Сообщений в теме: 6

[helene11]

Уважаемые форумчане, помогите с вопросом. В жилищно-коммунальных вопросах не сильна.
Ситуация: в многоквартирном доме с незапамятных времен действует ЖСК. Собственник одной из квартир в данном ЖСК в качестве члена не состоит. Все жилищно-коммульные расходы оплачивает в ДЕЗ,в т.ч. содержание и ремонт (кроме электроэнергии, есть отдельный договор с МОЭСК). Однако, ЖСК ежемесячно выставляет квитанции за эксплуатационные расходы в размере 300 руб.
В соответствии со сметами доходов и расходов, утверждаемыми ОСЧ ЖСК ежегодно, в расходы ЖСК входит: заработная плата пердседателя и бухгалтера, налоги, связанные с выплатой зп, расходы на канцелярию и банковское обслуживание. ВСЁ! Т.е. за ничегонеделание председатель и бухгалтер исправно получают зп за счет собственников. Это действительно так, никаких услуг (работ) ЖСК не оказывает.

Согласно ст. 154 ЖК плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 161 ЖК, при управлении многоквартирным домом ЖСК, последнее может оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Т.е. право привлекать ДЕЗ у ЖСК есть, однако как доказать, что по факту ЖСК не оказывает никаких услуг, в т.ч. контрольных за выполнением услуг ДЕЗом? Какие документы должны подтверждать проведение контрольных мероприятий? Может кто сталкивался с подобной ситуацией, направьте пожалуйста. Может есть какие-либо обязательные услуги, которые ЖСК должен оказывать вне зависимости от наличия ДЕЗ. Хочу в судебном порядке признать незаконным выставление данных квитанций за эксплуатационные расходы, а именно зарплату АУП ЖСК.

Сообщение отредактировал helene11: 23 July 2013 - 01:59

[Fen_o_men]

Особенности трудовых отношений между председателем правления и ТСЖ
отношения председателя правления и ТСЖ могут являться трудовыми.
Г.Н. Макаренко отмечает: из положений ТК РФ (ст. 273) следует, что трудовой договор с председателем ТСЖ должен заключаться в случае, если управление многоквартирным домом осуществляется непосредственно товариществом, а не управляющей организацией по договору управления многоквартирным домом. В случае управления многоквартирным домом по договору управления с другой организацией отношения ТСЖ с председателем правления должны регулироваться на основании устава, при этом трудового правоотношения в данном случае возникать не может.
Позволим себе не согласиться с данной позицией.
Во-первых, никакой обязанности заключать трудовой договор с председателем ТСЖ Жилищный кодекс не устанавливает.
Во-вторых, даже при наличии договора с управляющей организацией часть функций по совместному управлению комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечению эксплуатации этого комплекса, владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме может быть оставлена за ТСЖ. Исходя из этого и будет определяться объем трудовой функции председателя правления ТСЖ.
Таким образом, вывод Г.Н. Макаренко справедлив только в том случае, если по договору управляющему (управляющей организации) переданы все без исключения права и обязанности, связанные с управлением домом.
В силу ст. 273 ТК РФ руководителем организации признается физическое лицо, которое осуществляет руководство этой организацией, в том числе выполняет функции ее единоличного исполнительного органа, независимо от ее организационно-правовых форм и форм собственности.
Трудовой и Жилищный кодексы устанавливают следующие особенности регулирования трудовых отношений с председателем правления ТСЖ как с руководителем организации:

• Трудовой договор, заключаемый с председателем правления ТСЖ, носит срочный характер и должен заключаться на срок, установленный уставом ТСЖ, но не более чем на два года (ст. 275 ТК РФ, ст. 147 ЖК РФ).
• Совместительство у другого работодателя допускается только с разрешения правления ТСЖ или общего собрания членов ТСЖ (ст. 276 ТК РФ).
• Председатель правления ТСЖ несет полную материальную ответственность за прямой действительный ущерб, причиненный ТСЖ (ст. 277 ТК РФ). Под прямым действительным ущербом понимается реальное уменьшение наличного имущества работодателя или ухудшение состояния указанного имущества (в том числе имущества третьих лиц, находящегося у работодателя, если он несет ответственность за сохранность этого имущества), а также необходимость для работодателя произвести затраты либо излишние выплаты на приобретение, восстановление имущества либо на возмещение ущерба, причиненного работником третьим лицам (ст. 238 ТК РФ).
• Статьей 278 ТК РФ предусмотрены дополнительные основания для расторжения трудового договора с председателем правления ТСЖ.
• В случае прекращения трудового договора с председателем правления ТСЖ в связи с принятием уполномоченным органом юридического лица (правление ТСЖ или общее собрание членов ТСЖ) решения о прекращении трудового договора при отсутствии виновных действий (бездействия) председателя ему выплачивается компенсация в размере, определяемом трудовым договором, но не ниже трехкратного среднего месячного заработка (ст. 278, 279 ТК РФ).
• Досрочное расторжение трудового договора по инициативе председателя правления ТСЖ допускается с предупреждением товарищества (правления и общего собрания) в письменной форме не позднее чем за один месяц (ст. 280 ТК РФ). Следовательно, если новый кандидат не выбран, а председатель желает расторгнуть трудовой договор, то установленного месячного срока будет достаточно для избрания нового председателя правления ТСЖ.
  Помимо указанных особенностей к регулированию труда председателя правления ТСЖ применяются общие положения трудового законодательства с учетом норм Жилищного кодекса.

Фактически исполнение председателем своей трудовой функции начинается с момента его избрания, то есть принятия решения общим собранием членов ТСЖ или правлением ТСЖ. В кратчайшие сроки в Единый государственный реестр юридических лиц необходимо внести изменения, касающиеся лица, которое имеет право действовать от имени ТСЖ без доверенности.
Полномочия председателя правления ТСЖ прекращаются с момента истечения двухлетнего периода, на который избираются правление и председатель. Кроме того, ЖК РФ не содержит запрета на досрочное прекращение полномочий как правления, так и председателя правления ТСЖ. Решение о досрочном прекращении полномочий председателя может быть принято общим собранием членов ТСЖ или правлением (в зависимости от порядка, предусмотренного уставом ТСЖ, или порядка избрания председателя).
Вознаграждение председателя правления
Вознаграждение председателя правления помимо выплаты установленной трудовым договором заработной платы может предусматривать премирование как одну из мер поощрения работника, указанных в ст. 191 ТК РФ. Не установлен запрет и на материальное стимулирование председателя правления, осуществляющего свои функции на безвозмездных началах.
И в том и в другом случае, на наш взгляд, принятие такого решения в силу пп. 11 п. 2 ст. 145 ЖК РФ отнесено к компетенции общего собрания членов ТСЖ и оформляется соответствующим протоколом. Также если с председателем заключен трудовой договор, то дополнительным основанием выплаты премии будет являться приказ (распоряжение) о поощрении работника.
Основная сложность в данном вопросе — отсутствие предусмотренных для этих целей в смете ТСЖ денежных средств. Смета ТСЖ является основным финансовым документом товарищества. В силу некоммерческого характера ТСЖ, а также его узкоспециальной компетенции, определенной п. 1 ст. 135 ЖК РФ, средства юридического лица состоят в основном из поступлений собственников, носящих целевой характер.
Смета ТСЖ, утверждаемая на очередном общем собрании членов ТСЖ, может содержать следующие разделы:

• административно-управленческие расходы, включающие заработную плату сотрудникам ТСЖ, аттестацию специалистов и обучение обслуживающего персонала, оплату услуг связи, услуг банка, расходные материалы;
• резервный фонд, включающий непредвиденные расходы.

Считаем, что расходы на премирование председателя правления ТСЖ можно включить отдельной строкой в раздел «Административно-управленческие расходы» сметы. Однако, если в смете на год не было заложено вознаграждение, но по итогам года принято решение поощрить председателя за хорошую работу и выплатить ему в следующем году вознаграждение за прошедший год, представляется целесообразным осуществить эти расходы за счет статьи «Резервный фонд».
http://www.upravdomu...sj/15101021003/
проверяйте, не работают ли председатель с бухгалтером по совместительству..

[Том Хэген]

А как вам такой пассаж?

Статья 147 ЖК РФ.
3.1. Членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.

(часть 3.1 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

Председатель ТСЖ - член правления, следовательно не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору

Сообщение отредактировал Рашпиль: 23 July 2013 - 11:31

[Fen_o_men]

Председатель ТСЖ - член правления, следовательно не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору

Как вы яхту назовете, так она и поплывет..(с).
Так ведь могут и не заключать "трудового договора", просто на общем собрании членов ТСЖ примут решение о выплате денежного вознаграждения председателю и всё..

[Том Хэген]

Вы не находите, что это единственный вариант?

[helene11]

Спасибо всем за комментарии. Вариант действительно стоящий. Вопрос вот какой: ст. 147 ЖК регулирует членство в ТСЖ, а у нас ЖСК, можно ли данную норму распространить на ЖСК, не завернет ли судья?

И еще, не могу найти чем регулируется порядок оформления протоколов общего собрания ЖСК, т.к. у меня почти 100% уверенность, что все протоколы общего собрания членов ЖСК оформлены с очень грубыми нарушениями, в частности те, которыми были утверждены годовые сметы.

[Том Хэген]

Аналогию никто не запрещал.
Порядок оформления протоколов регулируется общим собранием ЖСК, в повестку уже первого общего собрания вносят соответствующие пункты.

Сообщение отредактировал Рашпиль: 23 July 2013 - 23:05