Подскажите, пожалуйста, можно ли купить часть объекта недвижимого имущества (нежилого) посредством отчуждения доли от него, если он не введен в эксплуатацию и в нем не узаконена перепланировка?
Более подробно. Была сделана самовольная перепланировка (по факту капитальные конструкции не затронуты) более 10 лет назад. Теперь хозяин продает часть здания, отчуждая долю. БТИ произвело замеры и указала на перепланировку. Узаконить не получается. В администрации говорят что это уже ввод в эксплуатацию и нужно делать его. Имеется техническое заключение, в котором указано что перепланировка не создала никаких угроз, помех и т.д. В этом же заключении указано что оно не содержит информации о категории технического состояния объекта. На крыше (стропильная система) повреждено несколько стропил, соответственно вряд ли, если его делать, оно устроит. Хозяин ремонтировать не собирается. Не против отремонтировать сами, но гарантий того, что хозяин не расторгнет сделку нет. Договора не подписывает, обязательств не берет. То есть остается только сначала зарегистрировать объект на себя, а сначала узаконить перепланировку. Получается круговая порука.
Уважаемые разбирающиеся люди, помогите, пожалуйста советом. Правомерно ли ребование администрации о предоставлении им технического заключения, и можно ли купить свой объект, не вводя в эксплуатацию? А в последствии сделать ремонт, привести все в порядок и уже оформить ввод в эксплуатацию на уже свой объект? Или здание должно быть введено в эксплуатацию целиком? Существует понятие "ввод в эксплуатацию части здания"?
|
|
||
|
|
|
|
Сообщений в теме: 5
#3
Отправлено 01 September 2011 - 12:35
По простому, *перепланировка помещений* это где то посередине между капитальным ремонтом и реконструкцией.
Имеется техническое заключение, в котором указано что перепланировка не создала никаких угроз, помех кто выдал заключение? Техническое заключение проектной организации это не тот документ, который Вам нужен. Вам нужно постановление-решение органа местной исполнительной власти, разрешающей перепланировку. Если это столица, то смотрите ПП 621, если другой регион, то нужно искать документ.
Узаконить не получается по какой причине? Процедура для всех одна - проектное решение, согласования Роспотребнадзор, Пожнадзор, местная архитектура.
БТИ произвело замеры и указала на перепланировку, БТИ укажет разницу в двух случаях, если у них различается планировка по архивным данным (по старым обмерам) и по фактическим обмерам; и в случае, если построенное не соответствует запроектированному и согласованному.
По Вашему получается, что зданию как минимум 10 лет и оно не передано в эксплуатацию?
ввод в эксплуатацию части здания за 11 лет работы в службе заказчика такого не встречал, сети по временной схеме подключали для сдачи в эксплуатацию, но вот эксплуатация части здания даже как то в голове не укладывается...это как подключить отопление с 1-го по 7-й, 8-го по 16-ый отключить - не эксплуатировать.
ИМХО: не покупать, пока не узаконите перепланировку, а то Роспотребнадзор, Пожнадзор, инспекции всякие.
Имеется техническое заключение, в котором указано что перепланировка не создала никаких угроз, помех кто выдал заключение? Техническое заключение проектной организации это не тот документ, который Вам нужен. Вам нужно постановление-решение органа местной исполнительной власти, разрешающей перепланировку. Если это столица, то смотрите ПП 621, если другой регион, то нужно искать документ.
Узаконить не получается по какой причине? Процедура для всех одна - проектное решение, согласования Роспотребнадзор, Пожнадзор, местная архитектура.
БТИ произвело замеры и указала на перепланировку, БТИ укажет разницу в двух случаях, если у них различается планировка по архивным данным (по старым обмерам) и по фактическим обмерам; и в случае, если построенное не соответствует запроектированному и согласованному.
По Вашему получается, что зданию как минимум 10 лет и оно не передано в эксплуатацию?
