Прошу помочь мне (а теперь и юристам из земельного комитета) с одним вопросом.
Фабула: Три лица купили часть недвижимого имущества (вместе, условно, 30 процентов, по 10 каждый). Все зарегистрировано, у каждого есть свидетельство.
Соответственно, у продавца осталось 70 процентов здания. Он владеет участком, на котором расположено здание, на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Трое обратились в земком с заявлением о заключении с ними договора аренды. Им отказали. Они подали в суд иск об обязании заключить договор со множественностью. Сегодня в иске отказали.
При этом, (что хорошо) судья мотивировала решение при оглашении резолютивки - обязанность заключения договора аренды ЗУ действительно есть, но трое, обращаясь в земком, не представили проект договора аренды. Формально, права. Решили не спорить с решением, а отнести проект в земком, получить отказ и опять в суд. Но тут юристы из земкома решили, что нечего упрямиться, давайте заключим, все равно суд сказал, что мы должны его заключать.
И тут мы не можем понять: предмет аренды какой будет? Доля муниципалов в праве собственности на участок (15000 кв.м)? Весь участок? Но трое - это владельцы всего 30% здания, на весь участок права они не имеют, а собственник отсавшихся 70 % - владеет землей на П(Б)П и не можетучаствовать в аренде (да и не хочет с нами дела иметь вообще),
Резюме: четыре лица, имеющие право пользоваться одним участком, из них трое имеют право получить в аренду, а один - на праве постоянного (бессрочного) пользования. Что делать, как договор аренды заключать?
|
|
||
|
Хочу получить степень кандидата юр.наук. Да не решена одна из основных проблем: что дарить научному руководителю, оппонентам и другим профессорам перед защитой? © MARInok
|
|
|
Сообщений в теме: 48
#2
Отправлено 11 July 2003 - 18:37
Из этого же вопросов возникает много.
1. четыре владельца, все имеют право на аренду, но они ж должны совместно обратиться, а один из них не хочет. Че делать?
2. трое в аренду хотят, а один в собственность. Тогда что делать?
Ну приобрет, станет долевая собственность на этот участок: у муниципалов, и у него. А в аренду он и муниципалы как участок этим троим сдадут?
И т.д.?
1. четыре владельца, все имеют право на аренду, но они ж должны совместно обратиться, а один из них не хочет. Че делать?
2. трое в аренду хотят, а один в собственность. Тогда что делать?
Ну приобрет, станет долевая собственность на этот участок: у муниципалов, и у него. А в аренду он и муниципалы как участок этим троим сдадут?
И т.д.?
#3
Отправлено 11 July 2003 - 18:57
Цитата
а собственник отсавшихся 70 % - владеет землей на П(Б)П и не можетучаствовать в аренде
Так ведь если у него ПБП на весь участок как Вы можете оформить право аренды на земельный участок, который уже обременен?
Цитата
Ну приобрет, станет долевая собственность на этот участок: у муниципалов, и у него
Причем здесь муниципальное образование?
#4
Отправлено 11 July 2003 - 21:39
МАО
Цитата
При чем здесь обременение? Право постоянного (бессрочного) пользования - это вещное право на землю, не обременение., который уже обременен?
Цитата
При том, что ЗУ находится в муниципальной собственности (я говорю условно, так как разграничение госсобственности на землю не завершено). Приобретатель недвижимости может по выбору потребовать передать ему землю в собственность (п.2 ст.3 Вводного закона к ЗК РФ), станет собственником, но видимо, не всего участка. Отсюда и возникает два собственника земли - муниципалы и один из приобретателей недвижимости.Причем здесь муниципальное образование?
#5
Отправлено 12 July 2003 - 11:39
Staser
Предположим, что собственники 30% здания обратятся в муниципальное образование с требованием о предоставлении в собственность части земельного участка пропорциональной площади их помещений в здании. Тогда вопрос: Каким образом будет зарегистрированно право общей долевой собственности?
Предположим, что собственники 30% здания обратятся в муниципальное образование с требованием о предоставлении в собственность части земельного участка пропорциональной площади их помещений в здании. Тогда вопрос: Каким образом будет зарегистрированно право общей долевой собственности?
#6
Отправлено 12 July 2003 - 14:38
МАО Можно я отвечу? Я такой вопрос уже задал, правда я предположил, что владелец 70% захочет в собственность, а трое (у них 30%) хотят в аренду. Вот и получится, что участок один, находится в муниципальной собственности, есть претендент на собственность, он владеет долей в праве собственности на здание, размер доли - 70%. ПОлучается, что он приобретет право собственности на участок, тогда должна возникнуть долевая собственность - 30% останется у муниципалов, 705 - у владельца 70% в праве собственности на здание.
Непонятно вот что. Как сдать в аренду участок тем троим? Как это все должно выглядеть, мы и сами не знаем. Но интересно.
Непонятно вот что. Как сдать в аренду участок тем троим? Как это все должно выглядеть, мы и сами не знаем. Но интересно.
#7
Отправлено 12 July 2003 - 17:04
dalex
Как Вы себе представляете долевую собственность, где один из правообладателей Муниципальное образование?!
Цитата
ПОлучается, что он приобретет право собственности на участок, тогда должна возникнуть долевая собственность - 30% останется у муниципалов, 705 - у владельца 70% в праве собственности на здание.
Как Вы себе представляете долевую собственность, где один из правообладателей Муниципальное образование?!
#8
Отправлено 12 July 2003 - 17:15
МАО Вообще, легко представляю себе нахождение вещи в долевой собственности органа местного самоуправленияи ичастного лица. А в чем проблема? При осуществлении права собственности такие органы ничем не отличаются от других субъектов гражданского права. 124/1, 212/4 ГК РФ
У меня вопрос, в общем-то, о другом.
Добавлено:
К примеру, квартира принадлежит на праве долевой собственности двум лицам, в равных долях. Вы же нестанете отрицать, что доля в праве собственности одного из сособственников может оказаться в собственности государства, например, подарил он ее или завещал государству. Что, не возникнет долевой собственности?
У меня вопрос, в общем-то, о другом.
Добавлено:
К примеру, квартира принадлежит на праве долевой собственности двум лицам, в равных долях. Вы же нестанете отрицать, что доля в праве собственности одного из сособственников может оказаться в собственности государства, например, подарил он ее или завещал государству. Что, не возникнет долевой собственности?
#9
Отправлено 14 July 2003 - 14:01
dalex
Здесь такого не получится и вот почему. Согласно ст.36 ЗК РФ лица, желающие приотбрести з/у под зданием в общую долевую собственность, должны СОВМЕСТНО обратиться в орган местного самоуправления (п.5). Следовательно, предоставляться в общую собственность будет весь участок, а не доля в праве. Если же сделать наоборот, то будут нарушены права других лиц (сособственников здания),которые могут вовсе не захотеть выкупать з/у в собственность (а хотят аренду).
Если же лица, являющиеся сособтвенниками здания, хотят приобрести з/у под ним в аренду, то здесь будет аренда со множественностью лиц на стороне арендатора. Если только один обратился у муниципалитет, а остальные "несознательные", то на практике возможно заключение договора аренды с одним из них. При этом объектом аренды должен быть весь з/у, а не (упаси Боже) какая-то идеальная доля в праве (здесь, кажется, что-то такое прозвучало). Только вот арендная плата будет вноситься не вся, а пропорционально доле в праве на здание. Плюс обязательным условием такого договора аренды является условие о вступлении в него иных правообладателей здания (потом будут заключаться договоры присоединения). Хотя и это спорно, но практика идет по такому пути.
Однако рассматриваемый случай другой - лицо, у которого ПБП, должно иметь право ограниченного пользования з/у (абз.3 п.3 ст.36 ЗК РФ) - если это учреждение или казенное предприятие. А теперь самое интересное.
