Сообщений в теме: 43

[Mr. Link]

Добрый день, Коллеги! Маленький вопрос.

Договор аренды.
По условиям договора Арендодатель передает помещение Арендатору в "черновом" состоянии.
В последствии Арендодатель делает ремонт в помещении и передает его в эксплуатацию Арендатору в "чистовом" виде.
Ремонт оплачивается за счет Арендодателя.
Арендатор начинает платить аренду только после сдачи помещения уже в отремонтированном состоянии.

Применяются ли к условиям о выполнении ремонта положения о договоре подряда?

ИМХО нет, так как:
1. Арендатор не является заказчиком данного ремонта. Ремонт является лишь одним из обязательств Арендодателя по договору аренды.
2. Отсутвует оплата работ Арендодателя, то есть получаем дарение, которое между юр. лицами не возможно.

Правильно мыслю? Есть другие аргументы или иная позиция?

[mrOb]

пока по п. 2: во время работ помещение находится во владении и пользовании арендатора. Безвозмездности нет. Т.е. "оплата" есть в виде предоставлении пользовании помещения.

Сообщение отредактировал mrOb: 12 January 2012 - 16:42

[Erling]

Позвольте поинтересоваться, а для чего передавать, потом ремонтировать, а потом ещё раз передавать, но уже "в эксплуатацию"? Нельзя сначала отремонтировать, а потом передать? Если есть опасение, что арендодатель откажется передавать/откажется ремонтировать, то можно заключить договор аренды, в котором будут указаны срок передачи (который будет установлен с учётом срока, необходимого для производства работ) и состояние, в котором датель обязуется передать имущество датору.

[PetersON]

'Mr. Link' сказал(а)

По условиям договора Арендодатель передает помещение Арендатору в "черновом" состоянии.
В последствии Арендодатель делает ремонт в помещении и передает его в эксплуатацию Арендатору в "чистовом" виде.

А зачем? Ничего не напутали?

Erling, опередил )

[ВладимирD]

Теоретически такое возможно: арендатор может устанавливать какое-то оборудование, необходимое ему для работы, может как-то ограниченно использовать помещение по назначению и т.п. Правда вторая передача помещения в любом случае нелепа, просто арендатор обязан предоставить арендодателю доступ к помещению для выполнения работ. Что касается ремонта, то если это только ремонт, то тут и правда только обязательства арендодателя по передаче помещения, тем более, что он улучшает свое помещение. Другое дело, что под ремонтом может иметься в виду и переоборудование помещения под нужды арендатора, это уже подряд.

[Mr. Link]

'mrOb' сказал(а)

пока по п. 2: во время работ помещение находится во владении и пользовании арендатора. Безвозмездности нет. Т.е. "оплата" есть в виде предоставлении пользовании помещения.

У нас не бартер. В договоре указано, что ремонт Датель осуществляет за свой счет, а Арендная плата начинает начислять с момента передачи в чистовой отделке. Так что не вижу возмездности.

Erling, PetersON, а потому что дебилы не слишком вникающие люди договор составляли.
Имею дело с фактом.
Так что есть мнение по ситуации?

'ВладимирD' сказал(а)

Что касается ремонта, то если это только ремонт, то тут и правда только обязательства арендодателя по передаче помещения, тем более, что он улучшает свое помещение. Другое дело, что под ремонтом может иметься в виду и переоборудование помещения под нужды арендатора, это уже подряд.

Это ремонт под нужды Датора. То есть приведение в соответствие с заранее согласованным планом.
Спец. оборудование завозить и устанавливать будет сам Датор.
Датель только отделочку сделает, разводочку нужную, перегородки где надо поставит и т.п.

А почему такое разграничение? Под нужды или не под нужды? Есть помещение вообще без отделки (новостройка).
Датель может из него магазин сделать или офис или еще чего.
В любом случае делает он это исходя из своих интересов (сдача в аренды) и за свой счет.

[Erling]

Mr. Link, датор фактически пользуется помещением до ремонта? Срок выполнения работ по ремонту согласован, кстати?

В принципе п. 1 ст. 616 ГК даёт ответ. Если это действительно просто капитальный ремонт, то подряда нет.

[Mr. Link]

'Erling' сказал(а)

датор фактически пользуется помещением до ремонта?

нет

'Erling' сказал(а)

Срок выполнения работ по ремонту согласован, кстати?

к сожалению да

'Erling' сказал(а)

В принципе п. 1 ст. 616 ГК даёт ответ. Если это действительно просто капитальный ремонт, то подряда нет.

