|
||
|
Выделение помещений общего пользования
#1
Отправлено 11 October 2011 - 09:56
Готовлю договор долевого участия в строительстве.
Застройщик (юридическое лицо) обязуется построить на земельном участке трехэтажное здание административного назначения и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания передать первый этаж здания в собственность Инвестора (юридическое лицо).
При этом, помещения общего пользования стороны хотят выделить как отдельный объект. Помещения общего пользования, разумеется, будут находится в общей долевой собственности Застройщика и Инвестора: 1/3 у Инвестора, 2/3 у Застройщика.
Право на Земельный участок также переходит в общую долевую собственность сторон: 1/3 у Инвестора, 2/3 у Застройщика.
Прошу подсказать, каким образом в Договоре долевого участия в строительстве верно указать, что помещения общего пользования будут выделять отдельно?
Мне не совсем понятно каким образом можно выделить помещения общего пользования...
1. При оформлении технического и кадастрового паспорта на здание надо будет делать паспорта на эти помещения?
2. Как правильно указать в договоре?
Как в договоре долевого участия идентифицировать эти помещения?
#2
Отправлено 11 October 2011 - 17:53
Помещения общего пользования в Здании (коридоры, лестничные клетки и т.д.) переходят в общую долевую собственность Сторон в следующем соотношении: 1/3 доли в праве собственности на общее имущество в Здании у Участника долевого строительства, 2/3 - у Застройщика.
Стороны договорились, что право общей долевой собственности Сторон на Помещения общего пользования, как на самостоятельный объект недвижимого имущества, подлежит государтвенной регистрации в Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по ______________.
Земельный участок переходит в общую долевую собственность Сторон в следующем соотношении: 1/3 доли в праве собственности на Земельный участок - у Участника долевого строительства, 2/3 - у Застройщика".
Как бы обозначить, что помещения общего пользования подлежат выделению как самостоятельный объект недвижимого имущества..
И насколько это осуществимо?
1. Оформляем технический и кадастровый паспорт на помещения первого этажа (за исключением помещений общего пользования). Регистрируем право собственности Дольщика;
2. Оформляем технический и кадастровый паспорт на помещения второго и третьего этажа (за исключением помещений общего пользования). Регистрируем право собственности Застройщика;
3. Оформляем кадастровый паспорт на помещения общего пользования. Регистрируем право общей долевой собственности на помещения общего пользования Застройщика и Дольщика.
Так верно?
#3
Отправлено 11 October 2011 - 23:35
#4
Отправлено 12 October 2011 - 06:59
#5
Отправлено 12 October 2011 - 10:46
Можете, но нужно учитывать следующие положения ППВАС:мы можем выделить и отдельно зарегистрировать право на помещения общего пользования?
3. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).
4. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.
5. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.
Выводы сделаете сами.
#6
Отправлено 12 October 2011 - 14:23
Как бы обозначить в договоре, что помещения общего пользования подлежат выделению как самостоятельный объект недвижимого имущества?
#7
Отправлено 12 October 2011 - 18:27
Зачем Вам этот гемморой?Полиграфыч, верно!! Спасибо! Значит указываю, что пропорционально.
Как бы обозначить в договоре, что помещения общего пользования подлежат выделению как самостоятельный объект недвижимого имущества?
А если состав общего имущества изменится (реконструкция, капремонт, прочие замуты), Вы будете и в ЕГРП вносить изменения? При этом собственников всех надо подпрягать в регистратуру. А если один из собственников решит продать свою часть? как продажа будет происходить? опять же расходы на госпошлину и лишнее регистрационное действие...
По мне, так получать свидетельство на общее имущество нет смысла, потому как и прилегающая территория и крыша и лестницы - все это общее имущество. Я думаю, что в данном случае стороны должны определить порядок пользования и владения этим имуществом. Решением собственников стороны определяют перечень общего имущества нежилого здания и дополнительно подписывают соглашение, которым обязуются сообща, пропорционально своим длям в праве на общее имущество нести расходы по содержанию общего имущества: делать ремонт, чистить крыши от снега, вывозить мусор, заключать договоры на электроснабжение общего имущества и прочее, и прочее. Вот и все!
Я как раз занимаюсь таким договором, у самого примерно аналогичная ситуация, только собственник решил нежилое здание продать по частям и, соответственно, неизбежно нужно решать вопрос о выделении общего имущества. Думаю над формулировками решения собственника (пока он один, можно все что угодно нарешать, но в рамках закона), определяющего перечень общего имущества, и порядок его эксплуатации.
Единственное в договоры с покупателями частей здания прописывать буду, что будущий покупатель обязуется нести расходы по содержанию общим имуществом здания согласно принятому решению, что покупатель ознакомлен с порядком и обязуется его выполнять и подписать соглашение по содержанию имуществом. Поскольку все "коммунальные" договоры заключены на продавца (нынешнего собственника всего здания) то и нужно решать вопрос о компенсации затрат по содержанию зданием.
Если есть мысли по этому поводу, готов обсудить эти вопросы сообща.
А в договоре долевого участия так и пропишите, что общим имуществом является и далее цитата из ст. 36 ЖК РФ (по аналогии), также укажите, что перечень согласовывается сторонами при решении вопроса о содержании общего имущества.
