Сообщений в теме: 50

[ztr]

Здравствуйте.

Поставлена задача приобрести земельный участок, изменив вид разрешенного использования (существующий в  настоящий момент покупателя не устраивает). Действия по изменению ВРИ совершит покупатель.

Предложили схему предварительного договора, в котором покупателю выдается доверенность на действия, связанные с изменением ВРИ, основной договор заключается при условии, если к сроку ВРИ будет изменен. 

Мне схема не нравится - она позволит продавцу после изменения вида разрешенного использования продать ЗУ третьему лицу; понятно, что можно прописать штраф за уклонение от заключения  основного договора, но реализуемость взыскания этого штрафа достаточно низка. 

 

В 2010-ом в аналогичном случае Людмила предложила заключить договор услуг, по которому покупатель оказывает услуги по кадастрированию продавцу, стоимость этих услуг вычитается из стоимости ЗУ зачетом. В принципе, такой договор можно использовать как страховку покупателя, в т.ч. при предварительном договоре - в сочетании с залогом ЗУ в качестве обеспечения обязательств продавца (заказчика) по договору услуг.  Однако в моем случае рост стоимости ЗУ в связи с изменением ВРИ весьма значителен, в несколько раз, поэтому вырисовывается риск ничтожности договора услуг через кабальность.  

 

Сам склоняюсь к заключению основного договора КП с условием о расчетах после изменения ВРИ и с отменительным условием об обратном выкупе при неизменении ВРИ в течение определенного срока, однако, возможно, при регистрации этого договора у Росреестра возникнут вопросы, связанные с возможной безвозмездностью договора (при неизменении ВРИ и невозврате ЗУ)

 

в общем, буду признателен за мнения по вопросу - в том числе и потому, что в земельном праве не понимаю ничего.

[Sania]

желаемый ВРИ - основной? ПЗЗ, ППТ есть?

Стороны - коммерсы?

 

Навскидку я - за заключение сразу основного договора

+ передача сразу

+ расчеты и регистрация перехода права собственности - после смены ВРИ

[ztr]

желаемый ВРИ - основной? ПЗЗ, ППТ есть? Стороны - коммерсы?

 

да, основной. ПЗЗ, если я правильно понял, еще не приняли.

 

 

+ расчеты и регистрация перехода права собственности - после смены ВРИ

а вот это хорошая идея, спасибо. слона-то я и не заметил(

[Ludmila]

Однако в моем случае рост стоимости ЗУ в связи с изменением ВРИ весьма значителен, в несколько раз, поэтому вырисовывается риск ничтожности договора услуг через кабальность.    

Это даже комментировать не буду, такой это бред.

 

В 2010-ом в аналогичном случае

Ничего, что с тех пор законодательство и судебная практика несколько поменялись?

 

Навскидку я - за заключение сразу основного договора + передача сразу + расчеты и регистрация перехода права собственности - после смены ВРИ

Скорее всего, продавец с такой схемой пошлёт далеко и надолго, и будет совершенно прав.

а вот это хорошая идея, спасибо. слона-то я и не заметил(

Только с большой долей вероятности неработоспособная. Ну и крайне рискованная для покупателя. 

в общем, буду признателен за мнения по вопросу - в том числе и потому, что в земельном праве не понимаю ничего.

А тут гражданское право в основном.

и с отменительным условием об обратном выкупе при неизменении ВРИ

Ничего, что ЗК РФ напрямую это запрещает?

Ну и данных слишком мало, чтобы схему сделки рисовать.

[felony]

Если исходить из того, что изменять ВРИ будет Покупатель, то объект продается "как есть". А значит любые варианты с оплатой после смены ВРИ будут посланы продавцом в очень дальнее путешествие. Что тут обсуждать не понятно.

Сообщение отредактировал felony: 10 October 2016 - 16:31

[grin095]

Если исходить из того, что изменять ВРИ будет Покупатель, то объект продается "как есть". А значит любые варианты с оплатой после смены ВРИ будут посланы продавцом в очень дальнее путешествие. Что тут обсуждать не понятно.

Не то, что бы в целях обсуждения, но таки с чего такой вывод? как стороны прописали оплату, так и будет. Хоть после ВРИ, хоть после чего.

Я так понимаю выбор из двух концепций, а каждой из которых плюсы уравновешиваются минусами.

