Сообщений в теме: 28

[Extreme]

Честно: юзал ФАКи, поиск, практику и т.д. - найти ответа на свой вопрос не смог.
Если вопрос действительно обсуждался, то пошлите меня и я пойду по указанному вами адресу (при условии, что там действительно есть ответ))))

1. Заключен договор аренды ЗУ под ИЖС сроком на три года.
2. В соответствии с п. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса на индивидуальное жилищное строительство выдается разрешение сроком на десять лет.
4. Получили разрешение на строительство и обратились в администрацию с заявлением о продлении договора аренды до окончания действия разрешения на строительство.
5. Получили отказ.

Вот собственно и вся вводная.
Есть п. 4. ч. 2 ст. 46 ЗК, где предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор аренды в случае неиспользования ЗУ. Но в нашем случае расторжения нет. Есть несогласия арендодателя продлить договор.

Что больше рулит: договор аренды, или п. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса?
PS
В пункте 21.1. Градостроительного кодекса такого основания для прекращения действия разрешения на строительство, как прекращение договора аренды, нет.

Короче запутался)
Помогите, братья и сестры!)

[Ludmila]

2. В соответствии с п. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса на индивидуальное жилищное строительство выдается разрешение сроком на десять лет.

Это вовсе не означает, что кто-либо обязан заключать договор именно на 10 лет.

п. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса

не регулирует земельные правоотношения.

В пункте 21.1. Градостроительного кодекса такого основания для прекращения действия разрешения на строительство, как прекращение договора аренды, нет.

А его и не может быть. Отсутствие прав на земельный участок - самостоятельное основание для приостановления строительства.
У нас, кстати, клиент так вляпался, гы.

[Sania]

Extreme, а зачем продление ДА? опасаетесь что по истечении 3 летнего срока ОМС попросит освободить участок?
В прошлой близкой теме с Вашим участием была практика, что такое требование - злоупотребление правами.
ЗЫ О недопустимости заключения допника о продлении ДА ЗУ без торгов Вы же вроде и писали

Отсутствие прав на земельный участок - самостоятельное основание для приостановления строительства. У нас, кстати, клиент так вляпался, гы

а можно поподробнее?

Сообщение отредактировал Sania: 03 July 2013 - 19:03

[Extreme]

Отсутствие прав на земельный участок - самостоятельное основание для приостановления строительства.

Сомневаюсь. Видел практику (кажется (ВАСи) о том, что отказ продления договора аренды, если есть необходимость достроить объект, не допускается. Как-то так.

опасаетесь что по истечении 3 летнего срока ОМС попросит освободить участок?

Если не приступим к освоению, думаю возможно. Ну и так...чисто "спортивный интерес"))

Это вовсе не означает, что кто-либо обязан заключать договор именно на 10 лет.

Не означает. Но логика законодателя не увязывающего срок разрешения на строительство и срок договора аренды мне совершенно не понятна.
Например, в этой же статье говориться о том, что разрешение на строительство выдается на срок указанный в ПОСе.
Предположим, что я заключил договор аренды на три года (я сейчас не об ИЖС). Пока сделал геологию (хорошо если не в зоне культурного наследия)), пока сделал проект - прошел год. В ПОСе указан срок строительства три года. А договор заканчивается через два.
Вот эта-то несостыковка мне и не понятна.

[Ludmila]

а можно поподробнее?

Строительство осуществляется на нескольких участках, всё - госсобственность разного уровня. Из них один предоставлен не под строительство. Разрешение на строительство есть. Как его получили при таких вводных, могу только догадываться.
Сейчас строительство приостановлено в связи с тем, что участок под строительство не предоставлялся.
Риски реализовались точь-в-точь так, как я их описала в своём заключении.

Видел практику (кажется (ВАСи) о том, что отказ продления договора аренды, если есть необходимость достроить объект, не допускается. Как-то так.

В студию!
Вот практику, исходящую из прямо протиположного посыла, знаю.

