Перейти к содержимому






Фотография
- - - - -

Здание и сооружение как часть земельного участка

недвижимость составная часть вас рф единый объект

Сообщений в теме: 32

#1 Chiko

Chiko

    workin' class hero

  • Старожил
  • 8864 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 24 October 2013 - 10:41

*
Популярное сообщение!


Сделаю перепост из моего блога на Закон.ру

Что такое футбольное поле с точки зрения гражданского права и когда арендатор может зарегистрировать право собственности на здание, возведенное на арендованной земле?

http://zakon.ru/Blog...registriro/8726


Хотелось бы обратить внимание коллег на недавно опубликованное очень интересное и долгожданное постановление Президиума ВАС по делу № 17085/12 (дело Разиевского). Оно имеет очень большое значение для юристов, практикующих в сфере недвижимости и строительства, поэтому настоятельно рекомендую всем очень внимательно его изучить.

Суть дела.

Администрация заключила договор аренды земельного участка, на котором были расположены спортивные сооружения (бытовое помещение, коридор, душевую, мини-футбольное поле, футбольное поле), с индивидуальным предпринимателем. По условиям договора арендатору участок предоставлялся в аренду на 10 лет для целей эксплуатации спортивных сооружений.

Арендатор развернул бурную деятельность по реконструкции этих объектов. Так, он ударными темпами произвел мощные строительные работы, в результате которых была проведена реконструкция бытового помещения, коридора и душевой (!). На основании разрешения на ввод объектов в эксплуатацию он зарегистрировал права на эти объекты.

Ударное строительство продолжилось, и затем на основании другого разрешения на ввод в эксплуатацию он регистрирует за собой право собственности на еще один объект - футбольное поле пл. 1,3 тыс. кв.м. Ну а затем финальный удар - регистрация права собственности на футбольное поле пл. 7,0 тыс. кв.м. 

Дальнейшее развитие ситуации очень банальное - предприниматель обращается с заявлением о предоставлении участка в собственность по ст. 36 ЗК РФ, а местная власть - в суд с иском о признании за собой права собственности на те объекты, которые были зарегистрированы предпринимателем, а также о признании недействительным зарегистрированного права собственности предпринимателя на указанные объекты [последнее требование явно ошибочное, но мы это пока игнорируем].

Первая инстанция в удовлетворении требований администрации отказывает.

Апелляция их удовлетворяет.

Кассация отменяет апелляцию и оставляет решение суда первой инстанции.

Суды 1-й и 3-й инстанции сочли, что администрация не доказала, что соответствующие объекты принадлежат муниципалитету. Ну и добавили набившую уже оскомину фразу о ненадлежащем способе защиты, что, разумеется, влечет за собой ... отказ в иске [Я никак не могу выяснить, кто первый выдвинул эту идею, есть подозрения, но они пока только подозрения].  

Президиум ВАС отменяет кассацию и оставляет в силе апелляцию.

Чем примечательно это дело?

В нем Президиум ВАС решил несколько интересных вопросов.

1. Проигрывает ли истец дело, если он предъявляет неправильный иск?

Президиум в который раз повторяет, что тот факт, что истец произносит неправильные слова в формуле искового прошения или ссылается на не те нормы права, не является основанием для отказа в иске. В условиях непрофессионального судебного процесса, когда стороны не обязательно представлены юристами, вряд ли правильно требовать от стороны знания правильных формул иска/возражения на иск или норм права. Стороны объясняют суду в чем суть спора, доказывают обстоятельства дела, а суд, "зная право", подбирает под казус правильные нормы законов и удовлетворяет иск или отказывает в нем. 

Эта идея зафиксирована в п. 3 ПП ВС ВАС 10/22 от 2010 г., но почему-то она до сих пор вызывает сопротивление судейского корпуса. Можно спорить с тем, правильна ли сама идея или нет (я, например, не самый большой ее поклонник), но в условиях, повторюсь, непрофессионального процесса, кажется, ей нет альтернативы. Возможно, ситуация может измениться после введения адвокатской монополии (или обязательного участия аккредитованных юристов или еще чего-то, мне в принципе безразлична форма включения обязательной фигуры судебного представителя в гражданский процесс), но этого пока нет и требовать "знания права" от сторон, наверное, это чересчур... Кстати, любопытно, что в условиях профессионального процесса отказ в иске в связи с неправильным выбором способа защиты, видимо, должен влечь ответственность юриста за ненадлежащее исполнение обязательств по договору возмездного оказания юридических услуг, о чем недавно писала Лина Тальцева. 