- сначала поменять потом оформить (предварительный договор, основной договор с отсрочкой основного исполнения, услуги). Вроде как позволяют снизить риск отказа в новом ВРИ. При этом имеют названный риск продажи участка иному лицу

- сначала переоформить, потом поменять (основной договор с отсрочкой только платежа). Риск продажи третьему лицу снимается, но при этом есть риск отказа в изменении ВРИ с невозможностью повернуть сделку вспять.

 

Отсюда и выбирать. Появились всякие там заверения. Услугу можно заказать и у продавца с большими санкциями. Можно по корпоративке конечно пройтись, но зависит от того, как продавец на это смотрит.

[Ludmila]

(предварительный договор, основной договор с отсрочкой основного исполнения, услуги).

Ничего из перечисленного.

 

При этом имеют названный риск продажи участка иному лицу

Нет такого риска при правильном оформлении документов.

 

но при этом есть риск отказа в изменении ВРИ с невозможностью повернуть сделку вспять.

Нет такой невозможности.

Всё делается до безобразия просто. 

[ztr]

Это даже комментировать не буду, такой это бред.

 

 

А я даже и не спорю. Вот только придет дедулька-продавец в суд общей юрисдикции и начнет рассказывать про гадких коммерсантов, которые заставили его подписать бумажку, а иначе землю не купят... Вы гарантируете, что судья этого дедульку не пожалеет? Я - нет.

 

 

Ничего, что с тех пор законодательство и судебная практика несколько поменялись?

вот как-то пролетели мимо меня глобальные изменения законодательства в части регулирования оказания услуг. Не напомните?

 

 

Скорее всего, продавец с такой схемой пошлёт далеко и надолго, и будет совершенно прав.

А почему Вы решаете за продавца, надо ли ему продать ЗУ или нет? В состоянии "как есть" продавец не продаст ЗУ, и он об этом знает

 

 

Ну и крайне рискованная для покупателя.

кстати, да. тот же предварительный, только в профиль.

 

Ничего, что ЗК РФ напрямую это запрещает?

ЗК запрещает указывать  право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; о праве покупателя вернуть ЗУ через обратный выкуп ЗК умалчивает, значит, можно.

 

 

Нет такого риска при правильном оформлении документов.

 

думал  о том, чтобы предварительный договор зарегистрировать в качестве обременения. Оснований не нашел. Других оснований исключить риск продажи третьему лицу не вижу.

 

 

Всё делается до безобразия просто.

"...но как, я не скажу, чтобы не плодить халявщиков."

Спасибо на добром слове.

 

 

 

 

Я так понимаю выбор из двух концепций, а каждой из которых плюсы уравновешиваются минусами.

 

не совсем так. Вторая концепция значительно более рискована, так как ценность ЗУ без изменения ВРИ не то что нулевая - отрицательная; поэтому рассматривается только первая концепция.

Сообщение отредактировал ztr: 10 October 2016 - 17:24

[xSRSx]

Вот только придет дедулька-продавец в суд общей юрисдикции и начнет рассказывать про гадких коммерсантов, которые заставили его подписать бумажку, а иначе землю не купят.

 

Этого разве достаточно для признания сделки кабальной 

[Sania]

ПЗЗ, если я правильно понял, еще не приняли.

в отсутствие ПЗЗ говорить о том, что какой-то из ВРИ является основным, вроде бы преждевременно

 

Ludmila, felony, не вижу серьезных огрехов, например, в такой конструкции

 

Продавец обязуется совершить необходимые действия по смене ВРИ на "___". Для совершения данных действий Продавец выдает доверенность лицу, указанному Покупателем.

С заявлением о госрегистрации перехода права собственности стороны обратятся в течение трех рабочих дней с момента внесения изменений в ЕГРП (смена ВРИ), но в любом случае не позднее __.__.__.

В случае [ВРИ не поменяли))) в указанный выше срок] Покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего договора. При этом ЗУ подлежит возврату в срок до __.__.__.

 

Да, это уместно в  первую очередь для:

- В2В

- отсутствии серьезных препятствий для смены ВРИ (соответствие ПЗЗ и непротиворечие документации по планировке территории)

 

 

дедулька-продавец в суд общей юрисдикции

похоже, я промазал)))

Сообщение отредактировал Sania: 10 October 2016 - 17:30

[Ludmila]

А я даже и не спорю. Вот только придет дедулька-продавец в суд общей юрисдикции и начнет рассказывать про гадких коммерсантов, которые заставили его подписать бумажку, а иначе землю не купят... Вы гарантируете, что судья этого дедульку не пожалеет? Я - нет.  

