вот что-то похожее...
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 августа 2014 г. по делу N 33-31852
Судья суда первой инстанции: Вахмистрова И.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Суменковой И.С., судей Фроловой Л.А., Зайцевой О.Д., при секретаре Л., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Фроловой Л.А. дело по апелляционной жалобе ООО "Белеран" на решение Хорошевского районного суда города Москвы от 15 апреля 2014 года, которым постановлено:
В удовлетворении иска ООО "Белеран" к Г. о признании частично недействительным договора купли-продажи помещения отказать,
установила:
ООО "Белеран" обратилось в суд с иском к Г. о признании частично недействительным договора купли-продажи нежилого помещения. В обоснование иска указало, что между ООО "Белеран" и Г. был заключен договор купли-продажи нежилого помещения *** от *** года, в соответствии с которым ООО "Белеран" продало, а ответчик приобрел нежилое помещение общей площадью *** кв. м по адресу: г. ***, помещение передано ответчику по акту приема-передачи от *** года. Право собственности Г. зарегистрировано на нежилое помещение общей площадью ***, комнаты с *** по ***, этаж ***. По условиям договора в состав помещения входит электрощитовая площадью *** кв. м, которая неразрывно связана с системой жизнеобеспечения всего дома, при этом стоимость электрощитовой в стоимость всего помещения не включена. Поскольку электрощитовая предназначена для обслуживания более чем одного помещения многоквартирного дома, она не может являться предметом договора купли-продажи. Передача ответчику помещения электрощитовой не соответствует ст. 36 ЖК РФ, в связи с чем истец просил суд признать п. 1.1 договора купли-продажи недействительным в части передачи в собственность ответчика комнаты N *** площадью *** кв. м - электрощитовой, применить последствия недействительности ничтожной сделки путем исключения из ЕГРП записи о праве собственности ответчика на указанное помещение.
В судебном заседании представитель истца ООО "Белеран" заявленные требования поддержал.
Ответчик Г. с иском не согласился.
Представитель 3-го лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.
Судом постановлено изложенное выше решение, об отмене которого просит ООО "Белеран" по доводам апелляционной жалобы.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание коллегии не явился. В соответствии со ст. ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя ООО "Белеран" по доверенности С., возражения Г., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно п. п. 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.
Обоснованным решение является тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В силу ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Такие нарушения были допущены судом при рассмотрении настоящего дела.
Из материалов дела следует, что между ООО "Белеран" и Г. заключен договор купли-продажи нежилого помещения N *** от *** года, в соответствии с которым ООО "Белеран" продало, а Г. приобрел нежилое помещение общей площадью *** кв. м, назначение: оздоровительный центр, по адресу: ***. Технические характеристики нежилого помещения приведены в Приложении N 2, поэтажный план приложен к договору в качестве Приложения N 1.
В договоре купли-продажи указано, что помещение находится в здании, назначение: многоквартирный дом.
*** года стороны подписали передаточный акт, согласно которому указанное нежилое помещение площадью *** кв. м передано продавцом покупателю, покупатель произвел оплату цены помещения полностью в размере *** рублей.
*** года стороны заключили дополнительное соглашение к договору купли-продажи нежилого помещения N *** от 21 февраля *** года, согласно которому изложили преамбулу к договору от 21 февраля *** года и преамбулу к передаточному акту от 07 *** года в новой редакции.
Право собственности покупателя Г. на данное нежилое помещение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, выдано свидетельство о государственной регистрации права от 11 апреля *** года.
Разрешая спор по существу, суд руководствовался положениями гражданского законодательства, регулирующими недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам; последствия недействительности части сделки; а также нормой жилищного законодательства, предусматривающей право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
Так, согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что правом на обращение в суд с требованием о признании недействительной сделки по передаче в собственность гражданину общего имущества многоквартирного дома обладает только то лицо, чье право нарушено такой сделкой, то есть собственники помещений в многоквартирном доме либо объединение таких собственников. А поскольку истцом не представлено доказательств того, что он является собственником помещений в доме ***, и оспариваемой сделкой нарушены какие-либо его права, предусмотренные ст. 36 ЖК РФ, суд пришел к выводу о том, что ООО "Белеран" не имеет материального и юридического интереса в разрешении данного спора, является ненадлежащим истцом.
Кроме того, отказывая в иске, суд учел, что согласно поэтажному плану и экспликации, которые были представлены суду ответчиком, помещение электрощитовой площадью *** кв. м в помещении, которым обладает ответчик на праве собственности, отсутствует, электрощитовая имеет площадь *** кв. м, такое помещение истец ответчику не передавал.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции об отсутствии законных оснований для удовлетворения исковых требований о применении последствий недействительности части ничтожной сделки.
В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Согласно заключенному сторонами *** года дополнительному соглашению к договору купли-продажи нежилого помещения N *** от *** года, стороны решили изложить п. 1.6.5. договора в следующей редакции: "Покупатель уведомлен о том, что комната N *** на поэтажном плане (выделена голубым цветом на поэтажном плане, далее - электрощитовая), площадью *** кв. м, входящая в состав помещения, неразрывно связана с системой жизнеобеспечения всего дома, в котором расположено помещение, ввиду чего покупатель гарантирует передачу электрощитовой в общую долевую собственность собственников здания. Покупатель принимает на себя обязательство предоставлять любому обратившемуся уполномоченному лицу доступ к электрощитовой для ее использования по назначению на согласованных с ним условиях. Доступ предоставляется через входы в помещение (комната *** на поэтажном плане). В случае признания электрощитовой общей долевой собственностью собственников здания (ст. 290 Гражданского кодекса РФ), покупатель не вправе требовать уменьшения цены помещения и не будет иметь к продавцу связанных с этим претензий, в том числе финансовых".
Из содержания п. 2 дополнительного соглашения от 21 февраля *** года следует, что в стоимость помещения *** рублей с учетом НДС 18% не входит стоимость помещения электрощитовой.
Таким образом, из материалов дела усматривается, что предметом договора купли-продажи, в том числе, являлось помещение электрощитовой, предназначенной для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, относящееся к общему имуществу многоквартирного дома, что не соответствует требованиям закона, а именно ст. 36 ЖК РФ и ст. 209 Гражданского кодекса РФ, предусматривающей, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственники многоквартирного дома, расположенного по адресу: ***, решения об отчуждении общего имущества многоквартирного дома, в том числе электрощитовой, не принимали, такого решения суду первой инстанции не представлено.
Следовательно, сделка в части передачи в собственность Г. нежилого помещения в виде электрощитовой ничтожна независимо от такого признания судом.
Суд в силу ст. 166 ГК РФ был вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе.
Между тем, ООО "Белеран" является заинтересованным лицом и вправе ставить вопрос о признании части сделки ничтожной, поскольку является собственником нежилых помещений общей площадью *** кв. м в указанном доме, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 29 ноября *** года (л.д. 74), принятой судебной коллегией в качестве нового доказательства в порядке ст. 327.1 ГПК РФ.
При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, так как оно принято в результате неправильного толкования норм материального права.
Отменяя решение суда, судебная коллегия принимает новое решение, которым признает пункт 1 договора купли-продажи нежилого помещения N *** от 21 февраля *** года, заключенного между ООО "Белеран" и Г., недействительным в части передачи в собственность помещения - комнаты N *** электрощитовой, площадью *** кв. м.
Решение является основанием для погашения записи в ЕГРП о правах Г. на объект - нежилое помещение, назначение: прочая, площадью *** кв. м, номер на поэтажном плане: этаж ***, помещение *** - комната *** (электрощитовая), адрес (местонахождение) объекта: ***.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Хорошевского районного суда города Москвы от 15 апреля 2014 года отменить и принять новое решение.
Признать пункт 1 договора купли-продажи нежилого помещения N *** от *** года, заключенного между ООО "Белеран" и Г., недействительным в части передачи в собственность помещения - комнаты N *** электрощитовой, площадью *** кв. м.
Решение является основанием для погашения записи в ЕГРП о правах Г. на объект - нежилое помещение, назначение: прочая, площадью *** кв. м, номер на поэтажном плане: этаж ***, помещение *** - комната *** (электрощитовая), адрес (местонахождение) объекта: ***.
------------------------------------------------------------------
