Сообщений в теме: 23

[Амир]

Доброго времени суток! Давно не участвовал в конфе, т.к. зашился на текучки.

 

Коллеги хочу обсудить порядок действий и варианты оформления отвода под существующие здания на участке временного характера

 

Согласно пункту 7 статьи 72 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ временный характер сведений государственного кадастра недвижимости об образованных объектах недвижимости, предусмотренный настоящей статьей, сохраняется до момента государственной регистрации права на такой объект недвижимости либо до момента государственной регистрации аренды, если объектом недвижимости является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, но не позднее 1 марта 2022 г. По истечении указанного срока сведения об объектах недвижимости, которые носят временный характер, исключаются из Единого государственного реестра недвижимости в порядке, предусмотренном порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости. Образование новых объектов недвижимости из объекта недвижимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения о котором носят временный характер, не допускается. В течение срока действия временного характера внесенных в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объекте недвижимости сведения о таком объекте недвижимости могут быть исключены из Единого государственного реестра недвижимости по заявлению собственника объекта недвижимости или собственников объектов недвижимости, в результате преобразования которых был образован такой объект недвижимости. В случае, если земельные участки были образованы из земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, исключение из Единого государственного реестра недвижимости сведений о соответствующих земельных участках осуществляется по заявлению представителя уполномоченного на распоряжение такими земельными участками органа государственной власти или органа местного самоуправления

 

Фабула ситуации:

в трехсот лохматом году куплена часть промбазы у юридического лица

Земельный участок был в аренде и Арендатора мало трогало присутсвие на его земле чужих зданий и он исправно платил аренду земли

Пришло время и Арендатор оформил раздел участка. Как обычно сливки под свои здания, а балласт и все что не гоже под чужие здания.

Далее на участки под своими зданиями Арендатор заключает новые договора аренды з.у.

на участок где есть чуджие здания Арендатор права не оформляет. старый договор изменяет путем исключение из него преобразованного участка.

 

Новый собственник зданий остался с кадастровым паспортом на землю имеющим статус временного учёта, при фактическом использовании только половины сформированного участка. Логичная задача состоит в оформлении земли в фактически используемых границах. Прежний арендатор преобразованного участка исключил его из договора аренды  и на новый не оформил права.

 

Вариант1: Обратится в ОМС за снятием временного участка с кадастрового учета и в дальнейшем утверждении схемы образования нового участка через процедуру предварительного согласования (ст. 39.15 ЗК).

Предвижу противодействие, т.к. ОМС захочет видеть как минимум рекультивацию не используемых земель и крайний тут будет именно новый собственник зданий как заинтересованное лицо. У прежнего арендатора преобразованного участка права же прекращены и ему рекультивацию врядли они смогут навялить.

 

Вариант 2 более затратный:

оформляем отвод, регистрируем права на участок под нашими зданиями. пропадает статус временного учёта.

далее понятно что раздел и сдача не используемых земель Арендодателю. В данном случае от рекультивации уже точно не отвертишься.

 

Как видно из ситуации по варианту 1 можно не участвовать в рекультивации и он более преемлем. Вопрос, почему ОМС прекращает права у Арендаторов без контроля что они на формировали под чужие здания, задавать не буду.

 

Какие у Вас ещё будут предложения в данной ситуации.

[Ribinfa]

Амир сказал(а) 12 Фев 2016 - 06:30:

Прежний арендатор преобразованного участка исключил его из договора аренды

соответственно передал собственнику

 

Амир сказал(а) 12 Фев 2016 - 06:30:

ОМС прекращает права у Арендаторов без контроля что они на формировали под чужие здания

от своего права принятия данной части материнского участка ОМС же не отказался т.е. в кадастре данная часть материнского участка должна быть в настоящее время за ОМС как собственником

[Чеширский кот]

Амир сказал(а) 12 Фев 2016 - 06:30:

Арендатор оформил раздел участка. Как обычно сливки под свои здания, а балласт и все что не гоже под чужие здания. Далее на участки под своими зданиями Арендатор заключает новые договора аренды з.у.

 

Амир сказал(а) 12 Фев 2016 - 06:30:

Прежний арендатор преобразованного участка исключил его из договора аренды  и на новый не оформил права.

Вот здесь не совсем поняла. Всё-таки хоть на один образованный после раздела ЗУ зарегистрировано право? Если да, то все образованные участки должны стать постоянными. Свежую выписку получали?

Симбиоз 1 и 2 варианта - если всё же участок временный, долго еще ждать пока он сам не слетит с учета?

