Сообщений в теме: 37

[Lawyerus]

Привет всем! Возник следующий вопрос.
1. Между застройщиком и дольщиком юр.лицом заключен договор участия в долевом строительстве на несколько квартир.
2. Дольщик подписывает договор уступки с физиком и получает от физика цену договора уступки.
3. Дольщик перечисляет цену ДДУ (в части квартиры) застройщику и подписывает с ним акт об исполнении обязательств по оплате прав на эту квартиру.
4. После подписания акта об исполнении обязательств дольщик и новый дольщик - физик идут в Росреестр регистрировать уступку по договору.

Как считаете, уважаемые коллеги, есть ли в действиях дольщика юр.лица состав п.1 ст.14.28 КоАП РФ?

[Sania]

Lawyerus, имхо нет
По моему мнению (которое не поколебала одна давешняя тема) такой путь и есть самый правильный (подпись, деньги, регистрация)
Не будь дольщик юриком, у Вас бы ведь и вопроса не возникло.
А то, что в процессе старый дольщик сдал застройщику денежки - никак на ситуацию не влияет.

[Lawyerus]

Sania,

(которое не поколебала одна давешняя тема)

Я имел ввиду вот что:
1. Согласно п.1 ст.11 ФЗ№214-ФЗ Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
2. Согласно п.1 ст.14.28 КоАП, Привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, -
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.

Таким образом, не кажется ли Вам, что привлекая деньги дольщика физика, дольщик юрик не имеет на это права, поскольку сам еще не оплатил права на квартиру, и не зафиксировал это актом с застройщиком?? И тут даже речь может идти не о лице, не имеющим права на привлечение, а привлечением денег в нарушение закона..

Сообщение отредактировал Lawyerus: 04 June 2013 - 19:02

[Lawyerus]

Хотя в законе говорится лишь о том, что уступка возможна с момента уплаты дольщиком цены ДДУ, но не говорится о том когда можно привлечь деньги.
Учитывая, что уступка несется на регистрацию после оплаты дольщиком юриком цены ДДУ, что подтверждается актом, то нарушения нет? Или я не прав?

[Sania]

Lawyerus, почитайте, сам еще не переварил

Есть еще похожее - Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.11.2012 по делу N А17-3136/2012
Если надо могу прикрепить

Прикрепленные файлы

•  Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14_12_2012 по.rtf   30.08К   362 скачиваний

[Lawyerus]

Мда....
"Привлечение денежных средств произведено обществом не на основании договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию в установленном законом порядке, а в соответствии с договором уступки прав требований.
Между тем, по правилам части 2 статьи 1 и статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов подобные способы привлечения денежных средств не допускаются."

ну это же пи..ец?????

У меня к сожалению нет Постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 08.11.2012 по делу N А17-3136/2012. База не полная. Скиньте файлом, если не трудно

Факт принятия в кассу общества денежных средств гражданина Петрикова Н.Н. в размере 1 145 180 рублей (16.08.2011) и 916 140 рублей (14.11.2011) для целей строительства объекта недвижимости подтверждается материалами дела, в том числе приходно-кассовыми ордерами N 113 и N 190, отчетом кассира от 16.08.2011.
Оценивая правовую природу договора уступки прав требований от 25.07.2012, а также представленные в материалах дела документы, судебная коллегия правомерно посчитала установленным факт привлечения обществом непосредственно в кассу денежных средств граждан для целей строительства многоквартирного дома.

[Sania]

Логика суда мне тоже не понравилась

У меня к сожалению нет Постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 08.11.2012 по делу N А17-3136/2012. База не полная. Скиньте файлом, если не трудно

не сочтите за брюзгу : http://kad.arbitr.ru/
ЗЫ и за рекламу сторонних ресурсов, конечно, тоже

Прикрепленные файлы

•  Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.rtf   30.26К   169 скачиваний
•  Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 31.rtf   30.08К   144 скачиваний

[Lawyerus]

)) спасибо за ссылку. Указанная Вами практика предусматривает 2 позиции: 1. Привлекать деньги можно, расплатившись с застройщиком, 2. Привлекать деньги вправе только застройщик. Вам не нравится логика судов по какой из позиций?

[Sania]

обе, конечно
Серьезно: извините, ивановскую практику выложил совершенно напрасно, не разобравшись
Посмотрев 1ую инстанцию понял, что речь там идет об уступке не по ДДУ а по стройподряду, предполагавшему расчет квартирами
Никакого отношения к Вашей ситуации это похоже не имеет

Краснодарскую - читаю, эмоции переполняют, говорить пока поостерегусь, дабы не ляпнуть опять чтонить

Сообщение отредактировал Sania: 04 June 2013 - 21:15

[Lawyerus]

Кстати в москве такой практики нет.

[Sania]

После более внимательной читки: у Старого дольщика была справка об оплате в части нужной квартиры

Кроме того, суд апелляционной инстанции принял во внимание заключение
обществом после совершения договора уступки права требования долга дополнительного
соглашения с застройщиком, в силу которого в договор о долевом участии в
строительстве внесены изменения, пункт 9.1 изложен в следующей редакции: «Уступка
участником долевого строительства прав требований по договору иному лицу допускается
после полной уплаты им застройщику цены передаваемых прав на конкретный объект 7 А32-2166/2012
долевого строительства (квартиру), в отношении которого осуществляется уступка прав
требований».
Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке
23.08.2011. Следовательно, на момент приема обществом денежных средств от
Петрикова Н.Н. право требования по квартирам № 95 и 96 в установленном порядке за
обществом по договору с ООО «Центр-Югжилпромстрой» (застройщиком) об участии в
долевом строительстве не зарегистрировано, уплата обществом цены договора или
одновременный перевод долга на нового участника долевого строительства также не
производились.

Прям заказуха какая-то политическая в духе СОЮ - типа схему усмотрели.
Следующим шагом - что будет: привлечение к ответственности физиков по таким сделкам + требование зарегить уступку до денег + окончательный запрет на уступку от юрика к физику
Запретили бы что-ли все долевое строительство нафиг

ЗЫ Консультант вроде больше ничего похожего не выдает.
Но ВАС уже отказное определение вынес

[Lawyerus]

Sania

После более внимательной читки: у Старого дольщика была справка об оплате в части нужной квартиры

Я кстати про справку не усмотрел. И вообще не понял выделенный Вами фрагмент.
Особенно вот это: "Следовательно, на момент приема обществом денежных средств от
Петрикова Н.Н. право требования по квартирам № 95 и 96 в установленном порядке за
обществом по договору с ООО «Центр-Югжилпромстрой» (застройщиком) об участии в
долевом строительстве не зарегистрировано"
что за бред?

Но ВАС уже отказное определение вынес

Ага, видел этот отказник. Могли бы вообще ничего не писать. Кому нужны такие отказники? Извевательство над заявителем

Сообщение отредактировал Lawyerus: 04 June 2013 - 23:18

[Sania]

Я кстати про справку не усмотрел.

опять неверно выразился, имел ввиду:

Из акта зачета взаимных требований от 01.08.2011 следует, что ООО «Центр-
Югжилпромстрой» и общество считают выполненными взаимные обязательства в сумме
17 581 460 рублей по договору подряда от 10.01.2011 № 070-11 и по договору
от 21.03.2011 № 75 (т. 1, л. д. 44). В акте имеется ссылка на квартиры № 95 и
96, переданные обществом Петрикову Н.Н. по договору уступки от 25.07.2011.

Эту фразу я понял так, что в акте зачета было указано, что квартиры 95 и 96 оплачены полностью.
Департамент сразу указал, что ДДУ полностью не оплачен, а перевода долга (это на 140 лямов - то) нет.
Стдольщик и застройщик опомнились и зарегили допник, которым по сути оговорили возможность уступки в части конкретной квартиры.
Регистрация допника прошла после первых денег.
Поэтому(я по крайней мере так расшифровал вышецитированный кусок кассации)в момент приема денег у Стдольщика не было полностью оплаченного ДДУ. Дальше - Ваша логика: нет полной оплаты, нет перевода долга - нарушение п.1.ст.11 Закона - привлечение денег с нарушением закона - 14.28

Сообщение отредактировал Sania: 05 June 2013 - 01:06

[Lawyerus]

Sania,

Из акта зачета взаимных требований от 01.08.2011

В акте имеется ссылка на квартиры № 95 и 96, переданные обществом Петрикову Н.Н. по договору уступки от 25.07.2011.

То есть, по договору уступки передапвались права еще не оплаченные, поскольку зачет состоялся после уступки?

Если так, то тут согласен. В плане привлечения дольщиком денег "для строительства" не могу согласиться. Тем более, если деньги будут оплачены застройщику до привлечения денег от следующего дольщика и заактированы, то тут никакого привлечения денег для строительства быть не может. Тут чистая спекуляция имущественными правами.

[Sania]

То есть, по договору уступки передапвались права еще не оплаченные, поскольку зачет состоялся после уступки?

нет, хронологически
1. подписание ДУ
2. акт зачета на 5 лямов
3. прием первых денег 1 лям
4. регистрация допника

Деньги приняли после зачета (поэтому оплата на 5 уже прошла)
Но из действовавшей на тот момент редакции ДДУ не следовала возможность как бы выделить из 51 квартиры одну и вести расчет + уступать права только в отношении этой квартиры (ЗЫ у Вас ЕМНИП была схожая ветка), за это Департамент и зацепился.
После допника все квартиры как бы обособились и следующие платежи уже без нарушений. Квартира Стдольщиком оплачена, уступается без перевода долга.
Я, по крайней мере, так понял

Тут чистая спекуляция имущественными правами.

Суд на мой взгляд абстрагируется от иных участников кроме физика и застройщика. На момент, когда физик отдал деньги (дабы приобрести квартиру в непостроенном доме), он должен влиться в отношения непосредственно с Застройщиком. Поэтому либо у Стдольщика уже все оплачено, либо остаток денег платится непосредственно Застройщику (перевод долга). В противном случае физик критично зависит от того, исполнит ли Стдольщик свои обязательства перед Застройщиком. На что Стдольщик планирует потратить деньги, привлеченные от физика, значения не имеет.

[Lawyerus]

Sania,
Исходя из логики суда и наших изысканий следует, что для НЕпривлечения дольщика юрика по п.1 ст14.28 необходимо выполнить следующие мероприятия:
1. ДДУ между застройщиком и Ст.дольщиком должен содержать условия о праве Ст.дольщика уступать права частично (в отношении конкретных квартир)
2. ДДУ между застройщиком и Ст.дольщиком должен содержать условия о частичной оплате конкретных квартир и фиксации этого актами
3.Привлечение денег физика возможно после перечисления средств застройщику и фиксации этого актом.

Момент подписания договора уступки (до оплаты или после оплаты цены ДДУ Ст.дольщиком) значения не имеет (учитывая общее мнение что договор уступки подлежит гос. регистрации и считается заключенным с момента регистрации)

Сообщение отредактировал Lawyerus: 05 June 2013 - 15:09

[Sania]

3.Привлечение денег физика возможно после перечисления средств застройщику и фиксации этого актом.

я бы сформулировал: "после оплаты (и фиксации) Ст.дольщиком Застройщику за уступаемую квартиру"

Момент подписания договора уступки (до оплаты или после оплаты цены ДДУ Ст.дольщиком) значения не имеет (учитывая общее мнение что договор уступки подлежит гос. регистрации и считается заключенным с момента регистрации)

а вот если учитывать такое общее мнение (моим-то оно не является ) логичней было бы говорить об оплате после госрегистрации, что приведет к той самой проблеме, которую обсуждали в той самой злополучной теме
Я продолжаю считать, что регится состоявшаяся уступка, а не договор, в соответствии с которым права будут уступаться. Соответственно договор уступки не подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента подписания.
Надеюсь, что Алдерамин читать это не будет
К слову в судебных актах о госрегистрации уступки вопрос вообще не поднимался.

[Lawyerus]

Sania,

я бы сформулировал: "после оплаты (и фиксации) Ст.дольщиком Застройщику за уступаемую квартиру"

ну да, я это и имел ввиду )

логичней было бы говорить об оплате после госрегистрации, что приведет к той самой проблеме, которую обсуждали в той самой злополучной теме

Здесь я согласен. Привлекать деньги нужно до регистрации уступки, иначе ущемляются интересы Ст.дольщика и возникает проблема уже обсужденная ранее

К слову в судебных актах о госрегистрации уступки вопрос вообще не поднимался.

я тоже нигде не находил. Везде рассматривается вопрос привлечения денег по незарегистр. ДДУ

Сообщение отредактировал Lawyerus: 05 June 2013 - 16:09

[Sania]

я тоже нигде не находил. Везде рассматривается вопрос привлечения денег по незарегистр. ДДУ

я имел ввиду акты, которые мы обсуждаем в этой ветке. Такое ощущение, что Петриков до регистрации уступки так и не дошел Защитили его похоже

[Тупая блондинка]

А мне вот это понравилось: (Дело № А68-3802/12)
"Статья 11 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" ограничена сферой своего применения исключительно рамками взаимоотношений между застройщиком (ООО "ПП "Развитие") и дольщиком (ООО "Недвижимость 21").
Поэтому перемена лиц в обязательстве при заключении договоров цессии между ООО "Недвижимость 21" и новыми, а также последующими дольщиками, не может и не должна зависеть от исполнения финансовых обязательств сторон по договорам цессии."

[Lawyerus]

Тупая блондинка,
не может и не должна зависеть от исполнения финансовых обязательств сторон по договорам цессии."
Ну здесь есть логика. Это ж не уплата цены ДДУ застройщику в части отчуждаемых прав на квартиры

[Тупая блондинка]

Lawyerus,

Мне больше понравилась первая часть, потому что считаю, что постановление по делу № А32-2166/2012 - полный пипец.
Из постановления по делу № А32-2166/2012
"В материалах дела не содержатся доказательства того, что общество является застройщиком, отвечающим требованиям, установленным в статьях 2, 3 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.Привлечение денежных средств произведено обществом не на основании договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию в установленном законом порядке, а в соответствии с договором уступки прав требований.Между тем, по правилам части 2 статьи 1 и статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов подобные способы привлечения денежных средств не допускаются."
Из этого следует, что любое привлечение денег не застройщиком является незаконным и может быть наложен штраф.
Однако по аналогии можно сделать вывод о том, что названные статьи также ограничены сферой своего применения исключительно рамками взаимоотношений между застройщиком и дольщиком. Поскольку цессионарий становится дольщиком с момента государственной регистрации, до госрегистрации на него не распространяется действие 214-ФЗ. Следовательно, привлекать денежные средства можно.

Почему ВЫ сделали вывод о том, ("следуя логике суда") что привлечение денег физика возможно после перечисления средств застройщику и фиксации этого актом. Это не Краснодарский суд или я что-то не поняла в постановлении? По моему, там ясно написано, что деньги может привлечь только застройщик.

[Lawyerus]

Тупая блондинка,

В материалах дела не содержатся доказательства того, что общество является застройщиком, отвечающим требованиям, установленным в статьях 2, 3 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.Привлечение денежных средств произведено обществом не на основании договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию в установленном законом порядке, а в соответствии с договором уступки прав требований.Между тем, по правилам части 2 статьи 1 и статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов подобные способы привлечения денежных средств не допускаются."

то, что Вы выделили является по мнению суда дополнительным гвоздем в крышку гроба дольщика - юрика, незаконно уступившего свое право, о чем суд говорит выше.

[Тупая блондинка]

Вы полагаете, что на этот дополнительный гвоздь не стоит обращать внимания? меня больше всего возмутило именно это.

[Lawyerus]

Тупая блондинка,
Да вообще это порочная практика. Причем она распространилась по регионам и в Мск есть уже такие решения, я имею ввиду как раз обвинение дольщика юрика в нарушении закона при продаже прав на жилье. Не аргументировано абсолютно.

Имхо, это лечится как раз только уплатой сначала цены отчуждаемых прав застройщику и фиксацией этого.