Сообщений в теме: 741

[Joz]

Сегодня появился на сайте ВАС. Если дублирую тему, снесите пжлста.

Прикрепленные файлы

•  __________________________________.pdf   82.57К   1262 скачиваний

[IAY]

Рекомендую:

О будущей недвижимости

Любители судов общей юрисдикции оценят оригинальную трактовку п.2 ст. 558 ГК РФ.

Игорь

[devochka]

Скажите, а как Вы думаете в свете этого постановления возможно ли заключить предварительный договор ипотеки недвижимости, которая еще не построена? Достаточно ли в таком договоре указания на некоторые индивидуализирующие признаки по аналогии с указанными в данном документе:

> Нажмите тут чтобы открыть/скрыть спойлер. <

[прохoжий]

Сегодня появился на сайте ВАС. Если дублирую тему, снесите пжлста.

кто подскажет, как отслеживать движение? его когда примут?

[Wzhik]

Моё мнение - пусть сначала в ГК изменения вносят (в ст. 558 ГК), а уже потом уже делают договор купли-продажи будущей квартиры заключённым без госрегистрации. Ничто не мешает при регистрации таких договор сдавать проектную документацию, также как это делается при регистрации договоров участия в долевом строительстве.

[Chiko]

welka

есть же положительная практика по этому вопросу (Президиума ВАС от 23 апреля 1996 г. N 8057/95).

[Stone]

понравилось......кроме одного момента: с т.з. теории нет ли ошибки в том, что заключенность договора будет определяться по действиям сторон во исполнение обязательств из него (акт приема-передачи в проекте)?
Наверное с практической стороны такой подход полезен, но все же.

[IAY]

Мне не совсем ясно, как быть с теми квартирами, которые принадлежат на праве собственности продавцу, но права на которые не зарегистрированы в реестре. Подлежат ли государственной регистрации договоры с такими квартирами "по смыслу п.2 ст.558"?

Игорь

Добавлено немного позже:
Еще мне не совсем ясно. Применяются ли разъяснения данного постановления к мировым соглашениям. Если да, так как быть с п.19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59?

Игорь

[Stone]

IAY

Благодаря Вашему вопросу попытался понять, а что же понимается под БЖП.
В проекте говорится:

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений,
запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении
недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату
заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре
прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) (договор купли-
продажи будущей недвижимой вещи)

Получается, что статус БЖП зависит от гос.регистрации права собственности продавца на момент купли-продажи. Хотя до ознакомления с проектом я думал, что речь идет про юридически отсутствующие объекты.
С другой стороны, регистрация перехода ПС от продавца-несобственника невозможна.

Получается, что заключить договор купли-продажи ЖП несобственнику проще, чем собственнику - в первом случае не требуется гос.регистрация

исключительно, имхо

Сообщение отредактировал Stone: 20 October 2010 - 18:24

[Wzhik]

Попытки обойти требования п. 2 ст. 558 ГК РФ в нарушение п. 2 ст. 3 ГК РФ уже имеют место - см. ст. 5 Федерального закона от 17 июля 2009 года № 147-ФЗ.
ВАС решил совсем уж не церемониться со ст. 558 ГК.

с т.з. теории нет ли ошибки в том, что заключенность договора будет определяться по действиям сторон во исполнение обязательств из него (акт приема-передачи в проекте)?

Chiko, ну да, продали один объект (с одними характеристиками), передали другой...
Хотя в принципе такой Акт можно считать оформлением изменений условий договора к-по предмете (правда, только для нежилой недвижимости, а для квартир и т. п.- будьте любезны зарегистрировать такой Акт согласно п. 2 ст. 558 ГК).

[Smertch]

дааа... третий пункт проекта доставляет конечно
ВАС давно уже напоминает хитреца, пытающегося сесть на еже голой попой и не исколоться
хоть бы про предварительный договор написали
впрочем, 99% дел по жилью - подведомственность СОЮ, где плевать хотели на то, что там ВАС напишет

[Wzhik]

Smertch, это вопрос не только СОЮ, но и АС, так как для государтсвенных нужд закупается огромное количество жилья (в частности для военных), и там уже давно имеется спорная практика заключения госконтрактов купли-продажи квартир в непостроенных домах без горегистрации таких договоров. Видимо в регионах начились массовые отказы ФРС в регистрации права собственности на основании таких договоров, вот ВАС решили и призвать выполнить очередное "социальное" задание.

[devochka]

Chiko

есть же положительная практика по этому вопросу (Президиума ВАС от 23 апреля 1996 г. N 8057/95).

Да, спасибо, на нее я и полагалась, но вот вопрос, будет ли так и дальше, принимая во внимание этот проект, поскольку он (проект) разрешает распоряжение будущей недвижимостью, а также предусматривает возможность индивидуализации объекта без регистрационных данных. Я и задумалась...

[Katerina]

а проект то приняли?

[Chiko]

рассмотрение уточненной редакции проекта назначено на 30.06

[Gemüt]

Я чесна не понял, как соотносятся п.9 и 12 по части договоров дду - в первом дается разъяснение по применению фз О долевке, во втором - что данные разъяснения к долевке не применяются. Как грицца, представляется спорным в этой части п.9 проекта, хотелось бы дополнительного обоснования.

[Massive]

Предупреждая вопросы, прикладываю обсуждаемый документ в редакции от 27.06.2011г.

Прикрепленные файлы

•  ППВАС буд недвиж.pdf   101.76К   923 скачиваний

[Chiko]

Gemüt, противоречия нет. В п. 9 говорится о том, что если инвестор требует признать право собственности на предмет инвестиций, то этот иск следует квалифицировать как договорный иск. В п. 12 говорится о том, что заключение договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с гражданами в обход фз-214 не допускается. Вот и все.

[Gemüt]

Chiko, идея понятна, однако в п.12 говорится об отношениях, возникающих из договора дду, в состав которых входит и право (вернее, его характер/вид) инвестора, про которое говорится в п.9.
Кстати, при всем моем уважении к Вашей позиции по данному вопросу, у нас в городе недавно рассматривалась гора исков к получателю инвестиций (генинвестору), имевшему то ли инвестиционный договор, то ли договор пт с застройщиком и находящемуся в банкротстве, о признании прав на доли в незавершенке. Если бы постановление уже вступило в силу при нынешней редакции ЗоБ инвесторы остались бы без защиты. Но, надеюсь, подобные казусы будут эффективно урегулированы. Однако, что делать, когда застройщик-прокладка существенно задерживает сдачу дома в эксплуатацию, не совсем понятно - юридически вещи нет и истребовать нечего, а неустойка - неэффективна.

Сообщение отредактировал Gemüt: 29 June 2011 - 22:46

[grin095]

Правильно я понимаю, что закрывается практика, когда один инвестор вносит земельный участок, другой деньги, строится от имени первого, вводится первым, а право собственности регистрируется сразу на второго инвестора, тогда как первый получает только деньги, это не будет работать?
Земельный участок в долевую собственность и т.п. не попадает, соответственно положения о простом товариществе не применяюися, а применяются положения о купли-продажи будущей вещи, т.е. право регистрируется на правообладателя земельного участка и лишь потом регистрируется переход права на инвестора.

[Smertch]

у нас в городе недавно рассматривалась гора исков к получателю инвестиций (генинвестору), имевшему то ли инвестиционный договор, то ли договор пт с застройщиком и находящемуся в банкротстве, о признании прав на доли в незавершенке. Если бы постановление уже вступило в силу при нынешней редакции ЗоБ инвесторы остались бы без защиты. Но, надеюсь, подобные казусы будут эффективно урегулированы. Однако, что делать, когда застройщик-прокладка существенно задерживает сдачу дома в эксплуатацию, не совсем понятно - юридически вещи нет и истребовать нечего, а неустойка - неэффективна

А что ты предлагаешь? Возродить дебильную практику СОЮ по признанию права собственности?

[DamirNA]

хотелось бы услышать мнение коллег по п.9.
иски лиц, финансирующих строительство, о признании права собственности на данное недвижимое имущество, а также иски об истребовании этого недвижимого имущества из владения третьих лиц (статья 301 ГК РФ), не подлежат удовлетворению. Заинтересованное лицо вправе предъявить к другой стороне по договору требование об отобрании у неё вещи и передаче кредитору на условиях, определённых договором, а также о возмещении убытков, причинённых неисполнением обязательства по передаче недвижимости (статья 398 ГК РФ).
1) иски о признании права собственности следует квалифицировать как иск о понуждении к исполнению обязанности по передачи в натуре (п.5 проекта). Как понимать п.9, согласно которому иски о признании права собственности не подлежат удовлетворению, а иски о понуждении подлежат?
2) согласно п.5 иск о понуждении подлежит удовлетворению, если а) вещь существует в натуре, б) находится во владении ответчика-продавца, в) право на вещь зарегистрировано.
П.9 говорит о ситуации, когда иск о признании права (читай о понуждении) не подлежит удовлетворению, значит одно из условий п.5 не выполнено. Как в этом случае может быть удовлетворен иск об отобрании вещи?
По моему мнению, в п.9 подразумевались иски о признании и истребовании не к продавцу, а к третьим лицам, хотя такая оговорка сделана только применительно к искам об истребовании. Значит, кому первому передали, тот и хозяин. Что касается иска об отобрании, он подлежит удовлетворению при наличии условий из п.5.

[Gemüt]

Smertch, есть совершенно свежая практика нашего аса/фаса о признании права на долю в незавершенке по искам "субинвесторов" внешненаблюдаемого Нового града - инвестора СПЭКа-застройщика, являвшегося ответчиком. При нонешнем положении дел и с учетом разъяснений народ остался бы с исками об убытках к банкротящемуся Новому граду. И чего бы хорошего вышло?

[Chiko]

Gemüt, а почему эти кредиторы должны получить имущество (фактически, из конкурсной массы), а другие - сидеть в очереди?

[Smertch]

Gemüt, а почему эти кредиторы должны получить имущество (фактически, из конкурсной массы), а другие - сидеть в очереди?

плюсоченьмного
А кроме того, Олег, это деградантская позиция.