Сообщений в теме: 8

[Ksam]

Ситуация следующая: государство подает иск об изъятии участка для гос. нужд, принадлежащего ООО на праве аренды. Сумма компенсации в проведенном по заказу государства отчете в 12 раз ниже рыночной стоимости прав аренды на аналогичные участки.
При подаче иска, государство, понимая «беспредельность» своей оценки, к исковому заявлению прикладывает еще и экспертизу отчета, которая, по формальным основаниям, содержит положительное заключение по отчету (все прошито, все подходы описаны и т.п.).
ООО подает встречный иск о признании недостоверным отчета, указывая, на противоречие отчета отчетам по другим аналогичным участкам, на явное несоответствие определенной суммы компенсации реальной рыночной стоимости изымаемых прав.

Судья, руководствуясь Информационным письмом ВАС РФ от 30 мая 2005 г. N 92, говорит: «Вы мне хоть 10 независимых отчетов предоставьте, хоть какие маркетинговые исследования проводите, суд будет принимать для расчета суммы компенсации Отчет представленный гос. органом, пока он не будет признан недостоверным. Положительное заключение экспертизы по отчету суд считает достаточным доказательством достоверности отчета и отклоняет ходатайство о проведении судебной экспертизы в виде подготовки другой оценки».

В связи с этим возникает вопрос: единственным бесспорным способом доказывания недостоверности отчета об оценке является проведение его судебной экспертизы. Экспертиза отчета производится экспертом СРО в котором состоит оценщик, подготовивший отчет (ст. 17.1. ФЗ от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ"). В случае, если уже имеется экспертиза отчета, как можно оспорить его достоверность?
Представляется, что для этого необходимо:
1. либо признать недостоверность экспертизы отчета,
2. либо провести экспертизу отчета об оценке с привлечением другого эксперта.

Но реализация обоих мероприятий мне совершенно не ясна:
По варианту №1: получается, что необходимо провести «экспертизу экспертизы оценки». Но такого понятия в Законе об оценочной деятельности нет, и кто ее может провести – не ясно.
По варианту №2: с учетом того, что в указанной выше ситуации экспертиза проведена председателем экспертного совета СРО, ни один из его экспертов не станет оспаривать экспертизу своего начальника. В то же время, провести повторную экспертизу Отчета об оценке членами другого СРО – это нарушение указанной выше ст. 17.1. закона об оценочной деятельности.

Так что получается: экспертиза отчета об оценке – это «истина в последней инстанции» и спорить с ней не возможно? Есть ли у кого-нибудь мысли по данному вопросу?

[Ksam]

К сожалению, ни кто так и не смог мне помочь.

Тем не менее, выход в данной ситуации я нашел. Все оказалось довольно просто, и, надеюсь, кому-либо пригодится данная информация:

Дело в том, что экспертиза оценки, предусмотренная ст.17.1. ФЗ "Об оценочной деятельности..." и ФСО №5 - это один вид экспертизы, допускающий ее проведение только в рамках СРО, членом которого является оценщик.

В то же время "судебная экспертиза" - это совсем другой вид экспертизы, который регулируется соответствующими статьями АПК, ГПК и УПК. В АПК, например, это ст.ст. 82-87. Общие требования к судебному эксперту: "Экспертиза проводится государственными судебными экспертами по поручению руководителя государственного судебно-экспертного учреждения и иными экспертами из числа лиц, обладающих специальными знаниями, в соответствии с федеральным законом".

Таким образом, ни каких доп. требований к эксперту, кроме обладания специальным знаниями не предъявляется, следовательно, экспертизу может проводить любое лицо, которое может вовсе не являться членом СРО.

[земельщик]

Во многих экспертно-судебных организациях есть услуга "рецензия на экспертное заключение" (стороннее), в которых профессионально рассказывается, какие ошибки совершили в своих заключениях эксперты-конкуренты. Наберите пяток отрицательных рецензий, пытайтесь приобщить и готовьтесь к вышестоящим инстанциям.

[Jazzanova]

необходимо провести «экспертизу экспертизы оценки». Но такого понятия в Законе об оценочной деятельности нет, и кто ее может провести – не ясно.

горе от ума, тем более такого
в дополнение к совету земельщика
сделайте частную экспертизу с альтернативной рыночной оценкой выкупа права аренды, приобщите ее в материалы дела
потребуйте судебной экспертизы
а там, как говорится, все зависит от мнения судебного эксперта

теме место в процессе

Сообщение отредактировал Jazzanova: 30 July 2012 - 02:25

[Ksam]

Jazzanova, Jazzanova

Спасибо за Ваши советы! В принципе, именно таким путем мы и решили идти.

[Sergey71]

П.2. Инф. Письма & #1042;АС №92 - & #1042;аш случай: & #1042; случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Неоднократно пользовались этим. Ставили вопросы следующего характера:
1. Соответствуют ли отчет об оценке, выполненный оценщиками ООО "независмая оценка1", требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. № 135 «Об оценочной деятельности в РФ», федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики,, которые были использованы оценщиками при проведении работы?
2. В случае выявления несоответствия стандартам и правилам оценочной деятельности указать, могли ли повлиять на определение рыночной цены объекта оценки такие нарушения?
3. Если выявленные несоответствия стандартам и правилам оценочной деятельности могли повлиять на определение рыночной цены объекта оценки, то какова рыночная стоимость объекта оценки?

Сообщение отредактировал Barkunov: 30 July 2012 - 22:23

[Ksam]

Barkunov, большое спасибо за образцы вопросов.

Дополнительно, чтобы не проводить отдельную экспертизу стоимости после признания незаконности отчета, мы планируем эксперту поставить еще один вопрос: "Какова рыночная стоимость права аренды ООО на земельный участок..."

Как Вы считаете, проблем с такой постановкой вопроса возникнуть не должно?

[Sergey71]

Ну у Вас предметом оценки и является право аренды. Вот это в качестве предмета экспертизы и заявляете для экспертного заключения. Проблем не должно быть, поскольку это и есть предмет спора. Поменяйте вопрос №3 в этой части.
Еще один совет.
Вопрос №3 можно поставить перед экспертом в виде определения рыночной стоимости на дату ее определения в оспариваемом отчете, то есть "Какова рыночная стоимость права аренды ООО на земельный участок по состоянию на ---- дата оценки в оспариваемом отчете?"

Сообщение отредактировал Barkunov: 30 July 2012 - 22:28

[Ksam]

В продолжение темы хочу посоветоваться еще по двум вопросам:

1. Слышал, что при оценке объектов, изымаемых для нужд олимпийского строительства в обязательном порядке требуется согласование отчетов (получение рецензии на отчет) с НСОД. В законодательстве такого требования я не нашел, однако, говорят, что имеется на этот счет письмо то ли "Олимпийского департамента", то ли Минфина... Ни кто не подскажет, чем вызвана практика обязательного приложения к указанным выше отчетам рецензий НСОД?

2. Также на уровне слухов коллеги из сообщества оценщиков говорят, что имеется какой-то закрытый перечень экспертов, которых суды привлекают при рассмотрении споров о достоверности рыночной стоимости изымаемых объектов. Понимаю, что это бред, но тем не менее - может быть кто-то сможет прокомментировать такие заявления.

Сообщение отредактировал Ksam: 31 July 2012 - 10:16