Сообщений в теме: 7

[Nescom]

Добрый вечер, форумчане!

Вот такой вопрос. Есть ипотечный кредит с залогом земли и коттеджа в МО. По нему исправно платил два года. Но сейчас возникла вероятность, что не получиться платить (50/50). Хочу заранее знать последствия. Смотрите. В договоре об ипотеке написано (цифры стоимости написаны для примера, с потолка):

3. Оценка ипотеки.
3.1. По соглашению сторон залоговая стоимость всего недвижимого имущества на дату заключения настоящего договора составляет сумму - 54 рубля.
3.2. В соответствии с отчетом номер 1123/34, составленным ООО "Оценка" от такого-то числа, стоимость всего недвижимого имущества составляет сумму - 54 рубля.

5. Основания и порядок обращения взыскания на предмет ипотеки.
5.3. При обращении взыскания на Предмет ипотеки начальная продажная цена Предмета ипотеки определяется в размере его залоговой стоимости, указанной в пункте 3.1 настоящего Договора.

Вот такой текст. Реальный долг перед банком сейчас - 35 рублей. Реальная цена залога - 25-35 рублей (учитывая, как "на глазок" оценивается на продажу загородная недвижимость). Реальная цена у срочных перекупщиков, которые покупают объекты из-под суда, залога и т.д. - 12-17 рублей.


Внимание, вопросы знатокам:

1. В случае суда, какую первоначальную цену продажи назначит суд? Или, другими словами, имеет ли суд право назначить не 54 рубля в качестве начальной продажной цены?
2. Понятно, что по начальной цене никто не купит. Какая по закону должна будет вторая цена торга? Минус 25%?
3. Действует ли правило (есть ли оно), что после вторых неудачных торгов, банк должен забрать себе залог и погасить им мой долг?
4. Или торги (организуемые уже приставами?) бесконечно будут опускаться вниз до фактических 12-17 рублей?

Так же приветствуются письменные обоснованные платные консультации с предоплатой на интернет-деньги или на телефон.

Благодарю Вас за помощь, друзья.

С уважением,

Андрей .

Сообщение отредактировал Nescom: 07 October 2013 - 02:28

[Ludmila]

Nescom,

Так же приветствуются письменные обоснованные платные консультации с предоплатой на интернет-деньги или на телефон.

Замечательно. Тогда так.
ОФЕРТА.
1. Nescom, далее именуемый Заказчик, указывает в теме или направляет в личку Исполнителю название банка. Ludmila, далее именуемая Исполнитель, обязуется оказать консультационные услуги по указанным выше вопросам только при условии, что указанный Заказчиком банк не является её работодателем.
2. При оказании консультационных услуг Исполнитель обязуется дать ответы на указанные выше вопросы со ссылкой на законодательство и судебную практику, а также ответить на уточняющие вопросы, возникающие у Заказчика по данному Исполнителем ответу.
В стоимость услуг не входит:
- исследование документов Заказичка;
- ответ на вопросы, не указанные выше.
3. Стоимость услуг Испонителя - 1000 рублей.
Способ оплаты - перечисление денежных средств Заказчиком по любым из следующих реквизитов:
http://www.advita.ru/
http://www.life-line.ru/
или иным аналогичным реквизитам. Выбор конкретного получателя осуществляется на усмотрение Заказчика.
Исполнение Заказчиком своих обязательств должно быть подтверждено соответствующим платёжным поручением, выложенным в данной теме или направленным в личку Исполнителю.
4. Исполнитель обязуется оказать юридические услуги не позднее 24 часов с момента подтверждения Заказчиком оплаты услуг.
5. Срок на акцепт - 7 дней.

[Ludmila]

Поскольку оферта акцептована, и залогодержатель не является моим работодателем, отвечаю.

Вопрос 1.

3.1. По соглашению сторон залоговая стоимость всего недвижимого имущества на дату заключения настоящего договора составляет сумму - 54 рубля. 3.2. В соответствии с отчетом номер 1123/34, составленным ООО "Оценка" от такого-то числа, стоимость всего недвижимого имущества составляет сумму - 54 рубля.

1. В случае суда, какую первоначальную цену продажи назначит суд? Или, другими словами, имеет ли суд право назначить не 54 рубля в качестве начальной продажной цены?

Суд должен определять цену на основании отчёта независимого оценщика, при этом следует учитывать, что отчёи оценщика действует полгода. Отчёт может предоставить как залогодатель, так и залогодержатель. Если отчёт предоставили обе стороны и оценка по этим договорам разнится, суд может назначить экспертизу.
Обоснование:


　

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)

Статья 54. Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество
2. Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:
4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Утвержден

Президиумом Верховного Суда

Российской Федерации

22 мая 2013 года

ОБЗОР

СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ, СВЯЗАННЫМ

С РАЗРЕШЕНИЕМ СПОРОВ ОБ ИСПОЛНЕНИИ КРЕДИТНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

12.
При рассмотрении данного дела Судебная коллегия также признала незаконным вывод суда об определении начальной продажной цены заложенного имущества, указав при этом, что в случае спора начальная продажная цена заложенного имущества для цели его реализации устанавливается судом независимо от соглашения сторон договора ипотеки относительно стоимости заложенного имущества.
Так, обращая взыскание на квартиру для удовлетворения за счет ее стоимости требований банка и определяя начальную продажную цену предмета залога, суд исходил из согласованной сторонами при заключении договора ипотеки стоимости заложенного имущества.
Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350 Кодекса).
Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.
Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 названного Федерального закона. В частности, по смыслу подпункта 4 пункта 2 данной статьи, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
При этом начальная продажная стоимость квартиры, установленная судом, определена исходя из ее стоимости, указанной в заключенном между должником и банком договоре об ипотеке, которая не соответствует ее действительной цене (рыночной стоимости) на момент обращения на нее взыскания судом. Впоследствии это обстоятельство может привести к нарушению прав должника в ходе осуществления исполнительного производства. Суд при обращении взыскания на предмет залога и определении начальной продажной цены заложенного имущества, исходя из цены, согласованной сторонами в договоре об ипотеке квартиры, не учел значительный промежуток времени с момента заключения договора об ипотеке (2007 год) до момента обращения на него взыскания (2011 год), а также положения подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 24 мая 2011 г. N 5-В11-31).

Утвержден

Приказом

Минэкономразвития России

от 20 июля 2007 г. N 256

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ

ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ, ПОДХОДЫ И ТРЕБОВАНИЯ

К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ (ФСО N 1)

26. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Уточнение: "на основании отчёта оцнщика" - не означает "в размере, установленном отчётом оценщика". По заону начальная продажная цена = 80% от рыночной (то бишь определённой на основании отчёта оценщика).

[Nescom]

Для меня, "который в танке", уточните: суд НЕ примет во внимание, что стороны в договоре договорились (написали), что начальная цена продажи (п. 5.3.) при обращении взыскания на предмет ипотеки равна залоговой стоимости, т.е. 54 рубля? Если, не дай Бог, будет суд, то я в нем скажу, что оценку делать на надо, т.к. в договоре первоначальная цена и так уже написана по соглашению сторон.

И второй вопрос: действует ли сейчас на практике правило из закона об ипотеке, что торги проводятся только два раза, после второго раза (если залог не продан на вторых торгах), либо банк забирает себе предмет ипотеки и закрывает долг, либо, через месяц, долг просто закрыватеся?

Благодарю за ответы.

Андрей.

Сообщение отредактировал Nescom: 07 October 2013 - 18:28

[Ludmila]

Для меня, "который в танке", уточните: суд НЕ примет во внимание, что стороны в договоре договорились (написали), что начальная цена продажи (п. 5.3.) при обращении взыскания на предмет ипотеки равна залоговой стоимости, т.е. 54 рубля? Если, не дай Бог, будет суд, то я в нем скажу, что оценку делать на надо, т.к. в договоре первоначальная цена и так уже написана по соглашению сторон.

Примет, если обе стороны в суде подтвердят, что согласны с оценкой, указанной в договоре. Если любая из сторон заявит, что не согласна с этой оценкой и представит отчёт оценщика, то суд должен назначить начальную цену в размере 80% от указанной в отчёте оценщика. Если вторая сторона будет возражать и представит отчёт с другой ценой, то суд назначит экспертизу.
Т.е. теоретически должно быть так:
Суд:
- Стороны, вы согласны с начальной ценой в 54 рубля?
Вы:
- Согласен.
Банк:
- Не согласен. Вот у нас есть отчёт оценщика, что сейчас имущество стоит 36 рублей.
Вы:
- А у меня другой отчёт, что имущество стоит 78 рублей.
Суд может назначить экспертизу.
На практике может получиться и по-другому, ибо многое зависит от усмотрения суда. Вы регион скажите, я завтра практику по Вашему региону гляну.

И второй вопрос: действует ли сейчас на практике правило из закона об ипотеке, что торги проводятся только два раза,

Да.

после второго раза (если залог не продан на вторых торгах), либо банк забирает себе предмет ипотеки и закрывает долг, либо, через месяц, долг просто закрыватеся?

Не совсем так. Долг не закрывается, только залог прекращается.
Условно говоря. Вы взяли кредит и заложили единственное жильё. Потом перестали платить. Долг, скажем, 100 рублей. Квартиру выставили на торги, не продали; вторые торги - не продали; банк за собой имущество не оставил. В результате Вы всё ещё должны банку 100 рублей, но на единственное жильё обратить взыскание уже нельзя.

Сейчас на остальные вопросы отвечу.

[Ludmila]

2. Понятно, что по начальной цене никто не купит. Какая по закону должна будет вторая цена торга? Минус 25%?

Предположим, рыночная цена имущества составляет 100 рублей.
Суд должен назначить начальную продажную цену 80 рублей.
Если первые торги не состоялись, цена снижается на 15%. Значит, цена стала 68 рублей.
Не состоялись вторые торги. Залогодержатель вправе оставить за собой имущество на 25% меньше начальной продажной цены. В нашем примере это составит 60 рублей.

Обоснование:
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)

Статья 58. Объявление публичных торгов несостоявшимися

3.
Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны причинами, указанными в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, снижается на 15 процентов.
4. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

[Ludmila]

3. Действует ли правило (есть ли оно), что после вторых неудачных торгов, банк должен забрать себе залог и погасить им мой долг?

Нет у банка такой обязанности - забирать залог. Это право банка, а не обязанность.
С погашением долга всё интереснее.
В законе об ипотеке есть ст. 61, а в ней п. 5 весьма наркоманского содержания:
5. Если залогодержатель в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки.

Теперь переводим с наркоманского на русский. Чтобы оставление банком за собой имущества погасило долг, нужно одновременное наличие следующих условий:
а) предметом ипотеки должно быть жильё (т.е. квартира или жилой дом);
б) на момент заключения договора ипотеки стоимости имущества было достаточно для удовлетворения требований банка;
в) на момент обращения взыскания стоимость имущества должна упасть.
На момент заключения договора ипотеки жильё стоило 54 рубля, кредит составлял 40 рублей, т.е. стоимости имущества хватало на удовлетворение требований залогодержателя. Потом цены на жильё упали, и стало оно стоить 30 рублей. Банк оставил имущество себе по результатам повторных торгов, с учётом снижения цены получилось, что оставил за 18 рублей. Соответственно, в этом случае банк оставил себе имущество за 18 рублей, но долг погасился полностью.

Так вот, тут надо понять, что такое этот Ваш коттедж. Если это индивидуальный жилой дом, то к нему это правило применимо. Если это садовый дом, то к нему, по идее, не должны применяться правила об ипотеке жилья:

Статья 74. Применение правил об ипотеке жилых домов и квартир

3. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются.

4. Или торги (организуемые уже приставами?) бесконечно будут опускаться вниз до фактических 12-17 рублей?

Бесконечно опускаться не будет. Если коттедж - жилой дом и является единственным пригодным для Вас и Вашей семьи жилым помещением, то на него обратить взыскание нельзя.
Если это не единственное жильё, то можно и обратить взыскание. Но при этом, когда залог прекратится, пристав будет назначать новую оценку, не связанную ни с начальной продажной ценой, ни с ценой, по которой залогодержатель отказался оставить имущество за собой.

[Артыш]

Ludmila, Здравствуйте Людмила,

 

У меня такой вопрос. Был суд, заключили мировое соглашение в 2013 году, начальная цена продажи = оценочной стоимости предмета ипотеки - 2 037 тыс. руб, изначально был маленький домик с общей площадью 58 кв.м., мы построили пристройку, площадь увеличилась до 160 квм. + гараж на 2 машины и хозяйственные пострйки. Мы судились до Верховного суда РФ, из-за пропуска срока давности проиграли (по разным причинам, это наша вина). Приставы проводили торги 2 раза и оба раза торги признаны несостоявимися. Теперь банк  грозится, что поставит на свой баланс наш дом, и все, нас выселит. Сейчас прописаны 2 несовершеннолетних и 3 взрослых, в т.ч. и заемщик. Какие способы имеются, чтобы оставить дом, или это уже безвыходная КОНЕЧНАЯ станция? Пожалуйста, помогите мне, руки опускаются, как вариант, может подать заявление по признанию банкротом??