Сообщений в теме: 63

[Extreme]

Был заключен договор аренды земельного участка с предварительным согласованием размещения объекта.
В период действия разрешение на строительство получено не было (делали проект и т.д.)
Арендодатель (муниципальное образование) прислало письмо в котором указывает, что в связи с ч.2 ст. 621 договор аренды продлен на неопределенный срок.
В настоящий момент архитектура отказывает в получение разрешения на строительство в связи с отсутствием договора аренды без конкретной мотивировки.
В то же время орган по регистрации недвижки говорит, что зарегистрирует объект по такому договору.

Интересно: кто-нибудь сталкивался с такой ситуацией?

[ОлегМ]

Интересная позиция архитектуры. Вроде все понятно - договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, т.е мотивировка ясна.
Можно конечно обжаловать действия, но это время и затраты, но и результат 100%
У нас покрайней мере ФРС действительно регистрирует право по аналогичным договорам.

[rfs33]

'ОлегМ' сказал(а) 29 Янв 2013 - 14:09:

Интересная позиция архитектуры. Вроде все понятно - договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, т.е мотивировка ясна.
Можно конечно обжаловать действия, но это время и затраты, но и результат 100%
У нас покрайней мере ФРС действительно регистрирует право по аналогичным договорам.

Не всё так однозначно. Регслужба приостановит регистрацию и запросит у Администрации информацию по ДА ЗУ. Убедившись, что ДА действует, регистрацию произведёт. Объект недвижимости есть, договор действует. Всё правильно.
В случае с Архитектурой другая ситуация. Казалось бы, в ст.51 ГрСК говорится о необходимости предоставления правоустанавливающего документа на ЗУ. Данный документ у топикстартера имеется (с учётом норм ч.2 ст. 621). Однако, в соответствии с той же статьёй 51 ГрСК, в составе проекта предоставляется раздел ПОС (проект организации строительства). В данном разделе указана продолжительность строительства объекта, которая определит срок действия разрешения на строительство.
На мой взгляд, из содержания ст.51 следует, что правоустанавливающий документ на землю должен соответствовать ПОСу в части срока строительства. Если срок строительства определён в ПОСе, к примеру, в 2 года, то и подтверждать своё право на ЗУ заявитель должен на 2 года минимум. ДА с меньшим сроком не есть правоустанавливающий документ для такого строительства.

Вывод для топикстартера. В соответствии со ст.610ГК, Администрация в любой момент может отказаться от договора, предупредив за 3 месяца. Имхо, у Вас есть правоустанавливающий документ на ЗУ, подтверждающий Ваше право на 3 месяца. Если срок строительства в ПОСе меньше 3 месяцев, то отказ незаконен. Если срок Вашего строительства более 3 месяцев, то Вы не предоставили правоустанавливающий документ, который подтверждает Ваше право на ЗУ на весь срок строительства и, следовательно, отказали Вам верно.

[Extreme]

rfs33 сказал(а)

На мой взгляд, из содержания ст.51 следует, что правоустанавливающий документ на землю должен соответствовать ПОСу в части срока строительства.

Так-то оно так, да не совсем понятно как быть, например, в следующей ситуации:
1. Был акт выбора с предварительным согласованием земельного участка.
2. Заключен договор аренды (на важно на какой срок. Допустим на три года)
3. Начинаем проектные и изыскательские работы (все занимает год)
4. В ПОСе срок указан - три года.

Таким образом срок ПОСа превышает оставшийся срок договора аренды.

[Sania]

Extreme, в моем городе РнаС выдают на срок в ПОСе и это - основание для внесения изменений в ДА по сроку
Хотя на мой взгляд

Extreme сказал(а)

2. Заключен договор аренды (на важно на какой срок. Допустим на три года) 3. Начинаем проектные и изыскательские работы (все занимает год) 4. В ПОСе срок указан - три года.

- явный косяк застройщика

[rfs33]

'Extreme' сказал(а) 04 Фев 2013 - 08:56:

rfs33 сказал(а)

На мой взгляд, из содержания ст.51 следует, что правоустанавливающий документ на землю должен соответствовать ПОСу в части срока строительства.

Так-то оно так, да не совсем понятно как быть, например, в следующей ситуации:
1. Был акт выбора с предварительным согласованием земельного участка.
2. Заключен договор аренды (на важно на какой срок. Допустим на три года)
3. Начинаем проектные и изыскательские работы (все занимает год)
4. В ПОСе срок указан - три года.

Таким образом срок ПОСа превышает оставшийся срок договора аренды.

Заключив ДА ЗУ на 3 года, Вы получили право пользования ЗУ строго на этот срок. Нет у Вас правовых оснований на иное. Соответственно, Вы не вправе планировать любое использование ЗУ, которое не соответствует ДА (в том числе по сроку использования). Не должны выдавать РнС на осуществление действий, которые противоречат ДА. Не должны выдавать РнС на срок, превышающий ДА.

'Sania' сказал(а) 04 Фев 2013 - 11:53:

Extreme, в моем городе РнаС выдают на срок в ПОСе и это - основание для внесения изменений в ДА по сроку

Насчёт выдачи РнС на срок, превышающий ДА написал выше. Каким по Вашему НПА предусмотрена обязанность ОМСа продлить ДА ЗУ на основании наличия РнС с неистекшим сроком?

Сообщение отредактировал rfs33: 05 February 2013 - 04:10

[Extreme]

Sania сказал(а)

явный косяк застройщика

А в чем косяк-то?
Ну выиграл застройщик на конкурсе право аренды. В процессе изысканий обнаружились сложные грунты, которые нужно укреплять/забивать и и.д. Следовательно проектанты мучаются. Все затягивается. А уж в случае, если это историческая земля, где нужно проводить раскопки (обязательные) все и подавно затягивается.
Ну и в чем косяк?

rfs33 сказал(а)

Не должны выдавать РнС на срок, превышающий ДА.

Я и не спорю. Я говорил, что в предлагаемой мною ситуации срок ПОСа больше, чем срок аренды (оставшейся).

PS
Прежняя практика, когда сначала выделяли землю под проектно-изыскательные работы, а уж потом заключали ДА на строительство, мне нравился больше.

[rfs33]

'Extreme' сказал(а) 05 Фев 2013 - 09:45:

rfs33 сказал(а)

Не должны выдавать РнС на срок, превышающий ДА.

Я и не спорю. Я говорил, что в предлагаемой мною ситуации срок ПОСа больше, чем срок аренды (оставшейся).

1

[Sania]

rfs33, я-то (повторюсь) - согласен с Вами

Sania сказал(а)

- явный косяк застройщика

Extreme сказал(а)

А в чем косяк-то? Ну выиграл застройщик на конкурсе право аренды.

в предыдущем варианте - был акт выбора - я об этом (застройщик сам участвовал в определении срока аренды)
Хотя жизнь всегда сложней бумаги...
А у Вас в 1-ом посте - "проектирование и т.д." по правде че-то затянулось

[rfs33]

'Extreme' сказал(а) 04 Фев 2013 - 08:56:

rfs33 сказал(а)

На мой взгляд, из содержания ст.51 следует, что правоустанавливающий документ на землю должен соответствовать ПОСу в части срока строительства.

Так-то оно так, да не совсем понятно как быть, например, в следующей ситуации:
1. Был акт выбора с предварительным согласованием земельного участка.
2. Заключен договор аренды (на важно на какой срок. Допустим на три года)
3. Начинаем проектные и изыскательские работы (все занимает год)
4. В ПОСе срок указан - три года.

Таким образом срок ПОСа превышает оставшийся срок договора аренды.

В такой ситуации все риски со сроками изысканий лежат на Арендаторе ЗУ. Измените ПОС. (Работайте в 3 смены.) .

[Stoner]

а почему вместо письма о продлении по 621-й нельзя заключить допник о продлении (срочном), раз уж с архитектурой такие траблы начались?

[Serdgio2006]

Да вы уж поставьте людей в курс полных событий (если я не ошибаюсь). Построили без разрешения на строительство - сдали в техническую эксплуатацию - пользуетесь - получаете доход - есть акт завершенного строительством - а тока теперь собрались получать разрешение на строительство. Че уж воду мутить?

Сообщение отредактировал Serdgio2006: 06 February 2013 - 10:28

[Serdgio2006]

Extreme сказал(а)

Был заключен договор аренды земельного участка

- в студию плииз!

[Extreme]

Sania сказал(а)

А у Вас в 1-ом посте - "проектирование и т.д." по правде че-то затянулось

Потому, что объект предполагалось строить в исторической части. А там особые требования: нужно проводить раскопки (специальная организация с лопаточками и кисточками, под надзором дирекции по охране памятников культурного наследия)); согласовывать внешний вид с Управлением культуры и искусства (все нервы вымотали, то колер не тот, то зубец не того угла).

Stoner сказал(а)

а почему вместо письма о продлении по 621-й нельзя заключить допник о продлении (срочном), раз уж с архитектурой такие траблы начались?

Потому как ВАС ругался сильно по поводу таких допников без конкурса (конкуренция, мать-перемать))

Serdgio2006 сказал(а)

Да вы уж поставьте людей в курс полных событий (если я не ошибаюсь).

Ошибаетесь. Я сказал, как есть на самом деле.
Все этого -

Serdgio2006 сказал(а)

Построили без разрешения на строительство

и т.д. нет.

Serdgio2006 сказал(а)

- в студию плииз!

Нафейхуа?

____
очепятки

Сообщение отредактировал Extreme: 06 February 2013 - 14:23

[Serdgio2006]

Extreme сказал(а)

в связи с отсутствием договора аренды

Extreme сказал(а)

Был заключен договор аренды земельного участка

Дык вы ужо определитесь - был договор аренды или его ТЮТЮ?

[Extreme]

Serdgio2006 сказал(а)

Дык вы ужо определитесь - был договор аренды или его ТЮТЮ?

1. Договор аренды был.
2. Закончился срок его действия.
3. Поскольку, ни одна из сторон не заявила о желании его прекратить, то он продлен по п. 2. ст. 621 ГК РФ и стал бессрочным.

Ферштейн?

[Serdgio2006]

Extreme сказал(а)

что зарегистрирует объект по такому договору.

- ст. 170 УК РФ ни кто не отменял!
даты сопоставьте "мнимого" Разрешения на строительство и договора аренды.

Extreme сказал(а)

что зарегистрирует объект по такому договору.

значит объект ужо построен? и без разрешения на строительство? "фу как не хорошо то".

А Град. Кодекс читали? "Строительство без разрешения на строительство не допустимо"

Сообщение отредактировал Serdgio2006: 06 February 2013 - 16:34

[Extreme]

Serdgio2006 сказал(а)

значит объект ужо построен? и без разрешения на строительство? "фу как не хорошо то".

Такое ощущение, что Вы что-то читаете в другой теме, а отвечаете в этой.
Регистраторы сказали, что. если объект будет построен, то они его зарегистрируют по указанному мною договору.
Объект не построен. К его строительству никто не приступал. т.к. нет разрешения на строительство.
Хватит уже придумывать.

[Serdgio2006]

Извиняйте еж что не так!

Extreme сказал(а)

В то же время орган по регистрации недвижки говорит, что зарегистрирует объект по такому договору

- тогда к чему это? Делайте по людски - отвод зем участка, постановка на кадастровый учет (раз предоставляется в аренду)- получение разрешения на строительство, согласование проектной документации с отделом Архитектуры - строительство - ввод в эксплуатацию.

Сообщение отредактировал Serdgio2006: 06 February 2013 - 16:47

[Extreme]

Serdgio2006 сказал(а)

Делайте по людски

Я же объяснял, что процесс, предшествующий получению разрешения на строительство получился длительным и к моменту, когда был готов проект, договор аренды закончился. Но, поскольку стороны не заявили о его прекращении, то он стал бессрочным.

[Serdgio2006]

Смотрим внимательно ст. 621 "на тех же условиях" - у вас какие были условия? Какой срок действия договора? на тот срок договор и продлится согласно этой статьи. "4. П. 2 ст. 621 содержит норму, аналогичную п. 3 ст. 86 Основ ГЗ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок при фактическом продолжении арендных отношений по истечении срока договора. Для признания договора возобновленным необходимы два условия: 1) арендатор продолжает пользование имуществом после истечения срока договора; 2) арендодатель против этого не возражает. Договор в указанных случаях считается возобновленным на неопределенный срок, что означает наличие у каждой из сторон права в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца." так что из этого вытекает что для вашей гарантии лучше все таки обратиться к муниципалитету и установить новый срок аренды, чтоб в дальнейшем не было сожалений.

[Stoner]

Serdgio2006 сказал(а)

ст. 170 УК РФ ни кто не отменял!

причем здесь это? там про сделки с землей, а регистрацию Вы покарать решили не по земле, а по недвиге на этой самой земле

Serdgio2006 сказал(а)

Какой срок действия договора? на тот срок договор и продлится

да ничего подобного, ибо

Serdgio2006 сказал(а)

Договор в указанных случаях считается возобновленным на неопределенный срок

Serdgio2006 сказал(а)

лучше все таки обратиться к муниципалитету и установить новый срок аренды

объяснил же топикстартер, что на такие "установления" ВАС ругался.
Кстати, припоминаю, что - действительно, ругался

Extreme сказал(а)

Такое ощущение, что Вы что-то читаете в другой теме, а отвечаете в этой.

+1

[Sania]

Extreme, лично я никакого иного варианта, кроме как обжалование отказа в выдаче РнаС (при обращении с заявлении о выдаче которого приложить подтверждение ОМСУ продления ДА на неопр. срок) не вижу.
Может кто меня поправит...
Serdgio2006 , грубо Вы как-то и не очень обосновано

[Serdgio2006]

« Такое ощущение, что Вы что-то читаете в другой теме, а отвечаете в этой.» Извиняйте еще раз еж не так понял. Смутил перый топик, из него не понял объект уже построен или только намечается строительство. Бывает, еще раз извиняйте

[rfs33]

'Sania' сказал(а) 06 Фев 2013 - 12:04:

Extreme, лично я никакого иного варианта, кроме как обжалование отказа в выдаче РнаС (при обращении с заявлении о выдаче которого приложить подтверждение ОМСУ продления ДА на неопр. срок) не вижу.
Может кто меня поправит...
Serdgio2006 , грубо Вы как-то и не очень обосновано

1. РНС выдаётся на весь срок строительства, указанный в ПОСе.
Для получения РНС необходимо представить правоустанавливающий документ на ЗУ.
Согласитесь, что правоустанавливающим документом на ЗУ будет являтся только такой документ, который подтверждает права на использование участка на весь предполагаемый период строительства? Договор аренды на 1 месяц, имхо не подтверждает право на использование участка со сроком строительства 3 года. Противоречит ДА такое использование.
2. В соответствии со ст. 621 ГК у топикстартера сохранилось право на ЗУ . Это право тождественно ранее имевшемуся, за одним изъятием. Если по первоначальному ДА имелся (был определён) срок использования ЗУ, то в настоящий момент срок не определён. Неопределённость - отсутствие определённого срока.
3. Складывая вместе 1. и 2. получаем, что в настоящий момент ТС имеет правоустанавливающий документ, который не подтверждает права на использование ЗУ на срок ПОСа. Другими словами у ТС отсутствует правоустанавливающий документ, подтверждающий право на использование (застройку) ЗУ на период определённый ПОСом. Считаю отказ в выдаче РНС обоснованным, а обжалование не перспективным.

P.S. Попробуйте проанализировать похожую ситуацию. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п.2 ст.610 ГК). Как думаете, подтверждает такой ДА (без указания срока его действия) право Арендатора на использование ЗУ в течении 10 лет? Как думаете, подтверждает такой ДА право на строительство со сроком 3 года?