Сообщений в теме: 29

[Gleb]

Организация (ОАО) имеет в собственности старое здание.
Расположение этого здания (центр города) очень привлекает одну торговую организацию (ООО).
ООО предлагает построить для ОАО новое здание еще большей площади, но расположенное в другом месте.

Вопрос в следующем: каким договором оформить такой обмен?

Мои варианты:
1. Договор мены предметом которого наряду с уже имеющемся в наличии зданием является будущая вещь - здание которое будет создано ООО.
Однако этот вариант вызывает сильные сомнения по поводу возможности объекта недвижимости быть будущей вещью по договору мены (купли-продажи)вообще.

2. Договор строительного подряда заказчиком по которому выступает ОАО, а подрядчиком ООО. Оплата за построенное ООО здание производится после сдачи-приемки объекта ОАО путем передачи в собственность ООО старого здания. Т.е. имеет место смешанный договор строительного подряда и мены.

Очень хотелось бы услышать мнения уважаемых коллег по вышеназванным вариантам. Может быть есть какие-нибудь другие варианты?

Спасибо!

[kuropatka]

Gleb

1. Договор мены предметом которого наряду с уже имеющемся в наличии зданием является будущая вещь - здание которое будет создано ООО.  Однако этот вариант вызывает сильные сомнения по поводу возможности объекта недвижимости быть будущей вещью по договору мены (купли-продажи)вообще.

Да, я что-то тоже сомневаюсь...

2. Договор строительного подряда заказчиком по которому выступает ОАО, а подрядчиком ООО. Оплата за построенное ООО здание производится после сдачи-приемки объекта ОАО путем передачи в собственность ООО старого здания. Т.е. имеет место смешанный договор строительного подряда и мены.

А не новация ли обязательства по оплате это?.. В любом случае этот вариант лучше. Я бы еще в залог это старое здание взял на месте подрядчика.

[Adr]

kuropatka

А не новация ли обязательства по оплате это?.. В любом случае этот вариант лучше. Я бы еще в залог это старое здание взял на месте подрядчика.

или отступное, скорее..
Согласна, что без залога смысл заключения договора подряда для ООО теряется как таковой. С тем же успехом ООО может само по себе построить новое здание, а потом обменять на старое, но ведь оно же менее защищено в этой ситуации, так?
А Вы, Gleb, какую из сторон представляете?

[kuropatka]

Adr

или отступное, скорее...

Сомневаюсь, что вторая сторона этого захочет -

Статья 409. Отступное

По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.).

А ей явно интересно уступить свое здание только после постройки и передачи им нового.

[Gleb]

Согласен с Вами уважаемые kuropatka и Adr, для ООО (подрядчика) очень желательно обеспечить обязательство залогом, но я представляю интересы ОАО (заказчика).

Подрядчик в данном варианте (строительный подряд) менее защищен, поскольку, построенное им здание, ему не интересно в принципе. В то же время подрядчику в качестве оплаты очень интересно получить именно старое здание ОАО.

Насчет новации или отступного - а зачем? В договоре первоначально может (и должно - в интересах подрядчика) быть оговорено о способе оплаты работ именно передачей в собственность старого здания.

Сообщение отредактировал Gleb: 30 November 2003 - 13:31

[Massive]

Gleb,
стороны могут заключить договор о совместной деятельности с некоей целью, овеществленным результатом которой будет строительство нового дома. Вклады сторон: ОАО - старое здание, ООО - деньги и трудовое участие. Распределение имущественных прав по завершении СД: ОАО - новое здание, ООО - старое здание.
Чтобы у налоговой не возникало лишних вопросов, участие ОАО в СД может быть подтверждено передачей ему обязанности по заключению неких мелких договоров с подрядными, инженерно-надзорными либо - на худой конец - консалтинговыми организациями.
Преимущество варианта для ОАО - возможность при прекращении ДСД "вытащить" в целости и сохранности старое здание.

[vicing2002]

Gleb
Статья 455. Условие договора о товаре
2. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.


Разщные трактовки этой статьи есть применительно к недвижимотсти. Мое мнение, что иного точно не устаовленно законом, а также иного не вытекает и из характерера товара.

В свое время я заключил три договора купли продажи. На одно и то же здание,почти одним и тем же числом.

1. ООО "А" 01.02.2001 заключило с ОАО "Б" договор к/п
2. с ОАО "В" 01.02.2001 г.
3. с ОАО Г 14.02.2001 г.

далее ООО на дениги полученнные от первой сделки купило акций ОАО "Б" и после перехода права со-ти поставило своих людей к управлдению Б, далее исполняя условия сделки 2 ОАО "Б" передало здание ОАО "В", передача здания производилась по п.1 ст. 313 ГК РФ, конечнно м.б. обратно передать А , но для скорости применили п.1 ст.313 ГК Рф
Аналогичным образом могли и исполнить и третью сделку, но после очередной скупки акций просто освободили себя от данной почетной обязанности.

[Gleb]

Спасибо, Massive, вариант стоит обмозговать.

vicing2002 Т.е. недвижимость, на Ваш взгляд, может быть будущей вещью, о которой идет речь в 455 статье?

Однозначного "нет" на этот вопрос я нигде не нашел... Но и "да" тоже.

Встречался с мнением, что, если имеется вся необходимая (согласованная и утвержденная) документация на постройку недвижки, сделка с ней вполне возможна.

Хотелось бы узнать все-таки мнение о варианте №1. Убедите меня, пожалуйста, в его недействительности, чтобы над душой не висел

[vicing2002]

Хотелось бы узнать все-таки мнение о варианте №1. Убедите меня, пожалуйста, в его недействительности, чтобы над душой не висел

Здесь я вам не помошник... даже сказать наоборот считаю, что договор мены м.б.
В свое время в темах по ДДУ я высказал мнение, что ДДУ (в том числе и квартир) это есть договор к/п с учетом п. 2 ст. 455. И к таким договорам должны применяться общие нормы о к/п параграф 1 главы 30, без учета параграфа 7 (так исходя из природы норм пар.7 можно сделать вывод, что они регулируют правоотношения с уже созданной недвижимолстью.). Но это мое личное мнение не подтвержденное суд практикой. Суды как правило трактуют ДДУ как простое товарищество.

Однозначного "нет" на этот вопрос я нигде не нашел... Но и "да" тоже.

пока не будет практики ВАС по этому вопросу однозначного ответа не будет


Добавлено:
Gleb
подкину сомнений в Вашу голову еще. Если бы мне дали задание сделать вашу работу я бы пошел по пути мены. Ведь если в ДДУ вы пропишите правовое регулирование правоотношений вытекающих из данного договора, то вопросов быть не должно.


Добавлено:
Ну а для верности прописали бы в договоре мены порядок исполнения донного договра, где бы указали, что "для верности" ООО передает ОАО право аренды на землю под новым зданием. В порядке исполнения данного договора при перенайме вы уже сейчас придете с энтим договором в УЮ.

[Gleb]

Счетовод, спасибо за интересное мнение.
Но кое с чем я не согласен:

Вопрос о возможности продажи "будущей вещи", когда эта вещь недвижимость, здесь вообще ни причем

Как раз причем. Если допустить, что объект недвижимости может быть будущей вещью, о которой идет речь в п.2 ст. 455, то заключить сейчас с ООО договор мены зданий будет вполне законно.

2. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара (в моем случае - мены), имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан (здание будет построено) или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Если мена, то уж наверно через предварительный договор, ведь совсем не очевидно, что здание будет построено.

Вот как раз с предварительными договорами связываться бы не хотелось.


vicing2002

подкину сомнений в Вашу голову еще

спасибо - это как раз то, чего мне сейчас не хватает

Ведь если в ДДУ вы пропишите правовое регулирование правоотношений вытекающих из данного договора, то вопросов быть не должно.

Поясните, пожалуйста.

Ну а для верности прописали бы в договоре мены порядок исполнения донного договра, где бы указали, что "для верности" ООО передает ОАО право аренды на землю под новым зданием.

Фишка еще в том, что земля под новым объектом и так принадлежит ОАО на праве собственности.

[vicing2002]

Gleb

QUOTE
Ведь если в ДДУ вы пропишите правовое регулирование правоотношений вытекающих из данного договора, то вопросов быть не должно.

Поясните, пожалуйста.

Я имел ввиду сложность и неоднозначность как суды подходят к тому вопросу какие нормы применять к ДДУ. Сложна и противоречивы по этому вопросу мнения на конфе. А вот если в договоре прямо прописать, что к данному догововору применяются такие то и такие то нормы, то вопросов быть не должно.

Фишка еще в том, что земля под новым объектом и так принадлежит ОАО на праве собственности.

хм.... ну тогда пусть строят.... там посмотрим... если чего не понравиться снесем эту самовольную постройку
Хотя если серьезно то м.б. и подумать на счет подряда. ИМХО выбирать нужно не между тем, что можно и нельзя (а можно ли договор к/п?), а тем что выгодней подряд или мена. При мене (к/п) вы не сможите вмешиваться в строительство, принимать работы и т.д. Сторона скажет вот та вещь о которой мы договорилдись обменяться. Ваша сторона - "Не такой сарай нам не нужен, сносите его нафиг". Чтоб ытакого не получалось выгоднее подряд,..... хотя что вам выгодно?

[Gleb]

vicing2002 Спасибо!
Итак: подряд.

[Champion]

Gleb
Не надо ничего выдумывать
Сделайте следующее:
1. Заключаете обычный договор подряда на строительство здания, по которому оплата производится в течение 5 дней с момента подписания акта сдачи-приемки построенного здания.
2. Заключаете обычный договор к-п старого здания, в котором момент оплаты - в течение 5 дней с момента подписания акта сдачи-приемки построенного здания по Договору подряда №....
Суммы по договорам одинаковые. Далее взаимозачет и

[Гарифулин Дмитрий]

Согласен с Champion. Но можно еще проще.
ОАО продает здание ООО. За вырученные деньги покупает другой земельный участок и заключает с ООО договор подряда на строительство здания. Или не с ООО, а с любой др. организацией.
На любую хитров******** ж*** всегда найдется *** винтом.

[Massive]

Счетовод,

А вот чего не стоит делать, так это СД. Массив прав - с налогами можно поиграть, но нет у сторон общей цели и рано-поздно это взорвет их отношения.

Вы меня поняли с точностью до наоборот. Я как раз полагаю СД самым приемлемым вариантом. Формулирование цели - задача нашего уважаемого Глеба. Благо, это не так сложно, если знаешь сферу деятельности контор и цели использования каждого здания.

Champion

2. Заключаете обычный договор к-п старого здания, в котором момент оплаты - в течение 5 дней с момента подписания акта сдачи-приемки построенного здания по Договору подряда №....

Давайте разовьём ситуацию. Вот у нас недобросовестное торговое ООО.
ДКП на старое здание с указанными Вами условиями заключён. ООО сразу же производит оплату деньгами и в судебном порядке требует гос. регистрации перехода ПС на старое здание, ссылаясь на то, что срок платежа, исходя из определения ст. 190 ГК, не определён, а значит, должен исчитываться согласно ст. 314 ГК, а следовательно - он наступил, и ООО исполнило свои обязательства. Дело за ОАО. В итоге ОАО остаётся без нового здания и без старого...

[vicing2002]

Massive

Я как раз полагаю СД самым приемлемым вариантом

Из за НДС?

[Twix]

Господа!!!!
Ведь можно сделать гораздо проще, и в тоже время выгодней для обеих сторон.
На своей практике я не раз, в подобных, да и в более сложных ситуациях, составлял договор о намерениях:
вар. 1). сторона 1 обязуется построить для стороны 2 домик, а сторона 2, после сдачи домика в эксплуатацию обязуется заключить договор купли-продажи на .....
вар. 2). ОАО создает ООО, переводит Недвиж в уставняк, и тогда вар.1, только сторона 2 обязуется уступить за то, что сделает для нее сторона 1 свою 100% долю.

[Champion]

Давайте разовьём ситуацию

Давайте При наличии неуверенности в добросовестности ООО, ссылаемся в договоре на ст.491 и пишем, что право собственности сохранется за продавцом до момента приемки ОАО построенного здания по договору подряда (иные обстоятельства).
К подготовке договора надо подходить творчески

В совместной деятельности отдельный бухучет уж больно напрягает

[Gleb]

ссылаясь на то, что срок платежа, исходя из определения ст. 190 ГК, не определён, а значит, должен исчитываться согласно ст. 314 ГК

Согласен с Massive, такой порядок оплаты будет признан не согласованным.

Champion 491 - не катит, до постройки нового здания, старое здание не должно передаваться ООО.
ОАО само его использует на всю катушку и предложение ООО об обмене ему интересно тем, что здание будет новей и на пару сотен квадратов больше. Острой необходимости в обмене у ОАО нет,в сделке больше заинтересовано ООО - на этом, кстати, необходимо и сыграть.

Twix

сторона 1 обязуется построить для стороны 2 домик

Это уже не предварительный договор, это уже договор подряда - за который заказчику надо платить не обещанием заключить договор купли-продажи, а чем-нибудь более материальным.

вар. 2). ОАО создает ООО, переводит Недвиж в уставняк, и тогда вар.1, только сторона 2 обязуется уступить за то, что сделает для нее сторона 1 свою 100% долю

И это Вы называете "гораздо проще"?

[Twix]

Это уже не предварительный договор, это уже договор подряда

А существенные условия ДП мы нигде и не указываем!
Идалеко ему до договора подряда. А о намерениях он потому, что в ближайшее, либо не такое уж и ближайшее времы нужно будет договор заключать и никуда не деться!!! таким образом и ООО подстраховани - что не построит домик для "никого" и ОАО ничего не должно отдавать покуда нет домика.
а в уставняк ИМХО проще

[Champion]

491 - не катит, до постройки нового здания, старое здание не должно передаваться ООО

Тогда внесите в договор к-п отлагательное условие вступления в силу.

[Massive]

Champion

Тогда внесите в договор к-п отлагательное условие вступления в силу.

Приёмка ОАО построенного здания не может являться отлагательным условием, поскольку относительно него неизвестно, наступит оно или нет.

[Champion]

Massive

См. п.1 ст. 157 ГК. Там твоими словами и написано.

[sten]

Т.е. недвижимость, на Ваш взгляд, может быть будущей вещью, о которой идет речь в 455 статье?

Однозначного "нет" на этот вопрос я нигде не нашел... Но и "да" тоже.

Встречался с мнением, что, если имеется вся необходимая (согласованная и утвержденная) документация на постройку недвижки, сделка с ней вполне возможна.

А ещё есть мнение Верховного суда, изложенное в известном "Обобщении судебной практики..." от 19.09.2002 г.

Цитата:

"В силу ст.554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Поскольку достаточно точно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства не представляется возможным, а также нельзя определить точную площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартир, подъездов и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической, в органах БТИ, и государственной, в органах юстиции, регистрации объекта недвижимости, при таких данных условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор незаключенным."