 

Ribinfa сказал(а) 12 Фев 2016 - 06:41:

т.е. в кадастре данная часть материнского участка должна быть в настоящее время за ОМС как собственником

с какого перепугу? Вы тоже из тех, кто считает, что все участки, не находящиеся в частной собственности автоматом находятся в муниципальной?

[Mex@]

Вариант № 1 предпочтительней, поскольку новый собственник в арендных отношениях не состоял, заявляется как новый землепользователь.

При переоформлении договора аренды преобразованный (материнский) з/у передан арендатором/принят ОМС без замечаний, поэтому требования о рекультивации к новому землевладельцу - это не по адресу.

Заявляйтесь на ту часть з/у, которая необходима и достаточна для обслуживания части базы.

Необходимость соблюдения сроков рассмотрения заявления ускорит ОМС на регистрацию права государственной собственности на з/у, т.к.отказ по причине "временности" з/у ЗК РФ не предусмотрен.

[Чеширский кот]

Mex@ сказал(а) 12 Фев 2016 - 08:19:

Необходимость соблюдения сроков рассмотрения заявления ускорит ОМС на регистрацию права государственной собственности на з/у

блин... да откуда ж вы беретесь. Может поделитесь опытом как зарегистрировать право на неразграничку? 

 

Mex@ сказал(а) 12 Фев 2016 - 08:19:

отказ по причине "временности" з/у ЗК РФ не предусмотрен.

Там ЗУ(нужного) нет! О каком отказе Вы говорите... до отказа/не отказа, как до китая известным членистоногим

[Ribinfa]

Чеширский кот сказал(а) 12 Фев 2016 - 07:31:

Вы тоже из тех, кто считает, что все участки, не находящиеся в частной собственности автоматом находятся в муниципальной?

 

Амир сказал(а) 12 Фев 2016 - 06:30:

Земельный участок был в аренде

а значит есть/был собственник

 

Mex@ сказал(а) 12 Фев 2016 - 08:19:

з/у передан арендатором/принят ОМС без замечаний

принимает собственник

 

Чеширский кот сказал(а) 12 Фев 2016 - 09:15:

Может поделитесь опытом как зарегистрировать право на неразграничку?

границы при предоставлении части территории ранее описывались, далее межевались т.е. земля/зем участки предоставлялись и предоставляются в определенных границах. Отсутствие госрегистрации на землю не означает того, что у нее нет собственника ст. 9 ч. 2 Конституции "2. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности."

 

земля по природе своего происхождения природный объект не созданный человеком, а соответственно самоволом в создании ее быть не может, но может быть самоволом в ее занятии и использовании в отсутствии воли собственника данной земли

Сообщение отредактировал Ribinfa: 12 February 2016 - 16:08

[Чеширский кот]

Скажите, кто по Вашему убеждению из названных в ГК субъектов гражданских правоотношений является собственником неразграниченных земель?

[Ribinfa]

Чеширский кот сказал(а) 12 Фев 2016 - 10:07:

кто по Вашему убеждению из названных в ГК субъектов гражданских правоотношений является собственником неразграниченных земель?

Статья 3.1

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ в пункт 1 статьи 3.1 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу с 1 марта 2015 г.

См. текст пункта в предыдущей редакции

1. В целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся:

земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации;

земельные участки, предоставленные органам государственной власти Российской Федерации, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти;

земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве аренды, праве безвозмездного пользования у государственных академий наук, а также у организаций, созданных государственными академиями наук и (или) подведомственных таким государственным академиям наук;

земельные участки, предоставленные в аренду Государственной компании "Российские автомобильные дороги" федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства;

иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

2. В целях разграничения государственной собственности на землю к собственности субъектов Российской Федерации относятся:

земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации;

земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов Российской Федерации, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

3. В целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся:

земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;

земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;

иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земли.

 

[Чеширский кот]

Ribinfa, еще раз

 

Чеширский кот сказал(а) 12 Фев 2016 - 10:07:

кто по Вашему убеждению из названных в ГК субъектов гражданских правоотношений является собственником неразграниченных земель?

то есть земель, не относящихся к федеральной собственности, государственной собственности субъектов РФ, муниципальной или частной собственности. Кто этот неведомый

 

Ribinfa сказал(а) 12 Фев 2016 - 09:52:

есть/был собственник

?

[Ribinfa]

Чеширский кот сказал(а) 12 Фев 2016 - 11:05:

Кто этот неведомый

 

Ribinfa сказал(а) 12 Фев 2016 - 10:12:

иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации

а соответственно смотрим закон субъекта Федерации, к примеру "О ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЯХ"

[земельщик]

Разногласия в условиях договора - досудебная переписка - судебная экспертиза - обязать заключить договор аренды в координатах икс, игрек с отсрочкой исполнения до постановки на кадастровый учет+возможно требование об установлении границ участка, необходимого для эксплуатации.

[Амир]

Чеширский кот сказал(а) 12 Фев 2016 - 07:31:

Всё-таки хоть на один образованный после раздела ЗУ зарегистрировано право? Если да, то все образованные участки должны стать постоянными. Свежую выписку получали?

 Вот то то и оно в свежих выписках. Наш участок временный. а на остальные прежний арендатор зарегил новую аренду.

Мне кажется Вы ошибаетесь по поводу что все участки встанут на постоянный учет после раздела если хоть на один зарегино право в Росреестре.

Не зарегистрированные участки (временные) по истечении срока слетят с учёта и далее восстановится материнский участок в измененных границах.

 

Про бред соискателей на счет чей участок (муниципальный или федеральный) я с Вами полностью согласен. Зафлудили они мне тему. Не ведитесь плиз на их некомпетентные выводы. т.к. мой вопрос был к коллегам, а глупые выводы новичков предлагаю пропускать мимо ушей, не хватало нам появления фонографа, Маленького мука, Серджио2006 и т.п.

 

И так, больше понравился как вариант новизны в теме, это предложение Земельщика на случай противодействия ОМС.

 

Сложившаяся ситуация напомнила мне судебный процесс 3-х годичной давности:

с покупателя зданий части промбазы ОМС взыскивал НО по плате за землю в границах утвержденных ОМС при разделе существующей базы

Мои доводы что из 20 купленых зданий реально существовало лишь 10, и по документам мы их в последствии исключили из Росреестра и кад учета не возимели успеха. Доводы ОМС как раз были те что мы им должны тогда сдать не используемые земли в порядке сдачи рекультивированных земель. Там ситуация была даже проще участки после раздела даже не ставили на кад учет утвердили как схему нового образования участка , хотя на участке была ранее действующая аренда нефтяников. свои участки (остатки) они благополучно поставили на учет и зарегили.

НО с нового собственика всеравно взыскали НО на полную площадь земли согласно утвержденных схем, за минусом площади здания которое осталось не купленным но попала в площадь формируемого участка.

вот номер дела №А75-332/2013.

 

Вот потому я боюсь заранее противодействия со стороны ОМС, тк.к судебная практика идет на поводу у публичного распорядителя неразгарниченной гос собственностью на землю.

 

Чеширский Кот - Ваше видение симбиоза вариантов, немного не понял в последовательности. Мне очень важно Ваше мнение как виртуального оппонента учитывая род деятельности.

 

 

Mex@,  Спасибо за девственное рвение! прошу влезать с советами по статусу в конфе, т.е. к новичкам, если не уверены в глубине задаваемого вопроса.

Сообщение отредактировал Амир: 15 February 2016 - 10:42

[Чеширский кот]

Амир сказал(а) 15 Фев 2016 - 04:41:

Мне кажется Вы ошибаетесь по поводу что все участки встанут на постоянный учет после раздела если хоть на один зарегино право в Росреестре. Не зарегистрированные участки (временные) по истечении срока слетят с учёта и далее восстановится материнский участок в измененных границах.

Возможно где-то я и ошибаюсь. Я не знаю всех тонкостей кадучета, но у нас так и происходит Не могу обосновать со ссылками на нормы, но принцип по логике такой, что с момента регистрации права хоть на один образованный участок, кадастровые сведения о нем меняют статус с "временные" на "учтенные", соответственно сведения о материнском ЗУ меняют статус с "учтенные" на "архивные", ну и сведениям по другим образованным ЗУ ничего не остается как стать "учтенными" вместо "временных"

 

Амир сказал(а) 15 Фев 2016 - 04:41:

больше понравился как вариант новизны в теме, это предложение Земельщика на случай противодействия ОМС.

Мне, честно говоря, не очень. Я не вижу преддоговорного спора, пока нет объекта договора (а его нет в тех характеристиках, которые Вы желаете), ну и необходимо учитывать специфику ЗК РФ и кадучета - есть нормы каким образом осуществляется образование ЗУ и его предоставление. Если участок, из которого необходимо образовать требуемый - временный и образование из него другого ЗУ технически невозможно в силу закона, как можно требовать заключить договор на участок, который нельзя образовать?. Опять же, подавая заявление о предоставлении Вы должны в нем указать кадастровый номер испрашиваемого ЗУ (а его у Вас нет, так как существующий ЗУ Вас не устраивает и Вы хотите другой). Номер не указали - возврат заявления без рассмотрения по пункту 3 ст.39.17, то есть Вам даже не отказали, Ваше заявление просто не рассмотрели, так как оно не соответствует требованиям закона.

