Сообщений в теме: 272

[vitaminos]

Коллеги, очень важный для меня вопрос. Подскажите, пожалуйста, может ли управляющая организация в случае реорганизации передать образуемой при реорганизации (разделение, выделение) компании право на управление многоквартирными домами. И возникает ли у вновь образуемой организации без проведения общего собрания собственников помещений МКД статус исполнителя коммунальных услуг? 

 

Нашел в Консультанте+ статью С.Н. Козыревой, в которой следующее заключение: "В заключение добавим, что передача прав и обязанностей по договору управления на основании соглашения двух УК (по сделке уступки требования и перевода долга одновременно) невозможна без согласия заказчиков по договору управления МКД (п. 1 ст. 391 ГК РФ). Значит, смена УК может быть произведена только принятием решения общим собранием собственников помещений в МКД (п. 3 ст. 161 ЖК РФ)".

 

Сам всегда полагал, что смена управляющей организации - это всегда прерогатива собственников помещений МКД (п.4 ч.2 ст.44 ЖК РФ). В противном случае воля и голоса собственников ничего не значит, ведь после выбора управляющей организации она может помимо воли собственников на основании гражданского законодательства объединиться/разделиться/выделиться в совершенно другую организацию с другой "деловой репутацией", другим гендиром и т.д., что на мой взгляд противоречит жилищному законодательству.

 

Есть практика, которая признает за правопреемниками право на управление МКД в отсутствии собрания собственников:

Апелляционное определение Верховного суда Республики Коми от 07.10.2013 по делу N 33-5217/2013г.

В удовлетворении исковых требований о признании договора на управление многоквартирным домом подлежащим прекращению отказано правомерно, так как договор управления не прекращает свое действие при реорганизации управляющей компании в форме присоединения к обществу даже в случае, если собственники дома не выбирали общество в качестве управляющей организации, поскольку права и обязанности по договору при универсальном правопреемстве переходят от компании к обществу в силу закона.

 

Ваше мнение, коллеги?

 

 

[Ури]

Моё мнение - что "передача договора управления правпреемнику" - это  неправомерно.
Но в судебном процессе СОЮ мои аргументы проигнорировал.
Некоторые жители судились с тем что их "перевели на обслуживание" в ОАО и проиграли.

Если интересно - речь идёт о реорганизации ГУП ДЕЗ Обручевского района г. Москвы в
Открытое акционерное общество Дирекция единого заказчика Обручевского района.
На сайте налоговой службы можете получить выписку из ЕГРЮЛ
http://egrul.nalog.ru подставьте в форму поиска ИНН 7728717501
Там есть строки:
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА ПРИ СОЗДАНИИ ПУТЕМ РЕОРГАНИЗАЦИИ В ФОРМЕ ПРЕОБРАЗОВАНИЯ
Сведения о правопредшественнике: ГОСУДАРСТВЕННОЕ УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ГОРОДА МОСКВЫ ДИРЕКЦИЯ ЕДИНОГО ЗАКАЗЧИКА ОБРУЧЕВСКОГО РАЙОНА

[Lexus007]

Моё мнение о передаче прав и обязанностей по договору управления правоприемнику - это правомерно!

Если же в результате реорганизации произошло ухудшение услуг (а это важней чем какая-то абстрактная репутация), то есть механизмы расторжения договора управления, взыскания убытков и т.п.

[Sania]

Некоторые жители судились с тем что их "перевели на обслуживание" в ОАО и проиграли.

а что хотели - расторжения договора по 60 ГК?

[Ури]

По ст. 60 никто их не предупреждал.

Когда "прочухались", а прошло около полугода, созрело мнение что "раз ДЕЗ ликвидирован, то нужно выбирать новую УО", соответственно иск был о неправомерности выставления счетов за ЖКУ от имени ОАО.

За рамками суда жители хотели хотели понудить местные власти провести конкурс по выбору управляющей компании, но это не вышло.

Сообщение отредактировал Ури: 18 June 2014 - 01:57

[vitaminos]

Моё мнение о передаче прав и обязанностей по договору управления правоприемнику - это правомерно!

Если же в результате реорганизации произошло ухудшение услуг (а это важней чем какая-то абстрактная репутация), то есть механизмы расторжения договора управления, взыскания убытков и т.п.