Не уверен, что сюда можно вменять обязанность по капиталке. Все-таки капиталка касается уже сданного в аренду помещения, состояние которого ухудшилось по сравнению с первоначальным.
А тут первоначально голые стены.
Поэтому ИМХО 616 здесь не применима.

[Erling]

Цитата

А почему такое разграничение? Под нужды или не под нужды?

Если это отделка-замена-восстановление, то это капитальный ремонт (а может и текущий, кстати, хотя судя по описанию ТС объёмы ремонтных работ скорее тянут на капитальный). А если там устанавливаются какие-либо специальные приблуды для датора (ну там, не знаю, кронштейны, лебёдки), то это уже обогащение датора (либо получение исполнения по договору подряда, либо НО).

[ВладимирD]

'Erling' сказал(а)

В принципе п. 1 ст. 616 ГК даёт ответ. Если это действительно просто капитальный ремонт, то подряда нет.

Да и текущий может быть, см. п. 2.

'Mr. Link' сказал(а)

разводочку нужную, перегородки где надо поставит и т.п.

А вот тут чисто теоретически можно и докопаться. Нафига арендодателю все эти разводки (в соответствии с планом, а не абы как) и особенно перегородки?

[Оксик78]

Вообще безвозмездности не вижу.
616- обязанность капремонта на Арендодателе.
623- неотделимые улучшения - собственность Арендодателя.

[Mr. Link]

'Erling' сказал(а)

Если это отделка-замена-восстановление, то это капитальный ремонт (а может и текущий, кстати, хотя судя по описанию ТС объёмы ремонтных работ скорее тянут на капитальный)

капиталка

'Erling' сказал(а)

А если там устанавливаются какие-либо специальные приблуды для датора (ну там, не знаю, кронштейны, лебёдки), то это уже обогащение датора (либо получение исполнения по договору подряда, либо НО).

Какое же это обогащение датора? Это неотделимые улучшения, которые опосля аренды остаются у дателя.

'ВладимирD' сказал(а)

А вот тут чисто теоретически можно и докопаться. Нафига арендодателю все эти разводки (в соответствии с планом, а не абы как) и особенно перегородки?

Ну как нафига? Условие договора аренды. Сниму у Вас помещение, если стены будут красные а не синие.
Не значит же это, что датель с датором договор подряда на покраску стен заключили?

Да и еще раз, какой может быть подряд без оплаты со стороны датора?

[Erling]

Цитата

623- неотделимые улучшения - собственность Арендодателя.

В 623-й говорится только об улучшениях, создаваемых датором.

[ВладимирD]

'Оксик78' сказал(а)

616- обязанность капремонта на Арендодателе.

И все?

'Оксик78' сказал(а)

623- неотделимые улучшения - собственность Арендодателя.

И все?
Кодекс давно открывали?

[Mr. Link]

'Оксик78' сказал(а)

Вообще безвозмездности не вижу.
616- обязанность капремонта на Арендодателе.
623- неотделимые улучшения - собственность Арендодателя.

Вот щас не понял. Все верно датель взял сделал ремонт. Получил с этого неотделимые улучшения.
Ну так от датора встречного представления не было.

Erling, ВладимирD, по условиям договора все неотделимые являются собственностью дателя. Их стоимость датору не возмещается.

[ВладимирD]

'Mr. Link' сказал(а)

Ну как нафига? Условие договора аренды. Сниму у Вас помещение, если стены будут красные а не синие.
Не значит же это, что датель с датором договор подряда на покраску стен заключили?

Так Вы ж у меня готовое помещение снимать будете. Одно дело просто подвести электричество, другое - это сделать определенную разводку, разные деньги. И совсем уж непонятно при каких делах тут перегородки. Давайте представим, что ремонт в помещении сделан, но перегородок нет. Можно его использовать по назначению? Можно. А тут приходит арендодатель и ставит перегородки...

'Mr. Link' сказал(а)

Да и еще раз, какой может быть подряд без оплаты со стороны датора?

Оплачивать работы должен арендатор, если перегородки нужны ему.

'Mr. Link' сказал(а)

по условиям договора все неотделимые являются собственностью дателя. Их стоимость датору не возмещается.

А там все неотделимое? Перегородки так и останутся стоять до прихода БТИ?

[Mr. Link]

'ВладимирD' сказал(а)

Давайте представим, что ремонт в помещении сделан, но перегородок нет. Можно его использовать по назначению? Можно. А тут приходит арендодатель и ставит перегородки...

Ну во-первых, это одно из условий договора аренды - ремонт помещения.
Во-вторых, использовать помещение без перегородок низя. Дейтельность лицензируемая. СЭС пошлет в сад.

'ВладимирD' сказал(а)

Оплачивать работы должен арендатор, если перегородки нужны ему.

Это Ваше видение, а на практике бывает по разному. Перегородки нужны датору, а вот чтоб датор аренду платилЮ датель готов эти самые перегородки предварительно и совершенно бесплатно установить.

'ВладимирD' сказал(а)

А там все неотделимое? Перегородки так и останутся стоять до прихода БТИ?

Я по отдельным работ не разбирал, но давайте исходить из того, что все капиталка.
А вот БТИ и регистрация перепланировки - это уже совсем другой вопрос. Думаю сюда его мешать не стоит.

[Erling]

Цитата

но давайте исходить из того, что все капиталка.

Таки не стоит путать капитальный ремонт и неотделимые улучшения.

'Mr. Link' сказал(а) 12 Янв 2012 - 09:44:

'Erling' сказал(а)

датор фактически пользуется помещением до ремонта?

нет

А в договоре точно-точно говорится о передаче ДО ремонта?

Цитата

Ну как нафига? Условие договора аренды. Сниму у Вас помещение, если стены будут красные а не синие.

В принципе я понимаю вашу озадаченность. Действительно, если это не моё имущество, а дателя, то отчего это я обогатился? Пункт 1 ст. 611 позволяет согласовать и красные стены, и кронштейны. Но слово "предоставить" в тексте упомянутого пункта заставляет задуматься о том, что между предоставлением помещения с красными стенами и установкой красных стен после предоставления помещения есть разница, но я в этом не уверен. Вся сложность ситуации в том, что датель обязался провести работы после передачи имущества датору (если не выяснится иное).

В общем, если подойти волюнтаристски, то датор не обогатился (подряда не было), так как датель обязался провести работы за свой счёт. И дарение тут ни при чём - не всё, что делается безвозмездно, является дарением (особенно если делающий преследует корыстную цель). При таком подходе приходится признать, что условие об обязанности дателя сделать ремонт - это условие, описанное в п. 1 ст. 611 ГК.

Если подойти позитивистски, то датор обогатился (получил исполнение по договору подряда), так как имущество уже находилось в его владении в то время, когда оно было улучшено.

Сообщение отредактировал Erling: 12 January 2012 - 16:26

[Faust]

1. Есть обязательство по выполнению работ. К отношениям сторон в этой части применяются нормы о подряде.
2. Никакой безвозмездности тут нет.

[Оксик78]

не поняла вышщевысказывшихся)) мне надо было полностью процитировать статьи?))
***
если там ремонт стен, то это не капиталка: К текущему ремонту помещения относятся работы по ремонту стен, пола, дверей, радиаторов, сантехники, ремонт коммуникаций и систем инженерного оборудования.Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.07.2010 по делу N А05-16646/2009
***
нет, а безвозмездность то в чем? экономическую выгоду доказать можно- ведь цель ремонта- сдать в аренду помещение.

[Erling]

Цитата

нет, а безвозмездность то в чем? экономическую выгоду доказать можно- ведь цель ремонта- сдать в аренду помещение.

Если я прикармливаю рыбу, то корм я даю безвозмездно, просто у меня на эту рыбу планы.

[Mr. Link]

Всем спасибо.
Отдельное спасибо Erling.

Имеем, как обычно, 2 юриста 3 мнения.
В общем буду думать настолько ли мне надо доказывать отсутствие подрядных отношений.

[V.R.I.]

'Mr. Link' сказал(а)

То есть приведение в соответствие с заранее согласованным планом.

имхо-ключевая фраза: договором аренды согласовано помещение определенной планировки, Датель привел помещение в необходимое сосотояние,
да, Датор получил помешение до ремонта, но пользоваться не мог, т.к. помещение не соотв планировке, а потому условие об оплате после ремонта
вторая передача помещения фиксирует дату начала платежей
согласен, коряво навертели

[Mr. Link]

'V.R.I.' сказал(а)

имхо-ключевая фраза: договором аренды согласовано помещение определенной планировки, Датель привел помещение в необходимое сосотояние,
да, Датор получил помешение до ремонта, но пользоваться не мог, т.к. помещение не соотв планировке, а потому условие об оплате после ремонта
вторая передача помещения фиксирует дату начала платежей
согласен, коряво навертели

Не понял, какой вывод из всего вышеописанного?

[V.R.I.]

'Mr. Link' сказал(а)

настолько ли мне надо доказывать отсутствие подрядных отношений

вот иманный, пусть докажут их наличие

'Mr. Link' сказал(а)

какой вывод из всего вышеописанного?

подряда нет