Сообщений в теме: 6

[СтарТа]

Добрый день коллеги, данный вопрос очень сложный, в моей практике впервые.
Предистория такая: фирма Х(инвестор-застройщик) строит жилой дом, своих средств не хватает, хочет брать кредит в банке. Банк фирме Х кредит не дает, и предлагает свою схему: фирма Х берет для себя кредит через другую фирму С следующим образом: Фирма С заключает ДДУ с фирмой Х на часть квартир, и закладывает свои права по ДДУ банку, банк выдает кредит. И тогда имеем следующую

схему реализации площадей в объекте :

1. Банк оставляет Клиенту "свободный пул" площадей в объекте состоящий из не более:
- 45 квартир (но не более 10% от общей жилой площади квартир);
- 45 машиномест (но не более 1 шт. на 1 квартиру);
- 45 кладовых помещений (но не более 1 шт. на 1 квартиру).
Данные площади остаются на Застройщике и соответственно их реализация дольщикам-физическим лицам (Физикам) будет осуществляться напрямую, быстрее и с меньшим налогообложением.
2. Остальные площади передаются в залог Банку, в т.ч. посредством ДДУ №1 (уже зарегистрирован) и ДДУ№2 (необходимо создать и зарегистрировать) или ДДУ№1 + доп соглашение к нему.
3. Реализация
3.1. В результате продажи площадей из "свободного пула", Клиент имеет возможность обратиться в Банк (до появления Физиков на то или иное помещение, т.е. заранее) с просьбой вывода дополнительного количества площадей из залога непревышающим установленный "свободный пул" (Клиент направляет в Банк официальное письмо с указанием конкретных помещений). Банк выводит указанные клиентом помещения из залога путем направления в УФРС официального письма. Далее в целях избежания налоговых последствий в результате переуступки прав на помещения с Дольщика на Физика, Застройщик и Дольщик расторгают ДДУ (№1 и/или №2) в части высвобожденных Банком помещений (напр. путем заключения доп. соглашения). Соответственно высвобожденные помещения переходят обратно на Застройщика, после чего происходит снова реализации помещений напрямую Физикам.
3.2. В случае, если имеется спрос со стороны Физика на помещение(ия), которое находится в залоге у Банка, то Клиент направляет в Банк официальное письмо с указанием конкретной площади, которую необходимо вывести из залога. После вывода Банком помещения путем направления письма в УФРС, действия осуществляются по той же схеме, что и в п.3.1.
При этом отмечаем, что погашение залоговой стоимости того или иного помещения осуществляется только в том случае, если данные площади ранее были проплачены кредитными средствами.
Срок вывода помещения(ий) из залога Банка путем направления официального письма в УФРС составляет 3-5 раб. дней.
Срок оформления доп соглашения к ДДУ просим уточнить Вас.

Вопрос: кто работал по такой схеме? Как это выглядит на практике? На сколько реальна такая схема?

[Jazzanova]

как то слишком замороченно
и кроме того зачем закладывать весь пул помещений если у вас поэтапный кредит
залог оформляйте также поэтапно
тогда не по требуется выводить из залога помещения

подумайте над упрощением схемы

[Ludmila]

Мы работали.
Какой банк?

[СтарТа]

как то слишком замороченно
и кроме того зачем закладывать весь пул помещений если у вас поэтапный кредит
залог оформляйте также поэтапно
тогда не по требуется выводить из залога помещения

подумайте над упрощением схемыУпрощение схемы не рассматирвается, так как в данной схеме налогообложение учитывается.
Вы не поняли пул никуда не закладывается, он на то и пул и находится у застройщика, в залоге половина квартир по ДДУ в новостройке, и кредит не поэтапный, а на заложенные права по ДДУ, это отгрузка денег поэтапная по кредитному договору.

Сообщение отредактировал СтарТа: 08 November 2012 - 19:27

[Ludmila]

СтарТа, банк какой?

Jazzanova, Вась, не будет банк заморачиваться с поэтапным залогом прав по ДДУ.

[СтарТа]

Людмила тогда к вам вопрос, как вы выводили кв. из залога для регистрации Цессии с физиком в уфрс?

Сообщение отредактировал СтарТа: 08 November 2012 - 19:48

[Ludmila]

Людмила тогда к вам вопрос, как вы выводили кв. из залога для регистрации Цессии с физиком в уфрс?

Так и выводили, как в Вашей теме описано.
При этом заёмщик обязан погасить часть кредита. До вывода прав из залога - если обеспечения впритык, или после вывода - если обеспечения с запасом.