Сообщений в теме: 41

[barinskey]

Поиском не нашел.

Что-то в Москве опять поменялась практика регистрации перехода права собственности на отдельно стоящие нежилые домики.
Может кто в теме?

Раньше было так:
При регистрации перехода права собственности на отдельно стоящий домик не требовалось наличие оформленного права на землю (аренда, собственность). И на регистрацию перехода права собственности на сам объект это никак не влияло.

Теперь по Москве начались проблемы. Предупредили, что, мол, если под нежилым зданием у продавца не оформлены земельные правоотношения (собственность, аренда), то с регистрацией будут большие проблемы.

Уж не знаю, откуда растут корни сего. Мне в нескольких источниках в Росреестре это подтвердили.
Ни в ГК, ни в ЗК, ни в ФЗ-122, ни в типовых стандартах Росреестра, ничего подобного не указано.

Цитата

1. Типовые стандарты Росреестра: http://to77.rosreest...istr_standart_8

8) договор об отчуждении нежилого помещения (если договор совершен в простой письменной форме - оригинал, не менее 2 экз.; Если земельный участок, на котором расположен отчуждаемый объект недвижимости, находится в собственности (аренде) лица, отчуждающего данный объект, такие объекты (земельный участок (право аренды на земельный участок) и расположенный на нем объект недвижимости) должны отчуждаться одновременно;



2. Статья 25.5. 122-ФЗ: Особенности государственной регистрации права собственности и права аренды на земельный участок, занятый зданием, строением или сооружением, при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество

При государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды.

Я трактую это так: если право на землю под зданием как-то оформлено, то оно переоформляется. А если нет - то и переоформлять нечего и это не должно становиться препятствием в регистрации.

Зачастую у продавца никак земля не оформлена. Понятно, что ее оформить можно и нужно. Но это уже другой вопрос.

[Тамплиер]

'barinskey' сказал(а) 23 Июл 2012 - 09:42:

Я трактую это так: если право на землю под зданием как-то оформлено, то оно переоформляется. А если нет - то и переоформлять нечего и это не должно становиться препятствием в регистрации.

Я с Вами согласен, коллега. Более того, я считаю, что переоформляться должны только регистрируемые права (скажем "короткий д-р аренды земли переоформляться не должен).
Однако, Московский Росреестр думает по-другому. Прикрепляю выдержку из решения о приостановке (получено сегодня).
Теперь даже и не знаю, что делать. Права на участок, принадлежащий Москве не оформлены, оформлять права - целая история...
P.S. Поскольку продавалось только здание, в предмете были указаны индивидуализирующие характеристики только здания (все, что указано в свидетельстве), без упоминания з/у.

Прикрепленные файлы

•  Приостановка.pdf   597.17К   525 скачиваний

[Alderamin]

'barinskey' сказал(а) 23 Июл 2012 - 09:42:

Поиском не нашел.

Что-то в Москве опять поменялась практика регистрации перехода права собственности на отдельно стоящие нежилые домики.
Может кто в теме?

Раньше было так:
При регистрации перехода права собственности на отдельно стоящий домик не требовалось наличие оформленного права на землю (аренда, собственность). И на регистрацию перехода права собственности на сам объект это никак не влияло.

Теперь по Москве начались проблемы. Предупредили, что, мол, если под нежилым зданием у продавца не оформлены земельные правоотношения (собственность, аренда), то с регистрацией будут большие проблемы.

И какими правовыми нормами установлены (1) такое последствие как "большие проблемы с регистрацией", (2) содержание этого понятия?

Тамплиер сказал(а)

Прикрепляю выдержку из решения о приостановке (получено сегодня).

Прикрепленный файл Приостановка.pdf

По моим ощущениям - умники в Росреестре давно не выдумывали новых оснований для отказа, практика слишком упорядочилась, стала слишком ровной, предсказуемой, т.е., слишком рутинной, и эти умники родили очередной креатив. Через некоторое время суды объяснят Росреестру, "кто есть ху", и практика вновь станет спокойной и размеренной - до следующего креатива...

Тамплиер сказал(а)

Теперь даже и не знаю, что делать.

Что тут думать??? Трясти надо!!! Что тут знать? Подавайте заяву в суд - суд разберется...

[grin095]

Вот нет возможности поставить +1 к сообщению Alderaminа, а я бы поставил
Увы, Росреестр в своем репертуаре.. проблема известна и не только в Москве.
Вообще честно говоря эта 25.5. серьезно испоганила жизнь.. и договоры аренды земли, если на ней несколько объектов переоформлять приходится и трясти различные администрации на предмет перевода стороны до перехода прав на объект.. и много другое

[Изяслав]

Alderamin сказал(а)

умники в Росреестре давно не выдумывали новых оснований для отказа, практика слишком упорядочилась, стала слишком ровной, предсказуемой, т.е., слишком рутинной, и эти умники родили очередной креатив

для создания почвы для коррупции или ИБД?