Во всяком случае, Президиум отменяет кассационные постановления, основанные на формуле "неправильный иск = отказ в иске" уже далеко не в первый раз... 

2. Земельный участок со зданиями и сооружениями: много вещей или один объект?

Теперь собственно к праву недвижимости.

Суд апелляционной инстанции установил, что все перечисленные объекты недвижимости физически существовали на земельном участке, переданном в аренду, в момент его передачи арендатору. Проблема была в том, что права на них не были зарегистрированы в ЕГРП. (Именно это, кстати, послужило поводом первой и кассационной инстанции признать, что собственность муниципалитета на объекты не доказана).

"Сам по себе факт того, что на переданном в аренду земельном участке к моменту его передачи арендатору располагались объекты недвижимости (бытовое помещение, коридор, душевая), права на которые не были зарегистрированы за арендодателем – собственником земельного участка, не означает, что указанные объекты ему не принадлежат, так как здания и сооружения, возведенные собственником на принадлежащем ему земельном участке и права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются составной частью земельного участка".

Это означает, что концепция единого объекта недвижимости - земельного участка - с составными частями в виде зданий и сооружений вовсе не была введена в наше гражданское право Федеральным законом № 142-ФЗ с 1 октября 2013 г., а существовала всегда. (Здесь уместно также вспомнить п. 7 Обзора судебной практики по негаторным искам № 153).

3. Что такое футбольное поле с точки зрения гражданского права?

Далее Президиум переходит к еще одной проблеме российского права недвижимости - крайне широкого определения того, что такое недвижимая вещь (ст. 130 ГК: "а также все то, что тесно связано с земельным участком и перемещение чего без причинения несоразмерного ущерба не допускается"). Через эту "форточку" в оборот лезут всякие "асфальтовые замощения", "выгребные ямы", "захоронения в стене" и прочие "трубы и канавы". 

Президиум ВАС в течение нескольких лет последовательно выстраивал позицию о том, что понятие "сооружение" не равно понятию "недвижимая вещь", что бывают сооружения, которые не относятся к числу недвижимостей, так как представляют собой составную часть земельного участка (дело Азовского завода строительных материалов, дело ЖСК работников Академии наук, дело Верево). И в комментируемом деле эта идея получила продолжение - футбольное поле объявлено "улучшением земельного участка, заключающимся в приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком. Названные сооружения не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а представляют собой неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором они расположены". Дальше следует совершенно классический вывод: "В связи с тем, что упомянутые сооружения не являются вещами, на них не может быть зарегистрировано вещное право – право собственности. Применительно к статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) их юридическая судьба и принадлежность определяются по принадлежности соответствующего земельного участка". Напомню, что дело рассматривалось до вступления в силу 142-ФЗ и поэтому сослаться на правильную норму - ст. 133 (в новой редакции) о составных вещах Президиум, увы, не мог.

4. Достоверен ли ЕГРП в части квалификации объектов, права на которые зарегистрированы в нем?

В связи с тем, что государственный регистратор сегодня не вправе провести экспертизу наличия у объекта качества недвижимой вещи  и отказать в регистрации права на объект, который не является недвижимостью, а обязан зарегистрировать права на него при наличии кадастрового паспорта (это очень странная особенность отечественной регистрационной системы, которую следует как можно скорее изменить), данные ЕГРП о квалификации вещи в качестве недвижимости не обладают качеством публичной достоверности. Если что-то зарегистриовано в реестре прав на недвижимости, то это не означает, что это именно недвижимость. Однако почему-то в судебной практике особенно живучим оказался именно этот довод: "Есть запись в реестре? Какой может быть спор?! Конечно, это недвижимость!". 

Однако Президиум ВАС этот подход не поддержал: "Сам по себе факт государственной регистрации прав на такие объекты за третьими лицами ущемляет интересы собственника земельного участка, и потому суд вправе дать этим объектам иную квалификацию и не применять к отношениям сторон правила о недвижимых вещах".

5. Когда арендатор может зарегистрировать право собственности на объект, построенный на арендованном земельном участке?

Ну и напоследок самое интересное - это вопрос о том, может ли арендатор зарегистрировать за собой право на строения, возведенные им на арендованном земельном участке.

Классическое право недвижимости имеет в своей основе принцип superficies solo cedit, что означает, что все, построенное на земельном участке, принадлежит собственнику земельного участка. Юридическое отделение здания от земельного участка возможно путем установления специального вещного права - суперфиция (права застройки). Обычная аренда не дает возможности юридически "отделять" постройки от земельного участка.

В российском праве (в связи с тем, что по нашему праву здание объявлено в ст. 130 ГК самостоятельной недвижимой вещью) этот принцип имеет несколько иное проявление. Он означает, что право зарегистрировать себя "первичным" собственником здания имеет тот, кто имеет право на земельный участок, предполагающий возможность его застройки. В действующем российском праве к таким правам относятся право собственности или аренда для целей строительства. (Постоянное бессрочное пользование и пожизненно наследуемое владение я считаю бессмысленным обсуждать, так как это рудименты прежнего правового устройства и к частному праву не имеют никакого отношения). Строго говоря, аренда для целей строительства - это и есть суперфиций, который сегодня называется договором аренды. Это мало кто понимает и потому возникают разного рода вопросы, которые был вынужден в свое время решать Пленум ВАС РФ, вроде того, может ли арендатор, у которого истек срок аренды / расторгнут договор аренды зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства... Если подходить к строительной аренде с меркой обязательства, то никогда. Если видеть в нем суперфиций - разумеется, может.

Принцип superficies solo cedit нормативно выражен в ст. 263 ГК РФ: "собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или
созданное им для себя на принадлежащем ему участке, если иное не предусмотрено законом или договором".

Это означает, что зарегистрировать себя в качестве собственника здания может (1) собственник земли либо (2) иное лицо, которое в соответствии с законом (а это строительная аренда) либо договором с собственником застраивает земельный участок (кажется, этим договором может быть только строительная аренда).

В комментируемом деле земельный участок предоставлялся в аренду не для целей строительства. Такая аренда не является суперфицием - в договоре аренды было установлено, что участок предоставляется для эксплуатации спортивных сооружений, но не для целей строительства (в этом случае должна проводиться специальная процедура, которая подробно урегулирована ЗК РФ). Это означает, что арендатор участка не может претендовать на то, чтобы зарегистрировать собственность на какие бы то ни было объекты, возведенные им на арендованном земельном участка. 

Об этом прямо пишет Президиум ВАС:

"Из договора аренды не следует, что арендодатель и арендатор установили, что право собственности на строения, реконструируемые или возведенные арендатором, возникает у арендатора. Следовательно, арендатор не имел права обращаться с заявлением о государственной регистрации права собственности на построенные или реконструированные им объекты, так как они принадлежат арендодателю. Это означает, что арендатор может претендовать не на приобретение права собственности, а на компенсацию затрат на строительство (реконструкцию) и (или) стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором, в соответствии со статьями 616 и 623 Гражданского кодекса".

6. Краткие выводы, которые можно сделать из дела:

- незарегистрированные здания и сооружения - составная часть земельного участка и потому они принадлежат лицу, являющемуся собственником земельного участка;

- если нечто зарегистрировано в качестве недвижимости, то это обстоятельство не лишает суд права иначе оценить правовой режим этого объекта (как движимую вещь или как составную часть земельного участка);

- арендатор может зарегистрировать право собственности на объекты, построенные на земельном участке, только если участок предоставлялся для целей строительства; в других случаях соответствующие здания или сооружения является либо частью земельного участка (и потому принадлежат собственнику), либо зарегистрировать право на такие объекты может только собственник участка.

- выбор истцом неправильного способа защиты сам по себе не является основанием для отказа в иске.

  • 19

#2 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Модераторы
  • 17597 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 24 October 2013 - 10:58

Chiko, спасибо большое! Очень интересная статья.
  • 0

#3 Serdgio2006

Serdgio2006
  • Старожил
  • 1900 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 24 October 2013 - 11:32

а мне нравится голосую за!

Сообщение отредактировал Serdgio2006: 24 October 2013 - 11:33

  • 0

#4 Sania

Sania
  • Старожил
  • 2329 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 25 October 2013 - 19:51

бывают сооружения, которые не относятся к числу недвижимостей, так как представляют собой составную часть земельного участка (дело Азовского завода строительных материалов, дело ЖСК работников Академии наук, дело Верево)

попытался найти эти дела (может кому интересно, а может нашел неправильно - поправят):
http://kad.arbitr.ru...tanovlenija.pdf
http://kad.arbitr.ru...tanovlenija.pdf
http://kad.arbitr.ru...tanovlenija.pdf
  • 0

#5 Serdgio2006

Serdgio2006
  • Старожил
  • 1900 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 25 October 2013 - 20:06

Sania, внимательно читаем ст. 11.9 ЗК и осмысливаем ее — под что предоставляется земелька. Все остальное — позвольте процетирую ваши слова, «от лукавого»
  • 0

#6 Kazan2502

Kazan2502
  • Старожил
  • 1702 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 26 October 2013 - 21:58

Лишний раз задумываешься какому идиоту помешал ВАС в нынешней редакции.
  • 0

#7 Shador

Shador

    сиськомявец © Lbp пан бойцовый Кот © Romario

  • Partner
  • 3458 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 26 October 2013 - 23:33

В нем Президиум ВАС решил несколько интересных вопросов.
1. Проигрывает ли истец дело, если он предъявляет неправильный иск?
Президиум в который раз повторяет, что тот факт, что истец произносит неправильные слова в формуле искового прошения или ссылается на не те нормы права, не является основанием для отказа в иске. В условиях непрофессионального судебного процесса, когда стороны не обязательно представлены юристами, вряд ли правильно требовать от стороны знания правильных формул иска/возражения на иск или норм права. Стороны объясняют суду в чем суть спора, доказывают обстоятельства дела, а суд, "зная право", подбирает под казус правильные нормы законов и удовлетворяет иск или отказывает в нем.

Пан Чико, нельзя ли, чтобы ВАС как-то развил эту свою идею? КМК, в нынешнем своем воплощении она либо мертва, либо убийственна.
Объясню почему:
"слова в формуле искового заявления" по сути означают выбранный истцом способ защиты своего нарушенного права. В свою очередь, выбранный способ защиты права определяет предмет и основания иска. А основание иска определяет предмет доказывания.
ВАС предлагает, чтобы суд игнорировал "слова в формуле искового заявления", а сам подбирал нормы к казусу. Следовательно, суд будет определять за истца правильный способ защиты права, применимый к ситуации. Допустим, в условиях, как Вы говорите, непрофессионального процесса это необходимо.
Но стороны-то не знают, какие нормы суд считает применимыми. И стороны доказывают лишь те обстоятельства, которые они считают значимыми исходя из доводов истца и возражений ответчика.
Соответственно, если суд считает, что применению подлежат какие-то иные нормы, нежели те, на которые ссылаются стороны, он должен как-то об этом поставить стороны в известность, чтобы они могли выразить свою позицию как относительно применимости самих этих норм в конкретном споре, так и относительно наличия обстоятельств, с которыми эти нормы связывают наступление определенных правовых последствий. Иначе процесс утрачивает свою состязательность.
Но ВАС не разъяснил судьям и судьи не понимают, как они могут ставить стороны в известность относительно подлежащих применению, по мнению суда, норм права.
Соответственно, часть судей игнорирует идею ВАС и разрешает спор исходя из заявленных требований и возражений. Для этой части идея ВАС мертва.
Другая часть судей идею ВАС не игнорирует и разрешает спор исходя из установленных по делу обстоятельств, но самостоятельно определяя предмет иска. И вот эта часть вообще убийственна. Поясню на конкретном примере.
Истец обращается в суд с иском о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности - возврате д/с. С учетом выбранного способа защиты права истец доказывает только то, что сделка имела место и что она не соответствует закону. Ответчик возражает, утверждая, что сделка закону соответствует. Это и определяет предмет доказывания по делу. Первая инстанция в удовлетворении иска отказывает полностью, вторая - удовлетворяет полностью. Все, инстанции, которые устанавливаю фактические обстоятельства дела, закончились.
И дальше в дело вступает кассация, которая прониклась идеей ВАС и определяет способ защиты права сама. Кассация говорит следующее: сделка недействительна, поэтому в этой части решение оставить в силе. Но вместо требования о применении последствий недействительности истец должен был требовать взыскания убытков. Но убытки истец не доказал, поэтому в иске в этой части отказать.
Логично? Исходя из идеи ВАС, да. Но что делать истцу, который убытки не доказал, потому что их и не доказывал? А не доказывал, потому что они не входили в предмет доказывания по заявленному им требованию. И ни первая, ни вторая инстанция ему не предлагали доказывать убытки.
Видимо, кассация должна была отправить дело на новое рассмотрение? Но нет, ВАС говорит, что все правильно, с учетом специальных норм истцу нужно требовать возмещения убытков, а не применения последствий недействительности.
Послушный истец идет с иском о возмещении убытков. Представляет доказательства убытков. Нифига, говорит ему суд. Твой спор уже рассмотрели и ты не доказал, что у тебя есть убытки. А то, что ты их не доказывал, это твои проблемы. В иске отказать.
В результате, для непрофессионального процесса идея ВАС становится убийственной, поскольку, не зная применимых норм права, непрофессиональный истец тем более не знает, какие обстоятельства ему доказывать. Как, собственно, и ответчик.
Поэтому пока ВАС внятно не разъяснит судам, как они должны доносить до сторон свое мнение относительно подлежащих применению способов защиты права, норм права и обстоятельств, подлежащих доказыванию; пока ВАС не установит последствия несовершения таких действий в виде направления дела на новое рассмотрение, идея о подборе под казус правильных норм либо мертва, либо убийственна.
При всем моем уважении.

Сообщение отредактировал Shador: 26 October 2013 - 23:35

  • 4

#8 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Модераторы
  • 17597 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 29 October 2013 - 15:46

Коллеги, а у меня в связи с этим Постановлением и Постановлением № 1756/13 вопрос возник.
Имеем: участок предоставлен под эксплуатацию существующего здания (исходим из того, что это объект недвижимости и что никаких сомнений в том, что это недвижка, нет).
Впоследствии арендатор выбирает вид ВРИ "под строительство офисного здания", в договор аренды вносятся изменения - ВРИ с эксплуатации здания меняется на строительство. Опять-таки для чистоы экспериимента исходим из того, что допник регистрации не подлежит (допустим, договор на срок менее года/неопределённый срок).
В конкретном кейсе, которым я сейчас занимаюсь, много других сопутствующих условий, но пока их не рассматриваем, дабы не запутаться. Потом, если будет интересно пообсуждать ситуацию с кучей усложняющих факторов (а я ТАКОЕ вижу впервые), выложу и их.
Предположим, что арендатор получил разрешение на строительство, всё построил и пошёл регистрировать право собственности на построенный объект.
И предположим, что все эти действия (заключение договора, изменение ВРИ, получение РнС) осуществляться будут в ближайшее время, т.е. после выхода данного Постановления.
Правильно ли я понимаю, что:
а) Застройщику должны отказать в регистрации права собственности на том основании, что правоустанавливающие документы не соответствуют законодательству. При оспаривании отказа должен ли суд принять во внимание наличие разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию? В одном из дел, о которых говорил пан Чико, указано, что госорганы сами допустили нарушение, а потому не могут оспаривать сделку. С одной стороны, здесь можно провести аналогию: когда государство в лице одних госорганов заключает допник к договору аренды и выдаёт РнС, а в лице других госорганов признаёт свои же действия незаконными, это сильно смахивает на злоупотребление правом. С другой стороны, аналогия тут не совсем уместна: здесь же не идёт речи об оспаривании сделки тем же органом.
б) Государство может претендовать на то, что возведено застройщиком, с компенсацией понесённых расходов застройщику?
в) Если государство не претендует на возведённое застройщиком здание, то каковы последствия - признание объекта самоволкой, т.к. участок под его строительство не отводился? Или государство вправе требовать сноса в соответствии со ст. 272 ГК РФ? На мой взгляд, это зависит от того, является доп. соглашение ничтожной сделкой (тогда здание - самоволка) или оспоримой (тогда только ст. 272 ГК РФ).
г) Допник к договору аренды - ничтожная сделка или оспоримая? Есть у меня сильное подозрение, что всё же ничтожна, как посягающая на публичные интересы.
  • 0

#9 rfs33

rfs33
  • ЮрКлубовец
  • 171 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 29 October 2013 - 16:03

Я Вас правильно понимаю, вопрос о строительстве нового объекта на свободной части ЗУ, предоставленного под эксплуатацию другого объекта?
  • 0

#10 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Модераторы
  • 17597 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 29 October 2013 - 16:07

Я Вас правильно понимаю, вопрос о строительстве нового объекта на свободной части ЗУ, предоставленного под эксплуатацию другого объекта?

Чтобы не усложнять обсуждение, давайте обсуждать ситуацию, когда строительство осуществляется на свободной части участка.
В реальном кейсе всё намного сложнее... Но давайте обсуждать самую простую ситуацию, без осложенний.
  • 0

#11 A_Lex

A_Lex

    старик-процентщик

  • Старожил
  • 2183 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 29 October 2013 - 18:38

Коллеги, а у меня в связи с этим Постановлением и Постановлением № 1756/13 вопрос возник.

должен ли суд принять во внимание наличие разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию?

Да, если, лицо, уполномоченное распоряжаться земельным участком и выдавшее разрешение на строительство, совпадают.

Впоследствии арендатор выбирает вид ВРИ "под строительство офисного здания", в договор аренды вносятся изменения - ВРИ с эксплуатации здания меняется на строительство.

Интересно. Это каким же образом?

И предположим, что все эти действия (заключение договора, изменение ВРИ, получение РнС) осуществляться будут в ближайшее время, т.е. после выхода данного Постановления.

Не переживайте, до "выхода" постановления по делу № 17085/12 практика ВАС РФ содержала те же самые обязательные разъяснения, и каких-либо принципиальных новелл по описываемой ситуации оно не содержит.

Допник к договору аренды - ничтожная сделка или оспоримая?

Ничтожная, конечно.
  • 0

#12 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Модераторы
  • 17597 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 29 October 2013 - 18:50

Да, если, лицо, уполномоченное распоряжаться земельным участком и выдавшее разрешение на строительство, совпадают.

Как правило, не совпадают: один орган уполномочен распоряжаться земельными участками, другой уполномочен на выдачу разрешений на строительство, и третий (Росреестр) - орган, уполонмоченный на госрегистрацию прав. Вот на предмет потенциального оспаривания отказа Росреестра я и рассматриваю ситуацию.

Интересно. Это каким же образом?

Заключается доп. соглашение к договору аренды, которым пункт "цель предоставления - для эксплуатации здания" меняется на "цель предоставления - для строительства офисного здания" или "цель предоставления - для эксплуатации здания и строительства офисного здания".

A_Lex, и спасибо за мнение! :hi:
  • 0

#13 Sania

Sania
  • Старожил
  • 2329 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 29 October 2013 - 18:58

г) Допник к договору аренды - ничтожная сделка или оспоримая? Есть у меня сильное подозрение, что всё же ничтожна, как посягающая на публичные интересы.

присоединюсь к Вашему подозрению
  • 0

#14 A_Lex

A_Lex

    старик-процентщик

  • Старожил
  • 2183 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 29 October 2013 - 19:18

Заключается доп. соглашение к договору аренды, которым пункт "цель предоставления - для эксплуатации здания" меняется на "цель предоставления - для строительства офисного здания" или "цель предоставления - для эксплуатации здания и строительства офисного здания".

Технически понятно.
Я имею в виду, что публичный арендодатель не вправе вносить подобные изменения.
Хотя раньше такая практика и была обычным делом, в настоящее время это "статья", причем, отнюдь не ГК.
  • 0

#15 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Модераторы
  • 17597 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 29 October 2013 - 19:22

Технически понятно. Я имею в виду, что публичный арендодатель не вправе вносить подобные изменения.

Это я понимаю. Застройщик уверяет, что якобы всё будет сделано, что уже всё договорённости достгнуты и несёт прочую околесицу в том же духе.

в настоящее время это "статья", причем, отнюдь не ГК.

С уголовкой у меня хреново. Можете подсказать, какая это статья?

А, увидела. Регистрация незаконных сделок с землёй?
  • 0

#16 A_Lex

A_Lex

    старик-процентщик

  • Старожил
  • 2183 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 29 October 2013 - 19:31

Например, ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 24 июня 2009 г. N ВАС-7469/09

Суд кассационной инстанции признал, что стороны, подписав дополнительное соглашение от 21.12.2005 к договору от 14.03.2005 N 3069 аренды земельного участка площадью 800 кв. м для проведения проектно-изыскательских работ по строительству двухэтажного жилого дома с мансардой сроком с 30.12.2004 по 29.11.2005, фактически оформили отношения по предоставлению ООО "Рестнаучспецстрой" земельного участка в аренду для строительства жилого дома. Поскольку такие действия были совершены в нарушение требований статей 30, 30.1, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации, суд удовлетворил заявленные требования.


ЗЫ
Хотя, у нас же новый ГК, так что теперь вообще невозможно понять, оспорима сделка или ничтожна.

Можете подсказать, какая это статья?

286 УК РФ, например.

Сообщение отредактировал A_Lex: 29 October 2013 - 19:29

  • 0

#17 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Модераторы
  • 17597 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 29 October 2013 - 19:40

ЗЫ Хотя, у нас же новый ГК, так что теперь вообще невозможно понять, оспорима сделка или ничтожна.

Вот потому вопрос и возник: ничтожна теперь сделка или оспорима. Сильно подозреваю, что предоставление участка без торгов - нарушение публичных интересов, а стало быть, сделка ничтожна.

286 УК РФ, например.

Спасибо!

присоединюсь к Вашему подозрению

Спасибо!
  • 0

#18 odysseus

odysseus
  • Старожил
  • 4665 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 29 October 2013 - 19:42

[Я никак не могу выяснить, кто первый выдвинул эту идею, есть подозрения, но они пока только подозрения].


плюбопытно, если поделитесь хотя бы "подозрениями" на сей счет :)) при чем это не только повсеместно в практике АСов, но и в практике СОЮ, в т.ч. на уровне ВС РФ (а уж казалось бы СОЮ суд для рядовых мирян, коим достаточно примерно рассказать отчего они пострадали и рассказать суду о своей обиде и просить покарать злодеев и восстановить нарушенное право)

Проблема была в том, что права на них не были зарегистрированы в ЕГРП.


откровенно говоря не ожидал что такими детскими трюками арендатор-предприниматель облапошит аж две инстанции

Через эту "форточку" в оборот лезут всякие "асфальтовые замощения", "выгребные ямы", "захоронения в стене" и прочие "трубы и канавы".


о да, мне удалось в свое время право на 10 км. кирпичного забора вокруг завода зарегистрировать как на объект недвижимости


p.s. За статью большое спасибо))) :beer:
  • 0

#19 Sania

Sania
  • Старожил
  • 2329 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 29 October 2013 - 19:52

А, увидела. Регистрация незаконных сделок с землёй?

т.е. сядет регистратор???

Хотя, у нас же новый ГК, так что теперь вообще невозможно понять, оспорима сделка или ничтожна.

а по старому - вроде и вопроса нет

Ludmila, а через реконструкцию у Вашего "клиента" ничего не выгорит?
Ну или выкупить землю? Дорого в регионе?
  • 0

#20 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Модераторы
  • 17597 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 29 October 2013 - 19:54

т.е. сядет регистратор???