Сообщение отредактировал Полиграфыч: 12 October 2011 - 18:30
#8
Отправлено 12 October 2011 - 19:05
Сорри, вместо цитаты нажала на рейтинг, не знаю, как исправить...
А зачем вам при продаже по частям здания выделять общее имущество? Если вы сами пишете про крыши и прилегающую территорию, часть которых все равно никак не выделить. (Ну тут только если особая политическая воля присутствует, конечно). Я писала в договоре, что судьбе нежилого помещения следует приходящаяся на него доля в местах общего пользования, высчитываемая пропорционально площади нежилого помещения. Зарегистрировали нормально. Более того, как-то я большой объект недвижимости разделила на кучу маленьких и таким же образом написав в соглашении о разделе объекта недвижимости, "потеряла" места общего пользования из общей площади.
Еще не понимаю, каким волшебным образом можно получить кадастровый паспорт только на места общего пользования (с назначением: вспомогательное) без привязки к какому-то основному имуществу.
Сообщение отредактировал yes-ooo: 12 October 2011 - 19:13
#9
Отправлено 13 October 2011 - 01:02
Быть может я неправильно выразился, но под выделением я имел в виду не выделение в отдельный объект недвижимости, права на на который зарегистрированы в ЕГРП, а в смысле обособления этого имущества как долевого от собственности частной, то есть принадлежащей одному лицу.А зачем вам при продаже по частям здания выделять общее имущество?
Как разделить объект на несколько я примерно представляю, но вот как грамотно управлять такми объектом, чтобы ни у кого из собственников не возникало вопросов и разногласий по поводу эксплуатации и содержания общего имущества - вот для меня вопрос. Взять, к примеру, то же электричество. Как его учитывать, ставить на каждый кабинет, торговую площадь, отдельную группу учета. А будет ли техническая возможность отключать такую группу учета от потребления в случае неоплаты? А на общее энергопотребления (обогреватели, освещение, реклама, прочее) ставится своя группа учета? и как она раскидывается между собственниками? по квадратам? Правильно ли это? Как правильно определить режим работы административно-торгового здания? кто устанавливает этот режим? все собственники сообща? определяется решением общего собрания? или соглашением сторон? а если состав собственников периодически меняется, то соглашение нужно постоянно переподписывать между всеми? а если новый собственник откажется подписывать?
на днях должны получить такой паспорт. потом отпишуть как это было.Еще не понимаю, каким волшебным образом можно получить кадастровый паспорт только на места общего пользования (с назначением: вспомогательное) без привязки к какому-то основному имуществу.
#10
Отправлено 13 October 2011 - 16:13
Во-первых, в самом Соглашении о разделе я прописала про то, что судьбе основного нежилого помещения следует доля в местах общего пользования (кстати, только после посещения руководителя регпалатки и приложением в дело Постановления №64 мне удалось впихнуть туда эти слова и убедить, что места общего пользования никуда не деваются, а остаются в составе общего объекта, хоть и поделенного на части). В договорах купли-продажи подробно расписано про эту долю в МОП, приходящуюся на помещение, являющееся объектом купли-продажи, и обязанность нести бремя содержания своего имущества.
По поводу комм.услуг - мы их высчитываем с метража, а снабжение мест общего пользования раскидываем между всеми опять -таки из метража.
По поводу управления.... Это и правда засада. Правда, у нас не нежилое здание, а подземная автостоянка. Я как раз занимаюсь этим вопросом. В планах создать некоммерческое партнерство (членский взнос - это ежемесячная плата на содержание имущества, а для не вступивших в партнерство будет определен ровно такой же "обязательный платеж не члена НП" (это классное выражение я вычитала в суд. практике ВАСа). То есть НП по своей правовой природе максимально приближено к ТСЖ. При этом (не желая вести бизнес по управлению недвижимостью) созданием партнерства мы решаем вопрос выбывания нашего участия в управлении по мере продажи нежилых помещений (машиномест).
По поводу режима использования я планирую составить что-то типа "Соглашения о порядке использования объекта недвижимости". Поскольку объект недвиж-ти, являющийся объектом купли-продажи находится в едином объекте капитального строительства, содержащем общие коммуникации,общие проезды, бла-бла-бла... По аналогии с общей долевой собственностью. Там и прописать порядок принятия решения по вопросам использования и управления объектом. А так конечно, пока смутно всё это вижу. При продаже все покупатели-зайчики будут подписывать целый пакет к договору. Но что делать? Может, у кого есть другой опыт?
А вопрос отдельного кадастрового паспорта только на места общего пользования я тоже прорабатывала. И дошла до руководителя БТИ. Он не знает формы такого паспорта и считает, что отдельный паспорт на объект, содержащий в своем составе только помещения с назначением "вспомогательное" в природе существовать не может. Вспомогательное - это в помощь к чему-то. Проезд, лестничная клетка, входная группа - это обслуживающие помещения к чему-то.
Сообщение отредактировал yes-ooo: 13 October 2011 - 16:20
#11
Отправлено 13 October 2011 - 16:56
Количество пользователей, читающих эту тему: 0
0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных