Насколько надежен предварительный договор купли-продажи, если у объекта строительства еще официально нет собственика? Очень нужно купить этот объект. Может какие-то иные конструкции применить?
|
|
||
|
|
|
|
Схемы приобретения объекта строительства
Автор
-Гость-Анатолий-
, 06 Oct 2003 21:39
Сообщений в теме: 39
#2
-yulya-
Отправлено 06 October 2003 - 23:11
Если это недострой официально незарегистрированный. но построенный будущим продавцом - можно купить стройматериалы и землю под ними.
Можно зарегистрировать и купить недострой.
По поводу предварительного договора - это всего лишь обязательство сторон. Никаких обремениний для объекта недвижимости он не создает.
Если организация с деньгами - то можно прописать большой штраф за неисполнение обязательств. Конечно есть риск 333 ГК, но если хорошо обосновать последствичя неисполнения обязательств (убытки) и прописать из заранее, то шансы есть.
Если же организация с нулевым балансом, то гарантий никаких.
Иных возможностей нет - так как обременить чужой объект вы не сможете.
Одним клиентам советовала - заключить предварительный договор и установить срок заключения основного договора в течение 1 дня с момента получения свидетельства, найти связи в ГУЮ и поставить на контроль этот момент.
если в течение одного дня сделка не совершается - то срочно арестовывать объект, все основания будут.
Если нет связей - можно попробовать ежедневные выписки из ЕГРПН.
Сложно, но вполшне осуществимо. При этом даже если будет заключен (задним числом) еще один предварительный договор купли-продажи, у Вас все равно больше прав, так как момент возникновения обязательств у Вас одинаковый - с момента госрегистрации продавцом права собственности, а с иском Вы выйдете раньше.
Вот так. Другого я пока не придумала.
Можно зарегистрировать и купить недострой.
По поводу предварительного договора - это всего лишь обязательство сторон. Никаких обремениний для объекта недвижимости он не создает.
Если организация с деньгами - то можно прописать большой штраф за неисполнение обязательств. Конечно есть риск 333 ГК, но если хорошо обосновать последствичя неисполнения обязательств (убытки) и прописать из заранее, то шансы есть.
Если же организация с нулевым балансом, то гарантий никаких.
Иных возможностей нет - так как обременить чужой объект вы не сможете.
Одним клиентам советовала - заключить предварительный договор и установить срок заключения основного договора в течение 1 дня с момента получения свидетельства, найти связи в ГУЮ и поставить на контроль этот момент.
если в течение одного дня сделка не совершается - то срочно арестовывать объект, все основания будут.
Если нет связей - можно попробовать ежедневные выписки из ЕГРПН.
Сложно, но вполшне осуществимо. При этом даже если будет заключен (задним числом) еще один предварительный договор купли-продажи, у Вас все равно больше прав, так как момент возникновения обязательств у Вас одинаковый - с момента госрегистрации продавцом права собственности, а с иском Вы выйдете раньше.
Вот так. Другого я пока не придумала.
#3
-Гость-Анатолий-
Отправлено 07 October 2003 - 03:05
yulya
Спасибо большое. Дикая срочность. Озадачили перед уходом домой, а сделать надо уже вчера.
Самим зарегистрировать? Какой договорной конструкцией оформить лучше? Поручение, агентирование с привлечением дружеской организации.
Земля не в собственности. Недострой нам нафиг не нужен. Нужна земля.
По поводу покупки стройматериалов я как то сомневаюсь. как это все индивидуализировать. если они уже использованы? Да и вообще.
В любом случае спасибо. вы меня сподвигли на мысль об агентировании с дружеской организацией. Надо еще подумать. Завтра (сегодня) с у тра что-то говорить придется.
Спасибо большое. Дикая срочность. Озадачили перед уходом домой, а сделать надо уже вчера.
Можно зарегистрировать и купить недострой.
Самим зарегистрировать? Какой договорной конструкцией оформить лучше? Поручение, агентирование с привлечением дружеской организации.
Если это недострой официально незарегистрированный. но построенный будущим продавцом - можно купить стройматериалы и землю под ними.
Земля не в собственности. Недострой нам нафиг не нужен. Нужна земля.
