Сообщений в теме: 49

[Раздолбай]

scan сказал(а) 21 Апр 2015 - 09:31:

Как говорил Суханов: что значит нет объекта недвижимости, если он есть, вот же он стоит

и башкой обидчика, ОМС, о данный недострой, для полной ясности что объект существует

[Чеширский кот]

riflettere сказал(а) 21 Апр 2015 - 05:05:

ну и конечно, можно было бы, думаю, сказать, что сейчас это уже ст. 39.6.

Нет, сейчас это именно пункт 21 статьи 3. Названные Вами нормы статьи 39.6 абсолютно из другой оперы

 

scan сказал(а) 21 Апр 2015 - 03:37:

Кассация иск удовлетворила в конце 2014. 

выкладывайте уже решение

[scan]

Чеширский кот сказал(а) 21 Апр 2015 - 17:28:

выкладывайте уже решение

Прикрепленные файлы

•  A28-10733-2013_20141218_Postanovlenie kassacii.pdf   252.77К   519 скачиваний

[riflettere]

Чеширский кот сказал(а) 21 Апр 2015 - 17:28:

Нет, сейчас это именно пункт 21 статьи 3. Названные Вами нормы статьи 39.6 абсолютно из другой оперы

Мысль не понял. Поясните, если не сложно.

[Чеширский кот]

riflettere сказал(а) 22 Апр 2015 - 02:28:

Мысль не понял. Поясните, если не сложно.

Подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6, устанавливая возможность заключения договора аренды под незавершенкой без торгов, прямо отсылает только к случаям, установленным в пункте 5 той же статьи. В пункте 5 только два случая, оба так или иначе связаны с проведением публичных торгов (либо объект куплен с торгов, либо в течение 6 месяцев не заявлено требование о проведении торгов, либо судом отказано в удовлетворении этого требования, либо объект с торгов не куплен). Всё. Перечень закрытый. В отношении всех договоров аренды, заключенных до 1 марта 2015 года у собственника объекта есть право, предусмотренное п.21 статьи 3 вводного закона на однократное заключение договора для завершения строительства сроком до 3 лет. Подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 будет действовать в отношении ЗУ, предоставленных после 1 марта 2015, а также в отношении ЗУ, предоставленных до 1 марта 2015, но после того, как собственником ОНС будет реализовано право на однократное заключение договора в соответствии с п.21 ст.3 вводного закона. 

[riflettere]

Чеширский кот сказал(а) 22 Апр 2015 - 06:56:

в отношении ЗУ, предоставленных до 1 марта 2015

В целом, я согласен, забыл, что там два признака. И пункт 21 в целом еще вполне может работать, но ТС это не поможет.

[scan]

Чеширский кот сказал(а) 22 Апр 2015 - 06:56:

В пункте 5 только два случая, оба так или иначе связаны с проведением публичных торгов (либо объект куплен с торгов, либо в течение 6 месяцев не заявлено требование о проведении торгов, либо судом отказано в удовлетворении этого требования, либо объект с торгов не куплен). Всё. Перечень закрытый.

На торги выставляется объект недвижимости или что? Иными словами, речь идёт о переходе права собственности по результатам торгов, или об основании для возникновения права собственности? Если о переходе ПС - то не о чем и рассуждать. 

[Чеширский кот]

Пункт 21 не то, что в целом может работать, а именно работает и был изменен с 1 марта для этих целей. Минэкономразвития тоже высказался по этому поводу, в теме по реформе я выкладывала письмо. ТС это не поможет, да, так как всё что можно было уже упущено
Да, объект незавршенного строительства, в соответсвии с 239 статьей ГК (номер по памяти, могла наврать немного)

[scan]

 

Цитата

 

Положения статьи 239.1 не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ

 

 

 

 

Дискриминация какая-то получается. Т.е. как быть тем, кто "попал" раньше, - закон намеренно умалчивает. Какова цель этого ограничения? Ладно если бы ранее существовал иной правовой механизм, и его обновили. 

[Чеширский кот]

Никакой дискриминации)) как раз те арендаторы, у которых договор заключен до 1 марта 2015, по окончании срока договора после 1 марта 2015 заключают новый договор в соответствии с п.21 ст.3 137-фз. А по окончании нового договора, на них в полной мере распространяются как подпункт 10 п.2,ст. 39.6 ЗК, так и 239.1 ГК.

[Sania]

Чеширский кот, подозреваю, что поотстал от участников дискуссии, но все-таки:

Вы считаете, что 

 

Чеширский кот сказал(а) 22 Апр 2015 - 10:05:

п.21 ст.3 137-фз. А по окончании нового договора, на них в полной мере распространяются как подпункт 10 п.2,ст. 39.6 ЗК, так и 239.1 ГК.

применяется только в случае регистрации прав на ОНС или во всех случаях, когда застройщик успел построить хоть что-то (без регистрации прав)?

[Чеширский кот]

Sania, занимаю позицию, что во всех случаях, в том числе и если право не зарегистрировано. Обосновываю свою позицию приказом МЭР № 1, где в перечне документов для заключения договора по п.п. 10 п.2 ст 39.6 допускается, что заявитель может представить иные документы, подтверждающие ПС, если право не зарегистрировано в ЕГРП. Аналогично должен применяться и п.21 ст.3 137-ФЗ полагаю. При этом наличие факта кадучета ОНС считаю обязательным - без этого невозможно определить ОНС уже есть или его еще нет с технической точки зрения? Например свайное поле это ОНС или нет?. 

[Sania]

Чеширский кот, понятно, спасибо 

[riflettere]

Чеширский кот сказал(а) 22 Апр 2015 - 13:23:

занимаю позицию, что во всех случаях, в том числе и если право не зарегистрировано. Обосновываю свою позицию приказом МЭР № 1, где в перечне документов для заключения договора по п.п. 10 п.2 ст 39.6 допускается, что заявитель может представить иные документы, подтверждающие ПС, если право не зарегистрировано в ЕГРП.

Будем обсуждать тот нюанс, что право собственности на созданный объект возникает с момента его регистрации, а создание - это основание (в постановлении ВАС с первом сообщении)? Значит, статья не действует, а иные документы - это случаи, когда право возникает без регистрации.

Или ну его?

[Чеширский кот]

riflettere, несомненно, можно занять и такую позицию, и формально к этому есть все правовые основания. Обе нормы - и в ЗК и в 137-ФЗ говорят именно о собственнике ОНС, а не об арендаторе земельного участка, ну и дальше логическая цепочка со ссылками на нормы ГК и 122-ФЗ и отказ в заключении нового договора с мотивировкой "не представлены документы, подтверждающие ПС на ОНС". Я, как правоприменитель, считаю такую позицию контрпродуктивной. Если объект действительно строится, но арендатор по своим причинам не регистрирует ПС (собственно, и не обязан) не должно быть у уполномоченного органа самоцели "отобрать". Если же арендатор строится, но с нарушением, на это должны должным образом реагировать те органы, которые за это ответственны, принимать решения в рамках своих полномочий, обращаться в суды и т.п. Нельзя всё решать только через заключим/не заключим новый договор. Поэтому норма 137-ФЗ (сейчас только про нее, так как до 39.6 ЗК еще дожить надо) очень даже рабочая. Закон принят в июне, до окончания срока договора после марта у арендатора (если он ничего не делал) достаточно времени подсуетиться  и начать что-то строить, по окончании срока договора с недостроем получить последнее китайское предупреждение сроком на три года.

[Sania]

riflettere, моделирую ситуацию:

в том числе по причинам, связанным с проволочками ОГВ, строительство идет с нарушением сроков

для красоты картинки ситуация "впритык" - если и выскочим за срок действия ДА - то на чуть-чуть

По смыслу ст.239.1 ГК и 39.6 ЗК: застройщик может быть спокоен, но береженого бог бережет...

 

Что делать осторожному застройщику:

- ставить на кад учет ОНС (к слову говоря, когда-то я упарился получать (тогда еще) техпаспорт на почти готовый ОКС как на ОНС - БТИшники убеждали меня, что это - уже законченный объект) - тут я в принципе согласен с 

 

Чеширский кот сказал(а) 22 Апр 2015 - 13:23:

При этом наличие факта кадучета ОНС считаю обязательным - без этого невозможно определить ОНС уже есть или его еще нет с технической точки зрения?

 

- останавливать строительство и расторгать договор строительного подряда (инф письмо 59 ПрВАС никто не отменял, хотя в свежие документы эта тема не перешла)

- регить ПС на ОНС

- возобновлять строительство

 

от последних трех пунктов веет абсурдом - поэтому тоже считаю, что судебная практика должна пойти по пути

 

Чеширский кот сказал(а) 22 Апр 2015 - 13:23:

во всех случаях, в том числе и если право не зарегистрировано

[riflettere]

Sania,

Все понятно: формальная реальность против неразумности, абсурда и т.п.

 

Но если сравнить 39.6 ЗК и п.21 ст.3 вводного, то для меня особой разницы в них нет в части требования о собственности на ОНС.

Причем по статье 39.6 ЗК я вот не представляю себе торги по продаже в отсутствии первичного права.

Т.е. тот абсурд, что Вы расписали, имхо также будет в цвете при применении 39.6. Так почему его не может быть в п.21 ст.3 вводного? Не хочется? Само собой. Но я это к тому, что, видимо, не по ошибке и недосмотру написали собственность в обоих случаях...

Я подозреваю, что это перегиб борьбы с долгостроями... может, не учли момент возникновения права собственности

Что касается той же 239.1 ГК - то она опять же говорит о собственности... Т.е. даже при возможности применения ст. 39.6. и 239.1., далеко не факт, что в отсутствие права собственности на ОНС орган не подаст иск просто об освобождении з/у, а процедуры, связанной с торгами и не будет вовсе, т.к. нет оснований ...

Так что разве может быть застройщик действительно спокоен?

Вполне понимаю, что ответа сейчас просто нет)

[scan]

Чеширский кот сказал(а) 22 Апр 2015 - 13:23:

Обосновываю свою позицию приказом МЭР № 1

Не могу найти с таким номером в К+. Не поделитесь?

[Чеширский кот]

scan сказал(а) 25 Апр 2015 - 06:27:

Не могу найти с таким номером в К+.

странно... от 12.01.2015 № 1, во всех источниках есть

[scan]

обновился. Нашёл.Изучаю...

[артем010]

Чеширский кот, добрый день ! подскажите пожалуйста выход из следующей ситуации: апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции и отказал в иске о понуждении заключить договор аренды сроком на 3 года под недостроем по п 21 ст 3 Воодного закона, мотивируя свое определение тем, что в 2012 году прежнему собственнику недостроя земельный участок предоставлялся для завершения строительства, следовательно как посчитал суд 2 ой инстанции право на однократное предоставление уже было реализовано в 2012 году. Считаю данную позицию абсурдной, основанной на неправильном толковании п 21 ст 3 (в действующей редакции) поскольку она введена в действие с 1 марта 2015 года закон не имеет обратной силы и в данном пункте речь идет о предоставлении   земельного участка по правилам ст 39.14-39.17 ЗК РФ  (тоже введены с 1 марта 2015 года) в связи с чем имевший место факт предоставления земельного участка для завершения строительства в 2012 года в порядке 22 и 36 ст ЗК РФ не имеет правового значения.   Может есть решения судов с какого момента следует считать что земелеьный участок предоставлен однократно для завершения строительства???

Заранее спасибо!

[Чеширский кот]

артем010, в моей личной практике таких споров не возникало. Решение выкладывайте

[артем010]

Чеширский кот сказал(а) 28 Мар 2018 - 08:13:

артем010, в моей личной практике таких споров не возникало. Решение выкладывайте

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«05» декабря 2017 года <...>

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего < Ф.И.О. >8,

судей < Ф.И.О. >7, Рыбиной А.В.,

при секретаре < Ф.И.О. >3,

по докладу < Ф.И.О. >7,

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя администрации МО <...> по доверенности < Ф.И.О. >4 на решение Армавирского городского суда от <...>.

Выслушав доклад судьи, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

< Ф.И.О. >5 обратился в суд с иском к администрации МО <...>, об обязании заключить договор аренды земельного участка, площадью 580 кв.м. с кадастровым номером 23:38:0109056:9, расположенного по адресу: Армавир,<...> а.

< Ф.И.О. >5 в судебном заседании исковые требования поддержал и настаивал на их удовлетворении.

Представитель администрации МО <...> < Ф.И.О. >4, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала и просила отказать в удовлетворении иска.

Обжалуемым решением Армавирского городского суда от <...> исковые требования < Ф.И.О. >5 об обязании заключить договор аренды земельного участка, площадью 580 кв.м. с кадастровым номером 23:38:0109056:9, расположенного по адресу: Армавир, <...> а – удовлетворены.

В апелляционной жалобе представитель администрации МО <...> по доверенности < Ф.И.О. >4 ставит вопрос об отмене решения суда от <...> и принятии нового решения по делу об отказе в удовлетворении требований < Ф.И.О. >5

В возражениях < Ф.И.О. >5 с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил отказать в ее удовлетворении в полном объеме.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционных жалобы, возражений на нее, выслушав представителя администрации МО <...> по доверенности < Ф.И.О. >4, настаивавшую на доводах апелляционной жалобы, представителя < Ф.И.О. >5 по доверенности < Ф.И.О. >6, возражавшую против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене обжалуемого решения суда и вынесении нового решения по делу – об отказе в удовлетворении иска.

Приходя к выводу об удовлетворении искового заявления < Ф.И.О. >5 об обязании заключить договор аренды земельного участка, суд первой инстанции сослался на то, что в соответствии с п.2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в связи с чем у администрации МО <...> не имеется оснований для продажи с торгов объекта незавершенного строительства в порядке ст. 239.1 ГК РФ.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда.

Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона Российской Федерации от <...> <...>-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действующей по состоянию на <...>) собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до <...>, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений (статья 36 Земельного кодекса в редакции, действующей <...>).

Из материалов гражданского дела следует, что Постановлением администрации муниципального образования<...> от <...> <...> земельный участок с кадастровым номером 23:38:0109056:9 площадью 580 квадратных метров по <...>предоставлен ООО «Виола» в аренду для завершения строительства здания магазина (договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от <...> <...>). Срок действия договора аренды истек <...>.

На основании договора купли-продажи от <...> с <...> (дата гос. регистрации) права и обязанности по указанному договору аренды перешли к < Ф.И.О. >5

Судебной коллегией установлено, а материалами дела подтверждается, что < Ф.И.О. >5 обратился в администрацию МО <...> с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:38:0109056:9 площадью 580 кв.м. по адресу: <...> в аренду под объектом незавершенного строительства, степенью готовности 18%.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от <...> <...>-Ф3 (в действующей в настоящее время редакции) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до <...> или такой земельный участок предоставлен до <...> в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

При таких обстоятельствах, учитывая, что спорный земельный участок уже предоставлялся ранее для завершения строительства предыдущему собственнику объекта незавершенного строительством в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от <...> <...>-Ф3 (в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ), предоставить указанный земельный участок в аренду без проведения торгов на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от <...> <...>-Ф3 повторно не представляется возможным.

 

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу что у суда первой инстанции не было оснований для удовлетворения требований < Ф.И.О. >5 об обязании заключить договор аренды земельного участка.

Суд первой инстанции в нарушение статьи 67 ГПК РФ не дал оценки представленным сторонами доказательствам в их совокупности, неправильно применил закон, подлежащий применению.

При таких обстоятельствах обжалуемое судебное решение в соответствии со статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене как нарушающее единообразие в толковании и применении судом норм права, регулирующих спорные правоотношения.

Отменяя обжалуемое решение суда первой инстанции, судебная коллегия на основании ст.ст. 328-330 ГПК РФ приходит к выводу о вынесении нового решения по делу – об отказе в удовлетворении искового заявления < Ф.И.О. >5

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Армавирского городского суда от <...> - отменить.

Принять новое решение по делу по иску < Ф.И.О. >5 к администрации МО <...>, об обязании заключить договор аренды земельного участка, площадью 580 кв.м. с кадастровым номером 23:38:0109056:9, расположенного по адресу: Армавир, <...> а.

Исковые требования < Ф.И.О. >5 об обязании администрацию МО <...> заключить договор аренды земельного участка, площадью 580 кв.м. с кадастровым номером 23:38:0109056:9, расположенного по адресу: Армавир, <...> а – оставить без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, но может быть оспорено в течение 6 месяцев Президиум Краснодарского краевого суда.

Председательствующий:

<...>вого суда:

странное конечно определение!!!!! распространил ограничения введенные с 1 марта 2015 года на арендные правоотношения возникшие в 2012 году, не учтено то что порядок предоставления другой- ст 39.14-39.17 ЗК РФ. краснодарский краевой суд как всегда впереди планеты всей

[VarVara21]

Зравствуйте, не знаю в какой ветке лучше написать, напишу здесь.

От администрации был получен земельный участок в аренду под строительство магазина. Договор аренды был продлен для заверщения строительства, но достроить не успели, сам магазин разобрали, остался фундамент с отсыпкой (ранее этот участок числился как болото) с хорошей стоимостью.

ПС на обьект незавершенного строительства вовремя оформленно не было, о чем администрация знала и подала иск об истребовании земельного участка, паралельно я (собственник) имея на руках просроченное разрешение на строительство и истекщий договор аренды земельного участка, через иск на росреестр на основании пленума регистрирую право собственности на обьект. Далее уже в судебном заседании с аминистрацией предоставляю ПС на обьект, в итоге решением суда земельный участок был изъят, обьект недвижимости  остался за мной (собственником), в чем конечно потерял всякую ценность для администрации. 

 

Суть вопроса: Администрация, понимая что обьект не продастся с торгов, (сами они его выкупать не хотят) отказываются подписывать акт-приемки передачи земельного участка, при наличии решения суда об изьятии земельного участка и истекщего срока договора аренды.

Законны ли их действия, и должна ли я (собственник) обьекта незавершенного строительства платить арендную плату?

Сообщение отредактировал VarVara21: 05 September 2021 - 15:03

[Ludmila]

Вопрос в Недвижимости без своей точки зрения со ссылкой на НПА. Пока один балл предупреждения. За любое последующее нарушение будет сразу два балла.