:) Говорю же, хреново у меня с уголовкой... :)))

а по старому - вроде и вопроса нет

По старому вопроса нет...
В общем, в четверг буду "развлекаться" с застройщиком, рассказывая ему, какие у него риски по проекту... А там глюков - вагон и маленькая тележка. Не, по отдельности я их все видела, но чтобы разом все в одном проекте, такого на моей памяти не было.
  • 0

#21 A_Lex

A_Lex

    старик-процентщик

  • Старожил
  • 2183 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 29 October 2013 - 20:00

о да, мне удалось в свое время право на 10 км. кирпичного забора вокруг завода зарегистрировать как на объект недвижимости

Извиняюсь за лирическое отступление, случай из реальной жизни:
Представитель (иронично):
- Если признавать забор недвижимостью на том основании, что его перемещение без несоразмерного ущерба невозможно, то предлагаю регистрировать право собственности на любую палку, надежно зарытую в землю.
Представитель другой стороны (серьезно):
- А что, мне известен случай регистрации права собственности на палку!
  • 0

#22 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Модераторы
  • 17597 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 29 October 2013 - 21:51

Ludmila, а через реконструкцию у Вашего "клиента" ничего не выгорит? Ну или выкупить землю? Дорого в регионе?

Бесполезняк.
Регион - Москва.
Земля федеральная, расположенные на ней объекты федеральные, на ПХВ у ФГУПа. Являются ли объекты недвижкой, ХЗ. Да и те, похоже, снесены.
Арендатор участка - ФГУП. Участок предоставлен в аренду на 49 лет под эксплуатацию объектов. Более 3 лет назад подписан допник, изменяющий ВРИ. Допник не зарегистрирован.
У нашего клиента участок в субаренде. Заключён после запрета на субаренду в ФЗ "О ГУПах и МУПах". Срок субаренды - 11 месяцев, давно истёк, пролонгирован на неопределённый срок.
Есть некий "инвестиционный контракт" между федеральным органом, ФГУПом и клиентом. По сути - договор простого товарищества.
Сейчас хотят заключать новый договор аренды (опять под эксплуатацию) и снова менять ВРИ. Зачем, мне никто толком объяснить не смог.
Объект уже построен почти, заключаются договоры купли-продажи на будущие помещения.
А нам нужно дать гарантию перед покупателями на сотни миллионов долларов на случай, если клиент не выполнит обязательства перед покупателями...
И я вот сильно подозреваю, что клиент упрётся рогом в Росреестр, и ничего-то ему не зарегистрируют. В лучшем случае пойдёт регистрация через суд, а это несколько месяцев в лучшем случае, в худшем - и вовсе откажут в регистрации... А наши обязательства по гарантии наступят куда как раньше, чем решение первой инстанции в силу вступит.

- А что, мне известен случай регистрации права собственности на палку!

Это, наверное, про пани Лизу говорили. У её работодателя было зарегистрировано право собственности на бамбуковую рощу.

- А что, мне известен случай регистрации права собственности на палку!

Это, наверное, про пани Лизу говорили. У её работодателя было зарегистрировано право собственности на бамбуковую рощу.
  • 0

#23 A_Lex

A_Lex

    старик-процентщик

  • Старожил
  • 2183 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 30 October 2013 - 02:13

Это, наверное, про пани Лизу говорили. У её работодателя было зарегистрировано право собственности на бамбуковую рощу.

Не думаю. Роща - это, какое-никакое, многолетнее насаждение.

ЗЫ
Хотя я не силен в ботанике.
  • 0

#24 Stoner

Stoner
  • Старожил
  • 2058 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 30 October 2013 - 16:03

Ludmila,
не совсем по Вашей ситуации (особенно с учетом позже изложенных "отягчающих" обстоятельств), но посмотрите Постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 N 14434/09 по делу N А55-19811/2008
  • 0

#25 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Модераторы
  • 17597 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 31 October 2013 - 12:37

Stoner, спасибо огромное!
Теперь бы ещё понять, как соотносятся с собой это Постановление, Постановление № 1756/13 и рассмтриваемое в этой теме дело о футбольном поле, ибо выводы в 14434/09 несколько расходятся с выводами во всём остальном... Единственное, как у меня получается состыковать данные дела - считать правомерным строительство, если назначение возводимого здания аналогично назначению зданий, для эксплуатации которых предоставлен участок.
  • 0





Темы с аналогичным тегами недвижимость, составная часть, вас рф, единый объект

Количество пользователей, читающих эту тему: 0

0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных