Сообщений в теме: 33

[mia344]

возникла такая ситуация. я собственник помещения в МКД. у нас ТСЖ. мой офис расположен отдельно от подъездов и имеет свой отдельный вход. чтобы войти в офис нужно подняться по лестнице- лестница пристроена к стене дома боком. эта лестница есть в плане застройки дома и всех соответствующих документых (то есть это не самовольный пристрой), но в право собственности она не оформлена (ее нет ни в договоре купли-продажи, ни в свидетельстве на право собственности). Эту лестницу моет моя уборщица. Над лестницей висят 2 лампочки,запитанные от моего электросчетчика, которые освещают лестницу и часть двора вокруг офиса. Эта лестница недавно начала разрушаться. когда я обратилась в тсж с просьбой ее отремонтировать, мне "деликатно намекнули", что мол это не общедомовое имущество, т.к. обслуживает только одного собственника, ссылаясь на ст 36 ЖК и ст 290 ГК РФ, типа ремонтируйте за свой счет. Но эта лестница и не моя, и получается что она "ничейная",но такого же быть не может. Аналогичная ситуация еще у нескольких офисников.Так чья же она все-таки? и кто должен нести расходы на ее содержание? как поступить в данном случае?
p.s. не ожидала что вопрос создаст такой резонанс на форуме. внесу некоторые уточнения, которые необходимо внести по ходуобсуждения вопроса.
1) помещение НЕЖИЛОЕ, обслуживает одного собственника помещения (1 офис, но у него 1 собтснник).
2) кто-то чтото писал там про офис 1 и офис 2,... в свидетельстве на право собст-сти написано: нежилое помещение (т.е. помещение все таки ОДНО), состоящее из комнат например 1-5, 15-28, 47 (вношу эти уточнения в связи с появлением в теме ссылок на пожарный выход). так вот комнаты 1-5, 15-28 -это комнаты офиса и прилегающие коридоры, туалеты, а вот 47- это как раз лестница, которая ведет к пожарному выходу (т.е. эта лестница находится в помещении и оформлена в собственность). получается, что не оформлен ,помимо лестницы, о которой мы говорим в топике (она находится ВНЕ помещения)), еще и крыльцо пожарного выходы (там тоже горит лампочка от нашего счетчика).
3) к спору Эскулапа, Филарета- можно ли считать, что помещение обслуживает более одного собсвенника помещения, если у меня состоит в штате сотрудник, у которого в собственности другое помещение в этом МКД?

Сообщение отредактировал mia344: 01 November 2010 - 11:21

[Владимир 220]

Так чья же она все-таки? и кто должен нести расходы на ее содержание? как поступить в данном случае?

Для начала зафиксируйте свое обращение в ТСЖ в письменном виде, чтобы были потом основания требовать снижение платы за содержание.

Открываем Правила содержания ОИ МКД и читаем пункты 1, 2 и 3:

1. Состав общего имущества определяется:
а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;
в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

2. В состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.


3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Запрашиваем письменно у ТСЖ перечень состава общего имущества, утвержденный общим собранием собственников. По тем же правилам обязаны ответить в течение 5 дней

Параллельно обращаемся в Единый Государственный Реестр, если не дают, можно через суд истребовать его.

А далее действовать по обстоятельствам. Если крылечко не в составе ОИ МКД, то ремонтировать самостоятельно, лампочки вывинтить или поставить датчик движения, чтобы зря не горели. Если же в составе, то ...

примерно так

Сообщение отредактировал Владимир 220: 29 October 2010 - 16:35

[mia344]

Так чья же она все-таки? и кто должен нести расходы на ее содержание? как поступить в данном случае?

Для начала зафиксируйте свое обращение в ТСЖ в письменном виде, чтобы были потом основания требовать снижение платы за содержание.

Открываем Правила содержания ОИ МКД и читаем пункты 1, 2 и 3:

1. Состав общего имущества определяется:
а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;
в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

2. В состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.


