Сообщений в теме: 24

[Shmack]

Добрый день, уважаемые форумчане!
Я долгое время почитывал форум, но возник вопрос, который хотел бы обсудить.

Ситуация следующая (опишу главные моменты).
Покупатель купил у Продавца квартиру в 2007 году.
В 2009 году некто Иванов обратился к Покупателю с требованием об истребовании имущества из чужого незаконного владения. В итоге, имущество было истребовано решением в 2011 году. Самое главное, что вынося это решение, суд признал Покупателя недобросовестным с формулировкой "не проявил разумную осмотрительность и осторожность". И все, никаких ссылок на нормы закона и пленумы. При этом Продавец так же участвовал в деле.
Перед покупкой квартиры моим Покупателем, квартира дважды переходила из рук в руки за которкое время (3 месяца). Т.о. мой Покупатель стал третьим покупателем за такой срок, плюс в местной управляющей компании был заключен договор на тех обслуживание с Ивановым. (это и явилось обстоятельством, которое суд указал как основания признания Покупателя недобросовестным).
Сам Иванов был признан собственником квартиры еще в 2006г., но не успел зарегистрировать свое право (откровенно затянул с этим), когда некто Петров сделал это по подложным документам и тут же продал квартиру первому покупателю...
Важно, что в решении суда отсутствует ссылка, что договор между Продавцом и Покупателем был признан недействительным. Недействительным был признан только договор, который использовал Петров для первоначльной регистрации права собственности на эту квартиру.
Т.о. на выходе имеем:
1) Договор между Продавцом и Покупателем не признан недействительным (не применишь реституцию);
2) Покупатель признан недобросовестным (пленум 10/22 меняет слово мог узнать на должен);

А теперь собственно говоря главный ВОПРОС: Как Покупателю вернуть деньги?
По сути покупатель не знал о том что квартира грязная, обращался к риелторам, но те его кинули.

461 ГК говорит о том, что если продавец докажет что Покупатель "...знал или должен был знать...", то убытки вправе не компенсировать... а у нас преюдиция выходит.
У кого есть какие мысли?

Сообщение отредактировал Shmack: 15 July 2013 - 16:49

[SilentLaw]

461 ГК говорит о том, что если продавец докажет что Покупатель "...знал или должен был знать...", то убытки вправе не компенсировать... а у нас преюдиция выходит.

Не выходит у вас преюдиция. "Знал" и "не проявил разумную осмотрительность" - это разные вещи.

Так что требуйте с продавца.

[Shmack]

Хотелось бы так думать и, естественно, я именно эту позицию буду отстаивать.
Но пленум 10/22 говорит, что "Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества." Получается если добросовестный, то не знал и не должен был знать. А у нас недобросовестный...
Я тоже считаю что "осмотрительность и осторожность" это как отдельное основание для признания недобросовестным. Но что скажет суд...

[mnatsa]

у Shmack,
Ты забыл еще упомянуть, что там в этом деле есть еще одна засада: в договоре купли-продажи стоит цена 990 тыс, реально 2400 тыс. Расписки на всю сумму, ответчик не возражает, что получил 2400 тыс., но неявно говорит о том, что цена определяется только договором...

[Stone]

Добросовестность Покупателя в данном деле не имеет значения, поскольку владение утрачено помимо воли собственника.

Сообщение отредактировал Stone: 22 July 2013 - 13:50

[Shmack]

Добросовестность Покупателя в данном деле не имеет значения, поскольку владение утрачено помимо воли собственника.

Отчасти я согласен, но пленум 10/22 разъяснил не в нашу пользу. В данном случае, признание недобросовестным говорит о том, что покупатель "знал или должен был знать". А вот это как раз и имеет значение, и мешает по 461 взыскать...

[Stone]

Shmack,

Отчасти я согласен, но пленум 10/22 разъяснил не в нашу пользу.

не могу найти где именно? помогите

Честно говоря, мне ничего не известно о подобной практике применения 461 ГК......к сожалению, нет под рукой К+ чтобы посмотреть.....буду очень удивлен
Имхо, она не ограничивает покупателя во взыскании уплаченной продажной цены. Она не позволяет знающему покупателю взыскать денежные средства сверх этой суммы.

[Shmack]

Статья 461. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя

1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Пленум 10/22, п. 38:
"Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества."
А раз недобросовестный, то выходит что знал или должен был знать...

[Ms.X]

Как фраза "не проявил разумную осмотрительность" соотносится с п.1 ст. 461, которая говорит об освобождении продавца от ответственности, если он докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии оснований для изъятия товара?
Он что знал что покупает не у собственника?

[Shmack]

Как фраза "не проявил разумную осмотрительность" соотносится с п.1 ст. 461, которая говорит об освобождении продавца от ответственности, если он докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии оснований для изъятия товара?
Он что знал что покупает не у собственника?

Покупатель не знал.
Проблема еще в том, что нет законодательного определения что такое "добросовестный" или "недобросовестный" приобретатель.
Но логическая цепочка ответчика идет следующим образом:
1) Покупатель "не проявил разумную осмотрительность и осторожность" => признан судом недобросовестным.
2) Покупатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом. А т.к. признан недобросовестным => должен был знать или знал.
3) Стороны в этом процессе те же, что и в том в котором установлена недобросовестность => преюдиция. Продавец освобождается от доказывания того, что знали мы или нет. Он твердо говорит, что должны были знать и точка. А раз так - то и по 461 взыскивать нельзя.

Хотя я рассуждал так же как Вы. Я тоже считаю, что если Покупатель знал или должен был знать- значит и в решении суда должно быть четко указано, что недобросовестный потому, что знал или должен был знать.

[Alderamin]

Покупатель купил у Продавца квартиру в 2007 году.
В 2009 году некто Иванов обратился к Покупателю с требованием об истребовании имущества из чужого незаконного владения. В итоге, имущество было истребовано решением в 2011 году. Самое главное, что вынося это решение, суд признал Покупателя недобросовестным с формулировкой "не проявил разумную осмотрительность и осторожность". И все, никаких ссылок на нормы закона и пленумы. При этом Продавец так же участвовал в деле.

Что значит признал? Было заявлено требование о признании его недобросовестным, и суд в резолютивной части решения написал "признать такого-то недобросовестным приобретателем"?

Перед покупкой квартиры моим Покупателем, квартира дважды переходила из рук в руки за которкое время (3 месяца). Т.о. мой Покупатель стал третьим покупателем за такой срок, плюс в местной управляющей компании был заключен договор на тех обслуживание с Ивановым. (это и явилось обстоятельством, которое суд указал как основания признания Покупателя недобросовестным).

Бред, в общем-то...

Сам Иванов был признан собственником квартиры еще в 2006г., но не успел зарегистрировать свое право (откровенно затянул с этим), когда некто Петров сделал это по подложным документам и тут же продал квартиру первому покупателю...

Признан кем? Судом? И как можно не успеть за несколько ЛЕТ???

Важно, что в решении суда отсутствует ссылка, что договор между Продавцом и Покупателем был признан недействительным. Недействительным был признан только договор, который использовал Петров для первоначльной регистрации права собственности на эту квартиру.

Это правильно, но довольно необычно для наших СОЮ, которые до сих пор любят херачить признание недействительными всех сделок по цепочке...

Т.о. на выходе имеем:
1) Договор между Продавцом и Покупателем не признан недействительным (не применишь реституцию);
2) Покупатель признан недобросовестным (пленум 10/22 меняет слово мог узнать на должен);

А теперь собственно говоря главный ВОПРОС: Как Покупателю вернуть деньги?
По сути покупатель не знал о том что квартира грязная, обращался к риелторам, но те его кинули.

461 ГК говорит о том, что если продавец докажет что Покупатель "...знал или должен был знать...", то убытки вправе не компенсировать... а у нас преюдиция выходит.
У кого есть какие мысли?

Ответ на Ваш главный ВОПРОС безобразно простой - предъявить продавцу иск о взыскании уплаченной за квартиру суммы. Точка. Смысл Ваших теоретизирований, честно говоря, непонятен - по всем понятиям продавец обязан вернуть деньги, и для СОЮ этого вполне достаточно...

[Alderamin]

Добросовестность Покупателя в данном деле не имеет значения, поскольку владение утрачено помимо воли собственника.

Специально перечитал тему еще раз и не увидел в ней ничего, что указывало бы на нахождение квартиры во владении Иванова на момент ее продажи Петровым. Вы ясновидец?

[Shmack]

Что значит признал? Было заявлено требование о признании его недобросовестным, и суд в резолютивной части решения написал "признать такого-то недобросовестным приобретателем"?

В суде первой инстанции Покупатель настаивал на том, что он добросовестный и у него нельзя истребовать квартиру. И суд первой инстанции согласился с этими доводами. Однако в кассации, суд написал, что в не зависимости от добросовестности квартиру у Покупателя можно истребовать, т.к. она выбыла из владения Иванова помимо воли последнего. А затем суд указал "Кроме того, при заключении договора Покупатель не проявил разумную осмотрительность и осторожность... В связи с изложенным Покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем".

Бред, в общем-то...

Ага. И этот бред очень сильно сейчас мешает(

Признан кем? Судом? И как можно не успеть за несколько ЛЕТ???

Судом. Иванов подавал иск о признании права собственности, который был удовлетворен. Пока решение вступало в силу, Петров взял договор, якобы заключенный между ним и застройщиком и передаточный акт, и зарегил свое право собственности, а потом сразу же же продал квартиру. Чуть позже пошел Иванов в регпалату и там узнал, что право-то уже зарегано за другим человеком...

Ответ на Ваш главный ВОПРОС безобразно простой - предъявить продавцу иск о взыскании уплаченной за квартиру суммы. Точка. Смысл Ваших теоретизирований, честно говоря, непонятен - по всем понятиям продавец обязан вернуть деньги, и для СОЮ этого вполне достаточно...

Если бы суд принимал решение "по понятиям" проблем бы не было... На какую норму ссылаться???
Единственное что на ум пришло- злоупотребление правом со стороны Продавца... Буду это пытаться развернуть. Могу сказать, что ответчик в процессе очень грамотно защищается на мой взгляд...

[Alderamin]

В суде первой инстанции Покупатель настаивал на том, что он добросовестный и у него нельзя истребовать квартиру. И суд первой инстанции согласился с этими доводами. Однако в кассации, суд написал, что в не зависимости от добросовестности квартиру у Покупателя можно истребовать, т.к. она выбыла из владения Иванова помимо воли последнего.

А она вообще была во владении Иванова? Петров ее продал, когда Иванов в ней проживал?

А затем суд указал "Кроме того, при заключении договора Покупатель не проявил разумную осмотрительность и осторожность... В связи с изложенным Покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем".

Ну, хорошо, суд указал, хотя по сути бред - как можно было узнать, что есть решение суда, если это решение в регистрирующий орган не представлено, а право продавца зарегено? Но дальше-то что, если Вы ведете речь о возврате уплаченной за квартиру суммы??? Ст. 461 ГК о чем говорит? О возврате уплаченной суммы?

Бред, в общем-то...

Ага. И этот бред очень сильно сейчас мешает(

Вам не этот бред мешает - Вам мешают тараканы в Вашей голове...

Признан кем? Судом? И как можно не успеть за несколько ЛЕТ???

Судом. Иванов подавал иск о признании права собственности, который был удовлетворен. Пока решение вступало в силу, Петров взял договор, якобы заключенный между ним и застройщиком и передаточный акт, и зарегил свое право собственности, а потом сразу же же продал квартиру. Чуть позже пошел Иванов в регпалату и там узнал, что право-то уже зарегано за другим человеком...

1) И что, решение вступало в силу несколько лет?
2) Петров что, застройщику не платил? Договор был "сделан" Петровым без участия застройщика? Или просто застройщик продал квартиру второй раз?

Ответ на Ваш главный ВОПРОС безобразно простой - предъявить продавцу иск о взыскании уплаченной за квартиру суммы. Точка. Смысл Ваших теоретизирований, честно говоря, непонятен - по всем понятиям продавец обязан вернуть деньги, и для СОЮ этого вполне достаточно...

Если бы суд принимал решение "по понятиям" проблем бы не было...

Вы бесконечно далеки от реалий системы СОЮ...

На какую норму ссылаться???

Если не знаете, на какую, то тогда надо хотя бы знать, что ГПК не обязывает ссылаться на нормы...

Единственное что на ум пришло- злоупотребление правом со стороны Продавца... Буду это пытаться развернуть.

Ну-ну... Удачи!

[Shmack]

А она вообще была во владении Иванова? Петров ее продал, когда Иванов в ней проживал?

Не проживал, но акт приема-передачи по инвестиционному договору, на основании которого и было признано за Ивановым право собственности, был подписан.

Ну, хорошо, суд указал, хотя по сути бред - как можно было узнать, что есть решение суда, если это решение в регистрирующий орган не представлено, а право продавца зарегено? Но дальше-то что, если Вы ведете речь о возврате уплаченной за квартиру суммы??? Ст. 461 ГК о чем говорит? О возврате уплаченной суммы?

Так договор же исполнен, не расторгнут и не признан недействительным, а квартиру нам передали. Здесь ответственность идет за изъятие квартиры у покупателя третьими лицами. А она в 461 ГК и описана.
Но здесь еще 1 камень возникает - в договоре не полная сумма. Но расписки на всю сумму есть. Об этом в 4 посте писал mnatsa.

Вам не этот бред мешает - Вам мешают тараканы в Вашей голове...

Их у меня много, не спорю.

1) И что, решение вступало в силу несколько лет?
2) Петров что, застройщику не платил? Договор был "сделан" Петровым без участия застройщика? Или просто застройщик продал квартиру второй раз?

1) За месяц до рассмотрения в кассации Петров зарегистрировал право собственности.
2) Петров заключил договор уступки,и судя по всему с компанией, которая не имела прав на эту квартиру.

Если не знаете, на какую, то тогда надо хотя бы знать, что ГПК не обязывает ссылаться на нормы...

Когда судья начала орать на истца за такую фразу в Дорогомиловском суде, и сказала "Я за вас сама еще и нормы искать должна...мне в совещательную может сразу удалиться?" я понял, что лучше перестраховаться, так... на всякий.

В любом случае спасибо за трату времени на мою проблему.

[mnatsa]

Ответ на Ваш главный ВОПРОС безобразно простой - предъявить продавцу иск о взыскании уплаченной за квартиру суммы. Точка. Смысл Ваших теоретизирований, честно говоря, непонятен - по всем понятиям продавец обязан вернуть деньги, и для СОЮ этого вполне достаточно...

А на основании какой нормы требовать уплаченной суммы? По Вашим "понятиям о СОЮ"?
Договор не расторгнут, исполнен, не признан недействительным...

[Saas]

насколько я понимаю, ст. 461 к вам вообще отношения не имеет.

[Shmack]

насколько я понимаю, ст. 461 к вам вообще отношения не имеет.

А какая тогда имеет?

[Saas]

167

[Shmack]

Важно, что в решении суда отсутствует ссылка, что договор между Продавцом и Покупателем был признан недействительным. Недействительным был признан только договор, который использовал Петров для первоначльной регистрации права собственности на эту квартиру.
Т.о. на выходе имеем:
1) Договор между Продавцом и Покупателем не признан недействительным (не применишь реституцию);

167

Не получится. И срок давности пропущен уже. (3 года с момента совершения - 2007 года)

[Saas]

думаю, что ст.461 в любом случае нельзя будет применить, т.к. в ней речь о взыскании только по действительному договору,

[Stone]

Saas,
а Вы считаете, что сделка недействительна? Если да, то по какому основанию?

[Saas]

Недействительным был признан только договор, который использовал Петров для первоначльной регистрации права собственности на эту квартиру.

разве этого недостаточно?

[Alderamin]

А она вообще была во владении Иванова? Петров ее продал, когда Иванов в ней проживал?

Не проживал, но акт приема-передачи по инвестиционному договору, на основании которого и было признано за Ивановым право собственности, был подписан.

Ну так а кто фактически владел квартирой на момент ее продажи Петровым?

Ну, хорошо, суд указал, хотя по сути бред - как можно было узнать, что есть решение суда, если это решение в регистрирующий орган не представлено, а право продавца зарегено? Но дальше-то что, если Вы ведете речь о возврате уплаченной за квартиру суммы??? Ст. 461 ГК о чем говорит? О возврате уплаченной суммы?

Так договор же исполнен, не расторгнут и не признан недействительным, а квартиру нам передали. Здесь ответственность идет за изъятие квартиры у покупателя третьими лицами. А она в 461 ГК и описана.

Не, ну Вы в упор не понимаете, о чем Вам говорят... Плюс к этому Вы, насколько можно понять, считаете, что сделка не является ничтожной, хотя отчуждение продавцом имущества, ему не принадлежащего, явно не соответствует закону - даже и к бабке ходить не надо. Поясните, почему Вы считаете сделку действительной...

Но здесь еще 1 камень возникает - в договоре не полная сумма. Но расписки на всю сумму есть. Об этом в 4 посте писал mnatsa.

Это проблема совсем другого порядка. Нефиг заключать такие договоры. Но в любом случае без документов тут обсуждать нечего...

1) И что, решение вступало в силу несколько лет?
2) Петров что, застройщику не платил? Договор был "сделан" Петровым без участия застройщика? Или просто застройщик продал квартиру второй раз?

1) За месяц до рассмотрения в кассации Петров зарегистрировал право собственности.
2) Петров заключил договор уступки,и судя по всему с компанией, которая не имела прав на эту квартиру.

Ну, супер! Т.е., судом вообще не выяснялась действительность сделок, по которым Петров приобрел право собственности? У Петрова отобрали квартиру только потому, что у Иванова было решение суда, не вступившее в законную силу?

Если не знаете, на какую, то тогда надо хотя бы знать, что ГПК не обязывает ссылаться на нормы...

Когда судья начала орать на истца за такую фразу в Дорогомиловском суде, и сказала "Я за вас сама еще и нормы искать должна...мне в совещательную может сразу удалиться?" я понял, что лучше перестраховаться, так... на всякий.

Это проблемы судьи. Она должна искать нормы не за ЛУДов, а за себя - это обязанность суда. А у ЛУДов, повторяю, обязанности сослаться на нормы нет...

Ответ на Ваш главный ВОПРОС безобразно простой - предъявить продавцу иск о взыскании уплаченной за квартиру суммы. Точка. Смысл Ваших теоретизирований, честно говоря, непонятен - по всем понятиям продавец обязан вернуть деньги, и для СОЮ этого вполне достаточно...

А на основании какой нормы требовать уплаченной суммы? По Вашим "понятиям о СОЮ"?

Говорю же Вам - не нужно указывать нормы. Суд сам какие-нибудь выберет...

167

Не получится. И срок давности пропущен уже. (3 года с момента совершения - 2007 года)

Со сроком - да, есть проблема. Но это скорее в теории - наши СОЮ такие неувязки не останавливают. А кроме этого - почему еще?

думаю, что ст.461 в любом случае нельзя будет применить, т.к. в ней речь о взыскании только по действительному договору,

И где там такое условие?

[Saas]

И где там такое условие?

беру слова назад и посыпаю голову пеплом((( не разобравшись, ляпнул....
помнится давно было обсуждение о взыскании денег с продавца после изъятия имущества у владельца.....почему-то в голове засело, что 461 применяется только к действительным сделкам.

зы: даже мотивацию помню: наличие оснований, возникающих до ИСПОЛНЕНИЯ договора, подразумевает его действительность.

Сообщение отредактировал Saas: 26 July 2013 - 11:29