[grin095]

Имхо начинаем как обычно с начала.

Был земельный участок. Он был в аренде для целей эксплуатации объектов недвижимости промбазы.

Часть этих объектов недвижимости была продана.

Что произошло с правами на земельный участок? Что там действовало в то время?

Сейчас понятно, автоматически права аренды перешли бы, т.е. по сути был бы договор со множественностью лиц на стороне арендатора. А тогда?

Если так же, то вопрос раздела участка без нового собственника части промбазы довольно сомнителен. Но допустим есть такое. Но в своей части под этими объектами договор не расторгался. Да и не мог собственник другой части промбазы расторгнуть договор за нового собственника. Итд итп. В этом направлении.

 

Если бы это было сейчас.

 

А что было тогда, я не знаю. Год то лохматый (пока не известный).

 

В исходных же условиях, как есть, оба варианта имеют все те плюсы-минусы, что и написали. Преддоговорного спора то же не вижу.

[Амир]

grin095, Ну сейчас расскажу Вам специфику Сибирских территорий и отводов

Отводили в 2009 году гектаров так эток 320 одним отводом для нефтяной организации с целью освоения месторождений

отводили не одним участком а в договоре их примерно 150 штук.

Мой конкретно промбаза 19 га.

Что стало: сделали раздел участка и внесли изменения в договор - в приложении убрали материнский участок и добавили 2 новых,

а мой участок под моими зданиями остался без отвода со статусом временный.

Сообщение отредактировал Амир: 16 February 2016 - 10:57

[Чеширский кот]

Амир сказал(а) 16 Фев 2016 - 04:52:

Что стало: сделали раздел участка и внесли изменения в договор в части в приложении убрали материнский участок и добавили 2 новых

когда было это? Да, и что по статусу сведений о материнском участке говорит свежая выписка из ГКН? Всё-таки никак мне не верится что образованный (как бы Ваш) может остаться временным, если материнский стал архивным. Давайте разберемся с этим для начала и если это так и ничего с этим не сделать, то будем думать дальше. Да, у нас, кстати бывали случаи, когда при регистрации прав на один из образованных в результате раздела ЗУ, другой оставался со статусом "временный", но это всегда расценивалось как "упс, упустили..." и по нашему письму о выявленном факте сразу исправляли статус на "учтенный"

[grin095]

Амир, ну 2009 год, это разве лохматый Это почти недавно

специфика? Довольно странная специфика.. одним договором на 150 участков, под разработку месторождения.

Даже при наличии проекта разработки месторождения, маловероятно кап строительство сразу на 150 участках. Все же постепенно, в зависимости от результатов бурения.  То есть по сути это просто повышенные издержки.

Либо! этот договор под существующие объекты разработки. Тогда оригинальность только в том, что он один, а их не 100 или 150. Вы же в ХМАО, как я помню, работаете? У нас в этом регионе нет такой практики.

 

Но это лирика.

В любом случае, если речь о 2009 и свежее, то все те последствия для прав аренды на земельный участок при продажи части объектов недвижимости на нем, что я написал, все такие и должны быть.

Меня все время поражает, когда коллеги говорят мол прав на земельный участок у нас нет, мы купили объект, а договор не переоформили, что был у предыдущего собственника... Да есть права, куда они денутся.. Они автоматически переходят в силу единства судьбы.. ВАС специально даже написал в своем пленуме, что переходя НЕ ЗАВИСИМО от того, переоформлен договор или нет.

[Амир]

2009 это скорее переоформление из старой бессрочки, либо продление существующей аренды, не новый отвод

grin095 сказал(а) 16 Фев 2016 - 06:55:

ВАС специально даже написал в своем пленуме, что переходя НЕ ЗАВИСИМО от того, переоформлен договор или нет.

но не расписал случаи  продажи не всех зданий на промбазе, а там может быть занятная шахматка в удовольствие для землеустроителей

а в суде факт частичного использования рассматривается субьективно

[Амир]

Чеширский кот сказал(а) 16 Фев 2016 - 05:06:

Всё-таки никак мне не верится что образованный (как бы Ваш) может остаться временным, если материнский стал архивным.

 

в топикстарте указал статью

 

Амир сказал(а) 12 Фев 2016 - 06:30:

временный характер сведений государственного кадастра недвижимости об образованных объектах недвижимости, предусмотренный настоящей статьей, сохраняется до момента государственной регистрации права на такой объект недвижимости

 

В данный момент пошел вариантом 1 в рамках ст. 39.15 и плюс заявил прошение на снятие с кад учета временного участка

grin095 сказал(а) 16 Фев 2016 - 06:55:

Вы же в ХМАО, как я помню, работаете? У нас в этом регионе нет такой практики.

да в ХМАО такаяже история 1 договор у меня на 10 участков: и под карьер и под причал и под жил послеок и т.п.

а у нефтяников так и есть по 100 и более участков. На госпошлине экономят наверное, да и ОМС района удобно один договор шпарить оптом

Сообщение отредактировал Амир: 16 February 2016 - 16:00

[Чеширский кот]

Амир сказал(а) 16 Фев 2016 - 10:02:

в топикстарте указал статью  

Цитата

Амир сказал(а) 16 Фев 2016 - 10:02:

Амир сказал(а) 12 Фев 2016 - 09:30: временный характер сведений государственного кадастра недвижимости об образованных объектах недвижимости, предусмотренный настоящей статьей, сохраняется до момента государственной регистрации права на такой объект недвижимости

 

 

 

Амир сказал(а) 12 Фев 2016 - 06:30:

Согласно пункту 7 статьи 72 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ

1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 января 2017 года, за исключением части 4 статьи 66 и статьи 68 настоящего Федерального закона.

2. Часть 4 статьи 66 и статья 68 настоящего Федерального закона вступают в силу с 1 января 2020 года.

[Чеширский кот]

Амир, письмо Минэко от 15 февраля 2013 г. N Д23и-372 

Цитата

Согласно пункту 53 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 февраля 2010 г. N 42, в отношении образованных объектов недвижимости "временный" статус кадастровых сведений изменяется на "учтенный", а в отношении преобразуемых объектов недвижимости - на "архивный" в случае поступления в порядке информационного взаимодействия от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, документов о зарегистрированных вещных правах на все образованные объекты недвижимости. Исключением из данного правила является образование земельных участков из земель, находящихся в государственной собственности до ее разграничения. В таком случае основанием для изменения статуса кадастровых сведений является поступление документов о зарегистрированных вещных правах хотя бы на один из образованных земельных участков.

 

 

Я понимаю, что аренда - не вещное право, но принцип тот же

[grin095]

Амир сказал(а) 16 Фев 2016 - 09:34:

но не расписал случаи продажи не всех зданий на промбазе, а там может быть занятная шахматка в удовольствие для землеустроителей а в суде факт частичного использования рассматривается субьективно

Он и не должен был. Он описал генеральный принцип. Все же перипетии с частью объектов, шахматками итп, они возникают только из непонимания этого генерального принципа.

Все что надо, перешло, это точно.

 

 

Чеширский кот сказал(а) 16 Фев 2016 - 11:00:

Я понимаю, что аренда - не вещное право, но принцип тот же

Согласен, принцип тот же. Потому как не было бы аренды, при отсутствии прав собственности на участок. А его наличие, это как раз и есть регистрация вещного права. Иначе как бы аренда была зарегистрирована.

[Амир]

grin095 сказал(а) 16 Фев 2016 - 11:22:

Все что надо, перешло, это точно.

согласен, как говорится: ты зацени груди объем, сколько вешать в граммах это уже другой вопрос (размеры и границы участков под конкретный объект.

я привел пример взыскания НО.

там за основу расчета взяли границы утвержденные ОМС,

а за основу исключения из суммы НО площадь по периметру здания нам не принадлежащего.

Где судейская справедливость?

Мы изначально просили включить в размер НО площадь только перемитра наших зданий

самое смешное даже на некоторые участки и здания не были сформированы общие проезды. к примеру АЗС в конце базы. просто схема под объект, прохода туда нет, даже госинспектора не пустили на машине для обследования, топала пешочком сфотать не существующую АЗС для офомления СЗЗУ

так что дую я уже на воду чтоб не обжечься заранее

Чеширский кот, спасибо, пойду напишу заявление на тех ошибку в учете сведений на участок,

снимим статус временный и попросим утвердить схему раздела

[grin095]

Так может и требования то, мягко говоря не правильные..

Какое НО, если есть договорное право. Почему по площади застройки зданий? к ним что, проход прям с земель общего пользования?

В общем чую тут слишком большое стремление к кроилову. а оно как известно ведет к попадалову.