Какая организационно-правовая форма Вашего продавца?
Если это лицо, не подпадающее под п.1 ст.20 ЗК, то оно должно переоформить ПБП на землю на собственность или аренду. Вот вместе с ним все и оформите Весь з/у ему уже не отдадут (опять же п.1 ст.36 ЗК).
Если это учреждение, казенное предприятие ит.п., то самое логичное было бы муниципалитету прекратить его ПБП на з/у в связи с продажей части здания, но ЗК не допускает изъятие з/у таким образом. Здесь 2 варианта - через суд или добровольный отказ от права (ст.45 ЗК). Так что решайте вопрос с продавцом. Муниципалитет не может распорядиться з/у до прекращения ПБП. Никак.
Здесь такого не получится и вот почему. Согласно ст.36 ЗК РФ лица, желающие приотбрести з/у под зданием в общую долевую собственность, должны СОВМЕСТНО обратиться в орган местного самоуправления (п.5). Следовательно, предоставляться в общую собственность будет весь участок, а не доля в праве. Если же сделать наоборот, то будут нарушены права других лиц (сособственников здания),которые могут вовсе не захотеть выкупать з/у в собственность (а хотят аренду).
Если же лица, являющиеся сособтвенниками здания, хотят приобрести з/у под ним в аренду, то здесь будет аренда со множественностью лиц на стороне арендатора. Если только один обратился у муниципалитет, а остальные "несознательные", то на практике возможно заключение договора аренды с одним из них. При этом объектом аренды должен быть весь з/у, а не (упаси Боже) какая-то идеальная доля в праве (здесь, кажется, что-то такое прозвучало). Только вот арендная плата будет вноситься не вся, а пропорционально доле в праве на здание. Плюс обязательным условием такого договора аренды является условие о вступлении в него иных правообладателей здания (потом будут заключаться договоры присоединения). Хотя и это спорно, но практика идет по такому пути.
Однако рассматриваемый случай другой - лицо, у которого ПБП, должно иметь право ограниченного пользования з/у (абз.3 п.3 ст.36 ЗК РФ) - если это учреждение или казенное предприятие. А теперь самое интересное.
Какая организационно-правовая форма Вашего продавца?
Если это лицо, не подпадающее под п.1 ст.20 ЗК, то оно должно переоформить ПБП на землю на собственность или аренду. Вот вместе с ним все и оформите
Весь з/у ему уже не отдадут (опять же п.1 ст.36 ЗК). Если это учреждение, казенное предприятие ит.п., то самое логичное было бы муниципалитету прекратить его ПБП на з/у в связи с продажей части здания, но ЗК не допускает изъятие з/у таким образом. Здесь 2 варианта - через суд или добровольный отказ от права (ст.45 ЗК). Так что решайте вопрос с продавцом. Муниципалитет не может распорядиться з/у до прекращения ПБП. Никак.
#10
Отправлено 14 July 2003 - 16:55
register Насчеттого, что владелец ЗУ на ПБП должен переоформить - так это надо ждать, как минимум, до 1.01.2004. А насчет этой даты мений - у-у-у-у-у. Или продлят, или "наступит перва января - и чо?", чего только не высказывают по этому поводу. Идея про передачу в качестве объекта аренды всего участка - обсуждается именно в таком разрезе, спасибо. Может еще мысли есть у Вас, или еще у кого?
Есть мнение, что продажа владельцем участка на ПБП своей недвижимости лишает его того, что составляло цель выделения участка, что есть основание для прекращения у него ПБП. К примеру, если он всю недвижимость на ЗУ продаст, а от ПБП не отказывается никак, что, нельзя у него прекратить ПБП?
В пользу такого подхода (что ПБП прекращается) говорит и п.2 ст.3 Вводного закона к ЗК РФ: абзац 3 говорит об обязательсности переоформления ПБП на собственность или аренду по выбору приобретателя недвижимости на таком участке.
Есть мнение, что продажа владельцем участка на ПБП своей недвижимости лишает его того, что составляло цель выделения участка, что есть основание для прекращения у него ПБП. К примеру, если он всю недвижимость на ЗУ продаст, а от ПБП не отказывается никак, что, нельзя у него прекратить ПБП?
В пользу такого подхода (что ПБП прекращается) говорит и п.2 ст.3 Вводного закона к ЗК РФ: абзац 3 говорит об обязательсности переоформления ПБП на собственность или аренду по выбору приобретателя недвижимости на таком участке.
#11
Отправлено 14 July 2003 - 17:27
А что мешает возможности существования нескольких прав (аренда, собственность, сервитут и т.д.) на одном зу?
#13
Отправлено 14 July 2003 - 17:56
Оформлятся будет долями. Доля 1/4- право аренды; 1/4 - право собственности и т.д. - это моё мнение......,
но, с другой стороны установлено правило, когда продавец недвижимости не является собственником зу (ст.35 ЗК). В этом случае к покупателю переходят права пользования зу, что принадлежали продавцу. Недвижимость продается ведь без согласия собственника зу, если канешна не меняются условия пользования.
Также решается вопрос и при приватизации гос. имущества, когда право п(б)п зу переходит к вновь создаваемому юр. лицу.
При всем при этом на сегодняшний день остается нерешенной проблема перехода прав на зу при переходе прав собственности на расположенный на нем объект недвиж-ти к нескольким лицам. Хотя та же 35 зк определяет порядок пользования зу с учетом долей на строение или сложившимся порядком пользования зу.
но, с другой стороны установлено правило, когда продавец недвижимости не является собственником зу (ст.35 ЗК). В этом случае к покупателю переходят права пользования зу, что принадлежали продавцу. Недвижимость продается ведь без согласия собственника зу, если канешна не меняются условия пользования.
Также решается вопрос и при приватизации гос. имущества, когда право п(б)п зу переходит к вновь создаваемому юр. лицу.
При всем при этом на сегодняшний день остается нерешенной проблема перехода прав на зу при переходе прав собственности на расположенный на нем объект недвиж-ти к нескольким лицам. Хотя та же 35 зк определяет порядок пользования зу с учетом долей на строение или сложившимся порядком пользования зу.
#14
Отправлено 14 July 2003 - 19:13
Cyrus
А как выделять доли земельного участка под зданием? Ведь чтобы была и аренда и собственность и т.д. нужно выделять доли каждого праваобладателя. А для этого нужны ПГЗУ каждого из них, и как следствие 2 кадастровых номера (это уже получается 2 земельных участка). И тогда никаких проблем. Но вот одна проблемка - доли то выделить невозможно.
А как выделять доли земельного участка под зданием? Ведь чтобы была и аренда и собственность и т.д. нужно выделять доли каждого праваобладателя. А для этого нужны ПГЗУ каждого из них, и как следствие 2 кадастровых номера (это уже получается 2 земельных участка). И тогда никаких проблем. Но вот одна проблемка - доли то выделить невозможно.
#15
Отправлено 14 July 2003 - 19:21
Cyrus
Во, первых. Там речь идет о порядке пользования участком. Поскольку его согласовывают между собой сосбвенники, то логично полагать, что они уже пользователи (собственники или арендаторы). Именно об этом первоначально говорил земком, ссылаясь на необходимость сначала согласовать между собой порядок в письменном виде, отдать его в земком, а потом уже они землю выделят (в нашем случае в аренду отдадут). То есть полагали это согласование непременным условием заключения договора. Су решил иначе, сказав, что это условием не является и отсутствие согласования порядка пользования ЗУ не является основанием не заключать договор. Поэтому земком и не хочет дальше судиться, согласен заключить договор. ТОлько чего в предмете писаьб не знают.
Во-вторых, с учетом долей в праве собственности на здание..... Чем этом помогает в определении предмета договора аренды в нашей ситуации?