По поводу покупки стройматериалов я как то сомневаюсь. как это все индивидуализировать. если они уже использованы? Да и вообще.
В любом случае спасибо. вы меня сподвигли на мысль об агентировании с дружеской организацией. Надо еще подумать. Завтра (сегодня) с у тра что-то говорить придется.
#4
-yulya-
Отправлено 07 October 2003 - 13:56
Самим зарегистрировать? Какой договорной конструкцией оформить лучше? Поручение, агентирование с привлечением дружеской организации.
Лучше простой доверенностью на оформление документов.
Поскольку нужна земля - то стройматериалы отпадают.
Есть еще один вариант - через простое товарищество. У нас в Воронеже работает безотказно.
Если вкратце - схема такая: объединяются товарищи, владом одного являются его права на землю, стройматериалы и др., вкладом другого - деньги и др.
Производится денежная оценка вклада того. кто внес землю по нужной цене.
Включается условие о том, что в случае выхода одного из товарищей - он получает только денежную стоимость вклада и на имущество претендовать не может на каких бы титульных правах оно не передавалось и это имущество (права на него) передаются второму товарищу в собственность.
Внимание: по бессрочке ст. 20 ЗК РФ устанавливает запрет на распоряжение, в том числе на внесение данного права в качестве вклада общее дело товарищей по договору совме5стной деятельности.
Договор заключается задним числом.
реальным числом второй товарищ пишет расписку, что деньги получил и заявление о выходе.
Этот договор - основание для переоформления права на землю.
А можно просто для гарантий на время оформления документов.
Но мне лично кажется, что если есть недострой, то лучше зарегистрировать его и продать. И быстрее, и с УЮ "бодаться" меньше, они ведь у нас
Если нужно поши на мыло - скину хорошую рыбу договора простого товарищества.
#6
-yulya-
Отправлено 07 October 2003 - 14:10
vicing2002 , можно (вот любители халявы )
Только с мылом у меня проблемы - сама точно не не найду Ваши адреса. Напишите их здесь пожалуйста.
)Только с мылом у меня проблемы - сама точно не не найду Ваши адреса. Напишите их здесь пожалуйста.
#7
Отправлено 07 October 2003 - 14:34
Пусть я халявщиу, пусть
И мне договор пжалуста
Tima_pk@list.ru
Пасиб
И мне договор пжалуста
Tima_pk@list.ru
Пасиб
#8
Отправлено 07 October 2003 - 15:15
yulya ......... есть немного
vicing@fromru.com
Добавлено:
Большое.....самое большое... огромное.....человеческой.......ПАСИБО
......... есть немногоvicing@fromru.com
Добавлено:
Большое.....самое большое... огромное.....человеческой.......ПАСИБО
#10
-Гость-Влад-
Отправлено 07 October 2003 - 19:25
и если совсем всё равно, ещё мне
MVV@po.pssr.ru
заранее благороден.
MVV@po.pssr.ru
заранее благороден.
#12
-Гость-Unregistered-
Отправлено 08 October 2003 - 12:49
и мне можно договорчик? imagination20@mail.ru
#13
-Гость-Анатолий-
Отправлено 09 October 2003 - 16:51
А нет ли у кого судебной практики по этому вопросу? Нужна надежная (проверенная судебной практикой) схема по приобретению объекта, на который еще не оформлено право собственности потенциального продавца. Поделитесь если не жалко.
yulya
Огромное спасибо за договор, но, к сожалению, продавец немотивированно против такой конструкции. Объект нужен нам больше. А продавцу- что-нибудь доступное (с судебной практикой).
yulya
Огромное спасибо за договор, но, к сожалению, продавец немотивированно против такой конструкции. Объект нужен нам больше. А продавцу- что-нибудь доступное (с судебной практикой).
#14
-yulya-
Отправлено 09 October 2003 - 20:41
У меня в практике такие немотивированные отказы были. Бояться - потому что не знают. что и как.
А еще есть положения об общих обязательствах, некоторых это пугает.
Не жалко, только больше ничего нет. Объясните - какая проблема зарегистрировать незавершенку.
А вообще нужна полная информация, можно на мыло.
