Сообщений в теме: 23

[Говорун]

Коллеги, столкнулся вот с каким вопросом.
Имеется в собственности у юр. лица вторичный объект недвижимости (нежилое помещение, расположенное на нескольких этажах здания и состоящее из набора... собственно тоже помещений). Можно ли продать другому юридическому лицу не весь объект, а только определенный набор помещений, входящих в объект: продавцу нужно оставить в собственности одну комнату?
Прямых запретов не вижу, но как это сделать технически с точки зрения регистрации перехода права, учитывая отсутствие выделения продаваемых помещений в качестве самостоятельного объекта со своим кадастровым номером, представляю не очень. Судебная практика противоречива.
Есть у кого-нибудь опыт решения подобного вопроса в Санкт-Петербурге?

З.Ы. Поиск рыл, пару сходных тем нашел, но обсуждения там были довольно невнятными. Если что-то упустил - прошу направить по соответствующему курсу (в хорошем смысле) .

[grin095]

Дык направление то на поверхности.

как это сделать технически с точки зрения регистрации перехода права, учитывая отсутствие выделения продаваемых помещений в качестве самостоятельного объекта со своим кадастровым номером

Выделить, присвоить, зарегистрировать.

Сообщение отредактировал grin095: 28 December 2010 - 12:37

[Юкком]

Важно в договоре купли-продажи указать о праве общей собственности на общее имущество здания иначе в купленную комнату можно и не попасть

[Говорун]

grin095,
Не пойдет. Вопрос касается возможности продажи без выдела в самостоятельный объект: со сроками проблема. С выделом-то в самостоятельный объект все понятно. Интересует именно продажа части объекта. Изучение судебной практики показало, что суды спокойно относятся к договору купли-продажи части объекта (во всяком случае, в мотивировочной части решений), Росрегистрация такие сделки регистрировала. Однако касательно "можно-нельзя" нашел только одно постановление ФАС ВСО (от 28 апреля 2010 г. N А78-2980/2009), в котором говорится четко, что нельзя.

Юкком,
Так вопрос в принципиальной возможности заключения и регистрации перехода права на описанных условиях.

Сообщение отредактировал Говорун: 28 December 2010 - 18:42

[veverica]

Наша палатка отказывала в регистрации перехода права на часть помещения.
Прямых запретов не нашла, есть положительная суд. практика уфимского АСа 2008 года.
Личного опыта не имею, у нас все покупатели какие-то стеснительные были, им проще разделить свидетельство и выкупить свой кусок, чем упереться рогом и пойти в суд за защитой своего права.

[Говорун]

veverica,
Положительная практика - в смысле обязывал суд ФРС зарегистрировать право на часть объекта?
Кстати, вот аренда части объекта (с приложением плана, где арендуемая часть выделена или просто упомянут номер помещения по техпаспорту) никого не напрягает... Но с арендой, конечно, регоргану проще - повесил обременение на объект и все...

[veverica]

Положительная практика - в смысле обязывал суд ФРС зарегистрировать право на часть объекта?

Да. Нашла у себя только кусок из судебного акта без номера и даты..., он в К+ есть, попробуйте... ну я не знаю... по номеру свидетельства поискать

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Факт государственной регистрации права собственности на нежилое строение – автостояночный комплекс общей площадью 9308,40 кв.м., состоящий из 5-ти этажей с подвалом, инвентарный № 510183, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, д. 107/5, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 04 АА № 856216 от 05 марта 2007 года.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса, собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться как всем недвижимым имуществом, так и его частью, совершать в отношении этого имущества любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам. Выделив в натуре гаражный бокс № 221 и продав его по договору, собственник реализовал свое право на распоряжение имуществом, предусмотренное статьей 209 ГК РФ.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Нежилое помещение, являющееся предметом договора купли-продажи, не является вновь созданным недвижимым имуществом, поскольку физически новый объект недвижимости не создан, и, соответственно, объект не подлежит дополнительной государственной регистрации.

Согласно пункту 9 статьи 12 Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. Следовательно, при выделении объекта недвижимости регистрирующий орган обязан внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав, открыть новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами и т.п. При этом, возлагая данную обязанность на регистрирующий орган, законодательство не требует от собственника недвижимого имущества повторно регистрировать свое право собственности на отдельные части недвижимого имущества. Вышеуказанным законом также при выделении объекта недвижимости не предусмотрена обязанность представления прежним собственником заявления о прекращении ранее возникшего права собственности на весь объект недвижимости, заявления о регистрации права собственности на выделенную часть и заявления о регистрации нового права собственности на оставшуюся часть с уплатой государственной пошлины по этим заявлениям.

Поскольку Федеральный закон от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не предусматривает при выделении объекта недвижимости обязательность представления прежним собственником заявления о прекращении ранее возникшего права собственности на весь объект недвижимости, заявления о регистрации права собственности на выделенную часть и заявления о регистрации нового права собственности на оставшуюся часть с уплатой государственной пошлины по этим заявлениям, то требования ГУ Федеральной регистрационной службы по РБ о представлении дополнительных заявлений и дополнительной уплате государственной пошлины не основаны на нормах закона.

[grin095]

grin095
Не пойдет. Вопрос касается возможности продажи без выдела в самостоятельный объект: со сроками проблема. С выделом-то в самостоятельный объект все понятно. Интересует именно продажа части объекта. Изучение судебной практики показало, что суды спокойно относятся к договору купли-продажи части объекта (во всяком случае, в мотивировочной части решений), Росрегистрация такие сделки регистрировала. Однако касательно "можно-нельзя" нашел только одно постановление ФАС ВСО (от 28 апреля 2010 г. N А78-2980/2009), в котором говорится четко, что нельзя.

Я если честно не то что бы способ предложил.
По моему глубокому разумению это не способ, а единственный вариант
Так что вопрос не в согласии
Готов открыть глаза на свою заблуждение, но боюсь ничего кроме единичных "маргинальных" судебных решений тут никто не предложит.

Объекта то купли-продажи нет, не описать его, не индивидуализировать.
Аренда не при чем, там по аналогии можно любую ересь в аренду сдать, хошь крышу, хошь часть стены.

Сообщение отредактировал grin095: 29 December 2010 - 20:27

[okko]

Объекта то купли-продажи нет, не описать его, не индивидуализировать.
Аренда не при чем, там по аналогии можно любую ересь в аренду сдать, хошь крышу, хошь часть стены.

По поводу ереси в аренду (крыша, часть стены) - сдать можно, только это будет не аренда

Говорун, вот здесь: http://www.arbitr.ru/vas/proj/ проект постановления ВАСи о к-п будущих объектв недвижимости. В нем есть и про будущие помещения. Если, как вы писали, дело только в нехватке времени (и часть помещения будет выделена в самостоятельный объект), то м.б. попробовать вооружиться ВАСиными аргументами.

[Advocate-rus]

как вариант можно 1. продать долю в процентном соотношении комнаты, без указания конкретной комнаты. 2. потом если это конструктивно возможно т.к. не достигнуто согласие воспользоваться -

Статья 252 ГК РФ. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

[grin095]

Объекта то купли-продажи нет, не описать его, не индивидуализировать.
Аренда не при чем, там по аналогии можно любую ересь в аренду сдать, хошь крышу, хошь часть стены.

По поводу ереси в аренду (крыша, часть стены) - сдать можно, только это будет не аренда

Говорун, вот здесь: http://www.arbitr.ru/vas/proj/ проект постановления ВАСи о к-п будущих объектв недвижимости. В нем есть и про будущие помещения. Если, как вы писали, дело только в нехватке времени (и часть помещения будет выделена в самостоятельный объект), то м.б. попробовать вооружиться ВАСиными аргументами.

Конечно не аренда, это я к тому, что ссылаются на положительную практику аренды частей помещений, углов и т.п.

Топикстартер, как я понял, не собирается ничего выделять до продажи, а так, конечно тема с будущими вещами близкая.

[veverica]

Объекта то купли-продажи нет, не описать его, не индивидуализировать.

Почему?
В приведённом мною решении предметом сделки является, условно, гаражный бокс номер 7 общей площадью 18 кв.м. в здании автостояночного комплекса, расположенного по адресу. Открываем техпаспорт автостояночного комплекса, читаем экспликацию - всё, предмет сделки индивидуализирован.

[Lequleyo]

так бокс же не зареген как отдельный объект недвиги, как тогда он может быть предметом сделки...?

[grin095]

Почему?
В приведённом мною решении предметом сделки является, условно, гаражный бокс номер 7 общей площадью 18 кв.м. в здании автостояночного комплекса, расположенного по адресу. Открываем техпаспорт автостояночного комплекса, читаем экспликацию - всё, предмет сделки индивидуализирован.

так бокс же не зареген как отдельный объект недвиги, как тогда он может быть предметом сделки...?

Не вижу смысла перемывать косточки у этой старой темы, пока не будет каких либо изменений в этой области. Вышеуказанное решение я таким креативом не считаю. Если будет сформирована практика, в которой будут использованы такие тезисы как
"не создается физически новый объект"
"продав часть объекта собственник реализовал свое право распоряждения имуществом"
а равно такая практика будет подтверждена соответствующей практикой регистрациии в Росреестре, когда на основании сделки продажи части объекта недвижимости он будет автоматически, в ЕГРП!, разделен на 2 объекта, эти новые объекты получат новые кадастровые номера, будет проведена регистрация прав на эти новые объекты - на выделенный на нового собственника, на оставшийся на старого собственника, если при этом..

ну что в общем перечислять.. нет этого.. да и представить это мне пока не хватает даже воображения..

Сообщение отредактировал grin095: 12 January 2011 - 19:32

[borisovna]

солидарна с grin095

[NinaRe]

Для регистрации перехода права на часть объекта в любом случае необходимо наличие кадастровых паспортов: на продаваемое и на оставшуюся часть (будете ли Вы дробить оставшуюся часть -это уже вопос другой). Регпалаты все разные, у нас (муниципальное образование Московской областьи)требуют прекращать право на первоначальный объект, регистровать права собственности на разделенные объекты, а потом уже продавать. Регпалата на Земляном валу в Москве)регистриует переход права без заявления о прекращении права на перовначальный объект, без заявлений о регистрации прав на новые объекты. Т.е. все происходит одновременно при регистрации перехода права на часть. Делали запрос в росреестр пишут про пробел в законе 122-ФЗ и применение аналоагии с земельными участками.

[ACK-1]

Уважаемый grin095, а вот еще Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27 июля 2011 г. N Ф04-3891/11 по делу N А81-5270/2010, где как раз использованы упомянутые Вами формулировки:

"Выделенное нежилое помещение, а также оставшаяся часть объекта не являются вновь созданными объектами недвижимости" и "Выводы суда о том, что выделенное и отчужденное по договору купли-продажи упомянутое нежилое помещение и оставшаяся часть помещения не являются вновь созданными объектами недвижимого имущества, в связи с чем часть этого объекта, на который имеется государственная регистрация за продавцом права собственности, могла быть отчуждена в собственность другого лица без дополнительной государственной регистрации за продавцом права собственности на эту часть имущества, обоснованы нормами законодательства".

Может у кого еще есть примеры положительной практики и удасться все же перебороть эту дурь росреестра?

Сообщение отредактировал ACK-1: 05 April 2012 - 19:06

[sioxana]

удасться все же перебороть эту дурь росреестра?

Скоро все ОН в ГКН вноситься будут и порядка "раздел - кадастровый учет частей - регистрация прав+перехода права" думаю не избежать.
221-фз:
В срок до 1 января 2013 года органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, осуществившие до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или в переходный период его применения ... государственный технический учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, передают в органы кадастрового учета по месту расположения соответствующих объектов недвижимости ... заверенные ... копии технических паспортов соответствующих зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.
При включении сведений и соответствующих документов о ранее учтенном здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости такому объекту недвижимости присваивается кадастровый номер.
122-фз
Не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

[ACK-1]

sioxana, не понял.

Заказываете тех. паспорт, на основании которого изготовят кадастровый, с присвоением номера и внесением записи в ГКН. Подаете кадастровые паспорта в росреестр и регистрируете переход права собственности, без всяких излишних предварительных регистраций на себя же. Мы так делали, неоднократно.

[grin095]

Уважаемый ACK-1, Так это же замечательно, что

Заказываете тех. паспорт, на основании которого изготовят кадастровый, с присвоением номера и внесением записи в ГКН. Подаете кадастровые паспорта в росреестр и регистрируете переход права собственности, без всяких излишних предварительных регистраций на себя же. Мы так делали, неоднократно.

За прошедший год в принципе много воды утекло и не только по этому вопросу
Но все таки не основании сделки разделение происходит, не правда ли.. Вы же кадастровый учет заранее делаете. Т.е. суть только в отсутствии записи в ЕГРП, а учитывая, что УФСГРКК и кадастровый учет это.. ну и т.п.

[sioxana]

sioxana, не понял.

Заказываете тех. паспорт, на основании которого изготовят кадастровый, с присвоением номера и внесением записи в ГКН. Подаете кадастровые паспорта в росреестр и регистрируете переход права собственности, без всяких излишних предварительных регистраций на себя же. Мы так делали, неоднократно.

Воть именно, паспорта, т.е. обе части учитываются в ГКН и ЕГРП, а это как ни крути раздел.
Я не говорю о том, что это нельзя делать одновременно со сделкой. Речь о том, что "куски" в принципе обязательно учесть в ГКН.

[ACK-1]

grin095, так радоваться совершенно нечему, поскольку такая процедура у нас в регионе практикуется "по блату". При обращении же "в обычном" порядке, вас никто даже слушать не будет. Воды может и утекает много, но позиция росреестра (в целом по России), продолжает уверенно плавать на поверхности и тонуть не думает. Якорем для нее служит вот это Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 27 апреля 2010 г. N 14-3227-ГЕ "О возможности отчуждения части встроенного помещения".

Т.е. у нас офисные помещения, которые мы постепенно распродаем и каждый раз, в росреестре требуют, чтобы мы на каждое продаваемое офисное помещение регистрировали отдельно на себя же право собственности (2 гос.пошлины по пятнадцать тысяч все же, каждый раз...) и лишь потом отчуждали.

Воть именно, паспорта, т.е. обе части учитываются в ГКН и ЕГРП, а это как ни крути раздел.
Я не говорю о том, что это нельзя делать одновременно со сделкой. Речь о том, что "куски" в принципе обязательно учесть в ГКН.

Так я и не спорю, с тем, чтобы учесть кусок в ГКН, меня возмущает обязаловка, регистрировать предварительно на себя же право собственности на отчуждаемое помещение, чтобы иметь возможность его продать.

Сообщение отредактировал ACK-1: 17 April 2012 - 14:17

[@AZ@]

Подскажите пож-ста, а по жилым помещениям тоже не удастся разделить?

[Воля]

Предлагаю возродить тему в связи с вступлением в силу 218-ФЗ.

Как вижу, в теме уже шла речь об Определении ВАС РФ от 11.07.2008 N 8723/08 по делу N А07-9975/2007-А-СИВ. За время "простоя" темы появилось ещё Постановление ФАС Московского округа от 10.12.2012 по делу N А41-4532/12.

 

Ранее, на основании Определения 2008 года, мы продавали часть объекта недвижимости без его разделения (предварительной регистрации права собственности на продаваемую часть и на то, что остается у нас в собственности), соответственно, пошлину платили только за регистрацию перехода права собственности по договору к-п. (Не платили даже за регистрацию права на ту часть, что остается у нас).

Однако, как понимаю, теперь всё это неактуально.

Сейчас в Росреестре (на горячей линии) говорят, что необходимо сначала сделать тех.план с разделением здания/помещения на части, осуществить их кадастровый учет, а затем регистрировать право собственности на ту часть, что остается у нас, и переход права собственности на отчуждаемую часть, т.е. платить две пошлины за гос регистрацию права. По-моему, бредовая схема по многим причинам.

Коллеги, есть ли у вас какая-то практика или понимание порядка действий по новому ФЗ?