответствии с законом!"

[Lawyerus]

Vilisov Roman

Инвестиционный договор того юр.лица прошит вместе с допом и зареген в палате

ДУДС

Вот сейчас и готовимся к суду, чтоб наши квартиры в горы не ушли.

Так и какие у Вас сомнения относительно перспектив дела?

[Vilisov Roman]

я иск накатал, честно говря не знаю чего добьюсь в суде, т.к. практика неоднозначна, требования мои таковы:
1) признать договор того юр. лица недействительным в части наших квартир;
2) УФРС аннулировать запись о регистрации ДУДС того юр. лица, точнее запись только по нашим квартирам аннулировать за тем юр.лицом.
3) признать наше право собственности на квартиры в незавершенном строительством объекте (вот в этом пункте сомневаюсь конечно, что выйдет)

Сомнения в том, что однозначного законодательного обоснования нет для признания права собственности за инвесторами по инвест договорам на незавершенное строительство. Я так понимаю, что сначала застройщик должен зарегить свое право собственности на незавершенный объект, а потом передавать права инвесторам на доли. Я же тут иду помимо застройщика, сразу право сосбтвенности на недострой на себя, т.к. застройщик ничего не делает. В отношении застройщика подан иск о признании банкротом, все арестовано, активов нет, дом может попасть в конкурсную массу. Единственный выход для меня это права на эти квартиры застолбить., т.к. денежег уже не вернуть. Физикам суды идут на уступку по инвест договорам а по ДУДС там тропинка уже давно протоптана по признанию права собственности на недострой, в ситуации если застройщик динамит и возникли основания для обращения взыскания на имущество застройщика.

Сообщение отредактировал Vilisov Roman: 03 July 2009 - 18:12

[Lawyerus]

Vilisov Roman

3) признать наше право собственности на квартиры в незавершенном строительством объекте

а что, это объект незавершенного строительства, зарегистрирвоанный в уст. порядке?
Если признают договор недействительным, то будет реституция и застройщик будет обязан исполнить договор с вами

[Vilisov Roman]

и все таки мое понимание по нерастпространению силы ФЗ-214 на инвестиционные отношения и то что они допом изменили содержание инвест договора и сделали ДУДС - ошибочно?
Я в иске на это маленький акцент сделал, что якобы застройщик и то юр. лицо своим допом накосячили и считал, что можно признать ничтожным допик, ну если нет так нет!

Добавлено немного позже:
нет дом не зарегистрирован в уст. порядке, в этом то и проблема и застройщику уже ничего не надо

[Bastinda]

я иск накатал, честно говря не знаю чего добьюсь в суде, т.к. практика неоднозначна, требования мои таковы:
1) признать договор того юр. лица недействительным в части наших квартир;
2) УФРС аннулировать запись о регистрации ДУДС того юр. лица, точнее запись только по нашим квартирам аннулировать за тем юр.лицом.
3) признать наше право собственности на квартиры в незавершенном строительством объекте (вот в этом пункте сомневаюсь конечно, что выйдет)

у меня в 2004 такое же дело было - один в один, только без заморочек с госрегистрацией договора. поищу дома, может, что осталось.

[Vilisov Roman]

исполнять застройщику в принципе нечего, т.к. дом не зарегистрирован как недострой и передавать то ему нечего

мы первый инвестор который обладает по инвест договору имущественными правами на квартиры

есть второе юр. лицо которое обладает имущественными права на наши квартиры по ДУДС + у них есть регистрация

и возможна ли тут реституция, т.к. при ней застройщик должен вернуть деньги тому юр лицу, а тому юр. лицу, что возвращать? - имущественные права

даже если мне признают договоры второго покупателя наших квартир недействительными, мне очень важно зарегистрировать на них право собственности как на недострой, иначе я опять останусь на руках с инвест договорами, никаких зарегистрированных прав и застройщик скоро исчезнет с лица земли

Сообщение отредактировал Vilisov Roman: 03 July 2009 - 18:30

[Vilisov Roman]

я иск накатал, честно говря не знаю чего добьюсь в суде, т.к. практика неоднозначна, требования мои таковы:
1) признать договор того юр. лица недействительным в части наших квартир;
2) УФРС аннулировать запись о регистрации ДУДС того юр. лица, точнее запись только по нашим квартирам аннулировать за тем юр.лицом.
3) признать наше право собственности на квартиры в незавершенном строительством объекте (вот в этом пункте сомневаюсь конечно, что выйдет)

у меня в 2004 такое же дело было - один в один, только без заморочек с госрегистрацией договора. поищу дома, может, что осталось.

Спасибо огромное, буду благодарен за любую информацию!

[Lawyerus]

Vilisov Roman
Вот нашел кое-что по поводу признания п/с на незаригистрированный недострой

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 августа 2008 г. N 10466/08

ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в составе председательствующего судьи Борисовой Е.Е. и судей Дедова Д.И., Полубениной И.И. рассмотрел в судебном заседании заявление о пересмотре в порядке надзора постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2008 г., постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20.06.2008 г. по делу А43-24125/2007-21-490,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Скор+" (далее - ООО "Скор+") обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Волго-Окский проект" (далее - ООО "Волго-Окский проект") о признании права собственности в отношении доли в объекте незавершенного строительства, в виде помещений, расположенных в многоэтажном кирпичном жилом доме по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Академика Блохиной, д. 1.
Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 24.12.2007 г. исковые требования были удовлетворены. Суд признал право собственности ООО "Скор+" в отношении доли, включающей в себя нежилое встроенное офисное помещение в объекте незавершенного строительства.
Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2008 г. решение от 24.12.2007 г. было отменено, в удовлетворении исковых требований было отказано. Своим постановлением от 20.06.2008 г. Федеральный арбитражный суд оставил без изменения судебный акт апелляционной инстанции.
Не согласившись с постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, истец - ООО "Скор+" обратился в Высший Арбитражный Суд с заявлением об их пересмотре в порядке надзора.
В своем заявлении истец указывает, что факт ввода в эксплуатацию не имеет правового значения при рассмотрении заявленных исковых требований, поскольку указанный жилой дом, включая спорные нежилые помещения, не является предметом действующего договора строительного подряда и имеет, в связи с этим, статус объекта незавершенного строительства. Заявитель также отмечает, что при исследовании указанных обстоятельств суды не приняли во внимание представленные истцом доказательства, указывающие на принадлежность данного объекта к категории недвижимого имущества.
Согласно части 4 статьи 299 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело может быть передано в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора при наличии оснований, установленных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив судебные акты по делу и доводы заявителя, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела для пересмотра в порядке надзора не имеется.
Как установлено судом апелляционной инстанции, между Мокровым Н.В. (собственником), ООО "Волго-Окский проект" (застройщик), ООО "Скор+" (инвестор) был заключен инвестиционной договор, по условиям которого ООО "Скор+" после исполнения своих обязательств по финансированию строительства жилого дома в Нижегородском районе г. Нижнего Новгорода приобретает право требовать передачи находящегося в нем нежилого офисного помещения.
Из содержания оспариваемых судебных актов следует, что поводом для обращения с указанными выше требованиями послужило неисполнение ответчиком принятых на себя обязательств по вводу в эксплуатацию указанного выше жилого дома и передаче истцу причитающихся ему по договору офисных помещений.
Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что заключенный между сторонами договор является договором о совместной деятельности, в связи с чем, созданное в результате его исполнения имущество находится в общей долевой собственности.
Отменив решение Арбитражного суда Нижегородской области от 24.12.2007 г., суд апелляционной инстанции в своем постановлении от 16.04.2008 г. указал, что до завершения строительства и ввода указанного объекта в эксплуатацию истец, окончательно не исполнивший своих обязательств по финансированию строительства, не вправе требовать от ответчика предоставления ему спорных нежилых помещений. Несовпадение индивидуализирующих характеристик помещений, в отношении которых заявлены исковые требования, с данными определяющими предмет инвестиционного договора также не позволили арбитражному суду апелляционной инстанции считать заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению.
В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Установив, что жилой дом, в состав которого входят спорные офисные помещения, не сдан в эксплуатацию и не имеет статуса объекта незавершенного строительства, арбитражный суд апелляционной инстанции на основании анализа собранных по делу доказательств, отказал в удовлетворении иска.
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа, оставляя без изменения постановление суда апелляционной инстанции, дополнительно отметил, что ООО "Скор+" имеет лишь обязательственное право требования, вытекающее из договора. Данный вывод суда кассационной инстанции указывает на то, что выбранный истцом способ защиты нарушенного права не соответствует обстоятельствам спора и сложившимся между сторонами отношениям.
В связи с изложенным и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

определил:

в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела А43-24125/2007-21-490 для пересмотра в порядке надзора постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2008 г., постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20.06.2008 г. по делу А43-24125/2007-21-490 отказать.

Председательствующий судья
Е.Е.БОРИСОВА

Судьи
Д.И.ДЕДОВ
И.И.ПОЛУБЕНИНА

[Vilisov Roman]

Спасибо!

Да уж, весело, ну и признаю я ДУДС того юр. лица недействительным в части наших квартир. С правом собственности на недострой облом. Останусь на руках с инвестиционными договорами, застройщика признают банкротом и стоять мне потом в общей очереди кредиторов.
Не обнадеживающая судебная практика.

[Xandr]

Vilisov Roman, в СОЮ - практика признает признание права на долю в недострое, соответствующую квартире.

В АС этот бред не прокатывает. Поскольку практику привели арбитражную, результат вполне предсказуем.

[Lesiki]

вопрос такой назрел...
если я докажу, что ДДУС - притворная сделка, на деле - инвестиционный договор
тем самым я отмажу одного из участников от "неустойки за просрочку сдачи"
вопрос в том - будет ли что нибудь юр лицу за то, что по факту договор не является тем, что заявлено и зарегено
оговорка: мой участник ДДУС не привлекал деньги от граждан

Сообщение отредактировал Lesiki: 11 February 2010 - 21:57

[Ludmila]

Vilisov Roman, а Вы не боитесь, что недействительной сделкой признают Ваш договор?
Во всяком случае, есть довольно большая практика, когда суды квалифицировали инвестиционный договор в качестве договора участия в долевом строительстве и признавали недействительными при отсутствии госрегистрации.

[Lesiki]

будет ли что нибудь юр лицу за то, что по факту договор не является тем, что заявлено и зарегено

ап...

имхо, не за что вроде бы зацепить моего юрика... ну мало ли...