Сообщений в теме: 63

[Jazzanova]

Коллеги, полагаю по содержанию данного документа будет немало вопросов:
http://arbitr.ru/?id...53&id_doc=21263

Сообщение отредактировал Jazzanova: 26 March 2013 - 21:05

[BloodForFun]

Коллеги, полагаю по содержанию данного документа будет немало вопросов:
http://arbitr.ru/?id...53&id_doc=21263

Его уже переобсуждали в хвост и в гриву, везде где только можно, с момента опубликования проекта в июле 2012 года.
И принят он уже больше двух месяцев назад.

Сообщение отредактировал BloodForFun: 27 March 2013 - 00:35

[Jazzanova]

похоже долгие обуждения проекта документу в итоговом виде не пошли на пользу

[odysseus]

Jazzanova, какие конкретно претензии к нему??

[grin095]

Да, очень интересно, в чем видится собственно проблема?
Меня только напрягает возможные трудности с регистраторами при аренде частей объектов. Ну и двойные претензии..
В остальном, даже с 614 смирился. Благо ее все таки подкорректировали.
Хороший, прогрессивный документ в общем. Правильной дорогой двигаемся.

Сообщение отредактировал grin095: 27 March 2013 - 11:42

[Jazzanova]

вот фрагмент новеллы
Вместе с тем, если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации прав является правомерным.

у меня два вопроса
1) как регистратор определит в рамках правовой экспертизы наличие факта завершения "фундаментных работ"?
2) если фундамент возведен частично, выходит, что право собственности на ОНС не зарегистрировать
(примечание: обычно в землю на этой стадии зарыты по многим проектам уже миллионы инвестиций). То есть, застройщик в этом случае не имеет прав зафиксировать свои права на капвложения в ЕГРП. Зачем это было нужно включать в ПП ВАС? Логика ВАС в том, что часть фундамента будущего здания не является недвижимой вещью, то есть отделима без вреда от земли? Хм, по меньшей мере спорно.

[grin095]

Я честно говоря этот абзац не видел.. Он в каком пункте? в моей редакции и в редакции на арбитре его вроде нет.

А определить регистратор сможет только по существующему описанию в предмете.. как еще..

[Jazzanova]

ну не запрашивать же договор строительного подряда и КС2 на стадию до ноля
посмотри п. 24 в итоговой редакции

Сообщение отредактировал Jazzanova: 27 March 2013 - 18:09

[Ева-Ростов]

коллеги,а никого п.26 не смутил?

26. При разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Может,конечно,скажу глупость...но мне вообще механизм не понятен...как оно все это будет...а основание - ст.413 ГК РФ - меня вообще убило...
и что значит "в частной или в публичной собственности"...
может направление и правильное, но,на мой взгляд,Постановление носит уж слишком теоретический характер и совсем не учитывает тех проблем,которые обычно реально есть на практике...

[Stoner]

grin095,Jazzanova,
регистратор вывод о том, есть завершенный фундамент, или нет его, сможет сделать лишь на основании документов технической инвентаризации. В свою очередь, если фундамент не завершен, то орган техинвентаризации вообще едва ли выдаст на незавершенку кадастровый паспорт, ИМХО, поскольку, если не будет фундамента, то не будет, фактически ничего: по Укрупненным показателям восстановительной стоимости, которыми эти органы руководствуются при определении процента завершенности объекта капстроительства, на фундамент приходятся первые несколько процентов готовности. Следовательно, если нет фундамента завершенного, то нет и самой незавершенки. Как-то так... В общем, это положение, которое выше Jazzanova, привел, - оно ваще бессмысленное. Как регистратор будет что-то там определять: у него либо есть кадастровый паспорт, где написано, что фундамент есть, и, следовательно, объект такой-то и такой-то степенью/процентом готовности, либо нет фундамента, ergo нет и кадастрового паспорта на незавершенку.

Сообщение отредактировал Stoner: 29 March 2013 - 11:42

[BloodForFun]

1) как регистратор определит в рамках правовой экспертизы наличие факта завершения "фундаментных работ"?

Как регистратор будет что-то там определять:

Постановления ВАС пишутся не для регистраторов, а для судов. Как будет регистратор определять - проблема сугубо регистратора. А ВАС дает указания судам и исковую защиту участникам оборота: отказали в регистрации, иди в суд и доказывай, что отказ был неправомерен.

У меня такое ощущение, что вы считаете, что ВАС пишет инструкции для Регпалаты.

Сообщение отредактировал BloodForFun: 29 March 2013 - 12:07

[Sania]

а никого п.26 не смутил?

меня не смутил

и что значит "в частной или в публичной собственности"...

а что тут не понятно?

[grin095]

Stoner,Jazzanova, Коллеги, я тоже думаю, что по кадастру, но вопрос такой, наличие фундамента дает какой процент? можно ли по проценду в принципе определить, есть фундамент или нет? Или само по себе существование процента говорит о уже существующем объекте? В таком случае действительно бредовый абзац..

BloodForFun, ВАС ДОЛЖЕН писать для судов, а на деле давно уже пишет для всех, в т.ч. и для регистраторов.
Ева-Ростов, Действительно, в чем видите проблему? Меня смущает только то, что использована "автоматическая", а заявительная не схема. Меня все, что "автоматически" в части регистрационных процедур смущает.

[Jazzanova]

1) как регистратор определит в рамках правовой экспертизы наличие факта завершения "фундаментных работ"?

Как регистратор будет что-то там определять:

Постановления ВАС пишутся не для регистраторов, а для судов. Как будет регистратор определять - проблема сугубо регистратора. А ВАС дает указания судам и исковую защиту участникам оборота: отказали в регистрации, иди в суд и доказывай, что отказ был неправомерен.

У меня такое ощущение, что вы считаете, что ВАС пишет инструкции для Регпалаты.

надеюсь что вашей логикой судьи ВАС не руководствуются
потому что это логика весьма мещанская
принимая подобные системные документы ею руководствовать категорически нельзя
нужно думать о последствиях своих действий

согласен со Stoner
если этот абзац не бред - то он проблема
а если он не проблема - то бред

мне казалось, что разъяснения судов должны помогать правоприменителям (в том числе и регистраторам) решать проблемы
а не создавать новые

[BloodForFun]

надеюсь что вашей логикой судьи ВАС не руководствуются
потому что это логика весьма мещанская

А вы считаете, что он руководствуется заботой о всеобщем благе и коммунистическим правосознанием?


BloodForFun

просьба не флудить в теме да и в разделе в принципе

Сообщение отредактировал Jazzanova: 29 March 2013 - 16:49

[Jazzanova]

в целом документ по содержанию мощный, но есть моменты, которые с точки зрения логики не до конца ясны
Судьи в пункте 10 пишут:
Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору.

в пункте 11 пишут
Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендтатору само по себе не влечет недействительности договора аренды.

отсюда возникает вывод, что для передачи объекта аренды до ввода в эксплуатацию ОКС арендодатель должен обладать на него правом собственности, что априори невозможно

далее правда суд разъясняет, что
"судам следует принять во внимание, что передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации."

однако далее ВАС не уточняет, противоречит ли такая передача объекта ст. 608 ГК РФ или нет по их мнению с учетом того, что по мнению ВАС арендодатель должен обладать правом собственности на момент передачи объекта аренды, а также как нам квалифицировать данные правоотношения между арендодателем и арендатором (подряд???), кроме того ВАС не разъясняет проблему применения ст. 612 ГК в данном случае

то есть попытка авангардного толкования ст. 608 ГК (собственность на момент передачи вещи, а не на момент заключения договора) натыкается на действующие правовые нормы, что порождает все новые и новые вопросы в правоприменительной практике

имхо нужно менять ГК
чтобы реализовать принципы заложенные в данном ПП ВАС
иначе у правоприменителей может начаться "шизофрения"
с одной стороны нормы закона, с другой стороны толкование ВАС
читаешь закон вроде бы одна логика понятная
читаешь ПП ВАС - принципиально иная логика прогрессивная так сказать

Сообщение отредактировал Jazzanova: 29 March 2013 - 17:15

[odysseus]

Судьи в пункте 10 пишут: Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору.

у меня вопрос по пункту - из серии "любознательный"

по каким признакам следует различать передачу имущества по договору аренды "во владение и пользование" от "только в пользование"???

[BloodForFun]

Судьи в пункте 10 пишут:
Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору.

в пункте 11 пишут
Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендтатору само по себе не влечет недействительности договора аренды.

Я это понимаю так: обладать должен, но если не обладаешь, то это не влечет (не во всех случаях влечет) недействительности договора, а порождает иные правовые последствия.

Сообщение отредактировал BloodForFun: 29 March 2013 - 19:19

[ohlopkoff]

Судьи в пункте 10 пишут: Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору.

у меня вопрос по пункту - из серии "любознательный"
по каким признакам следует различать передачу имущества по договору аренды "во владение и пользование" от "только в пользование"???

odysseus вот здесьhttp://forum.yurclub.ru/index.php?showtopic=348415&#entry5097008 Святослав указывал о пользовании без владения по договору аренды.

[odysseus]

odysseus вот здесьhttp://forum.yurclub...5 Святослав указывал о пользовании без владения по договору аренды.

Общую мысль я понял - например передавая в своем офисе в аренду стены для размещения на них рекламных плакатов, собственник не лишается владения ни вещью в целом - комната, ни в ее частях - стены. Физически все во владении собственника как было так и остается на период передачи в пользование, когда цель пользования именно пользоваться но не владеть.

[grin095]

Jazzanova,

в пункте 11 пишут
Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендтатору само по себе не влечет недействительности договора аренды.

отсюда возникает вывод, что для передачи объекта аренды до ввода в эксплуатацию ОКС арендодатель должен обладать на него правом собственности, что априори невозможно

Имеется в виду, что на объект недвижимости отсутствует зарегистрированное право собственности? Потому, что в контексте объекта капитального строительства же нет сомнений в наличии права.