Разные могут всплыть варианты. Например, если нужна земля и еть рядом стоящее здание (какая-нибудь сараюшка) на которое ПС зарегистировано, можно купить это здание, а кусок земли прирезать.
В общем, дайте информацию.
А еще есть положения об общих обязательствах, некоторых это пугает.
Поделитесь если не жалко.
Не жалко, только больше ничего нет. Объясните - какая проблема зарегистрировать незавершенку.
А вообще нужна полная информация, можно на мыло.
Разные могут всплыть варианты. Например, если нужна земля и еть рядом стоящее здание (какая-нибудь сараюшка) на которое ПС зарегистировано, можно купить это здание, а кусок земли прирезать.
В общем, дайте информацию.
#15
-Гость-Анатолий-
Отправлено 12 October 2003 - 19:04
Коллеги, откликнитесь.
А можно ли так поступить?
Заключить договор купли-продажи (не предварительный), в котором прописать
обязанность продавца передать во владение покупателю объекта за два дня до
сдачи документов в регистрационную палату для оформления права собственности
продавца. Там же предусмотреть обязанность сторон обеспечить одновременность
подачи документов необходимых и достаточных для регистрации права
собственности продавца на объект и перехода права собственности к
покупателю.
Можно ли предусмотреть такие условия?
Какие именно документы необходимы для регистрации права собственности
продавца на новую вещь?
Примет ли регистрационная палата поданные одновременно документы о
регистрации права собственности за продавцом и перехода права собственности
к покупателю?
Одним днем будет зарегистрировано право собственности продавца и перехода
права собственности от продавца к покупателю?
К сожалению, очень плохо представляю себе эту процедуру.
А можно ли так поступить?
Заключить договор купли-продажи (не предварительный), в котором прописать
обязанность продавца передать во владение покупателю объекта за два дня до
сдачи документов в регистрационную палату для оформления права собственности
продавца. Там же предусмотреть обязанность сторон обеспечить одновременность
подачи документов необходимых и достаточных для регистрации права
собственности продавца на объект и перехода права собственности к
покупателю.
Можно ли предусмотреть такие условия?
Какие именно документы необходимы для регистрации права собственности
продавца на новую вещь?
Примет ли регистрационная палата поданные одновременно документы о
регистрации права собственности за продавцом и перехода права собственности
к покупателю?
Одним днем будет зарегистрировано право собственности продавца и перехода
права собственности от продавца к покупателю?
К сожалению, очень плохо представляю себе эту процедуру.
#16
Отправлено 12 October 2003 - 19:27
Можно только посочувствовать.
Могу предложить ещё один вариант из разряда "через ж..."
Провести реорганизацию продавца, выделив дочку с правами на строящийся объект, договор подряда, договор на землю. Дочку продать по номиналу с потрохами.
Могу предложить ещё один вариант из разряда "через ж..."
Провести реорганизацию продавца, выделив дочку с правами на строящийся объект, договор подряда, договор на землю. Дочку продать по номиналу с потрохами.
#17
-yulya-
Отправлено 12 October 2003 - 21:04
Gromoff зачем так сложно-то.
Но так, ка вы хотите. скорее всего делать нельзя. Ответ пришлю попозже на мыло.
Но так, ка вы хотите. скорее всего делать нельзя. Ответ пришлю попозже на мыло.
#18
Отправлено 12 October 2003 - 22:04
Зато, как солидно. И право на землю хорошо передается. Даже если договор аренды земли на инвестиционных условиях.
#19
Отправлено 12 October 2003 - 22:18
Gromoff
Вообще, в сложных ситуациях, когда продажа недвижимости может быть удачно оспорена - так и делают, как я понял. Однако это вариант для очень дорогой недвижимости.
Отвечу вашими словами - очень плохо представляю себе эту процедуру. Как такое вообще возможно технически? Такой срок легко и правомерно может никогда не наступить.
Провести реорганизацию продавца, выделив дочку с правами на строящийся объект, договор подряда, договор на землю. Дочку продать
Вообще, в сложных ситуациях, когда продажа недвижимости может быть удачно оспорена - так и делают, как я понял. Однако это вариант для очень дорогой недвижимости.
Гость-Анатолий
обязанность продавца передать во владение покупателю объекта за два дня до сдачи документов в регистрационную палату
Отвечу вашими словами - очень плохо представляю себе эту процедуру. Как такое вообще возможно технически? Такой срок легко и правомерно может никогда не наступить.
#20
-Гость-Unregistered-
Отправлено 12 October 2003 - 22:52
Земля не в собственности. Недострой нам нафиг не нужен. Нужна земля.
А продавец горит желанием всенепременнейше достроить, что ли? Почему не заключить договор купли-продажи незавершенки? Элементарно: продавец расторгает договор с подрядчиком соглашением о расторжении, либо же в случае постройки хозспособом несет в УЮ документы, доказывающие постройку хозспособом (проектно-сметную документацию, справки бухгалтерские и прочая - что уж там конкретное ваше УЮ потребует - обычно нам этого хватало).
С тех. документацией опять же проще (только не забудьте: если вам составят тех.паспорт - чтобы в нем обязательно было указание о том, что объект незавершен строительством)
Т.к. право на незавершенку регистрируют только в случае расторгнутого договора подряда и при совершении сделки - сразу двух зайцев и убьете. И первоначальное право продавца зарегистрируете и переход права к покупателю одновременно. И на рег. сборе продавец сэкономит, кажется.. Впрочем, не помню точно, изменений к ФЗ нету под рукой.
У нас такие схемы проходили, сама регистрировала.
А продавец горит желанием всенепременнейше достроить, что ли? Почему не заключить договор купли-продажи незавершенки? Элементарно: продавец расторгает договор с подрядчиком соглашением о расторжении, либо же в случае постройки хозспособом несет в УЮ документы, доказывающие постройку хозспособом (проектно-сметную документацию, справки бухгалтерские и прочая - что уж там конкретное ваше УЮ потребует - обычно нам этого хватало).
С тех. документацией опять же проще (только не забудьте: если вам составят тех.паспорт - чтобы в нем обязательно было указание о том, что объект незавершен строительством)
Т.к. право на незавершенку регистрируют только в случае расторгнутого договора подряда и при совершении сделки - сразу двух зайцев и убьете. И первоначальное право продавца зарегистрируете и переход права к покупателю одновременно. И на рег. сборе продавец сэкономит, кажется..
Впрочем, не помню точно, изменений к ФЗ нету под рукой.У нас такие схемы проходили, сама регистрировала.
#21
-Гость-Анатолий-
Отправлено 13 October 2003 - 12:33
либо же в случае постройки хозспособом несет в УЮ документы, доказывающие постройку хозспособом (проектно-сметную документацию, справки бухгалтерские и прочая - что уж там конкретное ваше УЮ потребует - обычно нам этого хватало).
Что значит хозспособом?
#22
Отправлено 13 October 2003 - 14:08
Анатолий
Старый дурацкий советский термин - когда организация строит что-либо для собственных нужд. Теоретически освобождает от необходимости иметь "лицензию заказчика-застройщика"...
Что значит хозспособом?
Старый дурацкий советский термин - когда организация строит что-либо для собственных нужд. Теоретически освобождает от необходимости иметь "лицензию заказчика-застройщика"...
#23
Отправлено 13 October 2003 - 15:19
Теоретически освобождает от необходимости иметь "лицензию заказчика-застройщика"...
Звиняйте...а как же ст. 17 Закона о лицензировании?
проектирование зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом;
строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом;
инженерные изыскания для строительства зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом;
Реально как раз-таки не имея лицензий, невозможно производить строительные работы.
#24
Отправлено 13 October 2003 - 15:54
Если к незавершенке прирезан большой кусок земли (я имею в виду действительно большой), и если эта земля на правах инвестиционного договора, то регить незавершенку невыгодно. Можно утратить шанс захапать кусок земли.
#25
Отправлено 13 October 2003 - 15:54
Adr
Или наоборот - только при этом и нужна лицензия, когда строишь без ГП (у которого лицензия-то и есть).
Реально как раз-таки не имея лицензий, невозможно производить строительные работы.
Или наоборот - только при этом и нужна лицензия, когда строишь без ГП (у которого лицензия-то и есть).
Количество пользователей, читающих эту тему: 0
0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных
