Сообщений в теме: 52

[ganilda]

Привет!
Разрешите проблему. Сейчас с юристом спорим о следующем:
у нас есть договор с покупкой произв помещ между юрлицами в рассрочку. Обеспечение остатка платежа - ипотека другого помещения. Юрист говорит, что получается двойная ипотека - в силу закона на то,что мы покупаем, и в силу договора - на передаваемое в залог помещение.
Но друзья! ст.488 п.5 ГК РФ - ипотека в силу закона есть,если стороны в договоре не предусмотрели иное. а мы предусмотрели: мы написали,что получаем право собственности на купленное помещение, а ипотеку в силу закона, получается, хоть и не прямым текстом написано, заменяем ипотекой на другую недвижимость. "В случае предоставления Покупателем Продавцу залога недвижимого имущества (ипотеки) в обеспечение исполнения им обязательств по оплате остаточной стоимости Недвижимости, указанной в п. 2.1.5. настоящего Договора, у Покупателя возникает право требовать от Продавца регистрации перехода права собственности на Недвижимость, а у Продавца обязанность зарегистрировать указанное право". .
В ГК не написано,что стороны должны черным по белому написать, что отказываются от ипотеки в силу закона, но как раз то самое "иное" вытекает из текста договора.
Какие мнения?

[Ludmila]

ст.488 п.5 ГК РФ - ипотека в силу закона есть,если стороны в договоре не предусмотрели иное. а мы предусмотрели: мы написали,что получаем право собственности на купленное помещение, а ипотеку в силу закона, получается, хоть и не прямым текстом написано, заменяем ипотекой на другую недвижимость. "В случае предоставления Покупателем Продавцу залога недвижимого имущества (ипотеки) в обеспечение исполнения им обязательств по оплате остаточной стоимости Недвижимости, указанной в п. 2.1.5. настоящего Договора, у Покупателя возникает право требовать от Продавца регистрации перехода права собственности на Недвижимость, а у Продавца обязанность зарегистрировать указанное право". . В ГК не написано,что стороны должны черным по белому написать, что отказываются от ипотеки в силу закона, но как раз то самое "иное" вытекает из текста договора. Какие мнения?

Чушь собачья. Искренне соболезную Вашему юристу.

И это... прекратите спорить с Вашим юристом и "идите Вы... в бухгалтерию!", то бишь занимайтесь своим делом и не мешайте юристу работать.

[Дарьена]

Здравствуйте, проконсультируйте пожалуйста. Вопрос тоже по ипотеке в силу закона.
Заключаем Договор КП жилого дома с зем. участком. Мы продавец. Покупатель по договору платит деньги в течение 1 года с момента его гос регистрации.
Т.е. возникает залог в силу закона (пунктов в договоре об исключении залога не предусматриваем).
Но вопрос вот в чем. Покупатель и Продавец хотели бы указать в договоре условие, что если Покупатель не платит цену договора в указанный в договоре срок, то он обязуется вернуть жилой дом и ЗУ со всеми отделимыми и неотделимыми улучшениями Продавцу в срок не позднее х дней с момента наступления срока платежа. Можем ли мы такой пункт в договоре указать. Будет ли он "сочетаться" с залогом в силу закона?
Спасибо заранее.

[Ludmila]

Дарьена, консультация будет стоить 1000 рублей. Способ оплаты - на счёт благотворительного фонда, собирающего средства по лечение больных детей, на лечение больного ребёнка или в детдом. Выбор конкретного получателя - на Ваше усмотрение.
Платёжку выкладываете в тему или мне в личку. В течение суток после выкладывания платёжки обязуюсь Вас проконсультировать.

[Ludmila]

Предварительный акцепт моей оферты получен. Ответ выложу в течение суток.
И ещё. Дарьена мне в личку написала, кому планирует перечислить деньги. По мне, так там надо помочь, кто чем сможет... Так что призываю всех неравнодушных запросить у Дарьены реквизиты и оказать посильную помощь....

[Ludmila]

Итак, сначала давайте определимся с условиями задачи, которую мы решаем.
Дано:
1. Заключается договор купли-продажи жилого дома и земельного участка.
2. Оплата имущества производится после регистрации и фактической передачи имущества.
3. Осуществляется оплата за счёт собственных средств покупателя или за счёт кредитных средств, неизвестно. Это Вам надо уточнить, т.к. это влияет на решение задачи.
Нужно: определить условия сделки, максимально защищающие интересы продавца.

Сначала немного поправлю Вас:

Покупатель по договору платит деньги в течение 1 года с момента его гос регистрации.

С 01.03.2013 г. договор купли-продажи не подлежит гос. регистрации. Регистрируется только переход права собственности.

Для решения условий задачи надо найти три неизвестных, то бишь ответить на три группы вопросов.

1. Можно ли включить в договор условие, позволяющее расторгнуть договор при неисполнении/ненадлежащем исполнении обязательства по оплате? Какие преимущества и какие недостатки у такого условия?
2. Как обеспечить обязательство по оплате ипотекой в силу закона? Какие преимущества и недостатки у ипотеки в силу закона?
3. Можно ли предусмотреть одновременно как условие о расторжении договора, так и ипотеку в силу закона?

[Ludmila]

Сначала пытаемся ответить на первый вопрос. Для этих целей внимательно исследуем ст. 488 и 489 ГК РФ.
П. 3 ст. 488 ГК РФ (ст. 488 ГК РФ посвящена продаже имущества в кредит) гласит:
В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
П. 2 ст.489 ГК РФ (ст. 489 ГК РФ посвящена продаже в рассрочку) гласит:
Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Какие различия между этими двумя нормами?
При продаже в рассрочку из формулировки п. 2 ст. 489 ГК РФ получается, что продавец не вправе потребовать возврата имущества, если покупатель уплатил более 1\2 от цены товара. При продаже товара в кредит такого ограничения не предусмотрено.
Как отличить продажу в кредит от продажи в рассрочку? При рассрочке указываются сроки и порядок платежей, т.е. оплата производится несколькими платежами, а при продаже в кредит - одним платежом.
Соответственно, чтобы у Вас можно было расторгнуть договор без ограничения по неуплаченной сумме, нужно, чтобы платёж был один. Я бы ещё для подстраховки, чтобы поменьше вопросов возникало в суде, указала, что оплата осуществляется в кредит.
Можно ли указать данное условие в договоре купли-продажи недвижки? Смотрим Пленум 10/22, п. 65.
65. При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Стало быть, можно.
Теперь смотрим, какие недостатки и какие достоинства у этого метода.
Достоинство - это то, что продавец получает назад имущество.
Недостаток - это то, что в промежуток между регистрацией права собственности покупателя и возвратом имущества продавцу покупатель является собственником имущества и вправе распоряжаться им. А значит, вправе отдать имущество в аренду, в залог и т.д., и эти аренда, залог и т.д. никуда не исчезнут, и имущество вернётся с обременением.

Остальное завтра допишу - недавно с работы вернулась, сил уже нет.

[Ludmila]

то он обязуется вернуть жилой дом и ЗУ со всеми отделимыми и неотделимыми улучшениями Продавцу

А вот это хороший вопрос... Вернее, даже не это, а вопрос о том, компенсируется ли стоимость таких улучшений.
Ничто не мешает сторонам предусмотреть в договоре, что стоимость улучшений (по крайней мере, неотделимых) - свободу договора теоретически никто не отменял.
Практики по этому вопросу мало. Из примерно сотни дел, выданных К+, большинство касаются либо возмещения неотделимых улучшений арендуемого имущества, впоследствии выкуленного арендатором, либо долевой собственности, либо случаев, когда договором купли-продажи не определены вопросы компенсации стоимости неотделимых улучшений при расторжении договора.
Это, пожалуй, единственное дело по схожей ситуации:

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 14 октября 2008 г. по делу N А28-4611/2008-134/32

Соглашением от 18.11.2002 г. стороны в связи с неисполнением покупателем условий договора о порядке расчетов расторгли договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 16.11.1998 г. (пункт 1 соглашения); произведенные покупателем неотделимые улучшения стороны признали не подлежащими возмещению продавцом (пункт 2 соглашения).
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Анализ вышеназванной нормы права показывает, что неосновательное обогащение возможно тогда, когда отсутствуют установленные законом, иными правовыми актами или сделкой основания или которые отпали впоследствии. В предмет доказывания по настоящему спору входит: факт приобретения или сбережения ответчиком имущества за счет истца, отсутствие правовых оснований для получения имущества ответчиком, размер неосновательного обогащения.
В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Между тем, из материалов дела, в частности, соглашения от 18.11.2002 г., следует, что в связи с расторжением договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 16.11.1998 г. стороны договорились о том, что произведенные покупателем неотделимые улучшения объекта недвижимости не подлежат возмещению покупателю продавцом (пункт 2 соглашения).
Таким образом, истцом не представлено доказательств отсутствия правовых оснований для получения спорного имущества (неотделимых улучшений) ответчиком.

В принципе, я считаю, что при расторжении договора купли-продажи в части неотделимых улучшений можно по аналогии применять нормы об аренде, и есть судебная практика, подтверждающая такую точку зрения:

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 30 августа 2012 г. по делу N 33-4589/2012

ДД.ММ.ГГГГ между К.Е. (продавец) и ООО "Северо-Запад" (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в состав которого входили: нежилое здание, 2-х этажное, общей площадью кв. м, лит., инв. N; нежилое здание, 4-х этажное, общей площадью кв. м, лит., инв. N; нежилое здание, 2-х этажное, общей площадью кв. м, лит., инв. N; нежилое здание, 1-этажное, общей площадью кв. м, лит., инв. N; нежилое здание, 1-этажное, общей площадью кв. м, инв., лит., инв. N, а также земельный участок площадью кв. м с кадастровым номером N, расположенные по адресу:.
Вступившим в законную силу решением Кировского районного суда г. Ярославля от ДД.ММ.ГГГГ договор между сторонами расторгнут с прекращением права собственности ООО "Северо-Запад" на указанное имущество и признанием за К.Е. право собственности на данные объекты недвижимости.
ООО "Северо-Запад" обратилось в суд с иском к К.Е. о взыскании неосновательного обогащения и судебных расходов. В обоснование иска ссылалось на то, что общество после передачи недвижимого имущества в собственность произвело с ним неотделимые улучшения на сумму *** руб. (выполнение ремонта административного здания, инженерных коммуникаций и сетей, покупка и монтаж нового оборудования и коммуникаций для газовой котельной, обустройство проездов и дороги внутри объекта). Работы были выполнены подрядными организациями. После расторжения договора и признания права собственности на недвижимое имущество за К.Е. на стороне последнего возникло неосновательное обогащение в виде стоимости затрат на улучшение имущества, которое подлежит взысканию с ответчика на основании ст. 1102, п. 1 ст. 1105 ГК РФ.
Оценив по существу заявленные исковые требования и сложившиеся между сторонами отношения в связи с расторжением договора купли-продажи объекта недвижимости, сославшись на пункт 5 статьи 453 ГК РФ, суд пришел к выводу об отсутствии у истца и права требования возмещения убытков в виде неотделимых улучшений имущества. Нарушений норм материального и процессуального права судом при этом не допущено.
С доводом жалобы о неправомерной ссылке суда на арендные отношения судебная коллегия согласиться не может.
Судом в данном случае применена аналогия закона.
Во-первых, истец просил взыскать в свою пользу стоимость неотделимых улучшений имущества, данное понятие содержится в Главе 34 ГК РФ, регулирующие арендные отношения.
Во-вторых, объекты, перешедшие по договору купли-продажи в собственность ООО "Северо-Запад", находились в залоге у К.Е. в силу закона. Судом в данном случае рассматривался вопрос о возможности взыскания неотделимых улучшений объекта, обремененного правами другого лица.
Сходные правоотношения урегулированы п. 3 ст. 623 ГК РФ, в соответствии с которым стоимость неотделимых улучшений объекта, обремененного правами лица, в чью собственность данный объект перешел, при отсутствии согласия этого лица на производство таких улучшений возмещению не подлежит.
Судом при разрешение данного вопроса правомерно указано, что ремонтные работы производились ООО "Северо-Запад" без согласования с залогодержателем (К.Е.), то есть на свой риск. Соответственно, стоимость неотделимых улучшений имущества возмещению не подлежит.

[Ludmila]

Теперь что касаемо ипотеки в силу закона.
Обратите внимание на изменения в закон об ипотеке: для того, чтобы ипотека в силу закона возникла, нужно заявление хотя бы одной из сторон.

Статья 11. Возникновение ипотеки как обременения
2. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.
Статья 20. Порядок государственной регистрации ипотеки
2. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.


Преимуществом ипотеки в силу закона является то, что залогодатель не вправе отчуждать имущество, сдавать его в аренду и т.д. без согласия залогодержателя. Недостаток - довольно длительная процедура обращения взыскания.

Ну и последний вопрос.
ГК РФ предусматривает оба способа защиты интересов продавца, не ставя их в зависимость друг от друга. Соответственно, регистрация ипотеки в силу закона не мешает включению в договор условия о расторжении, и наоборот.


Выводы.
1. В договор надо включать условие о прав продавца в одностороннем порядке отказаться от исполения обязательств по договору и расторгнуть договор при неоплате.
При этом, если имущество продаётся в рассрочку, данное условие будет ограничено случаями, когда покупатель не уплатил более 50% от стоимости имущества. При оплате в кредит такого ограничения не будет.
Договором могут быть предусмотрены как срок возврата имущества, так и порядок компенсации неотделимых улучшений (либо условие о том, что такие улучшения не компенсируются).
2. Для регистрации ипотеки в силу закона необходимо будет подать заявление о регистрации.
3. Регистрация ипотеки в силу закона не мешает включению в договор условия о расторжении, и наоборот.

Теперь вроде всё.

[Изяслав]

в общем, право требовать возврата неоплаченного товара, проданного в кредит, хорошо, а ипотека в силу закона лучше.

для того чтобы не заморачиваться с обращением взыскания лучше подойдет требование о возврате, а ипотека нужна чтобы избежать риска обременения правами третьих лиц.

[Ludmila]

в общем, право требовать возврата неоплаченного товара, проданного в кредит, хорошо, а ипотека в силу закона лучше. для того чтобы не заморачиваться с обращением взыскания лучше подойдет требование о возврате, а ипотека нужна чтобы избежать риска обременения правами третьих лиц.

Именно так. Только сочетание этих двух способов защиты интересов продавца даёт максимальный результат.

Да, забыла сказать.
Если имущество приобретается на средства кредита банка, то банк, скорее всего, потребует исключения ипотеки в силу закона в пользу продавца. Если у Вас есть такая заморочка, то скажите, и можно будет подумать, как скорректировать условия сделки.

[Изяслав]

Если имущество приобретается на средства кредита банка, то банк, скорее всего, потребует исключения ипотеки в силу закона в пользу продавца.

хуже того, в случае возврата дома взад продавец его получит с банковской ипотекой.

исходя из отсрочки оплаты на год, предположу что тут без кредитов всё будет.

[Дарьена]

Ludmila спасибо большое за такую хорошую консультацию! Деньги за жилой дом и ЗУ не банковские.
Можно уточнить у Вас: нужно ли в тексте договора указывать какая из сторон подает заявление на ипотеку в силу закона?
На какую норму права нужно сослаться в договоре в пункте о том, что объект находится в залоге у продавца в силу закона до момента полной оплаты?

с продажей в кредит, видимо, у нас не получается, т.к. сразу после регистрации перехода права Покупатель платит небольшую часть цены.
Спасибо

[Ludmila]

Можно уточнить у Вас: нужно ли в тексте договора указывать какая из сторон подает заявление на ипотеку в силу закона?

Можно указать, можно не указывать. В любом случае лучше всего, чтобы Ваш представитель был на регистрации сделки и проконтролировал подачу заявления либо подал сам.

На какую норму права нужно сослаться в договоре в пункте о том, что объект находится в залоге у продавца в силу закона до момента полной оплаты?

П. 5 ст. 488 ГК РФ, для рассрочки - + п. 3 ст. 489.

с продажей в кредит, видимо, у нас не получается, т.к. сразу после регистрации перехода права Покупатель платит небольшую часть цены.

А это надо судебную практику порыть на предмет того, признаётся ли рассрочкой оплата по такой схеме, как у Вас.

[Дарьена]

Людмила, стороны заключающие договор, также хотят, чтоб вот эта сумма, которая оплачивается сразу после регистрации перехода права собственности, в случае неоплаты окончательной суммы до...числа, не возвращалась покупателю. Т.е. как своеобразный задаток. Но возможно ли все сразу в 1 договоре..? Спасибо.

Сообщение отредактировал Дарьена: 14 June 2013 - 15:09

[Ludmila]

в случае неоплаты окончательной суммы до...числа, не возвращалась покупателю. Т.е. как своеобразный задаток.

Почему "своеобразный"? Задаток как задаток...

Но возможно ли все сразу в 1 договоре..?

Так не запрещено нигде.

[Дарьена]

Ludmila, Людмила, спасибо! Тогда все получается хорошо. Цена договора - ХХХ, задаток х рублей, оплата до...числа. Получается, что не не продажа в рассрочку, а продажа в кредит. И еще + условие о расторжении и возврате объекта с неотделим и отделим улучшениями.

Сообщение отредактировал Дарьена: 14 June 2013 - 15:45

[Platosha]

хуже того, в случае возврата дома взад продавец его получит с банковской ипотекой.

Если имеет место банковский кредит то можно указать, что документы на регистрацию подаются только после поступления денежных средств на счет продавца.

Интересно, на практике можно ли в кредитный договор включить условие об исполнении банком обязательства сразу третьему лицу (продавцу), чтобы избежать нецелевого расходования кредита покупателем?

Или как еще на практике разрешается подобный риск продавца?

[Steel balls]

Если имеет место банковский кредит то можно указать, что документы на регистрацию подаются только после поступления денежных средств на счет продавца.

сомневаюсь, что банк пойдет на это )

[Ludmila]

Если имеет место банковский кредит то можно указать, что документы на регистрацию подаются только после поступления денежных средств на счет продавца.

Банк пошлёт с такими предложениями далеко и надолго.

Интересно, на практике можно ли в кредитный договор включить условие об исполнении банком обязательства сразу третьему лицу (продавцу), чтобы избежать нецелевого расходования кредита покупателем?

Нет. Прямой запрет в законодательстве.

сомневаюсь, что банк пойдет на это )

Прррравильно сомневаетесь, пррррравильно (голосом кота Матроскина). Не пойдёт на такое ни один вменяемый банк.

[Steel balls]

Ludmila,
и как же избежать продавцу возможных рисков? )

[Изяслав]

можно указать, что документы на регистрацию подаются только после поступления денежных средств на счет продавца.

где это предполагается указать?

условие об исполнении банком обязательства сразу третьему лицу

нетъ.

[Ludmila]

и как же избежать продавцу возможных рисков? )

Да по-разному. Зависит от ряда факторов.

[Platosha]

Да по-разному. Зависит от ряда факторов.

Поделитесь опытом, пожжжжалуйста!

Нет. Прямой запрет в законодательстве.

Это какой?

[Изяслав]

Это какой?

54-П, хотя бы.