Цитата
Хотя та же 35 зк определяет порядок пользования зу с учетом долей на строение или сложившимся порядком пользования зу.
Во, первых. Там речь идет о порядке пользования участком. Поскольку его согласовывают между собой сосбвенники, то логично полагать, что они уже пользователи (собственники или арендаторы). Именно об этом первоначально говорил земком, ссылаясь на необходимость сначала согласовать между собой порядок в письменном виде, отдать его в земком, а потом уже они землю выделят (в нашем случае в аренду отдадут). То есть полагали это согласование непременным условием заключения договора. Су решил иначе, сказав, что это условием не является и отсутствие согласования порядка пользования ЗУ не является основанием не заключать договор. Поэтому земком и не хочет дальше судиться, согласен заключить договор. ТОлько чего в предмете писаьб не знают.
Во-вторых, с учетом долей в праве собственности на здание..... Чем этом помогает в определении предмета договора аренды в нашей ситуации?
#16
Отправлено 18 July 2003 - 11:27
Cyrus
Ни чего не мешает. К примеру, муниципалитет является собственником участка, обременненого сервитутом и сданного в аренду землепользователю на срок более года. И все права (обременения) регистрируются...
Только при чем здесь доли?!
Цитата
А что мешает возможности существования нескольких прав (аренда, собственность, сервитут и т.д.) на одном зу?
Ни чего не мешает. К примеру, муниципалитет является собственником участка, обременненого сервитутом и сданного в аренду землепользователю на срок более года. И все права (обременения) регистрируются...
Только при чем здесь доли?!
Цитата
Оформлятся будет долями. Доля 1/4- право аренды; 1/4 - право собственности и т.д. - это моё мнение......,
#17
Отправлено 18 July 2003 - 11:41
Цитата
Cyrus
QUOTE
А что мешает возможности существования нескольких прав (аренда, собственность, сервитут и т.д.) на одном зу?
Ни чего не мешает. К примеру, муниципалитет является собственником участка, обременненого сервитутом и сданного в аренду землепользователю на срок более года. И все права (обременения) регистрируются...
Или я сошла с ума, или я совсем ничего не понимаю в юриспруденции. Несколько вещных прав на один участок возможны (собственность и ПБП, сервитут и т.п.). Однако нельзя, чтобы один из сособственников здания выкупил долю в праве на землю. Они же должны совместно обратиться! ЗК РФ не предусматривает возникновения общей долевой собственности на земельный участок под зданием с государством (или муницпалитетом) по ст.36. И потом, как можно сдать оставшуюся у государства, например, 1/4 долю в праве в аренду??? Есть только общая долевая собственность, долевая аренда гражданским законодательством не предусмотрена...
Хотя я встречала даже попытки оформить долевое ПБП!!! В соответствии с одним постановлением главы администрации ЗАО «предоставлен земельный участок площадью 0, 1323 га в бессрочное (постоянное) пользование на долевом участии (1/2 доля) для дальнейшей эксплуатации нежилого одноэтажного капитального здания…». Вот это вообще тихий ужас! Согласны?
#18
Отправлено 18 July 2003 - 14:25
dalex , а зачем им аренда. Пусть оформят то же п(б)п. Ст. 271 ГК это предусматривает.
PS: По вопросу о существовании нескольких прав на одном зу под объектом недвижимости отвечу в понедельник.
PS: По вопросу о существовании нескольких прав на одном зу под объектом недвижимости отвечу в понедельник.
#19
Отправлено 18 July 2003 - 20:25
Cyrus
Цитата
Здрасьте, этот как это? По ЗК РФ п(б)п не быват уже для таких покупателей. Ст.271 уж не работает.Пусть оформят то же п(б)п. Ст. 271 ГК это предусматривает
#20
Отправлено 21 July 2003 - 07:21
По рассматриваемой проблеме есть"свеженькое" постановление ВАС (хотя оно не совсем про конкретный случай).
