Сообщений в теме: 140

[Lawyerus]

Привет всем! Предлагаю порассуждать на тему возможных вариантов совместной реализации проекта строительства малоэтажки. Вводные следующие. Есть 2 юрлица А (застройщик) и Б(организатор релизации проекта).
А имеет зу в аренде на 49 лет под малоэтажку. Б желает организовать стоительство и ввод в эксплуатацию мкжд. Распреление долей в построенных обьектах 20/80 (20 -А, 80-Б). При этом, А хочет участвовать в проекте только участком или его предоставлением. Строительство ведется по 214-фз. Организация Привлечения средств возлагается на Б.
Пока черновой вариант схемы следующий. А остается застройщиком. А и Б заключают договор на выполнение функций техзаказчика на градпроработку, проектирование, строительство. Договором предусмативается, что техзаказчик сам оплачивает услуги и работы третьих лиц с последующей компенсацией А стоимости строительства и оплаты услуг Б.
Б осуществляет град подготовку участков, проектирует, получает РнС.
А и Б заключают ДДУ на 80 процентов площадей. Цена дду оплачивается в срок до получения РнаВЭ. Остальные 20 процентов продаются застройщиком по своему усмотрению и эти средства не идут на стройку.
Б уступает права по ДДУ физикам. До уступки (в тч для соблюдения 214-фз) между А и Б делаются постоянные зачеты по оплате цены дду и прекращения обязательств А по компенсации Б стоимости строительства, пока цена дду не станет равной нулю. Дальше все понятно, приемка, передача и т.д.

Сообщение отредактировал Lawyerus: 11 September 2013 - 11:10

[Sania]

Lawyerus, как-то ИМХО рискованно для А, особенно если он вообще строительством не хочет заниматься.
А почему не субаренда ЗУ?

[Lawyerus]

Sania,
Я на стороне Б

Другие варианты пока не рассматривал. Да, возможна также субаренда Б, а также перенайм в пользу Б, но там другие риски и другой подход. Пока это черновой вариант, поэтому и предложил пообсуждать. Рассматривал ПТ, но как то нежизнеспособно получается, особенно с тз привлечения денег по 214

[Sania]

Если не рассматривать риски А, то схема = классическая с расчетом застройщика с подрядчиком квартирами.

Lawyerus сказал(а)

ПТ, но как то нежизнеспособно получается, особенно с тз привлечения денег по 214

согласен

[Ludmila]

Как соотносятся сроки уплаты денежных средств от А к Б сроки оплаты по ДДУ?
Как будут производиться расчёты, если зачёт окажется невозможным?
Планируют ли А или Б привлекать в строительство заёмные средства?
Как обеспечиваются обязательства А перед Б по ДДУ? Давайте честно: залог права аренды земельного участка - это фикция.
Всё это надо продумывать при прорисовке схемы.

Lawyerus сказал(а)

Да, возможна также субаренда Б, а также перенайм в пользу Б, но там другие риски и другой подход.

Что не устраивает Б в этих вариантах?

Lawyerus, в общем, трясите своих бизнесов на предмет бизнес-плана: кто, что, в какие сроки делает, откуда деньги берёт, какое обеспечение планируется по сделке. Уже исходя из этого, надо и выстраивать схему сделки.

[Lawyerus]

Ludmila,
Пишу с телефона, поэтому извиняюсь за ошибки.
По 1 вопросу. Срок Оплаты по дду до ориентир срока получения РнаВЭ, указанного в дду. Срок оплаты сумм компенсации стоимости строительства А можно определить моментом востребования или установить такой же срок как по дду. Все равно Б может заявить о зачете.
По вопросу 2. Почему невозможным? Цена дду между А и Б на 80%площадей должна быть примерно равна стоимости строительства и услуг Б. Можно разбить дду на 2 (70 на 10) чтобы 70 ушло в продажи, а остаток потом скорректировать по цене в случае увеличения или уменьшения стоимости строительства.
По 3 и 4 вопросу. Не могу сейчас сказать.
По поводу бизнес плана должны просчитать. Спасибо за участие в теме
Sania,
А какие у А риски Вы видите?

[Ludmila]

Lawyerus сказал(а)

По вопросу 2. Почему невозможным? Цена дду между А и Б на 80%площадей должна быть примерно равна стоимости строительства и услуг Б. Можно разбить дду на 2 (70 на 10) чтобы 70 ушло в продажи, а остаток потом скорректировать по цене в случае увеличения или уменьшения стоимости строительства.

Я не говорила, что зачёт вообще невозможен. Я спрашивала, есть ли план Б на случай, ЕСЛИ зачёт окажется невозможным.

[Lawyerus]

Ludmila,
Что не устраивает Б в этих вариантах?
Я не рассматривал глубоко эти варианты. Но, при передаче зу в субаренду Б, Б придется платить АП, зависеть от основного договора, а также полностью продевелоперить проект, а также еще А как то отдать 20% за землю Это слишком много для Б

Сообщение отредактировал Lawyerus: 11 September 2013 - 15:49

[Sania]

Lawyerus, Б выполняет работ на 30% от стоимости проекта, уступает в этой части ДДУ физикам и перестает шевелиться. А - застройщик с толпой дольщиков, а строить некому . На месте А я бы тоже захотел бы обеспечения какого-нить от Б.

[Lawyerus]

Sania,
A вот Людмила посоветовала наоборот у А обеспечения попросить

[Ludmila]

Я не СОВЕТОВАЛА ничего подобного. Я называла лишь некоторые вопросы, которые должен задавать человек, структурирующий сделку. Ответ на вопрос по обеспечении обязательств А перед Б может быть и "никакое, т.к. все риски лежат на А".

[Sania]

Lawyerus сказал(а)

Sania, A вот Людмила посоветовала наоборот у А обеспечения попросить

ну, по большому счету одно другого не исключает...

[Ludmila]

А вообще без бизнес-плана рисовать схему никак нельзя.

[Lawyerus]

Sania
ну, по большому счету одно другого не исключает...
Это даLudmila,
А вообще без бизнес-плана рисовать схему никак нельзя
Согласен.

Не исключаю, что схема будет корректироваться, даже изменяться

[Jazzanova]

рисовать то можно, реализовывать не надо -)

зачет возможен, если есть все условия для него (однородность требований, наступление сроков оплаты, встречность требований)

[Lawyerus]

Jazzanova,
Зачет возможен. А должен Б за строительство. Б должен А цену дду. Суммы одинаковые. Срок исполнения наступил.

[Ludmila]

Вы упорно не хотите слышать, что Вам говорят.

[Lawyerus]

Ludmila,
Обьясните пожалуйста, что Вы имеете в виду. С моей тз все признаки зачета здесь есть.
1. Однородность требований (А и Б должны друг другу деньги)
2. Срок исполнения обязательств Б по оплате дду наступает с момента его заключения. Срок исполнения обязательств А по договору на ТЗ наступит после получения требования Б об оплате.
3. Встречность требований (А должен Б компенсировать по договору на ТЗ стоимость строительства, оплаченную Б, Б должен А цену дду)
Что не так??

Сообщение отредактировал Lawyerus: 12 September 2013 - 08:23

[Lawyerus]

Людмила, Вы пишете о том, что я упорно не хочу слышать том, о чем мне говорят. При этом сами ничего по теме не говорите. Я подробно описал в теме условия зачета. Если Вы считаете что условия зачета, либо иные участвующие в схеме конструкции не соответствуют закону или не могут быть применимы к изложенной ситуации, прошу Вас писать об этом ясно и конкретно, без многозначительных фраз, из которых не видны ни Ваша позиция, ни Ваш совет по проблеме. Буду очень благодарен.
Jassanova, поясните плиз, какие условия по Вашему не соблюдены?

Сообщение отредактировал Lawyerus: 12 September 2013 - 08:30

[Ludmila]

Lawyerus сказал(а)

Ludmila, Обьясните пожалуйста, что Вы имеете в виду. С моей тз все признаки зачета здесь есть.

Ёлки... Исходя из того, что схему Вы ещё только рисуете, а также из тех условий, которые есть в первом сообщении, могу предположить, что обязательства, прекращаемые зачётом, у Вас возникнут не завтра и не в понедельник-вторник. Через сколько они возникнут - через месяц, полгода, год? Не видя бизнес-плана, я сказать не могу. Вы можете гарантировать, что на этот момент все условия для зачёта будут иметь место? Что не получится, например, так, что Б не исполнило своё обязательства перед А и не имеет права на получение денежных средств, а стало быть, не будет и встречных обязательств?
А ведь есть ещё один случай, когда зачёт может не прокатить. И тоже никак нельзя гарантировать, что этого не произойдёт через полгода-год-два...

Lawyerus сказал(а)

прошу Вас писать об этом ясно и конкретно, без многозначительных фраз, из которых не видны ни Ваша позиция, ни Ваш совет по проблеме.

А я уже высказала свою позицию: нельзя рисовать схему, не видя исходных данных.

И ещё. В этой схеме есть части, которые, в зависимости от того, что Вы имели в виду, противоречат либо законодательству, либо друг другу. И в любом из этих случаев делают схему невыполнимой. Даже безотносительно бизнес-условий. Более подробно расписывать не буду, увольте.

[Lawyerus]

Ludmila,
А ведь есть ещё один случай, когда зачёт может не прокатить. И тоже никак нельзя гарантировать, что этого не произойдёт через полгода-год-два...
Какой? Опять Вы говорите загадками. Для чего?
И ещё. В этой схеме есть части, которые, в зависимости от того, что Вы имели в виду, противоречат либо законодательству, либо друг другу. И в любом из этих случаев делают схему невыполнимой. Даже безотносительно бизнес-условий. Более подробно расписывать не буду, увольте.
Я не прошу Вас меня консультировать, и не прошу делать за меня заключение по проекту. Но если Вы принимаете участие в теме, и тем паче говорите что какие-то части схемы противоречат либо закону, либо друг другу, обходясь без обоснования этих слов, то какой смысл Вашего участия в теме?

[Ludmila]

Смысл моего участия - дать Вам небольшую подсказку, что Вам надо перепроверить.

[Sania]

Lawyerus, несколько фраз, которые можно трактовать как противоречащие закону:

Lawyerus сказал(а)

А остается застройщиком

вкупе с

Lawyerus сказал(а)

Организация Привлечения средств возлагается на Б.

и

Lawyerus сказал(а)

Б осуществляет град подготовку участков, проектирует, получает РнС

второй вариант:

Lawyerus сказал(а)

Остальные 20 процентов продаются застройщиком по своему усмотрению и эти средства не идут на стройку.

[Ludmila]

Да. Есть ещё и третий вариант...

[Sania]

Ludmila сказал(а)

Да. Есть ещё и третий вариант...

уступка юрик-физику?