3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Запрашиваем письменно у ТСЖ перечень состава общего имущества, утвержденный общим собранием собственников. По тем же правилам обязаны ответить в течение 5 дней

Параллельно обращаемся в Единый Государственный Реестр, если не дают, можно через суд истребовать его.

А далее действовать по обстоятельствам. Если крылечко не в составе ОИ МКД, то ремонтировать самостоятельно, лампочки вывинтить или поставить датчик движения, чтобы зря не горели. Если же в составе, то ...

примерно так

а разве может быть так что имущество ничье?

[Владимир 220]

а разве может быть так что имущество ничье?

Где Вы увидели такое в моем ответе? ТСЖ считает, что лестница и лампочки Ваши, Вы считаете наоборот. Запросите указанные мной документы и узнаете чье оно.

У нас ТСЖ тоже нарисовало схемку, где первое отключающее устройство на стояке принадлежит собственнику помещения, однако суд так не считает.

Сообщение отредактировал Владимир 220: 29 October 2010 - 17:56

[Эскулап]

1. Вам не нужно мыть лестницу за свой счет, поскольку она - не Ваша собственность.
2. вам не нужно освещать лестницу и часть двора за свой счет.
3. Вам нужно потребовать от ТСЖ ремонта лестницы, мытья лестницы, её освещения и освещения двора.
4. После получения отказа - в суд.

[mia344]

а разве может быть так что имущество ничье?

Где Вы увидели такое в моем ответе? ТСЖ считает, что лестница и лампочки Ваши, Вы считаете наоборот. Запросите указанные мной документы и узнаете чье оно.

У нас ТСЖ тоже нарисовало схемку, где первое отключающее устройство на стояке принадлежит собственнику помещения, однако суд так не считает.

спасибо большое за помощь. будем решать вопрос

[Владимир 220]

1. Вам не нужно мыть лестницу за свой счет, поскольку она - не Ваша собственность.
2. вам не нужно освещать лестницу и часть двора за свой счет.
3. Вам нужно потребовать от ТСЖ ремонта лестницы, мытья лестницы, её освещения и освещения двора.
4. После получения отказа - в суд.

все бы ничего, но есть одно но по лестнице - она обслуживает одно помещение. так что лучше сначала документы изучить, а уже потом решать ремонтировать за свой счет или с требованиями к тсж.

[Bang]

mia344
Исходя из логики ТСЖ спросите у них, если Вы будете содержать лестницу за свой счет, можете ли Вы не платить за содержание мест общего пользования т.к. туда не ходите.

[Эскулап]

[quote name='Владимир 220' date='29.10.2010 - 12:27']
[/quote]

все бы ничего, но есть одно но по лестнице - она обслуживает одно помещение. так что лучше сначала документы изучить, а уже потом решать ремонтировать за свой счет или с требованиями к тсж.
[/quote]

Лестница не является частью "офиса". Да, мы и не знаем, состоит ли офис из одного помещения или нескольких. Не знаем, существовал-ли офис с момента постройки дома (лестницы). Не являлась ли ранее лестница эвакуационной для жильцов дома т.д. Пока все говорит о том, что лестница - ОИ МКД.

Бангу +1 - за последний совет.

[Filaret]

Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64
"О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания"
1. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
2. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

но в право собственности она не оформлена (ее нет ни в договоре купли-продажи, ни в свидетельстве на право собственности).

Лестница неотъемлимая часть дома, но обслуживает только одного собственника. Хотя, как вы говорите, право собственности на лестницу не оформлено, в соответствии со ст. 135 ГК РФ лестница является принадлежностью офисного помещения и поэтому в силу закона она в действительности также в вашей собственности и всегда будет следовать праву собственности на само помещение офиса.
Таким образом, лестница это не часть общедомового имущества, вы несете бремя ее содержания.
Хотите, чтобы лестница стала общедомовым имуществом - сделайте так, чтобы она обслуживала не только вас.

Сообщение отредактировал Filaret: 30 October 2010 - 13:18

[Эскулап]

Таким образом, лестница это не часть общедомового имущества, вы несете бремя ее содержания.
Хотите, чтобы лестница стала общедомовым имуществом - сделайте так, чтобы она обслуживала не только вас.

Хватит нести бред. Эта лестница - ОИ МКД. Ведь Правильно Банг постаивл вопрос об освобожедении собственни а офиса от содержания другого ОИ МКД. Слабо освободить? Ведь подъезды дома, куда собственник офиса не вхож, не обслуживают помещение офиса.

[Filaret]

Эскулап
Вы безграмотный и наглый, не осознаете, что вашим советам могут последовать люди и к чему это может привести.

[Эскулап]

Эскулап
Вы безграмотный и наглый, не осознаете, что вашим советам могут последовать люди и к чему это может привести.

Не разделяю Ваше мнение. Вашим ошибочным советам тоже могут последовать люди.

[Filaret]

К счастью, мои "ошибочные" советы базируются на законе и разъяснениях Пленума ВАС, а не на хотелках и на бытовой логике.

Добавлено немного позже:

Эта лестница - ОИ МКД

На закон будем ссылаться?

[Эскулап]

К счастью,  мои "ошибочные" советы базируются на законе и разъяснениях Пленума ВАС, а не на хотелках и на бытовой логике.

Вы что, серьезно не понимаете разница между понятиями: "обслуживание одного помещения" и "обслуживание одного собственника"?? Не понимаете разницу между понятиями МКД" и "нежилое здание"?? тогда о чем с вами можно говорить!? Это Вы нагло все переврали.

Сообщение отредактировал Эскулап: 30 October 2010 - 17:30

[Filaret]

Еще раз повторяю, на закон будете ссылаться?

Добавлено немного позже:

Вы что, серьезно не понимаете разница между понятиями: "обслуживание одного помещения" и "обслуживание одного собственника"?? Не понимаете разницу между понятиями МКД" и "нежилое здание"??

Ну разъясните мне в чем разница применительно к рассматриваемому случаю

[Эскулап]

Ну разъясните мне в чем разница применительно к рассматриваемому случаю

Отношения, регулируемые ЖК РФ не распространяются на "нежилые здания".

[Filaret]

Что такого установлено ЖК РФ, что позволяет считать лестницу частью общего имущества дома и не позволяет руководствоваться подходом Пленума ВАС?

[Эскулап]

Что такого установлено ЖК РФ, что позволяет считать лестницу частью общего имущества дома и не позволяет руководствоваться подходом Пленума ВАС?

Здание не есть мноквартирный дом. Объектами жилищных прав являются жилые помещения (ст. 15 ЖК). Заодно посмотрите ст.4,10,16, 6 ЖК. Многое, надеюсь, Вам станет понятно. Пленум - это про какие-то "здания".

[Filaret]

Вот именно, что ЖК регулирует отношения по поводу жилых помещений.
Но тем не менее, что и где установлено в ЖК РФ такого, что давало бы основания считать лестницу ВНЕ здания дома, ведущую исключительно к нежилому помещению офиса, приндлежащего одному собственнику - в качестве объекта общего имущества дома?

Добавлено немного позже:
ладно, спрошу прямо. Статью 36 ЖК РФ читали? Я упускаю сейчас вопрос о возможности ее применения, поскольку Пленум ВАС установленный в ст. 36 ЖК РФ принцип распространил на любые помещения любого здания.

[Владимир 220]

Хватит нести бред. Эта лестница - ОИ МКД. Ведь Правильно Банг постаивл вопрос об освобожедении собственни а офиса от содержания другого ОИ МКД. Слабо освободить? Ведь подъезды дома, куда собственник офиса не вхож, не обслуживают помещение офиса.

совет Банга тоже безграмотный. собственники несут бремя содержания ОИ пропороционально доле на право в ои. жители первого этажа платят за содержание лифта, хоть им и не пользуются.

склонен согласиться с Филаретом, но надо проверить реестр и перечень состава имущества. если там числится лестница, то есть шанс и следует побороться. с другой стороны лестница, как и туалет - лицо офиса.

[Эскулап]

Вот именно, что ЖК регулирует отношения по поводу жилых помещений.
Но тем не менее, что  и где установлено в ЖК РФ такого, что давало бы основания считать лестницу ВНЕ здания дома, ведущую исключительно к нежилому помещению офиса, приндлежащего одному собственнику - в качестве объекта общего имущества дома?

Добавлено немного позже:
ладно, спрошу прямо. Статью 36 ЖК РФ читали? Я упускаю сейчас вопрос о возможности ее применения, поскольку Пленум ВАС установленный в ст. 36 ЖК РФ принцип распространил на любые помещения любого здания.

Читал ЖК и "спереди назад, и с заду наперед". В т.ч. и ст. 36.
Описанная автором лестница - ОИ МКД, потому что, например:
1. это не помещение.
2. это сооружение, расположенное, видимо, на земельном участке, на котором расположен МКД.
3. Это сооружение, обслуживающее один офис (с одним собственником), но не факт, что этот офис состоит только из одной комнаты (помещения).
4. Сервитут не установлен и т.п.

Замечу, что собственник офиса (если он состоит из нескольких помещений) может продать часть своего офиса другому собственнику, и тогда лестница будет обслуживать, как тут пишется, "не одного собственника", а нескольких. И что, чья это будет лестница? даже исходя из положений Приведенного Вами Пленума ВАС .
Кстати, по нормам, у офиса должно быть два отдельных входа (выхода) Т.е и лестниц уже должно быть две. Т.е и помещений в офисе, тоже не менее двух(!?).
Да и Владимир 220 допускает наличие туалета в офисе, а это значит, что и помещений, ослуживаемых лестницей - более двух. Отсюда вывод : лестница является ОИ .

Сообщение отредактировал Эскулап: 31 October 2010 - 07:38

[Владимир 220]

Замечу, что собственник офиса (если он состоит из нескольких помещений) может  продать часть своего офиса другому собственнику, и тогда лестница будет обслуживать, как тут пишется, "не одного собственника", а нескольких. И что, чья это будет лестница? даже исходя из положений Приведенного Вами Пленума ВАС .
Кстати, по нормам, у офиса должно быть два отдельных входа (выхода) Т.е и лестниц уже должно быть две. Т.е и помещений в офисе, тоже не менее двух(!?). 
Да и Владимир 220  допускает наличие  туалета в офисе, а это значит, что и помещений, ослуживаемых лестницей -  более двух. Отсюда вывод : лестница является ОИ .

под помещением понимается отдельное помещение по проекту. если вы владеете однокомнатной квартирой или машиноместом на подземной парковке и оформили долевую собственность, допустим на жену, то это не означает, что помещений стало два. и на оборот, я собственник жилого помещения (квартиры). в квартире.больше одного помещения. если продам часть помещений внутри квартиры, то это будет только означать, что внутри данного жилого помещения начнут действовать правила соответствующей главы ЖК, устанавливающей правила для коммунальных квартир. расходы на содержание ОИ МКД для двух собственников помещения не изменятся.

по нормам (наверное Вы имели в виду противопожарные правила) в помещении должен быть основной и запасный(эвакуационный) выход. для помещений первого этажа запасные выходы, если проектом не предусмотрены балкон или лоджия - это окна. никакой второй лестницы не требуется.

[Эскулап]

Владимир! Если стало два офиса вместо одного - то это уже, как минимум, два собственника и два отдельных помещения. Но к ним, как и ранее, ведет одна общая лестница. Т.е. лестница в офисы - это ОИ МКД, так так обслуживает более одного помещения, и не является частью, как минимум, одного офиса.

[Владимир 220]

Владимир! Если стало два офиса вместо одного - то это уже, как минимум, два собственника и два отдельных помещения. Но к ним, как и ранее, ведет одна общая лестница. Т.е. лестница в офисы - это ОИ МКД, так так обслуживает более одного помещения, и не является частью, как минимум, одного офиса.

помещение так и осталось одно, см. экспликацию БТИ, адрес помещения, но у него стало два собственника. Это разные вещи