В Москве ООО (арендатор) и ФГУП (арендодатель) заключили договор аренды недвижимого имущества (оно находится на праве хозяйственного ведения у ФГУПа). По договору аренды ежемесячная арендная плата в соответствии с расчетом установлена в у.е. (оплата производится в рублях путем умножения у.е. на курс доллара США). Договором также определено, что изменение арендной платы должно устанавливаться дополнительным соглашением. По прошествии некоторого времени, эти ФГУП, ООО и Территориальное управление федерального агентства по управлению федеральным имуществом по г. Москве заключают дополнительное соглашение, в котором указано, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы по договору, но не чаще одного раза в год, и, при этом, ставка арендной платы устанавливается в размере рыночной ставки арендной платы, установленной в соответствующем заключении независимого оценщика. Затем ФГУП пользуется своим правом, с помощью независимого оценщика устанавливает размер ставки арендной платы, о чем, в соответствии с дополнительным соглашением, уведомляет арендатора, который с этого момента приобретает обязанность платить по новой ставке. Но эта ставка кажется арендатору завышенной, он проводит свои независимые оценки ставки арендной платы, которые свидетельствуют о том, что оценщик арендодателя в своем отчете завысил размер арендной платы. Однако, обжаловать этот завышенный отчет иском невозможно, так как в соответствии с ИП ВАС от 30.05.2005 № 92:
"При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным правовым актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Но в нашем случае установление размера арендной платы на основании отчета оценщика предусмотрено договором аренды, а не законом, и обжалование отчета невозможно (это установил суд).
В период между заключением упомянутого дополнительного соглашения и отправлением арендодателем уведомления арендатору о новом размере арендной ставки (по отчету оценщика), между сторонами было заключено еще одно дополнительное соглашение, где сказано: "установить, что сумма арендной платы в соответствии с договором аренды с п.N (ссылка на пункт договора, где говорится про кол-во у.е. и умножение у.е. на курс доллара), устанавливается в размере 1000 рублей (сумма условна). С момента этого второго доп. соглашения до отправки арендодателем арендатору уведомления о новом большом размере платы по отчету оценщика не прошло 1 года. Как вы считаете, возможно ли считать, что вторым доп. соглашением, которое говорит о плате в размере 1000 рублей, размер оплаты был изменен по сравнению с первоначальным договорным размером, ведь раньше сторонам не нужно было для определения арендной платы по у.е. заключать никаких доп. соглашений, а теперь по этому доп. соглашению арендная плата устанавливается прямо рублях, неважно, что со ссылкой "в соответствии с пунктом N договора"? И таким образом, последующее повторное изменение арендной платы по отчету независимого оценщика произошло до истечения срока 1 год с момента изменения арендной платы по этому доп. соглашению (ст. 614 ГК РФ)? И вообще, есть ли шансы у арендодателя в этом случае избежать выплат по новому, завышенному оценщиком размеру арендной платы? Благодарю за помощь.