А Вы можете гарантировать, что после изменения ВРИ  тот же дедушка не придёт в суд и не скажет,что его вообще заставили продать участок, а судья его не пожалеет? Разницы никакой.

 

вот как-то пролетели мимо меня глобальные изменения законодательства в части регулирования оказания услуг. Не напомните?

В 2010-м суды очень плохо воспринимали многие условия, которые сейчас стали возможны. Поэтому приходилось мудрить и придумывать всякие схемы с договорами оказания услуг. Сейчас нет никакой необходимости удалять геморрой через заднепроходное отверстие.

Кстати, Вы так и не ответили, коммерсы у Вас или кто.

 

А почему Вы решаете за продавца, надо ли ему продать ЗУ или нет? В состоянии "как есть" продавец не продаст ЗУ, и он об этом знает

Я Вам говорю, руководствуясь практикой совершения таких сделок.И, кстати, я написала "скорее всего".

 

о праве покупателя вернуть ЗУ через обратный выкуп ЗК умалчивает, значит, можно.

Хм. С кабальностью сделки Вы были уверены в обратном. Ну а вообще за идею с обратным выкупом Вам в налоговой должны выдать почётную грамоту.

 

чтобы предварительный договор зарегистрировать в качестве обременения.

 

Это как????

Ludmila, felony, не вижу серьезных огрехов, например, в такой конструкции   Продавец обязуется совершить необходимые действия по смене ВРИ на "___". Для совершения данных действий Продавец выдает доверенность лицу, указанному Покупателем. С заявлением о госрегистрации перехода права собственности стороны обратятся в течение трех рабочих дней с момента внесения изменений в ЕГРП (смена ВРИ), но в любом случае не позднее __.__.__. В случае [ВРИ не поменяли))) в указанный выше срок] Покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего договора. При этом ЗУ подлежит возврату в срок до __.__.__.  

Я вижу. Смена ВРИ стоит денег, и денег приличных. Если у продавца есть эти деньги, покупатель сейчас ему не нужен вообще. Он сам, за свои деньги, сменит ВРИ, а потом продаст участок намного дороже.

Другое дело, если у продавца нет денег на смену ВРИ либо если покупатель хочет сменить ВРИ на что-то экзотическое - типа строительства мусороперерабатывающего завода. Тогда смена ВРИ будет осуществляться на деньги покупателя. Как минимум задаток в сумме, равной стоимости работ по смене ВРИ, продавец потребует, и покупатель вынужден будет заплатить. При этом нет никакой гарантии, что продавец, на деньги покупателя сменив ВРИ, не продаст участок уже по новой цене кому-то ещё. В лучшем случае покупатель получит назад свой задаток и %% по 395-й, в худшем - ничего.

Sania, ну и опять-таки. Вы бы, будучи юристом продавца, одобрили бы схему, по которой участок фактически передан покупателю и без передачи каких-либо денег продавцу? Т.е., если сделка не состоится, то надо через суд забирать участок у покупателя, приводить его в нормальный вид (если покупатель успеет там что-то построить, например, или завалить участок мусором), а если покупатель будет наирушать земельное законодательство, то и штрафы придётся сначала уплатить собственнику.

Пропустили бы такое, будучи юристом продавца?

Этого разве достаточно для признания сделки кабальной 

Ну а как же главная мантра российких юристов: "абы чего не вышло"? Она заменяет полноценную оценку рисков.

[Sania]

Смена ВРИ стоит денег, и денег приличных.

не всегда))

 

Вы бы, будучи юристом продавца, одобрили бы схему

Мы чаще покупаем)))

 

Ludmila, вот всегда Вы вынуждаете голову ломать

 

Я уже и про опцион подумал

И про целевой заем, обеспеченный залогом ЗУ))) 

[Ludmila]

не всегда))

Ну, тут Вам виднее.

 

Мы чаще покупаем)))

Это я понимаю. Но чтобы понять, насколько вероятно, что то или иное предложение пройдёт, надо поставить себя на место контрагента. Я бы на месте юриста продавца такое предложение не приняла бы. А значит, и в качестве юриста покупателя предлагать не стала бы.