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 17 ноября 2011 г. N 73

ОБ ОТДЕЛЬНЫХ ВОПРОСАХ

ПРАКТИКИ ПРИМЕНЕНИЯ ПРАВИЛ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ

(в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13)

1. В случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Но логика законодателя не увязывающего срок разрешения на строительство и срок договора аренды мне совершенно не понятна.

Ну отчего же. Логика понятна. Чуть позже попробую объяснить.

Предположим, что я заключил договор аренды на три года (я сейчас не об ИЖС). Пока сделал геологию (хорошо если не в зоне культурного наследия)), пока сделал проект - прошел год. В ПОСе указан срок строительства три года. А договор заканчивается через два.

Ну так надо было сразу договариваться об аренде на нужный срок. Если Вы не просчитали срок аренды, это Ваши проблемы.

Поняла, о чём Вы говорили.

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 23 декабря 2008 г. N 8985/08

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 18 сентября 2012 г. N 4464/12

Вместе с тем, общество, очевидно, не согласно также и с позицией администрации, не заключающей с обществом новый договор аренды земельного участка под спорным объектом. Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка. Однако требования о заключении такого договора общество к администрации в суд не предъявляло.

Но всё же Пленум по аренде, на мой взгляд, выражает прямо противоположную позицию.

[Sania]

Видел практику (кажется (ВАСи) о том, что отказ продления договора аренды, если есть необходимость достроить объект, не допускается. Как-то так.

м.б. оно

Скрытый текст

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 декабря 2008 г. N 8985/08

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;
членов Президиума: Витрянского В.В., Вышняк Н.Г., Дедова Д.И., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Исайчева В.Н., Козловой О.А., Маковской А.А., Першутова А.Г., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. -
рассмотрел заявление мэрии городского округа "Тольятти" о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Самарской области от 28.12.2007 по делу N А55-16774/2007, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2008 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 24.04.2008 по тому же делу.
В заседании приняли участие представители:
от заявителя - мэрии городского округа "Тольятти" - Володина И.А.;
от общества с ограниченной ответственностью "ФИН-СтройПроект" - Филимонова Е.А.
Заслушав и обсудив доклад судьи Дедова Д.И. и объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "ФИН-СтройПроект" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным решения мэрии городского округа "Тольятти" (далее - администрация) об отказе в заключении договора купли-продажи земельного участка площадью 3 129 кв. метров, расположенного по адресу: г. Тольятти, Автозаводской р-н, ул. 70 лет Октября, д. 7, и об обязании администрации в двухнедельный срок направить обществу три экземпляра проекта договора купли-продажи земельного участка, подписанных уполномоченным лицом (с учетом уточнения заявленных требований в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением суда первой инстанции от 28.12.2007 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 28.02.2008 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 24.04.2008 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции изменил, заменив в резолютивной части решения слова "в двухнедельный срок" на слова "в месячный срок", в остальной части оставил без изменения.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре указанных судебных актов в порядке надзора администрация просит их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм материального права.
В отзыве на заявление общество просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что заявление администрации подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судами и следует из материалов дела, общество на основании договора купли-продажи от 28.02.2007 приобрело у гражданина Демидова И.В. в собственность объект незавершенного строительства - магазин с кафе (далее - объект), готовый на 52 процента. Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 63:09:01 01 154:0018 (далее - спорный участок). Право собственности общества на объект подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.03.2007.
На обращение общества от 06.03.2007 с заявлением о продаже ему спорного участка в порядке, установленном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, администрация сообщением от 21.01.2007 N 5151/4 обществу отказала.
Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, так как сделал вывод о том, что возникновение права собственности общества на объект, главные конструктивные элементы которого возведены, является основанием для приватизации обществом спорного участка. При этом суд указал, что в соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации данный объект незавершенного строительства является объектом недвижимости, перемещение которого, в силу прочной связи с землей, без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. По мнению суда, объектом незавершенного строительства может быть как здание, так и строение или сооружение, поскольку указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта.
Суды апелляционной и кассационной инстанций поддержали позицию суда первой инстанции.
Между тем вывод судов о наличии права на выкуп земельного участка собственником объекта незавершенного строительства не учитывает необходимости соблюдения баланса публичных и частных интересов при возведении объектов капитального строительства.
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.
Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
К настоящему делу данные случаи не относятся.
При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Материалами дела такие обстоятельства не подтверждаются. Договором аренды земельного участка от 12.11.2004 N 1089, дополнительным соглашением к договору от 22.09.2005 и письмом администрации от 26.02.2007 подтверждается, что общество обладает правом аренды спорного участка на неопределенный срок. Целью использования земельного участка в соответствии с договором аренды является завершение строительства объекта.
Доказательств того, что цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат.
Таким образом, обжалуемые судебные акты в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 3 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

постановил:

решение Арбитражного суда Самарской области от 28.12.2007 по делу N А55-16774/2007, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2008 и постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 24.04.2008 по тому же делу отменить.
Требования общества с ограниченной ответственностью "ФИН-СтройПроект" оставить без удовлетворения.

Председательствующий
А.А.ИВАНОВ


------------------------------------------------------------------

УПС, как-то проглядел, что Ludmila уже это цитировала

Сообщение отредактировал Sania: 04 July 2013 - 10:02

[Sania]

а вот и деготь

Скрытый текст

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 февраля 2013 г. N ВАС-15759/12

ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Маковской А.А., судей Моисеевой Е.М. и Поповой Г.Г. рассмотрела в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью "Белгородский аптечный склад" (г. Москва) о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Белгородской области от 11.03.2012, постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2012 и постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 03.10.2012 по делу Арбитражного суда Белгородской области N А08-8268/2011 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Белгородский аптечный склад" (далее - общество) к Департаменту имущественных и земельных отношений Старооскольского городского округа Белгородской области (далее - департамент) о признании незаконными действий в части отказа от продления договора долгосрочной аренды земельного участка от 25.08.2008 N 25-1/08 (далее - спорный договор).
Суд

установил:

решением Арбитражного суда Белгородской области от 11.03.2012, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2012 и постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 03.10.2012, в удовлетворении заявленного требования отказано.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, общество просит оспариваемые судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, единообразия в толковании и применении норм права.
Заявитель ссылается на то, что, поскольку спорный договор аренды заключался, в том числе и в целях получения разрешительной документации, департамент необоснованно отказался продлять договор аренды на том основании, что общество не исполнило свои обязательство по строительству объекта. Общество обращалось за получением такой документации, вместе с тем, в связи с длительностью процедуры, в согласованный договором срок ему не удалось получить все документы и приступить к строительству. Общество полагает, что доказательств нарушения целевого использования земельного участка департаментом представлено не было.
В соответствии с частью 4 статьи 299 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело может быть передано в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора оспариваемого судебного акта при наличии оснований, установленных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Основаниями для изменения или отмены в порядке надзора судебных актов, вступивших в законную силу, в соответствии с частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются: нарушение оспариваемым судебным актом единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права; нарушение прав и свобод человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права, международным договорам Российской Федерации; нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц или иных публичных интересов.
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рассмотрев доводы, содержащиеся в заявлении, изучив судебные акты, принятые по делу, материалы дела N А08-8268/2011 Арбитражного суда Белгородской области, не находит названных оснований.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суды исходили из того, что обществом не представлено доказательств, обосновывающих обязанность департамента продлить срок спорного договора аренды.
При этом судами было установлено и материалами дела подтверждается, что земельный участок был предоставлен обществу под проектирование и строительство объекта недвижимого имущества на основании спорного договора аренды сроком на 3 года с 25.11.2008 по 25.11.2011. Однако за получением разрешительной документации общество обратилось только в августе 2011 года, то есть менее чем за три месяца до окончания спорного договора. Доказательств того, что в течение всего срока действия спорного договора обществом предпринимались меры к получению необходимой документации для начала строительства, обжаловались действия (бездействие) органов, препятствующих обществу в получении такой документации, не представлено.
Кроме того, департаментом доказано и обществом не оспаривается, что на момент окончания срока спорного договора аренды общество к строительству объекта недвижимости не приступало, какие-либо объекты, возведенные обществом на участке, отсутствуют.
Поскольку общество не доказало достижения цели предоставления земельного участка в аренду и, более того, не доказало, что предприняло надлежащих мер к ее достижению, департамент отказался от заключения договора аренды на новый срок.
Принимая во внимание, установленные по делу фактические обстоятельства оснований для переоценки выводов судов и признания отказа департамента необоснованным не имеется.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд

определил:

в передаче дела N А08-8268/2011 Арбитражного суда Белгородской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Белгородской области от 11.03.2012, постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2012 и постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 03.10.2012 отказать.

Председательствующий судья
А.А.МАКОВСКАЯ

Судья
Е.М.МОИСЕЕВА

Судья
Г.Г.ПОПОВА


------------------------------------------------------------------

таких определений - несколько
от 19 ноября 2012 г. N ВАС-14626/12
...

Сообщение отредактировал Sania: 03 July 2013 - 20:46

[Ludmila]

Всё, до меня дошло. Сейчас напишу подробно.

[Ludmila]

Чтобы найти ответ на вопрос, нам надо понять, какое слово является ключевым в фразе "Не допускается необоснованный отказ".
Если на этот вопрос будет отвечать юрист, для которого главное - увидеть не реальную ситуацию, а то, что хочется увидеть, то он скажет, что ключевые слова - "не допускается". Но если отвечать будет юрист, желающий понять реальное положение дел, то он скажет, что ключевое слово - необоснованный.
Т.е. ОБОСНОВАННЫЙ отказ очень даже допускается. В каких случаях отказ будет являться обоснованным?
1) Если договор аренды должен был заключаться с проведением аукциона (и тогда, по мнению ВАС, и пролонгация должна быть с проведением аукциона). Не забываем учитывать 427-ФЗ.
2) Если арендатор ненадлежащим образом исполнял свои обязанности (ст. 621 ГК РФ). Сюда, кстати, можно засунуть почти всё, что угодно, включая нарушение сроков строительства, сли таковые установлены договором аренды.
3) Если имеются основания для расторжения договора аренды (перекликается с предыдущим пунктом). Сюда, например, укладывается Определение, процитированное Sania. И тут тоже не забываем про 427-ФЗ.

[Extreme]

Ну так надо было сразу договариваться об аренде на нужный срок. Если Вы не просчитали срок аренды, это Ваши проблемы.

Как же о нем договоришься, если до того, пока ты не проведешь изыскания и проектные работы, ты не будешь знать срока строительства?
А изыскания и проектные работы удовольствие дорогостоящее. Так что это проблема законодательства.

Поняла, о чём Вы говорили.

Ага.

Но всё же Пленум по аренде, на мой взгляд, выражает прямо противоположную позицию.

Как-то придется с этим жить))

а вот и деготь

Все же разная фактура у дел. В первом случае объект был готов на 52%, а во втором случае вообще отсутствовал.

Если договор аренды должен был заключаться с проведением аукциона

Да. Но в нашем случае выделение участка проводилось с предварительным согласованием, опубликованием в газете на которое никто не откликнулся.

[Ludmila]

Как же о нем договоришься, если до того, пока ты не проведешь изыскания и проектные работы, ты не будешь знать срока строительства? А изыскания и проектные работы удовольствие дорогостоящее. Так что это проблема законодательства.

Ну, в общем и целом есть же понимание того, какой срок займёт строительство. Никто же не будет сначала вкладываться в изыскания и проектные работы, в получение участка, а потом уже решать - нужно строить или не нужно, хватит денег на строительство или не хватит. Вот на этот срок и надо испрашивать участок.
Другое дело, что уже в процессе оформления участка, изысканий, проектирования и т.д. могут всплыть всякие дополнительные препятствия, как то: сложные геологические условия, наличие вновь выявленных объектов культурного наследия и т.д. Но такие обстоятельства, на мой взгляд, как раз и являются основанием для продления аренды и для признания отказа в продлении незаконным. А если застройщик запросил аренду на 1 год, заведомо понимая, что на данный объект нужно никак не меньше 3 лет, это его проблемы.

Да. Но в нашем случае выделение участка проводилось с предварительным согласованием, опубликованием в газете на которое никто не откликнулся.

Да я сейчас пытаюсь выявить общие критерии обоснованного отказа.

[Extreme]

могут всплыть всякие дополнительные препятствия, как то: сложные геологические условия, наличие вновь выявленных объектов культурного наследия и т.д. Но такие обстоятельства, на мой взгляд, как раз и являются основанием для продления аренды и для признания отказа в продлении незаконным.

Согласен. Именно об этом говорил.

Да я сейчас пытаюсь выявить общие критерии обоснованного отказа.

Я понял. Дополнительную вводную дал. Вы же указали случай выделения с аукциона (о котором говорил ВАСя), а я другой случай привел.

И вообще: насколько я понял, никто не считает выдачу разрешения неким существенным основанием для продления срока аренды.
Или все же есть иные мнения?

[Ludmila]

Ну, это значит, что у Вас нет первого из перечисленных мной оснований, но могут появиться второе и третье.

Я бы сказала так: в обоих слдучаях на самом деле правовая позиция одна и та же. Просто во втором случае отказ признан обоснованным.

Да.
В ином случае следовало бы признать, что договор аренды (независимо от того, является арендодателем государство или частное лицо) не может быть заключён на срок менее срока действия разрешения и не может быть расторгнут до истечения этого срока.
Более того, в таком случае следовало бы признать, что, с одной стороны, срок аренды не может быть определён, т.к. невозно определить момент, с которого он начинает тчеь (у арендатора нет обязанности бежать получать разрешение в день заключения договора; предельный срок, в течение которого хотя бы должно быть получено разрешение на строительство, конечно, можно определить, исходя из ЗК РФ и 427-ФЗ, но истечение этого срока не прекращает автоматически договор аренды, т.е., если арендодатель не чешется, то и разрешение может быть оформлено через 10 лет). С другой стороны, получалось бы, что хотя договор и заключён на неопределённый срок, расторгнуть его в порядке, предусмотренном для таких договоров, нельзя.
И вот все эти выводы, никак не соответствующие на ГК РФ, ни ЗК РФ, выводить только из срока действия чисто технического документа... Мне кажется, это слишком смело.

[Ludmila]

В общем, на мой взгляд:
1) Срок аренды никак не связан со сроком действия разрешения на строительство.
2) Срок аренды может быть продлён, если в связи с наличием обстоятельств, которые не были и не могли быть известны на момент заключения договора и за которые арендатор не отвечает, окончание строительства до истечения срока аренды оказывается невозможным.
Если эти обстоятельства известны или могли быть известны застройщику, но он заключил договор аренды на срок меньше нужного, то это его риск.
Если арендатор отвечает за эти обстоятельства (не приступил к освоению земельного участка, не платил арендную плату и т.д.).
Обоснованный отказ в продлении срока аренды допускается. Обоснованным будет отказ в связи необходимостью проведения аукциона, в связи с неисполнением/ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств, наличие оснований для расторжения договора аренды и т.д.).

[Sania]

Если арендатор отвечает за эти обстоятельства (не приступил к освоению земельного участка

У меня сложилось впечатление, что обоснованность отказа как бы презюмируется, если арендатор не начал строить, и ему надо будет доказывать, что это произошло не по его вине.

Сообщение отредактировал Sania: 04 July 2013 - 16:34

[Ludmila]

У меня сложилось впечатление, что обоснованность отказа как бы презюмируется, если арендатор не начал строить, и ему надо будет доказывать, что это произошло не по его вине.

Согласна.

[Extreme]

Мне кажется, это слишком смело.

1) Срок аренды никак не связан со сроком действия разрешения на строительство.

Поговорил с областным управлением градостроительства и убедил, что когда органы местного самоуправления подготавливают распоряжения на выделение ЗУ и заключение договора аренды под ИЖС то, в целях соблюдения прав граждан и т.д. и т.п., они должны ориентироваться на предусмотренный ГрК срок в течении которого действует разрешение на строительство. Согласились.

У меня сложилось впечатление, что обоснованность отказа как бы презюмируется, если арендатор не начал строить, и ему надо будет доказывать, что это произошло не по его вине.

Вне всяких сомнений. Я тоже, в целом, согласен с такой позицией. Но кроме случаев, когда органы местного самоуправления сами затягивали, либо препятствовали получению разрешительной документации.

В результате обсуждения возник вопрос: а насколько приводимый в данной теме Пленум ВАСилия относится к приведенной мной ситуации? Ведь Пленум, фактически, опирается на закон о защите конкуренции, т.е. соперничество хозяйствующих субъектов. А я про ИЖС...

[Ludmila]

Поговорил с областным управлением градостроительства и убедил, что когда органы местного самоуправления подготавливают распоряжения на выделение ЗУ и заключение договора аренды под ИЖС то, в целях соблюдения прав граждан и т.д. и т.п., они должны ориентироваться на предусмотренный ГрК срок в течении которого действует разрешение на строительство. Согласились.

У того нашего клиента муниципалы тоже поначалу согласились с тем, что можно строить на участке. А потом кончилось тем, чем кончилось...

Но кроме случаев, когда органы местного самоуправления сами затягивали, либо препятствовали получению разрешительной документации.

Согласна.

[Sania]

Но кроме случаев, когда органы местного самоуправления сами затягивали, либо препятствовали получению разрешительной документации.

так это как раз арендатору и придется доказывать

[Extreme]

У того нашего клиента муниципалы тоже поначалу согласились с тем, что можно строить на участке. А потом кончилось тем, чем кончилось...

Я имел ввиду на будущее, а не про уже случившееся.
Сейчас вот все же думаю о применимости Пленума к ИЖС

так это как раз арендатору и придется доказывать

Да не вопрос. Если он не сидел пнем, перепиской занимался, из которой будет видно нежелание властей, то не вижу проблем.

И да, кстати, Людмила

Строительство осуществляется на нескольких участках, всё - госсобственность разного уровня. Из них один предоставлен не под строительство.

А подо что он был предоставлен?

[Ludmila]

А подо что он был предоставлен?

Под эксплуатацию причальной стенки, мать-мать-мать... А строили на нём развлекательный комлекс, мать-мать-мать... И главное - я этот сценарий прописывала года два назад. Так нет, хотелось нашим бухнуть денег в проект. Бухнули. А теперь "Люда, выручай", мать-мать-мать.

[Extreme]

Под эксплуатацию причальной стенки, мать-мать-мать...

))
Ну да.
Могли схитрить с основными и дополнительными видами разрешенного использования.

[Ludmila]

Ну да. Могли схитрить с основными и дополнительными видами разрешенного использования.

Вытребовала у них градстроительный план, там есть такой ВРИ. На этом попробуем выехать... Но там ещё до кучи много весёлых факторов.
Потом расскажу, чем дело кончилось. Пока оно только начинается.

[Extreme]

Потом расскажу, чем дело кончилось. Пока оно только начинается.

Есть какие-нибудь пикантные новости?)

[Ludmila]

Есть какие-нибудь пикантные новости?)

Пока нет. Да эти товарищи там надолго застряли...