ввод в эксплуатацию части здания за 11 лет работы в службе заказчика такого не встречал, сети по временной схеме подключали для сдачи в эксплуатацию, но вот эксплуатация части здания даже как то в голове не укладывается...это как подключить отопление с 1-го по 7-й, 8-го по 16-ый отключить - не эксплуатировать.
ИМХО: не покупать, пока не узаконите перепланировку, а то Роспотребнадзор, Пожнадзор, инспекции всякие.
#4
Отправлено 01 September 2011 - 17:46
Спасибо большое за ответ.
Все верно, здание эксплуатировалось. Т.е. было введено в эксплуатацию. В органе местной исполнительной власти и хотели узаконить перепланировку, на что получили ответ что вместе с ней требутся повторный ввод в эксплуатацию и, как следствие техническое заключение о категории технического состояния (как она говорила, документ, который будет гарантировать то, что пол под ногами не провалится и потолок на голову не упадет)
Т.е. ей нужно провести анализ всего здания (но прдавец же в нем не единственный собственник. Кто его пустит в каждый угол?), а у нас на руках техническое заключение о надежности только демонтированных и возведенных перегородок.
Тех-заключение, которое имеется у нас дословно гласит:
Обследованием установлено, что в процессе изменения объекта капитального строительства (перепланировки) части здания площадью 180,1м2, расположенного ... сверхнормативных нагрузок на несущие конструкции данного строения не создано, конструктивные характеристики надежности и безопасности здания при перепланировке сохранены, габариты здания (длина, ширина, высота) не изменялись (анализируя планы до и после перепланировки). Данное техническое заключение не содержит информации о категории технического состояния объекта, так как это не предусмотрено целью работ. При общем визуальном осмотре здания было установлено, что некоторые строительные конструкции данного объекта (стропильная система крыши, вставка в осях таких-то) имеют дефекты и повреждения, образовавшиеся в результате длительной эксплуатации и воздействия природно-климатических факторов, утратили первоначальные технико-эксплуатационные качества (надежности, прочности, устойчивости) Вышеуказанные конструкции требуют восстановления по результатам детального обследования и разработанного проекта специализированной организацией.
Повторюсь, планируем отремонтировать крышу, но, естесственно, когда оформим право собственности. Но какое это может иметь отношение к перепланировке и покупке?
Возможно ошибаюсь, но кажется что в администрации требуют больше, чем положено.
Все верно, здание эксплуатировалось. Т.е. было введено в эксплуатацию. В органе местной исполнительной власти и хотели узаконить перепланировку, на что получили ответ что вместе с ней требутся повторный ввод в эксплуатацию и, как следствие техническое заключение о категории технического состояния (как она говорила, документ, который будет гарантировать то, что пол под ногами не провалится и потолок на голову не упадет)
Т.е. ей нужно провести анализ всего здания (но прдавец же в нем не единственный собственник. Кто его пустит в каждый угол?), а у нас на руках техническое заключение о надежности только демонтированных и возведенных перегородок.
Тех-заключение, которое имеется у нас дословно гласит:
Обследованием установлено, что в процессе изменения объекта капитального строительства (перепланировки) части здания площадью 180,1м2, расположенного ... сверхнормативных нагрузок на несущие конструкции данного строения не создано, конструктивные характеристики надежности и безопасности здания при перепланировке сохранены, габариты здания (длина, ширина, высота) не изменялись (анализируя планы до и после перепланировки). Данное техническое заключение не содержит информации о категории технического состояния объекта, так как это не предусмотрено целью работ. При общем визуальном осмотре здания было установлено, что некоторые строительные конструкции данного объекта (стропильная система крыши, вставка в осях таких-то) имеют дефекты и повреждения, образовавшиеся в результате длительной эксплуатации и воздействия природно-климатических факторов, утратили первоначальные технико-эксплуатационные качества (надежности, прочности, устойчивости) Вышеуказанные конструкции требуют восстановления по результатам детального обследования и разработанного проекта специализированной организацией.
Повторюсь, планируем отремонтировать крышу, но, естесственно, когда оформим право собственности. Но какое это может иметь отношение к перепланировке и покупке?
Возможно ошибаюсь, но кажется что в администрации требуют больше, чем положено.
Сообщение отредактировал Alexey2255: 01 September 2011 - 17:51
#5
Отправлено 02 September 2011 - 15:15
- каким документом было введено в эксплуатацию. На период, который вы заявили в теме (десять лет назад), действовал "Государственный акт о приемке законченного строительством объекта", в состав которого входил паспорт объекта капитального строительства. Попробуйте найти этот документ, а так же копию Акта госкомиссии.здание эксплуатировалось. Т.е. было введено в эксплуатацию
На настоящий момент регламент приёмки в эксплуатацию регламентирует Град кодекс статья 55, прикладываю для изучения.
Согласно СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений", Категория технического состояния - степень эксплуатационной пригодности строительной конструкции или здания и сооружения в целом, установленная в зависимости от доли снижения несущей способности и эксплуатационных характеристик конструкций.
Администрация (в лице какой то тетеньки, а может быть это Ваш районный архитектор?) желает, что бы в заключении было прописано:
Желание правомочно.Исправное состояние - категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности.
Работоспособное состояние - категория технического состояния, при которой некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований, например, по деформативности, а в железобетоне и по трещиностойкости, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается.
Ограниченно работоспособное состояние - категория технического состояния конструкций, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации.
Недопустимое состояние - категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций).
Аварийное состояние - категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения (необходимо проведение срочных противоаварийных мероприятий).
В заключении должно быть указано, в каком состоянии и какая конструкция, вот в Вашем заключении как то иносказательно:
- должно быть ЧЕТКО указано, в каком состоянии, судя по тексту - Ограниченно работоспособное состояние.При общем визуальном осмотре здания было установлено, что некоторые строительные конструкции данного объекта (стропильная система крыши, вставка в осях таких-то) имеют дефекты и повреждения, образовавшиеся в результате длительной эксплуатации и воздействия природно-климатических факторов, утратили первоначальные технико-эксплуатационные качества (надежности, прочности, устойчивости) Вышеуказанные конструкции требуют восстановления по результатам детального обследования и разработанного проекта специализированной организацией.
Попробуйте договориться с теми, кто дал заключение о корректировке. Хотя мне думается, что проектная организация, которая выдала заключение, немного недоработала. Почитайте СП 13-102-2003 и сравните с Договором на обследование. Так же, неплохо было бы указать по ВСН 53-86(р) процент износа. Прочтите Свидетельство СРО, которое приложено к заключению, найдите виды работ, а затем Град кодекс глава 6 и 6.1, изучайте для общего развития.
- отделите мух от котлет, заявляйте только то, что Вам необходимо. *Прошу Вас дать заключение о возможности выполнения работ по перепланировке помещений ...*Повторюсь, планируем отремонтировать крышу, но, естественно, когда оформим право собственности. Но какое это может иметь отношение к перепланировке и покупке?
PS: повторного ввода в эксплуатацию не требуется. Нужно прочесть всё заключение о состоянии и сравнить с Договором на обследование. Внести корректировки в Заключение, на основании Заключения выполнить проектное решение (планировки), согласовать его в Роспотребнадзоре и Пожнадзоре на предмет соответствия, затем отнести архитектурный отдел местной администрации.
PSS: а Вас не смущает оплачивать работы по снятию обременений в виде незаконных перепланировок по чужому объекту? Предвижу, что после получения положительных заключений и выпуска Распоряжения, цена объекта недвижимого имущества может увеличиться.
Прикрепленные файлы
-
Град кодекс Статья 55.doc 10.5К
278 скачиваний
-
СП 13-102-2003 'Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений.rtf 1.85МБ
329 скачиваний
Сообщение отредактировал 4enkoff: 02 September 2011 - 15:22
Количество пользователей, читающих эту тему: 0
0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных
