Сообщений в теме: 34

[Vesnyshk@]

Доброго времени суток всем читающим и комментирующим!
Вопрос следующего рода, может кто сталкивался?!
Может ли договор аренды долгосрочный содержать в себе условие об автоматической пролонгации и какие это влечет за собой последствия?
Спасибо!

[brodjaga]

условия договора не должны противоречить закону. Последствия правовые. 610 ГК РФ.

[Svonk]

В зависимости от предмета.
Если недвига, то нет. Договор будет считаться заключенным с момента регистрации и будет действовать в пределах оговоренного сторонами срока. Для пролонгации потребуется подтверждение правоотношений/волеизъявления сторон - доп.согл., определяющее новый срок аренды. В противном случае срок действия договора будет считаться истекшим в последний день аренды, в соответствии с записью в ЕГРП.

brodjaga,
а где противоречия?
в случае с движимым имуществом, просто, получим фактически бессрочный договор... разве не?

[brodjaga]

В зависимости от предмета.
Если недвига, то нет. Договор будет считаться заключенным с момента регистрации и будет действовать в пределах оговоренного сторонами срока. Для пролонгации потребуется подтверждение правоотношений/волеизъявления сторон - доп.согл., определяющее новый срок аренды. В противном случае срок действия договора будет считаться истекшим в последний день аренды, в соответствии с записью в ЕГРП.

brodjaga,
а где противоречия?
в случае с движимым имуществом, просто, получим фактически бессрочный договор... разве не?

их нет, все верно.

[Liarim]

Если недвига, то нет.

почему?

[Svonk]

кого нет?

Liarim,
Договор будет считаться заключенным с момента регистрации и будет действовать в пределах оговоренного сторонами срока. Для пролонгации потребуется подтверждение правоотношений/волеизъявления сторон - доп.согл., определяющее новый срок аренды. В противном случае срок действия договора будет считаться истекшим в последний день аренды, в соответствии с записью в ЕГРП.

[Trial-x]

п.2 ст. 621 ГК: "Если арендатор продолжает ползоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610)."

[Liarim]

Svonk, я умею читать, Вы не ответили на вопрос: "Почему договор не может содержать условия об автоматической пролонгации?" автоматическая пролонгация - условие о сроке, оговоренное сторонами.

[Svonk]

Trial-x,
+ 1
Liarim,
потому как в ЕГРП вносится запись с определенным сроком передачи права пользования и владения. Бессрочная аренда не подлежит регистрации в ЕГРП, т.к. считается, что указанные права передаются условно и фактически продолжают пребывать у собственника (он их может вернуть в любое время).
Для продления указанного срока необходим дополнительный правоустанавливающий документ. В данном случае - доп.согл. Иначе у РЦ будет следующая ситуация: срок аренды (основной, который и вносится в ЕГРП) истек, подтверждения продления срока действия договора нет = договор расторгнут.

[Liarim]

Svonk, иными словами, только потому, что система ЕГРП не приемлет понятия "отменительное условие"?

[Svonk]

Liarim,
ну, если совсем утрировать, то да.
Никаких противоречий ГК не вижу. Договор заключен на установленный в нем срок. Вступил в силу с момента регистрации. Истек в соответствии с условиями договора в последний день указанного в нем (и в ЕГРП) срока. Зарегистрировано право аренды только на установленный в нем срок. Хотите пролонгировать - регистрируйте.

[woo-doo]

Выскажу и я свое ИМХО
Такое условие может иметь место в договоре, как говорится, бумага все стерпит. Что касается правовых последствий - по истечении срока, на который был заключен договор, и при отсутствии его последующей регистрации, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 621 ГК).

Сообщение отредактировал woo-doo: 12 April 2011 - 19:30

[Svonk]

woo-doo,
и я об том же. Только это не "автоматическая пролонгация", как пишет автор, а бессрочник.

[woo-doo]

Svonk, думается мне, и понудить к заключению нового договора сроком на 5 лет в последующем врядли удасться. Посему арендатор апосля 5 лет получит уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора и освободит помещение через 3 месяца

[Svonk]

woo-doo,
Поддерживаю предположение

[Erling]

Президиум ВАС в своём общеизвестном письме высказывал позицию, в соответствии с которой пролонгация срочного договора аренды влечёт возникновение нового договора аренды. Хотя "возникновение договора" - это сильно, получается, что договор, чья обязательная форма - документ, подписанный сторонами, считается заключенным с молчаливого согласия обеих сторон, при том что выражение его письменной формы, то есть документ, появилось на свет намного раньше. Впрочем, нельзя и однозначно сказать, что нарушается императив ст. 433 ГК. Обычно подписание документа сторонами безусловно означает, что акцепт получен оферентом (кто оферент, а кто акцептант - просто не имеет значения) и влечёт заключение договора в момент подписания. Здесь же, в соответствии с мнением ВАСи, получается, что акцепт получен в момент истечения срока действия прежнего договора. Здесь можно также вспомнить п. 2 ст. 428 ГК (можно ли молчание в данном случае признать акцептом, учитывая, что в данном случае опять-таки не имеет значения, которая из сторон является оферентом) и п. 3 ст. 434 ГК (можно ли считать изначально действовавший договор (документ) письменным предложением, или письменное предложение должно отвечать требованиям п. 2 ст. 434 о направлении сообщения).

Вот, для удобства, текст:

Скрытый текст

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.

Например, имеется договор аренды здания, заключенный на срок, превышающий календарный год. Допустим, в этом договоре имеется условие, в соответствии с которым срок действия договора/срок аренды считается продлённым на (например) 11 месяцев в случае, если ни одна сторона не направила возражений. В соответствии с позицией ВАСи получается, что возникнет новый договор, который регистрации не подлежит.

Такое условие может иметь место в договоре, как говорится, бумага все стерпит. Что касается правовых последствий - по истечении срока, на который был заключен договор, и при отсутствии его последующей регистрации, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 621 ГК).

Эта позиция лично мне представляется более обоснованной, нежели позиция ВАСи.

Сообщение отредактировал Erling: 12 April 2011 - 19:46

[Grizly]

п. 10 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Скрытый текст

10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.
Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.
В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.
Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.

Интересно, а требование о государственной регистрации договора аренды можно заявить в этом случае (если аренда недвижимости сроком год и более) без требования о понуждении к заключению договора?

[Vesnyshk@]

Спасибо всем за участие, отличная дискуссия!!! Полностью с вами согласна! и первый раз в жизни вижу в долгосрочном договоре такое условие..
либо контрагент забыл убрать его из краткосрочного договора, переделав в долгосрочный..или тот, кто составлял договор решил, что так будет лучше "кашу маслом не испортишь"

[Тамплиер]

Добрый день, хотелось бы поднять тему. У меня, правда, не долгосрочный договор аренды, а договор коммерческой концессии, но суть не меняется, т.к. он тоже регистрируется.
Не встречалось ли кому новых документов, подтверждающих, что возможна автопролонгация договора, подлежащего государственной регистрации?

[Тамплиер]

Вот, нашел судебную практику по договору аренды, которая говорит о том, что автопролонгация невозможна:

РЕШЕНИЕ

от 30 декабря 2011 г. по делу N А40-38653/11-53-337 (поддержано апелляцией, кассацию пропустили по сроку)

Ссылку истца на п. 10.1 договора, предусматривающий автоматическое продление договора на тот же срок (пять лет) в случае исполнения сторонами своих обязательств, суд отклоняет, поскольку в ст. 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды может заключаться на срок, определенный договором, а в случае, если такой срок в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, при этом каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Таким образом, законом не предусмотрена возможность заключения бессрочного договора, не предусматривающего право арендодателя не продлевать его действие при отсутствии такого намерения. Положения п. 10.1 договора противоречат ст. 610 ГК РФ и в силу ст. 167, 168 ГК РФ не создают для сторон договора юридических последствий.

[delite]

Добрый день! подскажите пожалуйста, может кто-то сталкивался, у нас имеется долгосрочный договор аренды, заключенный на срок до декабря 2015 года, сейчас нам поступило задание продлить этот договор, т.к. Арендатор намеревается получить лицензию на продажу золота, и договор должен действовать не менее трех лет. Однако при наших условиях он действует лишь год. Вопрос: могу ли я вносить доп.соглашения о продлении действующего договора, если могу то с какого периода времени? Изначально договор заключен в 2010 году. Заранее спасибо))

[КУЛЬ личности]

Вопрос: могу ли я вносить доп.соглашения о продлении действующего договора, если могу то с какого периода времени?

Ответ: можете. Заключить соглашение об изменении срока аренды можно хоть сейчас - препятствий этому я не вижу.

[delite]

а срок действия договора указывать с текущей даты или брать период действия с 2010 года? 

[КУЛЬ личности]

а срок действия договора указывать с текущей даты или брать период действия с 2010 года?

У Вас договор действует с 2010 г.? Тогда как Вы можете  "срок действия договора указывать с текущей даты"?

[Ludmila]

Дикобраз, как всегда: ответ даёт бесплатный и неправильный.

Margo_I, идите уже к юристу в реале. Здесь Вы можете получить ответ либо правильный, либо бесплатный. Третьего не дано.