Сообщений в теме: 29

[maxnurik]

Доброго времени суток.
Надо ли вносить изменения в ЕГРП при смене залогодержателя з.у. в связи с уступкой права требования, если ипотека - в силу закона?

[SLM]

Доброго времени суток.
Надо ли вносить изменения в ЕГРП при смене залогодержателя з.у. в связи с уступкой права требования, если ипотека - в силу закона?

Нужно. Цессия явля-ся правообразующим фактом, внесение же изменений явля-ся правоподтверждающим фактом.

[Ludmila]

Нужно.

А если не внесли, то что?

Надо ли вносить изменения в ЕГРП при смене залогодержателя з.у. в связи с уступкой права требования, если ипотека - в силу закона?

Чем Вас не устраивает позиция, давно уже озвученная ВАС РФ? Там всё чётко написано. Реквизиты давать не буду: всё есть в К+, поиск ответа занимает примерно минуту.

[maxnurik]

Вопрос был практического характера: надо ли в УФРС подавать отдельное заявление о внесении записи в ЕГРП либо же росреестр на основании нового договора уступки права требования самостоятельно изменит запись в ЕГРП о залогодержателе?

[Ludmila]

Вопрос был практического характера: надо ли в УФРС подавать отдельное заявление о внесении записи в ЕГРП либо же росреестр на основании нового договора уступки права требования самостоятельно изменит запись в ЕГРП о залогодержателе?

Ещё раз: ВАС РФ давно ответил на Ваш вопрос. Что Вам непонятно в разъяснении ВАСа?

[Изяслав]

Надо ли вносить изменения в ЕГРП при смене залогодержателя з.у. в связи с уступкой права требования, если ипотека - в силу закона?

что будете регить - договор уступки или смену держателя?

[maxnurik]

Регить будем договор уступки. В том то и вопрос, надо ли ещё регить (изменять запись) нового залогодержателя?

[Ludmila]

Регить будем договор уступки. В том то и вопрос, надо ли ещё регить (изменять запись) нового залогодержателя?

Ещё раз: ВАСовскую практику по Вашему вопросу Вы принципиально не читаете?

[SMVOWA]

Регить будем договор уступки. В том то и вопрос, надо ли ещё регить (изменять запись) нового залогодержателя?

При регистрации договора уступки,в случае если кредитор и залогодержатель в одном лице, внесение изменений в ЕГРП о залогодержателе происходит автоматически.

[Ludmila]

При регистрации договора уступки

Договор уступки регистрации не подлежит.

в случае если кредитор и залогодержатель в одном лице

Они не могут быть не в одном лице. Если кредитор и залогодержатель оказываются разными лицами, ипотека прекращается.

внесение изменений в ЕГРП о залогодержателе происходит автоматически.

Ничего подобного.

SMVOWA, Вы тоже не сочли нужным ознакомиться с позицией ВАС РФ?

[Лесник.]

Ludmila Договор уступки регистрации не подлежит.
[quote name='SMVOWA' post='4807163']

Не всегда. (Постановление Пленума ВАС от 17.02.2011г. № 10 п. 14)

Сообщение отредактировал Лесник.: 11 March 2012 - 17:06

[Ludmila]

Не всегда. (Постановление Пленума ВАС от 17.02.2011г. № 10 п. 14)

Сама уступка и ДОГОВОР уступки - это разные вещи.
ДОГОВОР регистрации не подлежит. "При этом с момента уступки прав требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, к новому кредитору переходят права залогодержателя по договору ипотеки (статья 384 ГК РФ)".
Если бы ДОГОВОР подлежал регистрации, то он и в силу бы вступал с момента гос. регистрации, и права до регистрации ДОГОВОРА не переходили бы.
Исходя из Пленума, регистрации подлежит СМЕНА ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ, а не ДОГОВОР.

[greeny12]

Регить будем договор уступки....

Вы имеете ввиду, договор уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, возникшей в силу закона, содержит положение об изменении редакции основного договора в части изменения наименования залогодержателя? У Вас договор уступки - трехсторонний?

Сообщение отредактировал greeny12: 11 March 2012 - 18:27

[rntfrvr]

В каком порядке взимается госпошлина за госрегистрацию смены залогодержателя в договоре ипотеки, если предметом договора являются несколько объектов недвижимости?

Нашел Определение ВАС РФ от 16.06.2014 N ВАС-7333/14 по делу N А55-10163/2013, в соответствии с которым при государственной регистрации смены залогодержателя по договору ипотеки государственная пошлина уплачивается один раз за все регистрационные действия и составляет 1000 рублей, подлежащих уплате за регистрацию договора, предусматривающего замену залогодержателя, независимо от числа объектов недвижимого имущества, указанных в данном договоре.

Теперь, правда, 1600, а не 1000, но не суть.
Смущает, что после 01.07.2014 г. регистрации подлежит лишь сам залог, а не договор ипотеки. Не было ли аналогичных новаций и в отношении уступки прав по договору об ипотеке?

Сообщение отредактировал rntfrvr: 28 July 2015 - 20:06

[Timkin75]

Доброго дня всем, нужен практический совет.

Ситуация: приватизация нежилого помещения по 159-ФЗ, ипотека в силу закона.

Ипотеку выплатило в полном объеме за покупателя третье лицо. Муниципалитет не возражал, дал акт сверки (по которому у ООО переплата 8 рублей) и справку о полной оплате.

В силу ст.313, 387 ГК РФ все права кредитора перешли к этому третьему лицу, включая залог.

Третье лицо: хочу замену залогодержателя в ЕГРП.

Муниципалитет: вот вам справка о полной оплате, вы все в регпалате без нас сделаете (не хотят ничего делать, на контакт идут очень неохотно).

Регпалата: хотим правоустанавливающий документ, а все эти ваши акты сверок и справки о полной оплате нам не подойдут. Нам нужен договор уступка права.

Им задали вопрос - а какое право они уступят, если обязательство исполнено? Не знают, ссылку на 313 ГК не понимают.

Нужно именно заменить залогодержателя в ЕГРП, а не прекращать эту ипотеку и регистрировать новую.

Как лучше сделать? Просить муниципалов сделать уступку или просто подавать заявление на смену залогодержателя и уговаривать регистратора?

[Изяслав]

изучая дела по обращению взыскания на заложенную недвижимость по уступленным КД, обратил внимание, что суды не устанавливают гос.регистрацию смены залогодержателя. это натолкнуло на следующие мысли:
 

 

Статья 131. Государственная регистрация недвижимости

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

 

Статья 389. Форма уступки требования

1. Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.
2. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

 

5. Правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в Федеральном законе от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральном законе от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

получается, что с 01.07.2014 ДИ не регистрируются, соответственно, не нужно регистрировать по ним смену залогодержателя, потому суды и не заморачиваются этим при рассмотрении требований об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество. 

+ более того, предположу что в ст. 389 речь идет не про конкретную сделку, а про вид сделок. т.е. надо было регистрировать ДИ - надо было и регистрировать смену залогодержателя. нет теперь необходимости регистрировать договоры об ипотеке - нет необходимости регистрировать замену залогодержателя и по ранее зарегистрированным ДИ. надо почитать.

[N_N]

Да и без последнего сообщения понятно, что людмила, как обычно, яростно и ошибочно убеждает вопрошающих.

[Ludmila]

str555,Вы правильно делаете, что отвечаете неправильно.
Судебная практика прямо противоположна Вашему мнению.
N_N ,я Вас ни в чём убеждать не собираюсь.

Сообщение отредактировал Ludmila: 12 June 2017 - 20:31

[N_N]

людмила ))))))

вам бы эмоций поменьше, смотрелись бы получше))

 а как меня можно было в чем то убеждать, если я только присоединился к этой теме)))))

и конечно же str555 отвечает неправильно, он ведь цитирует закон))))))))

ну и нужно отличать понятия, как законодательство и судебная практика, которая порой между собой противоположна в соседних регионах))))

другое дело толкования законодательства высшими судами, но это называется не судебная практика ))) а вот как раз это и стоит приводить аргументом))) хотя и решения некоторых судов стоит принимать во внимание, тем более на региональном уровне, но не абсолютно и не в общем, без привязки к региону...

[xSRSx]

А можете выложить пару решений где смена залогодержателя не регистрировалась и суды сказали, что это ок?

[N_N]

судебная практика, которая порой между собой противоположна в соседних регионах

 

 

А можете выложить пару решений

А вы признаете свой вопрос бессмысленным, если я смогу подтвердить свои слова?

[xSRSx]

? Слова о чем? О том, что в разных регионах может быть разный подход? Дык с этим я и не спорю.
Была озвучена конкретная позиция со ссылками на конкретные нормы. Хотелось бы увидеть решения судов с такими же выводами и не более того.

[Изяслав]

Вопрос бессмысленен и без практики.

[Изяслав]

тема прекрасно раскрывает участников и ярасна минусующих.

 

и да, вот:

 

Статья 53. Особенности осуществления государственной регистрации ипотеки

 

4.3. Внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, в случае уступки прав по договору ипотеки осуществляется на основании договора, в соответствии с которым осуществляется уступка прав, а также заявлений бывшего и нового залогодержателей, либо заявления управляющего залогом, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, либо заявления нотариуса, удостоверившего соответствующий договор уступки прав.

 

(часть 4.3 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 486-ФЗ)

[Ludmila]

str555, и что это подтверждает?

Есть ЧЕТЫРЕ разных даты.

Первая -  дата заключения договора уступки. Договор регистрации не подлежит и вступает в силу с даты согласования всеми сторонами существенных условий. Тут сомнений нет.

Вторая - дата перехода прав залогодержателя. Тут практика более-менее единообразна: права залогодержателя переходят одновременно с переходом прав по основному обязательству, если стороны  не договорились об ином. Теоретически от факта регистрации смены залогодержателя не зависит.

Третья - дата, с которой должник (в данном случае залогодатель) обязан производить исполнение новому кредитору. Это общее правило, установленное ГК РФ - про извещение должника о случившейся уступке и всём прочем в том же духе. Это тоже теоретически не зависит от регистрации смены залогодержателя.

Четвёртая - дата, с которой для любых третьих лиц залогодержателем выступает новый кредитор. Вот это точно дата регистрации смены залогодержателя, ибо любое лицо вправе полагаться на сведения из публичного реестра.

 

Рассмотрим такую ситуацию.

Банк 1 (далее Б1) выдал кредит под залог недвижки. Заёмщик и залогодатель - одно и то же лицо. Впоследствии Б1 уступил права другому банку - Б2.

Об уступке залогодателя не извещали, смену залогодержателя в ЕГРН не регистрировали.

После уступки к залогодателю обращается некто с предложением продать этому некту заложенную недвижку. Залогодатель (напомню, не извещённый об уступке) обращается к Б1 за разрешением на продажу. Б1 согласие выдаёт.

Б2 подаёт иск в суд об оспаривании договора купли-продажи об оспаривании договора или досрочном обращении взыскания на предмет залога, мотивируя это тем, что залогодатель без его согласия распорядился заложенным имуществом.

Очевидно, что в таком иске должно быть отказано, ибо как минимум третье лицо, заключая сделку с согласия Б1, полагалось на сведения публичного реестра.

Тот факт, что на дату выдачи согласия права залогодержателя принадлежали Б2, будет означать одно: Б2 будет вправе взыскать с Б1 убытки, возникшие у Б2.

 

Соответственно, регистрация смены залогодержателя теоретически необходима для защиты прав нового залогодержателя перед третьими лицами - намеренными заключить сделку с залогодателем в отношении заложенного имущества, оспаривающими в судебном порядке права на заложенное имущество и/или саму ипотеку, и т.д.

В отсутствие такой регистрации новый залогодержатель вынужден полагаться лишь на добросовестность своих контрагентов (первоначального залогодержателя и залогодателя, если последний извещён о переходе прав), а при их недобросовестности, по сути, ограничен исками о взыскании с них убытков.

Это теоретически.Но есть и ещё одна сторона этой медали. Существует довольно многочисленная судебная практика, когда суды отказывают новому залогодержателю, не внесённому в ЕГРН, в осуществлении им своих прав. Например, отказывают такому залогодержателю в праве на обращение взыскания на предмет залога.

Как такая практика согласуется с практикой, в т.ч. на уровне Обзоров ВАС РФ, в соответствии с которой права залогодержателя переходят одновременно с переходом прав по обеспечиваемому обязательству, я не знаю. Это выше моего понимания. Однако в прошлом году я находила вполне свежую практику такого плана - и после отмены госрегистрации договора ипотеки, и после введения правила, что даже по договору, подлежащему госрегистрации, права у сторон возникают независимо от госрегистрации, а сама госрегистрация - она для третьих лиц. 

Не могу сказать, что такая практика единообразна, но она есть. И гадать, какую позицию займёт суд в твоём деле, если вдруг до этого суда дойдёт, как-то не очень хочется. Нет, конечно, можно сказать работодателю, что такие решения не соответствуют законодательству, пойти на принцип, не регистрировать замену залогодержателя и готовиться в случае чего дать бой в суде. С непредсказуемым, к сожалению, исходом. И с рисками, связанными с тем, что устранить проблему окажется вообще невозможным - если по каким-то причинам регистрация смены залогодержателя окажется невозможной.

Но как-то это неклиентоориентированно, как модно сейчас говорить.

Лучше уничтожить проблему на корню, чем бороться с ней, когда уже полыхнёт и когда, возможно, сделать что-то будет уже невозможно.

Вы тут ошиблись в двух вещах.

Во-первых, Вы не просчитали все возможные риски, возникающие, если замена залогодержателя не зарегистрирована в ЕГРН. Вы решили, что раз договор уступки заключён без регистрации, то и всё нормально. И не задались вопросом, а для чего вообще нужен ЕГРН. А он нужен именно в первую очередь для защиты перед  третьими лицами, полагающимися на записи в публичном реестре.

Только не надо рассказывать, что это маловероятно, что кто-то захочет совершить сделку с заложенным имуществом или оспорить права на него, а первоначальный залогодержатель будет действовать недобросовестно...

Юрист обязан просчитывать не вероятность наступления того или иного события, а последствия, если вдруг то или событие случится. Это дело менагеров - думать, насколько они могут положиться на своего контрагента, залогодателя и т.д. А дело юриста - описать риск.

И во-вторых. Вы так увлеклись чтением законов и своим толкованием этих законов, что даже не допустили мысли, что суды могут толковать это иначе, и не стали перепроверять судебную практику.

А потому очень неслабо подставили халявщика, написавшего сюда два года назад. Если у него сработают риски, о которых я тут сказала, виноваты будете исключительно Вы.