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 мая 2003 г. N 1971/03
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Яковлева В.Ф.;
членов Президиума: Андреевой Т.К., Арифулина А.А., Вышняк Н.Г., Горячевой Ю.Ю., Исайчева В.Н., Козловой А.С., Козловой О.А., Наумова О.А., Полубениной И.И., Савкина С.Ф., Слесарева В.Л., Суховой Г.И., Юкова М.К., Юхнея М.Ф.
рассмотрел заявление Московского городского комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Москомрегистрация) о пересмотре в порядке надзора постановления суда апелляционной инстанции Арбитражного суда города Москвы от 21.11.02 по делу N А40-15788/02-94-93 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 04.02.03 по тому же делу.
В заседании приняли участие:
от общества с ограниченной ответственностью "Шерб" (истца) - представитель Сафаргалеева Л.Б.;
от Москомрегистрации (ответчика) - представитель Дмитриев А.В.;
от Московского земельного комитета (третьего лица) - представители Калыкина Е.В., Тараканова Л.А.
Заслушав и обсудив доклад судьи Полубениной И.И., а также объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.
ООО "Шерб" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Москомрегистрации о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 31.01.02 N М-04-020489, заключенного между истцом и Московским земельным комитетом (далее - Москомземом), и обязании ответчика совершить такую регистрацию.
Исковые требования мотивированы тем, что заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора является правом, а не обязанностью арендатора. Кроме того, истец считает заключение такого договора нецелесообразным и технически невозможным.
Решением суда первой инстанции от 25.07.02 в удовлетворении исковых требований отказано на основании того, что оспариваемый отказ в государственной регистрации договора аренды земельного участка осуществлен в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Постановлением суда апелляционной инстанции от 21.11.02 решение отменено, исковые требования удовлетворены полностью, поскольку, по мнению суда, доводы ответчика, приведенные в обоснование отказа в регистрации договора аренды, основаны на ошибочном толковании пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 04.02.03 постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.
В заявлении о пересмотре в порядке надзора постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций, признавших отказ в государственной регистрации договора аренды незаконным, Москомрегистрация полагает, что указанные судебные акты приняты с нарушением норм действующего законодательства, поэтому подлежат отмене.
Проверив обоснованность содержащихся в заявлении доводов, Президиум считает, что оспариваемые постановления подлежат отмене по следующим основаниям.
Как установлено судами, ответчик отказал истцу в государственной регистрации договора аренды земли на основании абзаца третьего пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признав представленный на регистрацию договор по форме и содержанию не соответствующим требованиям пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в части множественности лиц на стороне арендатора.
Согласно статье 13 Федерального закона при проведении государственной регистрации должна осуществляться правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.
Статьей 17 данного Закона установлено, что основанием для государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством.
Договор, представленный на государственную регистрацию, заключен Москомземом с ООО "Шерб", т.е. только с одним из арендаторов. Основанием для его заключения послужило распоряжение префекта Юго-Восточного административного округа города Москвы от 20.12.01 N 3524, согласно которому ООО "Шерб" установлены 47/1000 доли в праве аренды земельного участка площадью 1,283 гектара, расположенного по адресу: Москва, ул. Привольная, вл. 2, на условиях аренды сроком на 5 лет для эксплуатации административных и складских помещений и помещений кафе в составе гаражного комплекса.
Предметом договора аренды от 31.01.02 N М-04-020479 является земельный участок общей площадью 12830 кв. метров, относительно которого арендатору установлены 47/1000 доли в праве аренды указанного участка.
Между тем такой объект аренды не соответствует требованиям, установленным статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве аренды на них. В соответствии с пунктом 3 статьи 129 Кодекса земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен Земельным кодексом Российской Федерации.
Согласно пункту 3 статьи 36 Кодекса в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.
Другой порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в настоящее время законодательством не установлен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки. Поскольку спорный земельный участок является неделимым, а находящиеся на нем строения и сооружения принадлежат разным собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права аренды на землю является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
Представленный на государственную регистрацию договор аренды от 31.01.02 N М-04-020479 не соответствовал указанным требованиям, поэтому Москомрегистрация правомерно отказала в его регистрации.
