Сообщений в теме: 75

[diana]

Люди помогите, из разных источников получаю разную информацию, продается кв с ипотекой, деньги в ячейке до момента регистрации, после регистрации деньги вынимаются продавцу и он сразу гасит долг, но на новом владельце остается ипотека, так как закладную выдают не сразу. Вопрос: после того как банк выдаст новому собственнику закладную, не будет ли у него проблем со снятием обременения, так как закладная не изменялась и в ней должником числится продавец. В одном отделе росреестра сказали, что надо вносить изменения в закладную, их регистрировать, а потом уже снимать обременение. В другом сказали, что если будет отметка банка о погашении кредита ничего менять не надо и новый собственник спокойно снимет обременение по старой накладной. Где истина??? По ФЗ Об ипотеке в закладную надо вносить и рег-ть изменения, если меняются ее условия, поменявшийся должник, это условие??? В общем сплошные вопросы...

[Ludmila]

Звони. Писать не могу. Всё расскажу.

[diana]

Люда, солнце привет! Слушай, с переездом в новый сотик половину телефонов то ли потеряла, то ли по другому заименовались, можешь в личку телефончик скинуть. Буду очень признательна! Кстати, сделка в Мск будет.

[ГосконеЦ]

Ludmila, а как же Ваша любимая фраза "где свой вариант ответа со ссылкой на нормы закона?"

[diana]

Ну что подискутируем: в силу п.п.2 п.1 ст.14 закона, залогодатель должен быть указан в закладной, а у нас получается будет старый владелец кв. Далее, ч.2 ст.17 после погашения кредита залогодержатель передает закладную залогодателю, а если у нас указан старый владелец кв, то по закону ему и должны будут передать, он еще к тому же и долг погашает. Ну и погашение записи о закладной, на основании ст.25 возможно по заявлению залогодателя, т.е. старого собственника кв. Правда есть ст.38 о переходе прав на имущество, и соответственно обременение также переходит к новому владельцу, а по ст.17 нахождение закладной у любого обязанного по ней лица означает ее погашение. Вот и как в этом разобраться, с формальной точки зрения нигде новый залогодатель не будет указан, если только в силу закона доказывать, что он купил кв с обременением и автоматически стал обязанным по закладной, и если банк ему эту закладную выдал, стало быть она погашена.

[diana]

Может оформить на всякий пож. нотариальную доверенность от должника на покупателя на все действия по кредитному договору, если от имени нового покупателя не получится, так хоть по доверке от старого пройдет...

[Ludmila]

Может оформить на всякий пож. нотариальную доверенность от должника на покупателя на все действия по кредитному договору, если от имени нового покупателя не получится, так хоть по доверке от старого пройдет...

Безотзывную.

[diana]

Ludmila, тоже об этом думала, однако после выкручивания рук сотрудника банка, все-таки они сказали, что закладную выдадут залогодателю (т.е. продавцу), а как снимать обременение их уже не касается, что и требовалось доказать! На всякий пож., посоветовала клиенту, при такой схеме, всю сумму или хотя бы часть заложить с условием выемки - до снятия обременения. Люд, спасибо за наведение на нужную мысль!))).

кстати, насчет безотзывной, не канает, у нас с предпринимательской деятельностью данная сделка не связана...

[diana]

Может оформить на всякий пож. нотариальную доверенность от должника на покупателя на все действия по кредитному договору

а не прикопается ли регистратор, что доверенность оформлена от продавца на действия покупателя, которые он совершает в отношении себя, ссылаясь на п.3 ст.182ГК РФ??? вроде не сделка конечно, а всего лишь снятие обременения...

[LOW]

Коллеги, чтобы не плодить новые темы, задам вопрос в этой, если diana не возражает.

 

Продается заложенное недвижимое имущество.

Планируется следующая схема - Заключается Договор купли-продажи между Залогодателем (продавцом) и покупателем, в указанном Договоре участвует также Банк (Залогодержатель), которые одобряет сделку, а также в условиях Договора к-п указывается, что часть оплаты по Договору производится на счет Банка (полностью погашается кредит), остальная часть на счет продавца.

Конечно до подписания Договора от Банка берутся документы по сумме всей задолженности.

Документы сдаются в Росреестр, происходит переход права и Покупатель производит оплату Банку.

Банк после оплаты снимает обременение.

 

Возможные риски - даже при полной оплате кредита Банк по каким-либо причинам откажется снимать обременение. Придется требовать снятия обременения через суд. Как вариант в Договоре к-п предусмотреть штраф к банку за нарушение обязательства по снятию обременения.

 

Также риск - с момента получения от банка справки о сумме задолженности и до момента фактического перечисления пройдет в лучшем случае 20 дней (срок регистрации в Росреестре), за это время как бы какие-нибудь проценты дополнительные не начислились.

Хотя если известна дата ежемесячной оплаты по кредиту, то подгадать заключение договора за 25 дней до этой даты и тогда банк может в справке указать точную сумму.

 

Покритикуйте коллеги схему.

Сообщение отредактировал LOW: 03 April 2014 - 12:05

[liz1990]

Люди помогите, из разных источников получаю разную информацию, продается [lyteboxurl=кв]http://novohata.ru/zhk-aristokrat[/lyteboxurl]  с ипотекой, деньги в ячейке до момента регистрации, после регистрации деньги вынимаются продавцу и он сразу гасит долг, но на новом владельце остается ипотека, так как закладную выдают не сразу. Вопрос: после того как банк выдаст новому собственнику закладную, не будет ли у него проблем со снятием обременения, так как закладная не изменялась и в ней должником числится продавец. В одном отделе росреестра сказали, что надо вносить изменения в закладную, их регистрировать, а потом уже снимать обременение. В другом сказали, что если будет отметка банка о погашении кредита ничего менять не надо и новый собственник спокойно снимет обременение по старой накладной. Где истина??? По ФЗ Об ипотеке в закладную надо вносить и рег-ть изменения, если меняются ее условия, поменявшийся должник, это условие??? В общем сплошные вопросы...

Да, действительно, в закладную просто необходимо вносить эти изменения. Я думаю, даже, если у вас будет такая ситуация, то продавец квартиры сам захочет снять эти обременения, ведь проблемы с этим могут возникнуть у него, а не у вас.

Сообщение отредактировал liz1990: 14 June 2015 - 03:50

[LedyKsu]

Добрый день. Извините, что беспокою со своими вопросами, очень нужна помощь, чтобы спасти ситуацию.

Ситуация следующая: Покупатель, не посоветовавшись ни с кем, заключает предварительный договор купли-продажи дома и з/у с Продавцом (залогодатель, дом в ипотеке). В счет стоимости дома вносит 2500000 руб. которыми Продавец гасит остатки ипотеки, снимает обременение и происходит регистрация перехода права собственности.

В нарушение всех принципов здравого смысла, это не оформляется никакими соглашениями с Банком, (о передаче прав по Закладной, например) деньги передаются Продавцу и тот идет и гасит Ипотеку. Единственное, это в платежках написано, что оплата от Покупателя за Продавца в счет досрочного погашения по закладной такой-то. Потом, закладная выдается на руки Продавцу!! и банк идут с Продавцом вместе в Росреест и снимают обременение(….. и тут выясняется, что зарегить право собственности Покупателя нельзя, т.к. на доме арест по испол.производству от 2011г в отношении взыскателя, который не являлся залогодержателем. Гос.регистрация приостановлена.

Теперь получается, что обязательства по ипотеке погашено (закладная на руках Продавца, зарегино в ЕГРП, деньги Покупатель уплатил Банку, а зарегить права на дом не может, гасить задолженность по испол.производству смысла нет, т.к. их там куча).

 

Встал вопрос, что делать??

Обжаловать действия пристава по наложению ареста на им-во, находящиеся в залоге- мы не можем, т.к. не должник/залогодержатель.

Обратиться с иском об исключении из описи –тоже нет, т.к. не являемся собственником или не владеющим залогодержателем. Передача прав по закладной не осуществлялась, о цессии тоже говорить не приходится.

Сделка оформлялась в марте 2015г, т.е. действовала старая редакция ст.313 ГК РФ, предусматривающая переход прав кредитора и залога при погашении обязательства должника третьим лицом только в случае если это лицо действовало под угрозой потери своего имущества, является поручителем или залогодателем (сейчас, с 01.06 достаточно того, что должник не выполнял обязательство, но нам это не поможет).

При условии погашения долга на основании п.2 ст.313 ГК мы могли бы говорить о том, что банк был обязан передать нам права по Закладной и требовать этого в судебном порядке, но мы не являемся поручителем/залогодателем.

 Как считаете, насколько возможно говорить о том, что мы заинтересованное лицо для погашения обязательства Должника? По предварительному договору, например…..или можно сделать договор аренды…..

Опять же, ну выступим мы с требованием о признании прав по Закладной (п.2 ст.313 ГК РФ, п.5 ст.48 ФЗ Об ипотеке), но закладная-то погашена, обязательство исполнено(…. К тому же, на часть дома (была общедолевая собственность супругов, доля супруги не под арестом )перешло право собственности к Покупателю. А залог то на весь дом был…

Очевиден вариант, что мы просто очередные кредиторы Продавца, хотя бы по не исполненному в части договору купли-продажи, но это совсем бесперспективно, у него ни чего нет, а что есть и так арестовано.

Нужен вариант, встать на место залогодержателя, восстановить залог.

 Буду очень благодарна за помощь.

 

[AnnaKuznecova]

и тут выясняется, что зарегить право собственности Покупателя нельзя, т.к. на доме арест по испол.производству от 2011г в отношении взыскателя, который не являлся залогодержателем. Гос.регистрация приостановлена.

 

По моему вы путаете понятие взыскатель-должник, и залогодатель-залогодержатель. Исполнительное производство проводится в отношении должника , а не в отношении взыскателя. Скажите-ваш продавец дома и земельного участка , он кто в этом исполнительном производстве? Очевидно должник, раз в отношении его имущества был наложен арест приставом на его собственность. А если он должник и одновременно собственник дома с зем. участком,  то перед банком он был не залогодержатель, а залогодатель. Или владелец дома(продавец)  вообще не участник этого исполнительного производства?

Ну и попутно вопрос-покупатель перед покупкой  дома и участка что-выписку из ЕГРП не заказывал на эти объекты недвижимости? Из нее же все это сразу видно, и про арест и про залог.

Сообщение отредактировал AnnaKuznecova: 07 July 2015 - 18:03

[LedyKsu]

AnnaKuznecova, Продавец конечно должник по исп. производству и Залогодатель в отношении с банком. Я и не говорю, что он являлся Залогодержателем. Я написала что арест по исп. производству наложен на предмет находящийся в залоге,  в пользу третьего лица, не являющегося Залогодержателем и не имеющего приоритетных прав перед Залогодержателем (банком) на обращение взыскание на этот дом.

 

А выписку из ЕГРП видимо не смотрел( 

На момент наложения ареста на дом по исп. производству Банк как залогодержатель мог бы оспорить наложение ареста, но не сделал этого. Наш Покупатель, если бы была по правилам проведена передача прав по закладной ему от Банка , сейчас также мог бы требовать исключения имущества из описи. 

[AnnaKuznecova]

На момент наложения ареста на дом по исп. производству Банк как залогодержатель мог бы оспорить наложение ареста, но не сделал этого

 

Мог , но не обязан. Банк видит, что заемщик платит. Ему выгоднее чтобы он продолжал платить, зачем банку какие то телодвижения делать...тем более, если немного осталось выплатить. Банк прекрасно знает, что если на это имущество находящееся у него в залоге будет принято решение обратить  взыскание (допустим) , то у него все равно приоритет , как у залогодержателя, на получение остатка денежной суммы долга  из суммы полученной от продажи этого залога. А тут приходит заемщик, приносит деньги  и гасит остаток кредита. Поскольку кредит погашен и заемщик банку ничего уже не должен, то банк выдает все необходимые бумаги и Росреестр залог  снимает. Я  не вижу возможности , как покупатель сейчас  может встать на место бывшего залогодержателя (банка) и восстановить залог, которого уже нет. А залога нет, потому что отпала в нем необходимость и кредит погашен. Я бы на вашем месте сейчас сходила к судебному приставу, кто наложил арест и поговорила с ним. Как  я поняла из вашего рассказа покупатель заплатил только 2,5 млн. руб.владельцу дома и участка.  А какая полная продажная стоимость дома и зем. участка? 

Сообщение отредактировал AnnaKuznecova: 07 July 2015 - 20:31

[LedyKsu]

Про мог и не обязан я и сама знаю. Должник не платил, банк обратился за взысканием, на этом этапе наш покупатель погасил его задолженность по закладной, но вот проконсультироваться не удосужился и передачу прав по закладной-не оформили! Меня интересует чем мы можем ему помочь Теперь!

 

Людмила, я Вас конечно уважаю очень и как старожила и просто опытного юриста, но можно же хоть комментарий дать за что вы мне "-" ? да, тупая ситуация, я уже неделю над ней голову ломаю, если вы видите решение, подскажите, пожалуйста.

[Ludmila]

Минус я Вам поставила за отсутствие нормального описания ситуации и отсутствие собственных способов решения. А Анне Кузнецовой - за заведомо неправильный ответ.
Способов решения проблемы не менее трёх. Но чтобы их обсуждать, нужно, чтобы Вы описали все факты, имеющие значение для дела. Наводящих вопросов не будет. Опишете - значит, проработали вопрос сами. Не опишете -значит, не очень и старались решить проблему, и просто хотите, чтобы работу сделали за Вас.

[LedyKsu]

Ludmila,спасибо. Стараюсь описать (работу я не хочу чтобы за меня выполняли, опыта видимо не достаточно у меня).

Итак, Между АЖИК и Л и Л1 был заключен договор ипотеки на жилой дом, общедолевая собственность 2/8 у Л и 6/8 у Л1. Заемщики стали допускать просрочки, АЖИК обратился в суд с требованием об обращении взыскания на предмет ипотеки. Обратили, в силу вступило (сентябрь 2014г), при этом по неизвестной причине испол.пр-во не начато, залог не реализован. На этом этапе появляется покупатель на этот дом Ч.

 Ч и Л и Л1 заключают предварительный договор купли продажи дома в котором предусматривают условие что 2,5 млн руб. Черепанов оплачивает АЖИК в счет погашения задолженности Л и Л1 по ипотеки, задолженность погашается (по заявлению Ч в АЖИК, в платежке указано что оплата от Ч за Л. в счет погашения задолженности по закладной). На этом этапе, в моем понимании, должно быть заключено соглашение между АЖИК и Ч о передаче прав по закладной, но вместо этого АЖИК и Л и Л1 идут в Реестр и снимают обременение. Договор купли-продажи между Ч и Л, Л1 сдается на регистрацию. По итогу получаем св-ва о праве на 6/8 дома (доля Л1) и решение о приостановки регистрации в отношении 2/8 (доли Л) по причине наличия на этой доле ограничения на регистрацию отчуждения по испол.производству от 2011г в отношении банка И.

 

Пытаясь решить вопрос, мы связались с АЖИК с просьбой сделать задним числом передачу прав по закладной, и тогда Ч как залогодержатель мог бы заявить иск об исключении им-ва, находящегося у него в залоге из описи (п.3.1 ст.80 ФЗ об испол. пр-ве), АЖИК отказались.

Ознакомившись с испол.производством обнаружили что решение было в отношение банка К, по выписке из ЕГРЮЛ установили, что банка К в 2011г уже не существовало, правопреемник Банк И, определение о процес. правопреемстве в деле отсутствовало. Мы обратились с заявлением о признании постановления об аресте 2011г не законным, по причине нарушения ФЗ по 442 ГПК РФ. Суд уже в процессе рассмотрения заявления (определение о процес. правопреемстве было предоставлено уже в суд самим банком И, т.о. безусловные основания для отмены постановления отпали у нас)  усмотрел (что логично) спор о праве, оставил заявление без рассмотрения, отправил нас в порядке искового.

 

А вот с иском большой вопрос. При наличии условий п.2 ст.313 ГК мы могли бы требовать от АЖИК передать права по закладной нам, а дальше уже как залогодержатели разбираться с арестом, но у нас этих оснований нет, мы не поручители по ипотеке, ни залогодатели, ни иное лицо, погашающая долг под угрозой потери имущества. И обязательство сейчас исполнено, закладная погашена, т.е. это изначально нужно признавать прекращение ипотеки незаконным, восстанавливать рег.запись, требовать передачи прав по закладной нам. Тут еще вопрос, что на часть дома-то право собственности зарегистрировано уже за Ч.

Обжаловать постановление пристава мы не можем, т.к. не являемся стороной испол.производства.

Обращаться с иском об исключении им-ва из описи - мы не залогодержатели, ни собственники....

Вариант требовать с Л неосновательное обогащение в части суммы оплаты  за его арестованную долю - бесперспективно в плане взыскания этих денег с него. Ч интересует исключительно получение права собственности на оставшиеся 2/8 в доме.

Я готова к обсуждению, если есть варианты действий.

Сообщение отредактировал LedyKsu: 08 July 2015 - 15:24

[Ludmila]

Так как ни одного существенного для дела факта Вы не указали, никакого обсуждения не будет.

[LedyKsu]

Ludmila, печально. я наверно не пониманию какой именно факт является существенным тогда. Я не прошу же готового решения и искового заявления. А именно обсуждения , на что стоит обратить внимание, что я упускаю. 

[Ludmila]

А так вариантов много. Три или четыре точно есть.
Раз не понимаете, то и обсуждать нечего.

[LedyKsu]

Ludmila, какие факты я упускаю? Характеризующее обязательство, способы его исполнения? 

Договор ипотеки предусматривал возможность погашения третьим лицом  по соглашению с банком суммы долга. но порядок передачи прав не предусмотрено. закладная по акту передана Л., выдана справка что обязательство погашено полностью.

[Ludmila]

Я же сказала: наводящих вопросов не будет. Алгоритм действий - даже более дорогая информация, чем готовое решение. Сами разберётесь с существенными фактами - будет что обсудить.

[Izverg]

LedyKsu, Даты, сроки, все постановления - вот что Вы упускаете :-(. Как минимум.

[Ludmila]

Пан Изверг, пожалуйста, заканчивайте консультировать халявщиков.