 

Я уже и про опцион подумал И про целевой заем, обеспеченный залогом ЗУ))) 

Да тут много чего можно придумать. Вот только данных для придумывания катастрофически мало. Тот же заём с ипотекой в силу закона предполагает, что покупатель как минимум часть оплаты вносит сразу, на стадии заключения договора. Насколько это соответствует достигнутым договорённостям, ХЗ.

Причём я более чем уверена, что по любой схеме автор подробно и обстоятельно объяснит, почему эта схема ему не подойдёт. Причём именно с аргументацией "а вдруг".

[ztr]

А Вы можете гарантировать, что после изменения ВРИ тот же дедушка не придёт в суд и не скажет,что его вообще заставили продать участок, а судья его не пожалеет? Разницы никакой.

понуждение к КП не докажет. А вот понуждение к договору оказания услуг будет доказывать связью с договором купли-продажи, ссылаясь на то, что, во-первых, что объект толком не определен, во-вторых, что договор этот будет стоить очень большие деньги (его бессмысленно заключать на сумму меньше чем на разницу стоимостей ЗУ с прежним и измененным ВРИ) 

 

 

 

В 2010-м суды очень плохо воспринимали многие условия, которые сейчас стали возможны. Поэтому приходилось мудрить и придумывать всякие схемы с договорами оказания услуг. Сейчас нет никакой необходимости удалять геморрой через заднепроходное отверстие.

 

согласен. В качестве ответной любезности - геморрой именно через заднепроходное отверстие и удаляют.

 

 

Хм. С кабальностью сделки Вы были уверены в обратном. Ну а вообще за идею с обратным выкупом Вам в налоговой должны выдать почётную грамоту.

 

вольность толкования имеет свои пределы, даже применительно к судам общей юрисдикции. Ну а вообще можно было бы, конечно, подискутировать о механизме отказа от надлежаще исполненного договора, но, боюсь, не получится.

 

 

Это как????

 

написал же - никак.

 

 

Я уже и про опцион подумал И про целевой заем, обеспеченный залогом ЗУ)))

 

опцион не подходит, те же риски, что и у предварительного. Заем КМК, не подходит: деньги надо закладывать такие, чтобы покрыть расходы на изменение ВРИ, причем их надо отдавать продавцу... 

Но чтобы понять, насколько вероятно, что то или иное предложение пройдёт, надо поставить себя на место контрагента. Я бы на месте юриста продавца такое предложение не приняла бы.

определитесь на чье место себя ставите - на место контрагента или его юриста. 

[Ludmila]

понуждение к КП не докажет. А вот понуждение к договору оказания услуг будет доказывать связью с договором купли-продажи, ссылаясь на то, что, во-первых, что объект толком не определен, во-вторых, что договор этот будет стоить очень большие деньги (его бессмысленно заключать на сумму меньше чем на разницу стоимостей ЗУ с прежним и измененным ВРИ)   

Ваш гипотетический судья может пожалеть Вашего гипотетического дедушку и решить, что дедушка не отдавал себе отчёта в своих действиях, не понимал, что подписывает договор купли-продажи и т.д., ровно с той же степенью вероятности.

ВЫ так и не сказали: у Вас стороны-то кто всё-таки?

 

В качестве ответной любезности - геморрой именно через заднепроходное отверстие и удаляют.

Тьфу. Изначально писала про удаление зуба, но случайно закрыла страницу.

 

опцион не подходит

 

Заем КМК, не подходит:

Я же говорила, автор сейчас найдёт кучу причин, по которым не подходит ничего.

[ztr]

решить, что дедушка не отдавал себе отчёта в своих действиях, не понимал, что подписывает договор купли-продажи и т.д., ровно с той же степенью вероятности.

без экспертизы-то? ну-ну) У Вас же должна быть практика по оспариванию сделок по мотивам недееспособности, зачем Вы такие вещи пишете?

 

ВЫ так и не сказали: у Вас стороны-то кто всё-таки?

давайте исходить из того, что на стороне продавца - дедулька-колхозник, на стороне покупателя - тоже, наверно, физик.

 

 

Я же говорила, автор сейчас найдёт кучу причин, по которым не подходит ничего.

именно поэтому Ваше "Всё делается до безобразия просто" трансформировалось в "заём с ипотекой в силу закона"? 

[Ludmila]

без экспертизы-то? ну-ну) У Вас же должна быть практика по оспариванию сделок по мотивам недееспособности, зачем Вы такие вещи пишете?