 

Данный вопрос возник в деле по иску образованной "управляющей компании" об обязании ресурсоснабжающей организации заключить договор ресурсоснабжения. Соответственно, у старой управляющей огромный долг перед ресурсоснабжающей. Она выделенной организации - наименование точь в точь, только инн и огрн разные, по акту приема передачи передала право обслуживать весь свой жилой фонд. Ресурсоснабжающая организация в этих условиях решила выставлять квитанции за свои услуги напрямую жителям, что в принципе законно (п.14,17,30 ППРФ №354) при условии отсутствия договора ресурсоснабжения. Вот управляющая и пытается вернуть поток коммунальных денег принудив заключить договор ресурсоснабжения. Соответственно к оферте она прикладывает протоколы о выборе правопредшественника в качестве управляющей организации. При это Правила №124 четко указывают что для подтверждения своего статуса, управляющая компания должна предоставить протоколы о выборе именно той управляющей которая обращается с офертой. Но Суд весьма сомнительно относится к ссылкам на ППРФ №124, хоть и в соответствии со ст.426 ГК  РФ это обязательные правила для заключения публичного договора. Судья сделала замечание управляющей, что они должны были инициировать общее собрание, но на этом претензии к ним закончились. А на все доводы основанные на ППРФ №124, Судья говорит что у нас есть ГК РФ и он обладает большей юридической силой.

 

Однако, это уже уводит от сути вопроса. Право (обязанность) управления конкретным МКД не может быть указано в разделительном балансе или передаточном акте, в связи с чем при реорганизации и заключаются акты приема-передачи МКД. На мой взгляд в соответствии со смыслом  жилищного законодательства, его нельзя обособить и выделить как имущественное право. В противном случае, также законно будет если управляющая компания будет им распоряжаться как любым имущественным правом: закладывать, продавать, уступать и т.д. Ведь какая в сущности разница передает ли она его правопреемнику путем реорганизации либо передает по обязательству в соответствии с заключенным договором. Таким образом собственники, проголосовав за какую-либо управляющую организацию могут на следующий день увидеть на подъездах объявление: "Спасибо за оказанное доверие, но поразмыслив мы ооо "ук №1" уступили (продали) право управление вашим многоквартирным домом по договору уступки ооо "ук №2". Это абсолютно законно, поскольку соответствует нормам гк рф об уступке (продаже)". 

Сообщение отредактировал vitaminos: 18 June 2014 - 09:55

[Sania]

Таким образом собственники, проголосовав за какую-либо управляющую организацию могут на следующий день увидеть на подъездах объявление: "Спасибо за оказанное доверие, но поразмыслив мы ооо "ук №1" уступили (продали) право управление вашим многоквартирным домом по договору уступки ооо "ук №2". Это абсолютно законно, поскольку соответствует нормам гк рф об уступке (продаже)". 

в главе 24 ГК два параграфа - вон Вам даже Козырева об этом пишет

 

невозможна без согласия заказчиков по договору управления МКД (п. 1 ст. 391 ГК РФ)

 

Когда "прочухались", а прошло около полугода, созрело мнение что "раз ДЕЗ ликвидирован, то нужно выбирать новую УО", соответственно иск был о неправомерности выставления счетов за ЖКУ от имени ОАО.

а основания? ликвидации-то не было

[Lexus007]

Таким образом собственники, проголосовав за какую-либо управляющую организацию могут на следующий день увидеть на подъездах объявление: "Спасибо за оказанное доверие, но поразмыслив мы ооо "ук №1" уступили (продали) право управление вашим многоквартирным домом по договору уступки ооо "ук №2". Это абсолютно законно, поскольку соответствует нормам гк рф об уступке (продаже)".

В данном примере Вы отошли от темы правопреемства ЮЛ и заодно исказили суть договора управления! Грубо говоря: ДУ состоит из обязанностей по содержанию ОИ МКД и прав требования оплатить выполненные работы. Далее в разделе "Договорное право" форума можно найти ответы и понять незаконность появления на подъездах такого объявления. Так что вернемся к правопреемству при реорганизации ЮЛ...

Вот управляющая и пытается вернуть поток коммунальных денег принудив заключить договор ресурсоснабжения.

так вот из-за чего идет борьба! За право присваивать деньги, остающиеся от потока

Да, пока с людей берут по нормативу, а с УК по факту потребления коммунальных услуг - есть где разжиться!))

Судья говорит что у нас есть ГК РФ и он обладает большей юридической силой.

Право (обязанность) управления конкретным МКД не может быть указано в разделительном балансе или передаточном акте, в связи с чем при реорганизации и заключаются акты приема-передачи МКД.

Как это НЕ МОЖЕТ ? Обязано быть там!!!

"Передаточный акт и разделительный баланс должны содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами." (п.1 ст.59 ГК РФ)

Сообщение отредактировал Lexus007: 18 June 2014 - 11:57

[Ури]

Первый аргумент: про передаточный акт я говорил в суде - он не был представлен - но судье районного суда пофигу, как и в Мосгорсуде.

Второй: замена УО "в порядке правопреемства" - это фактически перевод долга ст. 391 ГК РФ, а это невозможно без согласия кредитора, то бишь без нового ОСО по выбору УО чего не было.

[Lexus007]

замена УО "в порядке правопреемства" - это фактически перевод долга ст. 391 ГК РФ, а это невозможно без согласия кредитора, то бишь без нового ОСО по выбору УО чего не было.

а Вы подавали в суд требование о признании договора о переводе долга недействительным?

реорганизация ЮЛ не является сделкой. Я думаю в этом причина...

[vitaminos]

Таким образом собственники, проголосовав за какую-либо управляющую организацию могут на следующий день увидеть на подъездах объявление: "Спасибо за оказанное доверие, но поразмыслив мы ооо "ук №1" уступили (продали) право управление вашим многоквартирным домом по договору уступки ооо "ук №2". Это абсолютно законно, поскольку соответствует нормам гк рф об уступке (продаже)".

В данном примере Вы отошли от темы правопреемства ЮЛ и заодно исказили суть договора управления! Грубо говоря: ДУ состоит из обязанностей по содержанию ОИ МКД и прав требования оплатить выполненные работы. Далее в разделе "Договорное право" форума можно найти ответы и понять незаконность появления на подъездах такого объявления. Так что вернемся к правопреемству при реорганизации ЮЛ...

Вот управляющая и пытается вернуть поток коммунальных денег принудив заключить договор ресурсоснабжения.

так вот из-за чего идет борьба! За право присваивать деньги, остающиеся от потока
Да, пока с людей берут по нормативу, а с УК по факту потребления коммунальных услуг - есть где разжиться!))

Судья говорит что у нас есть ГК РФ и он обладает большей юридической силой.

Право (обязанность) управления конкретным МКД не может быть указано в разделительном балансе или передаточном акте, в связи с чем при реорганизации и заключаются акты приема-передачи МКД.

Как это НЕ МОЖЕТ ? Обязано быть там!!!
"Передаточный акт и разделительный баланс должны содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами." (п.1 ст.59 ГК РФ)

что же вернемся к теме. к слову сегодня суд признал такое правопреемство законным. интересный момент что передача домов не была отражена в разделительном балансе, там только имущество , дебиторка и кредиторка. сам жилфонд передан по акту . ситуация с экономической точки зрения и просто по справедливости ненормальная : ук копит долги перед рсо, рсо пытается взыскать, подает на банкротство, ук выделяет правопреемника, оставляя за собой долг и передавая новой ук жилфонд без проведения собраний, новая ук заключает новый договор с рсо , снова копит долги, снова выделяет новую ук и дальше по кругу.

[Lexus007]

интересный момент что передача домов не была отражена в разделительном балансе, там только имущество , дебиторка и кредиторка. сам жилфонд передан по акту .

тут нет противоречий закону! Хотя конечно обязательства по ДУ должны были прозвучать в разделительном...

не знаю как может жилфонд передавать УК, скорей идет речь о передаче дома с баланса на баланс.

 

ситуация с экономической точки зрения и просто по справедливости ненормальная

экономику давайте оставим экономистам... пока процветает воровство и кумовство жизнь можно наладить только в пределах своего дома (ИМХО).

Сообщение отредактировал Lexus007: 19 June 2014 - 21:58

[Sania]

ук копит долги перед рсо, рсо пытается взыскать, подает на банкротство, ук выделяет правопреемника, оставляя за собой долг и передавая новой ук жилфонд без проведения собраний, новая ук заключает новый договор с рсо , снова копит долги, снова выделяет новую ук и дальше по кругу

интересы РСО в такой ситуации должны защитить ст.60 ГК (скоро вступит в силу новая редакция) и законодательство о банкротстве

 

скорей идет речь о передаче дома с баланса на баланс.

можно поподробнее - о чем это Вы?

[Lexus007]

скорей идет речь о передаче дома с баланса на баланс.

можно поподробнее - о чем это Вы?

 

А давайте!

Начинайте рассказывать поподробней о том как УК может передавать жилфонд (именно это вырвано из контекста моих слов), а я Вам про балансодержателей и титулодержателей дома

Итак, всё началось с этой фразы ТС:

 

сам жилфонд передан по акту

[vitaminos]

Расшифрую что за акт. Полное наименование - Акт приемки-передачи на управление имуществом, техническое обслуживание, содержание, капитальный ремонт жилья. Далее идет таблица с адресами домов, годом постройки, количеством этажей, подъездов, квартир, общей и жилой площади. В конце - передающая сторона (правопредшественник) передала, подпись, печать, принимающая сторона (правопреемник) приняла, подпись, печать. 

 

Кроме этого документа информации о передаче жилфонда ни в разделительном балансе, ни в других документов нет.

[Sania]

А давайте!

 

именно это вырвано из контекста моих слов

хорошо, хорошо - не хотите - ну и не надо. Ну её, эту историю советского государства и права

vitaminos, перестаньте уже употреблять слово "жилфонд" - вот и Lexus007а спровоцировали))) 

 

Акт приемки-передачи на управление имуществом...

кмк широко распространен на практике. Мы (застройщик) в УК подобным же актом "передаем" новостройки - некая фиксация факта начала управления МКД

[vitaminos]

vitaminos, перестаньте уже употреблять слово "жилфонд" - вот и Lexus007а спровоцировали))) 

ссори, профессиональный жаргонизм появился после общения с работниками жкх.

[Lexus007]

Акт приемки-передачи на управление имуществом...

кмк широко распространен на практике. Мы (застройщик) в УК подобным же актом "передаем" новостройки - некая фиксация факта начала управления МКД

 

 

А некоторые застройщики передают дом в УК еще (или вместо) по "Акту о приеме-передаче здания (сооружения)" (унифицированная форма ОС-1а)

[Sania]

А некоторые застройщики передают дом в УК еще (или вместо) по "Акту о приеме-передаче здания (сооружения)" (унифицированная форма ОС-1а)

ИМХО это неправильно - в УК МКД - не есть основное средство, да и не может застройщик передать (в прямом смысле этого слова) дом кому-нить кроме дольщиков

[Lexus007]

 

А некоторые застройщики передают дом в УК еще (или вместо) по "Акту о приеме-передаче здания (сооружения)" (унифицированная форма ОС-1а)

ИМХО это неправильно - в УК МКД - не есть основное средство, да и не может застройщик передать (в прямом смысле этого слова) дом кому-нить кроме дольщиков

 

наше ИМХО ничто для ИМХО бухгалтерии

с бух.баланса на бух.баланс дома как-то умудряются "прыгать"!

[Sania]

с бух.баланса на бух.баланс дома как-то умудряются "прыгать"!

Вы хотите сказать, что на балансе УК может отражаться сам дом? В вопросах бухучета я специалист-то видный))), но думаю, что такого просто быть не может

[Lexus007]

 

с бух.баланса на бух.баланс дома как-то умудряются "прыгать"!

Вы хотите сказать, что на балансе УК может отражаться сам дом? В вопросах бухучета я специалист-то видный))), но думаю, что такого просто быть не может

 

Акт ОС-1а есть, а дома на балансе - нет?

Что ж получается бухгалтерия дом прячет у себя, но "за балансом"

Сообщение отредактировал Lexus007: 23 June 2014 - 10:29

[Sania]

Что ж получается бухгалтерия дом прячет у себя, но "за балансом"?

Вы про забалансовые счета... или пятница?)))

[Lexus007]

 

Что ж получается бухгалтерия дом прячет у себя, но "за балансом"?

Вы про забалансовые счета... или пятница?)))

 

пятница прошла, а дома на забалансовых счетах остались)

[DumyDymaю]

Позвольте объяснить с точки зрения бух. учета.

В УК на балансе МКД быть не может! Это имущество, как объект, должен быть отражен в отчетности муниципалитета, бюджетный учет специфичная сфера, поэтому где он там отражен бог его знает, но где-то есть. Прием дома у строителей по акту осуществляет мэрия. Sania этот момент лучше знает и может прояснить.

В бухгалтерском балансе УК (в частности в разделительном)  должны быть отражены дебиторская и кредиторская задолженность, остаток средств (касса, р.сч.): другими словами - кому должны, кто нам должен и сколько накопили. Акты передачи имущества в управление являются одними из первичных документов, вместе с договорами, протоколами и т.д., для образования той же задолженности.