[Jazzanova]

Jazzanova,

в пункте 11 пишут
Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендтатору само по себе не влечет недействительности договора аренды.

отсюда возникает вывод, что для передачи объекта аренды до ввода в эксплуатацию ОКС арендодатель должен обладать на него правом собственности, что априори невозможно

Имеется в виду, что на объект недвижимости отсутствует зарегистрированное право собственности? Потому, что в контексте объекта капитального строительства же нет сомнений в наличии права.

насколько я помню азы право собственности возникает от даты его государственной регистрации
за исключением случаев, когда оно возникает в силу закона
Вы хотите сказать, что у застройщика право собственности на объект капитального строительства возникло в силу закона?
ну допустим застройщик приобрел право собственности на ОНС
но это ведь не означает, что он владеет правом собственности на часть ОНС, которую передает по договору аренды
до ввода в эксплуатацию?
Законододатель в принципе не оперирует таким термином как часть ОНС, так как пользоваться ОНС в целом кроме как в целях его достройки вряд ли возможно, ну разве что позволять экстремалам парашютистам прыгать с верхних этажей недостроенных зданий
или экскурсии журналистов водить как делал это Полонский -))

[Steel balls]

а я все о своих баранах ))
мне кажется очевидным, что договор аренды будущей вещи, срок которого первышает 1 год, при этом срок аренды - менее года, не подлежит гос. регистрации.
Поэтому такое разделение понятий "срок аренды" и "срко договора" справедливо и для аренды не будущей вещи?

[grin095]

Jazzanova, Я имел в виду следующее.
Допустим застройщик принял работы по капитальному строительству от подрядчика. Сформировал стоимость, объект попал в состав основных фондов. Он уже может его эксплуатировать, если мы не берем в расчет административку и градостроительные запреты. Новое налоговое законодательство позволяет его амортизировать. Платится налог на имуществом.
Что это за объект? В чьей собственности он находится? Или мы говорим, что 219 ГК по объектам недвижимости у застройщика в принципе право не может возникнуть до регистрации? Или все таки оно существует, но не для третьих лиц?
Думаю на объекты созданные своим иждевением есть право. Тут можно сказать, что как объект недвижимости он будет создан в определенный момент. И соответствующий статус приобретен с момента кадастрового учета и потребует последующую этому регистрацию.
Это я размышляю, а не утверждаю. Должны же быть логика.

Я про ОНС даже не говорю. Тут в принципе не понятно. Если, к примеру, предполагается эксплуатацию и сдача в аренду объекта не принятого от строительного подрядчика..

Сообщение отредактировал grin095: 01 April 2013 - 15:22

[Jazzanova]

а я все о своих баранах ))
мне кажется очевидным, что договор аренды будущей вещи, срок которого первышает 1 год, при этом срок аренды - менее года, не подлежит гос. регистрации.
Поэтому такое разделение понятий "срок аренды" и "срко договора" справедливо и для аренды не будущей вещи?

ну помоделируем
допустим я застройщик и передал по акту до ввода ОКС в эксплуатацию арендатору часть ОНС для производства подготовительных работ
работы ведутся более года, нужно ли регистрировать данный договор аренды в ЕГРП или нет?
ВАС как то замалчивает этот момент, а ведь это вполне реальный случай в практике

Jazzanova, Я имел в виду следующее.
Допустим застройщик принял работы по капитальному строительству от подрядчика. Сформировал стоимость, объект попал в состав основных фондов. Он уже может его эксплуатировать, если мы не берем в расчет административку и градостроительные запреты. Новое налоговое законодательство позволяет его амортизировать. Платится налог на имуществом.
Что это за объект? В чьей собственности он находится? Или мы говорим, что 219 ГК по объектам недвижимости у застройщика в принципе право не может возникнуть до регистрации? Или все таки оно существует, но не для третьих лиц?
Думаю на объекты созданные своим иждевением есть право. Тут можно сказать, что как объект недвижимости он будет создан в определенный момент. И соответствующий статус приобретен с момента кадастрового учета и потребует последующую этому регистрацию.
Это я размышляю, а не утверждаю. Должны же быть логика.

Я про ОНС даже не говорю. Тут в принципе не понятно. Если, к примеру, предполагается эксплуатацию и сдача в аренду объекта не принятого от строительного подрядчика..

а я как раз про ОНС говорю
ведь с точки зрения гражданского права ОКС квалифицируется до ввода в эксплуатацию как ОНС
таким образом если ВАС допускает сдачу в аренду до ввода в эксплуатацию в целях выполнения подготовительных работ (отделка и т.д.) речь в качестве объекта аренды может идти либо об ОНС в целом либо о части ОНС
но законом такой объект как часть ОНС не предусмотрен
поэтому что именно будет передавать арендодатель не ясно
квалификация передаваемого объекта
кроме того согласен передать то, что не принял в качестве результата работ от подрядчика
имхо бред а многие генподряды как известно формируются под ключ
то есть не предусмотрена этапность работ
соответственно результат работ передается только по факту завершения строительства или ввода в эксплуатацию здания

Сообщение отредактировал Jazzanova: 01 April 2013 - 21:17