Перейти к содержимому






Фотография
- - - - -

Договор залога права аренды.


Сообщений в теме: 30

#1 loq07

loq07
  • ЮрКлубовец
  • 167 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 09 Февраль 2011 - 17:32

Доброго дня уважаемые цивилисты. Подскажите пожалуйста по следующей ситуации:
Имеется небольшой участок земли арендованный на 49 лет, без строений на нем. Так как нет свободных средств для начала бизнеса, решил взять кредит в банке под залог права аренды. Информации по данному вопросу не очень много, тем более, учитывая всевозможные риски хотелось бы детально во всё вникнуть и потом уже принять решение.
Накопились собственно такие неясные моменты, буду очень признателен за анализ:

Цитата:Если обеспеченное залогом прав обязательство не исполнено, залогодержатель вправе требовать не перевода на себя заложенного права, а реализации этого права с целью возмещения своих требований из полученной денежной суммы.



я верно понимаю, что при невыполнении обязательств по кредиту мое право аренды будет реализовано залогодержателем?
1) Возможно ли наложение взыскания не на предмет залога, а на мое имущество(квартиру например)?
2)

Цитата:Кредитор приобретает только право пользования, принадлежавшее арендатору-залогодателю. Если это прямо предусмотрено в договоре о залоге права, допускается перевод этого права залогодателем на другое лицо.


стоит ли включать этот пункт в договор?
3) Какие риски меня ждут помимо потери права аренды?
5) Есть ли другая, лучшая альтернатива рассматриваемому мною договору, собираюсь изучить предмет факторинга применительно этой ситуации - есть смысл?
Нашел образец рассматриваемого договора Прикрепленный файл  Документ Microsoft Word (3).doc   54,5К   44 скачиваний.
Судебная практика по залогу права аренды скудновата ничего не найдено.
  • 0

#2 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Старожил
  • 10 177 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 09 Февраль 2011 - 17:57

А ФАКом по ипотеке Вы не пользуетесь по каким соображениям?

Информации по данному вопросу не очень много, тем более, учитывая всевозможные риски хотелось бы детально во всё вникнуть и потом уже принять решение.


Тема из разряда "Хочу всё знать"... Это проф. ресурс. Выкладывайте свою точку зрения, будем обсуждать.
А рассказывать Вам по все возможные риски никто не будет. Рисков этих куча, зависят они от целого ряда обстоятельств, описать их все нереально.

Судебная практика по залогу права аренды скудновата ничего не найдено.

Судебной практики по залгу права аренды полно. Начиная с Пленумов ВАС РФ...
В Чавойту бы темку...
  • 0

#3 Jhim

Jhim

    хамское отродие - (цы) Заглянувший на огонек)

  • Модераторы
  • 8 482 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 09 Февраль 2011 - 17:59

набор несвязанных темой вопросов
а что, есть банк, готовый кредитовать Вас под такое обеспечение?

я верно понимаю, что при невыполнении обязательств по кредиту мое право аренды будет реализовано залогодержателем?

нет, неверно. т.е. реализовано-то будет, но вот залогодержателем ли? собственно, какая разница залогодателю? неясно

1) Возможно ли наложение взыскания не на предмет залога, а на мое имущество(квартиру например)?

по договору залога права аренды? :yogi:

стоит ли включать этот пункт в договор?

гммм... если найдется банк, то пункты в договор он включит сам, поверьте. но вот именно этот прав залогодателя никак не ограничивает

3) Какие риски меня ждут помимо потери права аренды?

прям вот так глобально? стоимость права может не покрыть задолженность. метеорит может на голову упасть... я бы не взялся оценить все риски
  • 0

#4 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Старожил
  • 10 177 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 09 Февраль 2011 - 17:59

как нет свободных средств для начала бизнеса, решил взять кредит в банке под залог права аренды.

Если найдёте банк, который имеет глупсть так кредитоать, расскажите, что за банк... :D
  • 0

#5 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Старожил
  • 10 177 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 09 Февраль 2011 - 18:19

На самом деле риск в конечном итоге один: риск потерять деньги. :D
А вот на каком основании и в какой сумме - это уже зависит от целого ряда факторов.

Сообщение отредактировал Ludmila: 09 Февраль 2011 - 18:19

  • 0

#6 loq07

loq07
  • ЮрКлубовец
  • 167 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 09 Февраль 2011 - 18:22

Благодарю за ответы Дамы и Господа.

А ФАКом по ипотеке Вы не пользуетесь по каким соображениям?

Ипотекой является залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, а я арендатор. Но изучу обязательно.

Если найдёте банк, который имеет глупсть так кредитоать, расскажите, что за банк... :D

пренепременно пани :shuffle: , какая у меня альтернатива?
  • 0

#7 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Старожил
  • 10 177 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 09 Февраль 2011 - 18:29

Ипотекой является залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, а я арендатор.

:lol: :lol: :lol: :lol: :lol:
Это Вы где такую чушь прочитали????!!!!

какая у меня альтернатива?

Ну а я-то откуда знаю???!!! Я знаю, что ни один нормальный банк на таких условиях кредитовать не будет.
Искать альтернативные источники финансирования - не моё дело...
  • 0

#8 loq07

loq07
  • ЮрКлубовец
  • 167 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 09 Февраль 2011 - 18:44

Это Вы где такую чушь прочитали????!!!!

честно? с Википедии)))
Если по существу пани, то как я не являсь собственником ЗУ могу его заложить? именно исходя из этого я предполагаю залог своего права аренды, тем более законодательство такое предусматривает.

Ну а я-то откуда знаю???!!! Я знаю, что ни один нормальный банк на таких условиях кредитовать не будет.
Искать альтернативные источники финансирования - не моё дело...

Пани а как насчет альтернативного договора, если вы утверждаете что договор залога права аренды не имеет место в российской действительности?
з.ы. Возможно ли будет с Вами проконсультироваться в приватном порядке?

Сообщение отредактировал loq07: 09 Февраль 2011 - 18:46

  • 0

#9 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Старожил
  • 10 177 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 09 Февраль 2011 - 18:53

честно? с Википедии)))

А, ну-ну. Ну там и поищите ответы на свои запросы...

Если по существу пани, то как я не являсь собственником ЗУ могу его заложить? именно исходя из этого я предполагаю залог своего права аренды, тем более законодательство такое предусматривает.

Законодательство предусматривает, что это у Вас ипотека в самом чистом виде.

Пани а как насчет альтернативного договора?

Какого альтернативного договора???!!! Вы идёте в банк, просите Вас прокредитовать. Про "альтернативные договоры" и всё прочее Вы будете впаривать тем работникам банка, с которыми будете общаться. Вас с большой долей вероятности посылают. Вы ищете альтернативные источники финансирования. Находите - хорошо. Не находите - значит, не находите.

з.ы. Возможно ли будет с Вами проконсультироваться в приватном порядке?


Не, не надо мне такого...
  • 0

#10 loq07

loq07
  • ЮрКлубовец
  • 167 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 Февраль 2011 - 13:52


1) Возможно ли наложение взыскания не на предмет залога, а на мое имущество(квартиру например)?

по договору залога права аренды? :yogi:


Из закона "О залоге":
Статья 29. Удовлетворение требований залогодержателя при недостаточности суммы, вырученной от реализации предмета залога
В случае, когда суммы, вырученной от продажи предмета залога, недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, он вправе, если иное не предусмотрено законом или договором, получить недостающую сумму из другого имущества должника, на которое может быть обращено взыскание в соответствии с законодательством Российской Федерации, не пользуясь при этом преимуществом, основанным на праве залога.
  • 0

#11 Jhim

Jhim

    хамское отродие - (цы) Заглянувший на огонек)

  • Модераторы
  • 8 482 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 Февраль 2011 - 14:07

стоимость права может не покрыть задолженность

риск в конечном итоге один: риск потерять деньги.


Из закона "О залоге":
Статья 29. Удовлетворение требований залогодержателя при недостаточности суммы, вырученной от реализации предмета залога
В случае, когда суммы, вырученной от продажи предмета залога, недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, он вправе, если иное не предусмотрено законом или договором, получить недостающую сумму из другого имущества должника, на которое может быть обращено взыскание в соответствии с законодательством Российской Федерации, не пользуясь при этом преимуществом, основанным на праве залога.

этот риск минимален, поскольку возможность получить кредит только под залог права аренды исчезающе мала
  • 0

#12 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Старожил
  • 10 177 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 Февраль 2011 - 14:14

поскольку возможность получить кредит только под залог права аренды исчезающе мала

...а с учётом того, что сам кредит берётся на стартап, возможность получить кредит стремится к нулю
  • 0

#13 Pit-kin

Pit-kin
  • Старожил
  • 1 006 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 Февраль 2011 - 14:25

Просмотр сообщенияJhim сказал(а):
поскольку возможность получить кредит только под залог права аренды исчезающе мала

...а с учётом того, что сам кредит берётся на стартап, возможность получить кредит стремится к нулю

Ну зря вы так, права аренды земельного участка в г. Москве и, в частности, местах, указанных в вашем профиле могут стоить весьма предорого. Я думаю банк, под залог таких прав, оцененных в 50% от стоимости, с удовольствием выдаст кредит.
  • 0

#14 loq07

loq07
  • ЮрКлубовец
  • 167 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 Февраль 2011 - 14:32

учитывая местонахождение участка, думаю получение кредита не будет затруднительным. более того, возможно что потенциальному залогодержателю очень понравится сия земля и цены на неё в предверии Сочинской Олимпиады. Поэтому не хочется быть жертвой чужих амбиций и собственной недальновидности.
Pit-kin Вы меня опередили.

Сообщение отредактировал loq07: 11 Февраль 2011 - 14:35

  • 0

#15 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Старожил
  • 10 177 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 Февраль 2011 - 14:36

Ну зря вы так, права аренды земельного участка в г. Москве и, в частности, местах, указанных в вашем профиле могут стоить весьма предорого. Я думаю банк, под залог таких прав, оцененных в 50% от стоимости, с удовольствием выдаст кредит.

Зря Вы так думаете. :D
Я Вам могу сказать, что залог права аренды незастроенного участка как единственный залог банками не рассматривается в принципе. В залог его могут принять только в двух случаях: как доп. обеспечение, когда есть нормальный залог. Или в случае реструктуризации проблемной задолженности, когда банк уже вылетел на 100%-ные резервы, и нужно нарисовать хоть какой-то залог для ЦБ РФ.
Причина проста: слишком высокие юр. риски по такому "обеспечению", слишком легко может залогодатель оставить банк без обеспечения вообще.
А уж такое хреновое обеспечение, да ещё под кредитование стартарпа... Если найдётся банк, который прокредитует на ТАКОЕ, то из этого банка нужно срочно забирать деньги...
  • 0

#16 Pit-kin

Pit-kin
  • Старожил
  • 1 006 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 Февраль 2011 - 14:42

Просмотр сообщенияPit-kin сказал(а):
Ну зря вы так, права аренды земельного участка в г. Москве и, в частности, местах, указанных в вашем профиле могут стоить весьма предорого. Я думаю банк, под залог таких прав, оцененных в 50% от стоимости, с удовольствием выдаст кредит.

Зря Вы так думаете. :D
Я Вам могу сказать, что залог права аренды незастроенного участка как единственный залог банками не рассматривается в принципе. В залог его могут принять только в двух случаях: как доп. обеспечение, когда есть нормальный залог. Или в случае реструктуризации проблемной задолженности, когда банк уже вылетел на 100%-ные резервы, и нужно нарисовать хоть какой-то залог для ЦБ РФ.
Причина проста: слишком высокие юр. риски по такому "обеспечению", слишком легко может залогодатель оставить банк без обеспечения вообще.
А уж такое хреновое обеспечение, да ещё под кредитование стартарпа... Если найдётся банк, который прокредитует на ТАКОЕ, то из этого банка нужно срочно забирать деньги...

Ну, учитывая ваш банковский опыт, не буду спорить.
  • 0

#17 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Старожил
  • 10 177 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 Февраль 2011 - 14:51

Самый простой пример.
Заёмщик что-то не так рассчитал, деньги затратил, объект не построил, прибыль не получил. Банку деньги не возвращает, арендную плату не платит. Что происходит дальше? А дальше арендодатель расторгает договор аренды земельного участка в судебном порядке. Судебная практика единообразна: согласия залогодержателя на расторжение договора аренды в судебном порядке не требуется.
Договор аренды расторгнут судом в связи с неисполнением арендатором своих обязательств, право аренды прекратилось, соответстсвенно, прекратиласть и ипотека права аренды. С чем остался банк? А ни с чем... :D Без обеспечения банк остался вообще.
И такие ситуации встречаются достаточно часто. Оно и правильно: нефиг было брать в залог хрен знает что...

Ещё вариант.
Заложили право аренды земельного участка под строительство жилого дома. Дом построили, ввели в эксплуатацию, зарегистрировали право собственности физиков на квартиры в этом доме.
И вот тут настаёт срок возврата кредита... и кредит не возвращается. Теперь внимание, вопрос: как обращать взысекание на право аренды земельного участка? Даже абстрагируясь от вопроса о том, сохранилась ли аренда вообще.
Или Вы полагаете, что на квартиры возникла ипотека в силу закона, и вместе с правом аренды нужно обращать взыскание и на квартиры, в которых физики проживают?
  • 1

#18 Pit-kin

Pit-kin
  • Старожил
  • 1 006 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 Февраль 2011 - 14:51

Самый простой пример.
Заёмщик что-то не так рассчитал, деньги затратил, объект не построил, прибыль не получил. Банку деньги не возвращает, арендную плату не платит. Что происходит дальше? А дальше арендодатель расторгает договор аренды земельного участка в судебном порядке. Судебная практика единообразна: согласия залогодержателя на расторжение договора аренды в судебном порядке не требуется.
Договор аренды расторгнут судом в связи с неисполнением арендатором своих обязательств, право аренды прекратилось, соответстсвенно, прекратиласть и ипотека права аренды. С чем остался банк? А ни с чем... :D Без обеспечения банк остался вообще.
И такие ситуации встречаются достаточно часто. Оно и правильно: нефиг было брать в залог хрен знает что...

А нельзя прописать в договоре, что в случае если залогодатель не исполняет обязанностей по договору аренды, залогодержатель вправе досрочно расторгнуть договор залога и потребовать сумму кредита (взыскать сумму кредита за счет обеспечения)?
  • 0

#19 Jhim

Jhim

    хамское отродие - (цы) Заглянувший на огонек)

  • Модераторы
  • 8 482 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 Февраль 2011 - 15:04

Pit-kin, а как отслеживать исполнение заемщиком обязательств по договору аренды? для банка это лишние проблемы и абсолютно ненужные риски.
поэтому залог права может рассматриваться лишь как один из видов обеспечения и уж не под старт-ап точно. возможны, конечно, варианты - поручительство солидного юрика, банковская гарантия, ну либо что-то еще, минимизирующее риски. но залог прав при этом будет не более чем доп. обеспечением
может быть выдан кредит, конечно, какому-нит особо приближенному клиенту. но сумма кредита даже в этом случае будет глобально ниже стоимости права. не совсем правильно сформулировал, простите, но смысл ИМХО понятен. надзор за деятельностью банков обеспечивает дополнительный геморрой помимо обычных экономических и правовых рисков
  • 0

#20 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Старожил
  • 10 177 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 Февраль 2011 - 15:18

А нельзя прописать в договоре, что в случае если залогодатель не исполняет обязанностей по договору аренды, залогодержатель вправе досрочно расторгнуть договор залога и потребовать сумму кредита (взыскать сумму кредита за счет обеспечения)?


Расторгнуть что???? Договор залога??? А зачем договор залга расторгать - чтобы без обеспечения остаться?
Прописать-то можно всё, что угодно... Вот только тогда надо контролировать постоянно исполнение арендатором обязанностей по договору аренды. Причём не только по своевременной уплате арендной платы, но и по соблюдению этапов строительства, по соблюдению им правил застройки данного участка, и т.д. и т.п. Насколько это "реально", Вы себе представляете? И в какие деньги встанет такой контроль? И будет ли кредит прибыльным или убыточным при таких расходах? Как считаете?
Но вот, допустим, банк вбухал кучу средств в осуществление такого контроля... Выявил, что арендатор не исполняет свои обязанности. Подал иск о досрочном взыскани кредита. И во тут банку остаётся только молиться, чтобы арендодатель не успел добежать в суд раньше, чем право аренды будет продано с торгов третьему лицу... С момента подачи иска в суд до момента продажи с торгов - что-то около года. Пока суд рассмотрит дело, апелляция с кассацией, возбуждение исполнительного производства, срок для добровольного исполнения, действия, предшествующие обращению взыскания... Ну, примерно год.
И вот всё, что остаётся - только НАДЕЯТЬСЯ, что в этот период арендодатель не подаст иск и не приостановлит судебный процесс или исполнительное производство по обращению взыскания.
И вот под эту-то надежду Вы и предлагаете выдать кредит...

И ещё. Pit-kin, Вы, как я понимаю, не банковский юрист.
А теперь представьте себе ситуацию. Ваш работодатель/клиент берёт в банке кредит под залог права аренды участка. На этом участке Вы строите что-то.
И банк устанавливает очень жёсткий контроль за исполнением Вами своих обязанностей по договору аренды. Всех обязанностей - и по строительству, и по уплате арендной платы... ВСЕХ. И если, ПО МНЕНИЮ БАНКА, Вы допустили малейшее нарушение (просрочили на один день платёж по арендной плате, или, по мнению банка, нарушили какие-то нормы строительства), Вы обязаны вернуть досрочно банку все деньги...
Как Вы, будучи представителем залогодателя, на такое отреагируете?
  • 1

#21 Pit-kin

Pit-kin
  • Старожил
  • 1 006 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 Февраль 2011 - 15:32

Просмотр сообщенияPit-kin сказал(а):

И ещё. Pit-kin, Вы, как я понимаю, не банковский юрист.
А теперь представьте себе ситуацию. Ваш работодатель/клиент берёт в банке кредит под залог права аренды участка. На этом участке Вы строите что-то.
И банк устанавливает очень жёсткий контроль за исполнением Вами своих обязанностей по договору аренды. Всех обязанностей - и по строительству, и по уплате арендной платы... ВСЕХ. И если, ПО МНЕНИЮ БАНКА, Вы допустили малейшее нарушение (просрочили на один день платёж по арендной плате, или, по мнению банка, нарушили какие-то нормы строительства), Вы обязаны вернуть досрочно банку все деньги...
Как Вы, будучи представителем залогодателя, на такое отреагируете?

Ну ладно вам, я говорил только про обязанности по арендной плате, поскольку это угрожает самому предмету залога. А насчет банковских договоров мне всегда казалось что примерно похожие жесткие условия расторжения содержат многие из них.
  • 0

#22 Lequleyo

Lequleyo
  • Старожил
  • 1 717 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 Февраль 2011 - 15:32

Судебная практика единообразна: согласия залогодержателя на расторжение договора аренды в судебном порядке не требуется.

можно Вас попросить привести хотя бы одно дело на уровне ВАСа?
  • 0

#23 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Старожил
  • 10 177 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 Февраль 2011 - 15:47

Ну ладно вам, я говорил только про обязанности по арендной плате, поскольку это угрожает самому предмету залога.

Предмету залога угрожает ПРАКТИЧЕСКИ ЛЮБОЕ неисполнение обязательств, если этот предмет залога - право аренды земельного участка. См. ст. 46 ЗК РФ.

можно Вас попросить привести хотя бы одно дело на уровне ВАСа?

На уровне ВАСа не припомню. На уровне ФАСов дел достаточно. А в чём сомнения-то? Практика, на мой взгялд, совершенно правильная...
  • 0

#24 Lequleyo

Lequleyo
  • Старожил
  • 1 717 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 Февраль 2011 - 16:11

На уровне ВАСа не припомню. На уровне ФАСов дел достаточно. А в чём сомнения-то? Практика, на мой взгялд, совершенно правильная...

поддерживаю, только у нас в РБ не все так однозначно, поэтому хочу посмотреть на аргументацию решений (понять где мой косяк, почему моих доводов не достаточно)... ну хоть решения ФАСа толковое выложите, тоолько полностью, бызы нет
  • 0

#25 str555

str555
  • Старожил
  • 3 538 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 Февраль 2011 - 16:16

Судебная практика единообразна: согласия залогодержателя на расторжение договора аренды в судебном порядке не требуется.
Договор аренды расторгнут судом в связи с неисполнением арендатором своих обязательств, право аренды прекратилось, соответстсвенно, прекратиласть и ипотека права аренды.

по моим прикидкам, та же фигня с ипотекой права требования по ДДУ. расторгли ДДУ - и нет ипотеки.
  • 0




Количество пользователей, читающих эту тему: 0

0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных