Сообщений в теме: 12

[Frosty]

Доброго времени коллеги.

Имеется вопрос по недвижимости, т.к. сам не особо часто с этой темой сталкивался.

Итак предистория:

Имеется жилой комплекс, в котором имеется подземный паркинг. Места в паркинге продаются любому желающему.

Большая часть парковочных мест оформлена на физика.

Сейчас появились желающие приобрести несколько парковочных мест. Все бы хорошо, но есть небольшая сложность. При строительстве умудрились впихнуть в паркинг несколько помещений, которые являются общедомовым имуществом, в связи с чем у собственника проблемы с регистрацией права собственности, ФРС выдал приостановку - до разрешения вопроса с общим имуществом.

Созрела такая схема разрешения проблемы:

Собственник заключает с желающими договоры купли-продажи парковочных мест, содержащие следующие условия:

- оплата при заключении договора;

- передача в пользование по акту после подписания договора;

- обязательство оказывать всяческое содействие, ежли какие злые недруги будут чинить препятствие покупателю в пользовании приобретенным парковочным местом;

- отлагательное условие по регистрации права собственности, как только продавец получит свое свидетельство, сразу же сообщает приобретателю и они совместно собирают и подают на регистрацию права собственности покупателя необходимый пакет документов.

Вопрос:

Как думаете, жизнеспособна ли схема?

Просьба:

Если у кого то было что либо подобное, поделиться болванкой договора.

[Мари Мор]

Frosty сказал(а) 13 Фев 2015 - 09:17:

Большая часть парковочных мест оформлена на физика.

 

Frosty сказал(а) 13 Фев 2015 - 09:17:

как только продавец получит свое свидетельство,

Что Вы понимаете под оформлением, если право собственности на зарегистрировано ?

 

 

Frosty сказал(а) 13 Фев 2015 - 09:17:

впихнуть в паркинг несколько помещений, которые являются общедомовым имуществом,

 

Впихнуть помещение в помещение сложно..... Вы имели ввиду, что помещение паркинга прошло кадастровый учет и в его состав вошли площади, которые должны быть отнесены к общему имуществу ?

 

 

Frosty сказал(а) 13 Фев 2015 - 09:17:

Собственник заключает с желающими договоры купли-продажи парковочных мест,

Парковочное место не объект права, что является предметом ДКП ?

[aron]

Мари Мор сказал(а) 04 Мар 2015 - 13:32:

Frosty сказал(а) 13 Фев 2015 - 19:17:Собственник заключает с желающими договоры купли-продажи парковочных мест,

Парковочное место не объект права, что является предметом ДКП ?

Парковочные места и объектом права признают - помещением в составе другого объекта недвижимости -Постановление ФАС Московского округа от 30.06.2008 N КГ-А40/4518-08-1,2

 

Frosty сказал(а) 13 Фев 2015 - 09:17:

При строительстве умудрились впихнуть в паркинг несколько помещений, которые являются общедомовым имуществом, в связи с чем у собственника проблемы с регистрацией права собственности, ФРС выдал приостановку - до разрешения вопроса с общим имуществом.

Судя по этому регистрируют паркинг как объект, а парковочное место как  доля в праве на объекта недвижимости, с определением порядка пользования -Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.01.2008 N А33-10690/2007.

 

Мари Мор сказал(а) 04 Мар 2015 - 13:32:

Впихнуть помещение в помещение сложно..... Вы имели ввиду, что помещение паркинга прошло кадастровый учет и в его состав вошли площади, которые должны быть отнесены к общему имуществу ?

С чего вы решили,что помещение в помещение впихнуть сложно?

 

Frosty сказал(а) 13 Фев 2015 - 09:17:

Как думаете, жизнеспособна ли схема?

Для чего эта схема? в случае если не зарегистрируют - пойти в суд признавать право? Или денежки вернуть? И покупать то как собрались - как будущий объект?

 

А продавец то как решает вот эту проблему:

Frosty сказал(а) 13 Фев 2015 - 09:17:

При строительстве умудрились впихнуть в паркинг несколько помещений, которые являются общедомовым имуществом, в связи с чем у собственника проблемы с регистрацией права собственности, ФРС выдал приостановку - до разрешения вопроса с общим имуществом.

[Мари Мор]

aron сказал(а) 10 Мар 2015 - 05:18:

С чего вы решили,что помещение в помещение впихнуть сложно?

 

C того, что под помещением я понимаю объект недвижимости, который возможно поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности.

 

aron сказал(а) 10 Мар 2015 - 05:18:

Парковочные места и объектом права признают - помещением в составе другого объекта недвижимости -Постановление ФАС Московского округа от 30.06.2008 N КГ-А40/4518-08-1,2

А суды у нас много чего не соответствующего нормам закона признают ))

[aron]

Мари Мор сказал(а) 26 Мар 2015 - 12:11:

aron сказал(а) 10 Мар 2015 - 15:18:С чего вы решили,что помещение в помещение впихнуть сложно?

 

Мари Мор сказал(а) 26 Мар 2015 - 12:11:

C того, что под помещением я понимаю объект недвижимости, который возможно поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности.

   Так в чем сложность?  Ну и будет -  объект недвижимости в составе другого объекта недвижимости.

[Мари Мор]

aron сказал(а) 30 Мар 2015 - 00:32:

Так в чем сложность? Ну и будет - объект недвижимости в составе другого объекта недвижимости.

 

Против такого аргумента возразить нечего ...

[aron]

Мари Мор сказал(а) 01 Апр 2015 - 10:29:

Против такого аргумента возразить нечего ...

Не понял сарказма - вы считаете, что любой МКД это не объект недвижимости, тогда что это?

[Мари Мор]

aron сказал(а) 02 Апр 2015 - 04:29:

что любой МКД это не объект недвижимости, тогда что это?

 

aron сказал(а) 30 Мар 2015 - 00:32:

Ну и будет - объект недвижимости в составе другого объекта недвижимости.

 

Aron, в сообщении № 4 я написала, что под помещением я понимаю объект недвижимости, который возможно поставить на кадастровый учет и зарегистрировать на него право собственности (объект права).

Исходя из этого посыла считаю, что помещения  в составе другого помещения быть не может.

 

С МКД и квартирами в нем, а также с нежилым зданием и помещениями в нем ситуация иная.

МКД,  как объект недвижимости я воспринимаю с технической точки зрения, но не с правовой (он фактически существует, но права на него нет),  поскольку невозможно зарегистрировать право собственности на МКД или нежилое здание, в случае наличия государственной регистрации права собственности квартиру / помещения, в составе такого МКД  / нежилого здания.

 

ФЗ № 221-ФЗ от 24.07.07 г. допускает кадастровый учет  здания и помещений в нем  / МКД и квартир в нем в качестве объектов недвижимости одновременно (п/п 4,4.1. ст 25)

 

Интересно что ВАС в п. 8 Пленума № 64 от 23.07.09 года выразил следующую позицию: Если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.

Сообщение отредактировал Мари Мор: 02 April 2015 - 16:42

[aron]

  Вы  сами себе противоречите, как вот это:

Мари Мор сказал(а) 02 Апр 2015 - 10:41:

Aron, в сообщении № 4 я написала, что под помещением я понимаю объект недвижимости, который возможно поставить на кадастровый учет и зарегистрировать на него право собственности (объект права). Исходя из этого посыла считаю, что помещения в составе другого помещения быть не может.

Относится вот к этому:

Мари Мор сказал(а) 02 Апр 2015 - 10:41:

ФЗ № 221-ФЗ от 24.07.07 г. допускает кадастровый учет здания и помещений в нем / МКД и квартир в нем в качестве объектов недвижимости одновременно (п/п 4,4.1. ст 25)

 

Есть еще разъяснения ФГБУ "ФКП Росреестра" от 07.05.2013 N 08-0421-ВБ в котором дословно : "В частности, сообщается, что в случае, если сдаваемую в аренду не изолированную часть помещения возможно идентифицировать в качестве объекта недвижимости (помещения как части объема здания или сооружения, имеющей определенное назначение и ограниченной строительными конструкциями), то есть индивидуально-определенной вещи, предназначенной для самостоятельного использования в определенных целях, орган кадастрового учета принимает решение о постановке на государственный кадастровый учет такого объекта недвижимости." Т.е. помещение ставится на кадастр как объект недвижимости, а право собственника на здание как на объект недвижимости не прекращается.

 

Мари Мор сказал(а) 02 Апр 2015 - 10:41:

МКД, как объект недвижимости я воспринимаю с технической точки зрения, но не с правовой (он фактически существует, но права на него нет), поскольку невозможно зарегистрировать право собственности на МКД или нежилое здание, в случае наличия государственной регистрации права собственности квартиру / помещения, в составе такого МКД / нежилого здания.

Так, что же, по вашему, такое МКД с правовой точки зрения?

[Мари Мор]

aron сказал(а) 03 Апр 2015 - 04:36:

Вы сами себе противоречите

Никакого противоречия нет. ФЗ "О ГКН" недвижимости допускает одновременный кадастровый учет МКД и квартир в нем, но не упоминает о кадастровом учете помещения, в составе другого помещения, возможен только кадастровый учет части помещения, например когда планируется сдача в аренду

 

aron сказал(а) 03 Апр 2015 - 04:36:

Т.е. помещение ставится на кадастр как объект недвижимости, а право собственника на здание как на объект недвижимости не прекращается.

НО при этом, не стоит забывать, что право собственности на помещение не возникает !!!!! Или Вы не согласны ?? Как  правило такой учет проводится в целях передачи в аренду части здания, которую выделяют в виде помещения.

О том, что  ФЗ "О ГКН" допускает одновременный кадастровый учет здания и помещений в нем, я говорила выше.

[aron]

Мари Мор сказал(а) 03 Апр 2015 - 10:38:

Никакого противоречия нет. ФЗ "О ГКН" недвижимости допускает одновременный кадастровый учет МКД и квартир в нем, но не упоминает о кадастровом учете помещения, в составе другого помещения, возможен только кадастровый учет части помещения, например когда планируется сдача в аренду

МКД, квартир в нем, - и комнат в коммунальных квартирах (третичный объект недвижимости). О кадастровом учете помещения, в составе другого помещения не упоминает но и не запрещает. Так же не запрещает ФЗ о гос. регистрации прав на недвижимое имущество.

   По практике вы абсолютно правы, признаю и снимаю шляпу вот пример http://www.resheniya....ru/2010/22414/  но считаю, что что определение не основано на законе, вполне можно было применить аналогию по комнатам в коммуналке.

   У меня к вам вопрос, как к специалисту, ниже привожу решение - первоначально было требование признать право собственности на помещение в паркинге, после требование изменили на - признать право собственности на объект незавершенного строительства, требования удовлетворены. Ну и вопрос - как может объект незавершенного строительства находится в помещении паркинга?

http://судебныерешен...sr/case/6467725

[Мари Мор]

aron сказал(а) 05 Апр 2015 - 03:45:

О кадастровом учете помещения, в составе другого помещения не упоминает но и не запрещает.

Не соглашусь с Вами.

Пункт 7 ст. 27  ФЗ " О гос кадастре недвижимости" устанавливает следующие требования к помещениям, являющимся объектами государственного кадастрового учета  - помещение должно быть изолировано или обособлено от других помещений в здании или сооружении, а несоблюдение таких требований является основанием для кадастрового учета помещения.  На мой взгляд  нежилое помещение в  нежилом помещении  критериям изолированности и обособленности не отвечает.

Посмотрите Письмо Росреестра от 09.01.2014 N 14-исх/00072-ГЕ/14.
 

Комната весьма специфичный объект права. Например по практике СПб,  комната объектом права не является, а представляет собой долю в праве общей долевой собственности на квартиру, что и является предметом приватизации, предметом купли-продажи. Знаю в Москве практика иная.

 

 

aron сказал(а) 05 Апр 2015 - 03:45:

Ну и вопрос - как может объект незавершенного строительства находится в помещении паркинга?

Встречный вопрос - каким образом нежилое здание может быть частью МЖД ?

 

Ответ единый - в общей юрисдикции г. Краснодара невозможное возможно.

Сообщение отредактировал Мари Мор: 08 April 2015 - 20:31

[aron]

Мари Мор сказал(а) 08 Апр 2015 - 14:30:

Пункт 7 ст. 27 ФЗ " О гос кадастре недвижимости" устанавливает следующие требования к помещениям, являющимся объектами государственного кадастрового учета - помещение должно быть изолировано или обособлено от других помещений в здании или сооружении, а несоблюдение таких требований является основанием для кадастрового учета помещения. На мой взгляд нежилое помещение в нежилом помещении критериям изолированности и обособленности не отвечает. Посмотрите Письмо Росреестра от 09.01.2014 N 14-исх/00072-ГЕ/14.

Да согласен я с Вами. Только закон не говорит что такое -  "изолировано или обособлено", это определяет кадастровый инженер - как определит так и будет.

Сообщение отредактировал aron: 09 April 2015 - 06:28