[vооdoo]

на нашем зу (на праве аренды) каким-то образом собственник здания смог переоформить право сосбтвенности на здание без нашего участия, сегодня иду в росреестр выяснять...у нас спор с собственником по этому зданию и мы крайне не заинтересованы в каких-то сделках по отчуждению права сосбтвенности на здание, думал что 25.5 остановит...как удалось не пойму, знаю что переоформила свое право на дочь, может быть дарение...

[Enerjustice]

barinskey сказал(а)

Я трактую это так: если право на землю под зданием как-то оформлено, то оно переоформляется. А если нет - то и переоформлять нечего и это не должно становиться препятствием в регистрации.

О, у нас в Курске продвинутые регистраторы! Именно так (пока во всяком случае) они это и понимают.
Более того, они некоторое время 25.5 понимали также, как и я - регистрация перехода права аренды должна осуществляться без заявления продавца и покупателя здания, автоматически одновременно с регистрацией перехода права собственности на здание. Но приехавшая проверка из Москвы их поправила, к сожалению(

[vооdoo]

юрист24 сказал(а)

сегодня иду в росреестр выяснять

а наш росреестр чудит вовсю, у начальника чуть ли не пена из рта пошла, когда я спросил как без переоформления уступки права они зарегили право - как заведенная стала твердить раз зарегистрировали то значит все законно, не нравится идите в суд, ничего объяснять не буду...созвонился с замом росреестра округа, сейчас письменно изложу все и скину ему, обещал разъяснить,....может они сейчас сами и подскажут как обойти уступку права)))

[Alderamin]

str555 сказал(а)

Цитата

умники в Росреестре давно не выдумывали новых оснований для отказа, практика слишком упорядочилась, стала слишком ровной, предсказуемой, т.е., слишком рутинной, и эти умники родили очередной креатив

для создания почвы для коррупции или ИБД?

Не думаю, что кто-то это делает специально для создания почвы для коррупции...

юрист24 сказал(а)

на нашем зу (на праве аренды) каким-то образом собственник здания смог переоформить право сосбтвенности на здание без нашего участия, сегодня иду в росреестр выяснять...у нас спор с собственником по этому зданию и мы крайне не заинтересованы в каких-то сделках по отчуждению права сосбтвенности на здание, думал что 25.5 остановит...как удалось не пойму, знаю что переоформила свое право на дочь, может быть дарение...

И каким боком Вы хотели поучаствовать в переоформлении?

[vооdoo]

Alderamin сказал(а)

И каким боком Вы хотели поучаствовать в переоформлении

ЗУ у нас на праве аренды, арендодатель - администрация города.
при регистрации ПС на здание собственник должен был одновременно зарегистрировать уступку права аренды на землю, ведь так? из 25.5 следует что это должно быть сделано одномоментно. никто не проводил межевание зу под зданием, администрация с нами допсоглашение не заключало (изменение площади арендуемой земли), в регпалате существенные изменения договора аренды не регистрировались, мы также платим арендную плату по всей площади. То есть регистрация ПС не с соблюдением закона о госрег ОН фактически нарушила наши права как плательщика арендной платы.
А еще они занимаются нецелевым использованием ЗУ...
А еще создают прямую явную угрозу жизни и здоровью людей...
И наконец мы пытаемся отбить это здание обратно, поэтому не хотим давать дышать ровно)

Сообщение отредактировал юрист24: 03 August 2012 - 15:32

[Alderamin]

юрист24 сказал(а)

Цитата

И каким боком Вы хотели поучаствовать в переоформлении

ЗУ у нас на праве аренды, арендодатель - администрация города. при регистрации ПС на здание собственник должен был одновременно зарегистрировать уступку права аренды на землю, ведь так?

Не знаю - Вы не сообщаете всех данных, чтобы определенно судить об этом...

юрист24 сказал(а)

из 25.5 следует что это должно быть сделано одномоментно. никто не проводил межевание зу под зданием, администрация с нами допсоглашение не заключало (изменение площади арендуемой земли), в регпалате существенные изменения договора аренды не регистрировались, мы также платим арендную плату по всей площади. То есть регистрация ПС не с соблюдением закона о госрег ОН фактически нарушила наши права как плательщика арендной платы. А еще они занимаются нецелевым использованием ЗУ... А еще создают прямую явную угрозу жизни и здоровью людей...

Ст. 25.5 - это процедурная норма. Материально-правовые нормы Вы какие имеете в виду? Никаких? Совсем?

[Kudesenka]

"от чего же, от чего же, от чего же" (с) при прочтении слов "земельный участок" мне в голову постоянно приходят слова "право следования" ...

[vооdoo]

'Alderamin' сказал(а) 03 Авг 2012 - 09:42:

Ст. 25.5 - это процедурная норма.

получается процедура не соблюдена

поскольку, п.1 ст. 20 фз 122

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

Пункт 3 ст.31 ФЗ 122

Вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них настоящим Федеральным законом обязанностей, в том числе в результате внесения в Единый государственный реестр прав записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме.


Статья 16 ГК. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления
Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.


Статья 1069 ГК. Ответственность за вред, причиненный государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами
Вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Вот тут совсем запутался, поскольку собственник не переоформил право аренды на зу под зданием, возмещать арендную плату должно государство??

'Alderamin' сказал(а) 03 Авг 2012 - 09:42:

Не знаю - Вы не сообщаете всех данных, чтобы определенно судить об этом...

Вроде все выложил...
Мы арендаторы зу 6 га, аренда на 50 лет
Арендодатель - муниципалитет
На нашем зу находится здание в собственности у физика, в начале июля этот физик переоформил долю в праве на другого физика...
Я не могу понять как регпалата переоформила право не учитывая ст. 25.5 ФЗ122

[Изяслав]

нихрена себе поток сознания.

на арендованном Вами ЗУ находится здание третьего лица, отношения по пользованию им ЗУ не оформлены.

так?

он продал здание другому лицу, чем Вы страшно недовольны. так?

[vооdoo]

str555,ну хотя бы тем что мы продолжаем являться плательщиками арендной платы части зу под зданием...

str555,собственник здания использует его не по целевому назначению с другим видом разрешенного использования, согласно методик определения КС это грозит перерасчетом арендной платы администрацией города это 7 млн.руб. в отличие от 170 тыс. в год

[Изяслав]

'vооdoo' сказал(а) 06 Авг 2012 - 06:03:

str555,ну хотя бы тем что мы продолжаем являться плательщиками арендной платы части зу под зданием...

Цитата

При государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды.

у Вас ничего про право пользования предшествующего собственника не говорится.

ИМХО, навскидку, у Вас такая конструкция - ЗУ у Вас в аренде, и этим ЗУ неосновательно пользуется теперь новый собственник здания.

[vооdoo]

str555,совершенно верно, прошлый собственник не отвел зу не оформил арендные отношения, передал право собственности также в обход нормы 25.5...данный факт + нецелевое использование зу грозит нам проблемами

[vооdoo]

получил ответ с управления росреестра - каким образом переоформили - ждали полгода ответ, пришел полный бред, что то вроде того что они не должны были одновременно оформлять переход права аренды на зу под зданием, и вообще не понятно как оформили право собственности если регистратору не представили договор аренду зу под зданием

Сообщение отредактировал vооdoo: 21 February 2013 - 16:33

[Kobra]

vооdoo
о 222 ГК в отношении находящегося на арендуемом Вами участке здания не думали?

[vооdoo]

Kobra,ПС зарегили негодяи в 2008...но есь самовольная реконструкция неузаконенная, ждем когда клиент разродится...

[barinskey]

Возвращаюсь к теме...
Опять домики на земельных участках.
Опять одновременный переход права на здание и права аренды на земельный участок.

Хочется понять, как.
Потому что кроме типового стандарта Росреестра, в котором написано, что

Цитата

Если земельный участок, на котором расположен отчуждаемый объект недвижимости, находится в собственности (аренде) лица, отчуждающего данный объект, такие объекты (земельный участок (право аренды на земельный участок) и расположенный на нем объект недвижимости) должны отчуждаться одновременно;

я больше ничего не нашел.

Москвичи! Как у вас это процедурно происходит?
Кроме упоминания в договоре купли-продажи вы еще что-то делаете?
Дополнительные заявления в Росреестр, оформление допсоглашения в Департаменте имущества о передаче прав на земельный участок?

[Изяслав]

barinskey сказал(а)

такие объекты (земельный участок (право аренды на земельный участок) и расположенный на нем объект недвижимости) должны отчуждаться одновременно;

ничего не понял. ГК и ЗК:

Цитата

2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Цитата

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

приобретение права аренды это последствие перехода ПС на здание, какое нахрен обязательное отчуждение права аренды вместе со зданием?

[grin095]

Все правильно. что удивило? читайте 25.5. ФЗ-122
Если участок в собственности тут понятно, одно без другого не продать.
Если в аренде, то готовится доп. о перемене стороны. Или перенаем.
Если не оформлено - переход права, с очень большой вероятностью, не зарегистрируют. Но именно в Москве. Не везде такие трудности.
Сам сейчас с ними воюю, у меня вообще реорганизация, там права уже перешли, но изза отсутствия прав на землю объекты повисли, росреестр отказывает..

Сообщение отредактировал grin095: 25 April 2013 - 12:27

[Изяслав]

grin095 сказал(а)

читайте 25.5. ФЗ-122 Если участок в собственности тут понятно, одно без другого не продать. Если в аренде, то готовится доп. о перемене стороны.

как совершенно верно тут подмечено, это процессуальная норма.

не надо никаких бредовых допов к ДА, переход ПС на здание самом по себе основание как приобретения права аренды, так и регистрации.

[grin095]

Это в идеале. В Москве приемная по сооружениям регистрирует автоматом без всяких допов.
Но идеальные ситуации, к сожалению, зависят от уровня регистратора.