Несуществующие риски ищете Вы, а не я.

 

давайте исходить из того, что на стороне продавца - дедулька-колхозник, на стороне покупателя - тоже, наверно, физик.

Тогда сделка сверхрискованна. Надо просто объяснить покупателю, почему сделку заключать не надо. (Сарказм, если что).

 

 

именно поэтому Ваше "Всё делается до безобразия просто" трансформировалось в "заём с ипотекой в силу закона"? 

Покажите, где я писала про заём с ипотекой в силу закона? Про заём с ипотекой в силу закона говорила не я.

Я сказала, что Вы раскритикуете любую схему. Что Вы, собственно, и подтвердили, раскритиковав все предложенные в теме схемы, даже не вдаваясь в них.

Вы, собственно, начали с того, что вытащили какой-то мой ответ 2010 года (про который я сама уже не помню). Старательно его разнесли по кочкам, причём  с достаточно странной мотивировкой. И теперь полагаете, что я придумаю новую схему, чтобы вы раскритиковали и её? Зачем мне это?

[ztr]

Несуществующие риски ищете Вы, а не я.

а, понятно. неудачные у Вас аналогии.

 

Тогда сделка сверхрискованна.

 

а то. Только не по этому основанию 

 

 

Покажите, где я писала про заём с ипотекой в силу закона?

пожалуйста:

 

 

Да тут много чего можно придумать. Вот только данных для придумывания катастрофически мало. Тот же заём с ипотекой в силу закона предполагает,

 

 

Я сказала, что Вы раскритикуете любую схему. Что Вы, собственно, и подтвердили, раскритиковав все предложенные в теме схемы, даже не вдаваясь в них.

Мда? Ну следите за руками:

в теме уважаемым Sania предложены: 

Схема  с регистрацией сделки после изменения ВРИ (обосновано раскритикована Вами за риск продажи третьему лицу)

Схема с опционом (раскритикована мной за сохранение риска продажи третьему лицу) 

Целевой займ (раскритикован мной за необходимость выплаты значительной части стоимости земельного участка - или даже нескольких стоимостей - в качестве займа в ситуации, когда возврат этих средств в случае судебного спора маловероятен)

 

Плюс Ваша древняя схема о договоре услуг, вытащенная мной из похожей темы и которую Вы назвали устаревшей (а я, кроме этого, полагаю ее еще и рисковой) 

 

плюсом две концепции  grin095, с одной из которых я согласился. 

 

ничего не забыл? Нет, в теме есть еще упоминание о некоей  простой до безобразия схеме, но ее во внимания не принимаем - локальная Фата-моргана

 

И кстати, по поводу аргументации "а вдруг". При всем уважении, высказанное Вами единственное возражение по одной из схем - "юрист контрагента не примет" - критики не выдерживает.

[Sania]

Схема  с регистрацией сделки после изменения ВРИ (обосновано раскритикована Вами за риск продажи третьему лицу)

да не сделка регистрируется, а право.

 

Раскройте хотя бы соотношение денежных сумм:

Например, если цена ЗУ - 1 руб, затраты по смене ВРИ - 5 руб., стоимость ЗУ  с правильным ВРИ - 100 руб.

И все это под призмой "дедуля в СОЮ",

то ИМХО ничего лучше, нежели "купить как есть, и менять самому" не придумать

 

Если же цена ЗУ - 5 руб, затраты по смене ВРИ - 1 руб., стоимость ЗУ  с правильным ВРИ - 100 руб.

то фантазировать есть о чем

 

Да и вероятность отказа в смене ВРИ какова, я так и не понял

[ztr]

да не сделка регистрируется, а право.

спасибо.

 

 

Раскройте хотя бы соотношение денежных сумм:

первый вариант. Писал же, что стоимость ЗУ без изменения ВРИ - отрицательна.

 

 

а и вероятность отказа в смене ВРИ какова, я так и не понял

если честно - не знаю. Не мой вопрос. Но судя по услышанным мной оговоркам, речь явно не идет об официальной процедуре

[Sania]

первый вариант.

 

ИМХО ничего лучше, нежели "купить как есть, и менять самому" не придумать

Вы же не хотите "повесить" на дедулю 5 руб. в случае, если у Вас что-то не срастется

[Ludmila]

пожалуйста:

Вы просто не прочитали, что было написано, или специально вырвали из контекста? Заём с ипотекой предлагал Саня. В процитированном Вами тексте я писала, почему, по всей видимости, это Вам НЕ ПОДХОДИТ.

 

При всем уважении, высказанное Вами единственное возражение по одной из схем - "юрист контрагента не примет" - критики не выдерживает.

Опять враньё и передёргиваание. Я сказала, что схема, по которой у одного лица (покупателя) рисков нет вообще, а на другое лицо (продавца) перекладываются все риски, включая связанные с деятельностью покупателя, никак продавцом не контролируемой, является нерабочей. И спросила у автора схемы, пропустил бы он такую схему сам на месте юриста продавца.

На этом считаю своё участие в теме исчерпанным.

 

Вы же не хотите "повесить" на дедулю 5 руб. в случае, если у Вас что-то не срастется

Всё хуже. Они хотят повесить на дедулю риск остаться с неликвидным имуществом. Если покупатель, который сам же будет заниматься сменой ВРИ, не сумеет этого сделать, дедуля остаётся с участком, у которого "отрицательная стоимость". Если же покупатель сумеет сменить ВРИ, то все выгоды его.

Кстати, договор, заключаемый на таких условиях, замечательно оспаривается.

При этом, как я понимаю. вопрос о юридической возможности смены ВРИ вообще не прорабатывался покупателем. Но при этом риски нести он не хочет.

[grin095]

Ну вот. Теперь никаких шансов узнать, как снимать риски в таких случаях

Вот зачем переходить на разбор сообщений то..

 

Нет риска продажи 3-му лицу, если ВРИ меняется до регистрации. Если правильно документы оформить.

Ну гарантировать отсутствие риска можно только обременением в реестре. То бишь залогом. Имхо.

Просто передать по акту и надеяться на преимущество, слишком скромная идея.

 

Получить участок не передав ни копейки, кабальности и прочее. Вопрос всегда некоего паритета. Конечно часть средств за участок надо отдать, в редакции автора, это 1 рубль. Остальное после изменения ВРИ. Возникает только один момент, получается после изменения ВРИ стоимость участка как бы 100 рублей, а продавец получит 5 рублей. То есть при любых условиях и вариантах он пролетает. Вот тут довольно спорно. Его то интерес в чем. Тем более физик.

Ну и конечно утро сразу перестало быть томным после слов Людмилы об отрицательной стоимости участка, если сменить ВРИ не получится. Хм.. это что то выше моих возможностей к пониманию.. в части участка отрицательная стоимость может быть например, если затраты на использование превышают любой перспективных доход. но при чем тут ВРИ..

[Ludmila]

Это не мои слова, это слова автора:

ценность ЗУ без изменения ВРИ не то что нулевая - отрицательная; поэтому рассматривается только первая концепция.

Что они означают, я даже угадать не пытаюсь. 

Ну гарантировать отсутствие риска можно только обременением в реестре. То бишь залогом. Имхо.

+1.

 

Вот зачем переходить на разбор сообщений то..

Причём с этого разбора и начинать. Вытащить моё сообщение 6-летней давности по конкретной ситуации, написанное при ином законодательстве и судебной практике, раскритиковать его (причём по надуманным основаниям), а потом ждать от меня же конструктива...

[ztr]

На этом считаю своё участие в теме исчерпанным.

 

Вот за это - спасибо.

 

Вы же не хотите "повесить" на дедулю 5 руб. в случае, если у Вас что-то не срастется

 

Хочу, конечно) но исходим из того, что если ВРИ не срастется, продавец получит земельный участок обратно и всё. 

 

 

Возникает только один момент, получается после изменения ВРИ стоимость участка как бы 100 рублей, а продавец получит 5 рублей. То есть при любых условиях и вариантах он пролетает. Вот тут довольно спорно. Его то интерес в чем. Тем более физик.

 

не уверен, что возврат в первоначальное положение можно охарактеризовать как пролёт. Интерес продавца - продать имущество, которое ему не нужно

 

в части участка отрицательная стоимость может быть например, если затраты на использование превышают любой перспективных доход. но при чем тут ВРИ..

 

Очень сильно утрируя: представьте себе участок с ВРИ, например, "многоэтажное жилищное строительство" в полосе отвода федеральной дороги, где жилое строительство вообще запрещено. А вот если изменить ВРИ под размещение объектов инфраструктуры, например - заправки...