Сообщений в теме: 5

[Nique]

Коллеги, кто-нибудь сталкивался с применением п.2 ст.425 в том аспекте, что при распространении договора на прежние отношения сторон участники договора отдельно о пределяют конкретные условия договора, которые будут применяться исключительно к их отношениям, возникшим до его заключения. При этом такие условия будут отличаться от условий, согласованных сторонами "на будующее". Т.е. не будет договора с едиными условиями и на прошлое и на будующее, а будут разные условия для каждого из них

Грубо говоря, будет ли соответсвовать положению п.2 ст.425 условие договора аренды о распространении его на прежние отношения сторон, при том, что арендная плата для предшествующего периода будет одна, а для будующего другая. Вообще, возможно ли обособлять условия договора специально только для правоотнонений в прошлом?

Спасибо

Сообщение отредактировал Nique: 20 August 2012 - 16:32

[Leximus]

Пусть меня поправят более опытные коллеги, если я в чем-то ошибся.

Nique
На мой взгляд, п.2 ст.425, как реализующий принцип свободы договора, допускает установление Сторонами не всех, а определенных условий, которые распространяются на возникшие между ними отношения.
Т.е. Стороны вправе применить к отношениям, возникшим до заключения договора, как все условия такого договора, так и только отдельные его условия.

По этому поводу нашел хорошую статью:
Статья: Проблемы ретроактивного действия договора в арбитражной практике
(Сарбаш С.)
("Хозяйство и право", 2006, N 1)

А что касается условия об арендной плате, то можете сделать достаточно просто:
Укажите, что условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с _____, предусмотрите в договоре изначальную цену, а в следующем абзаце (или пункте) просто напишите, что Стороны установили, что с __числа____ арендная плата по договору составляет ____ руб.
Насколько я знаю, это достаточно распространенная практика, когда стороны предусматривают в договоре аренды периодическое повышение арендной платы (с указанием конкретных сумм).

Сообщение отредактировал Leximus: 20 August 2012 - 19:25

[Nique]

Да, спасибо. Срабаш, говорит о том, что условия договора, которые касаются будущего, можно выборочно применять к прошлым отношениям. Я это понял так. А вот возможно ли к прошлому и будущему в одном договоре применить разные условия.

В моем случае арендная плата платилась за фактически занимаемое без договора помещение в течении 4 лет. При этом арендная плата платилась неоднородными по размеру платежами, ставка понятийно индексировалась несколько раз в прошолом (но опять же без договора). Вопрос состоит в том, как с предельной степенью определенности через ретроактивную оговорку "легализовать" эти разнородные платежи и зачесть их в счет арендной платы за преддоговорный период.

Если разные условия устанавливать нельзя, то мне нужно на будующее рассчитывать индексацию в точно таких же временных интервалах как она происходила в прошлом и ставить в договоре минимальную начальную ставку, с тем чтобы индексация в будущем "зеркально" совпадала с ранее произведенными платежами. Но это кажется бредом.)))

С другой стороны, вдруг встретимся с контрагентом у особо творческого судьи, который подойдет к вопросу так: На будущее ставка аренды 5 рублей,а в преддоговорный / фактический период платилось 3 рубля и стороны в договоре аренды указали на его применение к отношениям в прошлом. Поскольку норма п.2 ст.425 ГК РФ не допускает возможности применения к отношениям сторон, возникшим до заключения договора, каких либо иных условий кроме как условий самого заключенного договора, соответственно ставка арендной платы за прошлый период также составляет 5 рублей. Взыскать 2 рубля в качестве задолженности по арендной плате.

[Concrescere]

Nique,

Грубо говоря, будет ли соответсвовать положению п.2 ст.425 условие договора аренды о распространении его на прежние отношения сторон, при том, что арендная плата для предшествующего периода будет одна, а для будующего другая.

Будет соответствовать.

Чтобы Вы окончательно успокоились , приведу пример из деловой практики, когда ар.плата устанавливается на каждый месяц разная (например: август - 5 рублей, сентябрь - 6 рублей, октябрь - 10 рублей, и т.д.).

Это совершенно в рамках принципа свободы договора.

[Leximus]

Nique
Мое мнение таково, что указание в договоре, имеющем ретроактивное действие, разных размеров арендной платы как в отношени аренды помещения в прошлом (до заключения договора), так и в отношении аренды в будущем, не является нарушением.
К тому же, как тоже заметил Raritet, это нормальная практика, когда в договоре предусматриваются индексация арендной платы на будущее, соответственно, не вижу препятствий указать такое же условие для отношений, возникших до заключения договора.

А что касается творческого судьи, смотрите, вот Информационное письмо ВАСа, п.6:

Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению арендодателю расходов по уборке прилегающей к арендуемому зданию территории свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания и расходы, понесенные арендодателем в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"

Поэтому, на мой взгляд, не будет нарушением, если предусмотреть в договоре отдельный пункт, в котором указать арендные платы за все периоды, которые были в прошлом.
В другом пункте написать действующую арендную плату.
А в следующем пункте предусмотреть индексацию арендной платы на будущее.

[Nique]

Leximus спасибо за комментарии, и ссылку на Президиум. Но ссылка, на мой взгляд, вопроса не касается т.к. там речь идет исключительно о неустойке за преддоговорный период. Эта мера ответственности на прошлое не распространяется, неустойка начисляется только за период просрочки после подписания договора. Пункт лишь об этом. А у меня другой вопрос.