Таким образом, постановления судов апелляционной и кассационной инстанций, удовлетворивших исковые требования, нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, поэтому в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.
Поскольку при рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции сделал правильный вывод о законности отказа Москомрегистрации в государственной регистрации договора аренды земельного участка, его решение от 25.07.02 об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "Шерб" следует оставить без изменения.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 5 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
постановил:
постановление суда апелляционной инстанции Арбитражного суда города Москвы от 21.11.02 по делу N А40-15788/02-94-93 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 04.02.03 по тому же делу отменить.
Решение суда первой инстанции Арбитражного суда города Москвы от 25.07.02 по делу N А40-15788/02-94-93 оставить без изменения.
Председательствующий
В.Ф.ЯКОВЛЕВ
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 мая 2003 г. N 1971/03
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Яковлева В.Ф.;
членов Президиума: Андреевой Т.К., Арифулина А.А., Вышняк Н.Г., Горячевой Ю.Ю., Исайчева В.Н., Козловой А.С., Козловой О.А., Наумова О.А., Полубениной И.И., Савкина С.Ф., Слесарева В.Л., Суховой Г.И., Юкова М.К., Юхнея М.Ф.
рассмотрел заявление Московского городского комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Москомрегистрация) о пересмотре в порядке надзора постановления суда апелляционной инстанции Арбитражного суда города Москвы от 21.11.02 по делу N А40-15788/02-94-93 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 04.02.03 по тому же делу.
В заседании приняли участие:
от общества с ограниченной ответственностью "Шерб" (истца) - представитель Сафаргалеева Л.Б.;
от Москомрегистрации (ответчика) - представитель Дмитриев А.В.;
от Московского земельного комитета (третьего лица) - представители Калыкина Е.В., Тараканова Л.А.
Заслушав и обсудив доклад судьи Полубениной И.И., а также объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.
ООО "Шерб" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Москомрегистрации о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 31.01.02 N М-04-020489, заключенного между истцом и Московским земельным комитетом (далее - Москомземом), и обязании ответчика совершить такую регистрацию.
Исковые требования мотивированы тем, что заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора является правом, а не обязанностью арендатора. Кроме того, истец считает заключение такого договора нецелесообразным и технически невозможным.
Решением суда первой инстанции от 25.07.02 в удовлетворении исковых требований отказано на основании того, что оспариваемый отказ в государственной регистрации договора аренды земельного участка осуществлен в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Постановлением суда апелляционной инстанции от 21.11.02 решение отменено, исковые требования удовлетворены полностью, поскольку, по мнению суда, доводы ответчика, приведенные в обоснование отказа в регистрации договора аренды, основаны на ошибочном толковании пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 04.02.03 постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.
В заявлении о пересмотре в порядке надзора постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций, признавших отказ в государственной регистрации договора аренды незаконным, Москомрегистрация полагает, что указанные судебные акты приняты с нарушением норм действующего законодательства, поэтому подлежат отмене.
Проверив обоснованность содержащихся в заявлении доводов, Президиум считает, что оспариваемые постановления подлежат отмене по следующим основаниям.
Как установлено судами, ответчик отказал истцу в государственной регистрации договора аренды земли на основании абзаца третьего пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признав представленный на регистрацию договор по форме и содержанию не соответствующим требованиям пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в части множественности лиц на стороне арендатора.
Согласно статье 13 Федерального закона при проведении государственной регистрации должна осуществляться правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.
Статьей 17 данного Закона установлено, что основанием для государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством.
Договор, представленный на государственную регистрацию, заключен Москомземом с ООО "Шерб", т.е. только с одним из арендаторов. Основанием для его заключения послужило распоряжение префекта Юго-Восточного административного округа города Москвы от 20.12.01 N 3524, согласно которому ООО "Шерб" установлены 47/1000 доли в праве аренды земельного участка площадью 1,283 гектара, расположенного по адресу: Москва, ул. Привольная, вл. 2, на условиях аренды сроком на 5 лет для эксплуатации административных и складских помещений и помещений кафе в составе гаражного комплекса.
Предметом договора аренды от 31.01.02 N М-04-020479 является земельный участок общей площадью 12830 кв. метров, относительно которого арендатору установлены 47/1000 доли в праве аренды указанного участка.
Между тем такой объект аренды не соответствует требованиям, установленным статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве аренды на них. В соответствии с пунктом 3 статьи 129 Кодекса земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен Земельным кодексом Российской Федерации.
Согласно пункту 3 статьи 36 Кодекса в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.
Другой порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в настоящее время законодательством не установлен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки. Поскольку спорный земельный участок является неделимым, а находящиеся на нем строения и сооружения принадлежат разным собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права аренды на землю является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
Представленный на государственную регистрацию договор аренды от 31.01.02 N М-04-020479 не соответствовал указанным требованиям, поэтому Москомрегистрация правомерно отказала в его регистрации.
Таким образом, постановления судов апелляционной и кассационной инстанций, удовлетворивших исковые требования, нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, поэтому в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.
Поскольку при рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции сделал правильный вывод о законности отказа Москомрегистрации в государственной регистрации договора аренды земельного участка, его решение от 25.07.02 об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "Шерб" следует оставить без изменения.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 5 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
постановил:
постановление суда апелляционной инстанции Арбитражного суда города Москвы от 21.11.02 по делу N А40-15788/02-94-93 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 04.02.03 по тому же делу отменить.
Решение суда первой инстанции Арбитражного суда города Москвы от 25.07.02 по делу N А40-15788/02-94-93 оставить без изменения.
Председательствующий
В.Ф.ЯКОВЛЕВ
#21
Отправлено 21 July 2003 - 12:09
Вот и проблема. Если те трое, что приобрели помещения в здании, даже совместно обратятся по поводу заключения договора со множественностью лиц на стороне арендатора, то это будут не все собственники!!! Останется еще один, у которого есть и право собственности на здание, и право постоянного (бессрочного) пользования землей. Получается, что получат они такой же пендюль, как и в постановлении ВАСи?
#22
Отправлено 21 July 2003 - 12:32
dalex
к сожалению, выходит, что так...я же говорю, что надо решать вопрос о прекращении права ПБП (все основания для этого есть). Уговаривать надо этого правообладателя или через суд.
к сожалению, выходит, что так...я же говорю, что надо решать вопрос о прекращении права ПБП (все основания для этого есть). Уговаривать надо этого правообладателя или через суд.
#23
Отправлено 21 July 2003 - 13:08
dalex, право п(б)п земельным участком является имущественным правом, оборотоспособность которого определяется только ГК, поэтому в данном случае следует руководствоваться ст.271 ГК. Надо также отметить, что и в пп. 3, 4 и 12 ст.3 ФЗ "О введении в действие ЗК" говорится, что ранее предоставленное право пользования соответствует предусмотренному ЗК п(б)п зу. Более того нарушения принципа свободы при заключении договора аренды противоречит ст. 421 ГК. В силу ст.216 ГК п(б)п не зу как вещное право не может прекращаться по воле должностных лиц органов власти и местного самоуправления.
#24
Отправлено 21 July 2003 - 14:21
А в данной конкретной ситуации может все-таки целесообразен сервитут ?
#25
Отправлено 21 July 2003 - 20:27
Официальная позиция Мособлкомзема такова: заключайте договор аренды с возможностью присоединения остальных арендаторов. Существование нескольких прав законодательством не отрицается.
В любом случае обязанность переоформления предусмотрена земельным законодательством.
В любом случае обязанность переоформления предусмотрена земельным законодательством.
Количество пользователей, читающих эту тему: 0
0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных
