Сообщений в теме: 46

[Chugayster]

Не могу разобраться в таком вопросе.

 

Нужно заключить договор об ипотеке нежилой недвижимости (здания) и земли под ней. Договор заключается между ООО (залогодержатель) и физиком (залогодатель)

 

Стоит вопрос об оценке этих объектов. Стороны хотят сами оценить указать их стоимость в договоре. Насколько я понимаю после прочтения закона об ипотеке, в данной ситуации обязательная независимая оценка не нужна и стороны могут сами оценить стоимость объектов ипотеки.

 

Но меня некоторые люди убеждают, что в данном случае нужна обязательная независимая оценка. 

 

Вот и не пойму, то ли я что-то не так читаю в законе, то ли мне неправильно советуют.

 

Так нужна в данном случае независимая оценка объектов ипотеки или нет?

[Ludmila]

Насколько я понимаю после прочтения закона об ипотеке, в данной ситуации обязательная независимая оценка не нужна и стороны могут сами оценить стоимость объектов ипотеки.  

Естественно.

Только вопрос: у Вас договор ипотеки или закладная?

Вот и не пойму, то ли я что-то не так читаю в законе, то ли мне неправильно советуют.

Есть в законе об ипотеке ст. 67, а в ней п. 1:

1. Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

 

Вот этот пункт я лично трактую, как не несущий смысловой нагрузки: когда в соответствии с законодательством об оценочной деятельности проведение оценки является обязательным для заключения сделки, тогда оценка должна быть. Это и без данного пункта так. Если проведение оценки обязательным не является, но стороны захотят провести оценку, то порядок оценки опять-таки регулируется законодательством об оценочной деятельности. И опять это так и без закона об ипотеке.

Но некоторые особо рьяные товарищи читают этот пункт так: при ипотеке земельного участка оценка обязательна всегда. Что, на мой взгляд, из данного пункта вовсе не следует.

Для уверенности посмотрите практику по данному пункту. Я давно не мониторила именно по этому пункту, а когда мониторила, то случаев признания сделки недействительной на основании данного пункта не было.

[Ludmila]

А, и я, кстати, находила практику на уровне ФАСов, в которой говорилось, что этот пункт подразумевает, что отчёт оценщика требуется, если он требуется в соответствии с законом об оценочной деятельности, а не всегда. Это были, сколько я помню, дела об оспаривании отказов регорганов.

[xSRSx]

Я давно не мониторила именно по этому пункту, а когда мониторила, то случаев признания сделки недействительной на основании данного пункта не было.

И сейчас нет. На той неделе писал заключение по этому вопросу. Выводы такие же, как приводите вы.

[Ludmila]

Мне, в своё время, помог портал [несанкционированная реклама удалена] 

...правда, на этом портале даже не знают, что означает слово "ипотека"...

[greeny12]

1. Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

Вот этот пункт я лично трактую, как не несущий смысловой нагрузки:...

Все проще.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка…

Смотрим, как в законе употребляется понятие «оценка»…

Оценка предмета ипотеки определяется…

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется…

В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости…

Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

Т.е. если стороны определили стоимость предмета ипотеки не предусмотренным в законе способом, то оценкой по смыслу закона это не является.

[xSRSx]

Все в кучу смешали. Государственное и муниципальное имущество вообще из другой оперы. Есть закон об оценочной деятельности. Там написаны случаи, когда оценка является обязательной. Придумывать, что то выходящее за рамки этого закона ...гхм...я не думаю, что стоит. 

Ну и на почитать. Арбитраж мне не нужен был, так что нету.

- Апелляционное определение Московского городского суда от 4 августа 2016 г. по делу N 33-21266/16;

- Апелляционное определение от 09.08.2016г. дело № 33-13641/2015;

- Апелляционное определение от 21.06.2016г. дело № 33-4946/2016.

Сообщение отредактировал xSRSx: 26 October 2016 - 18:36

[greeny12]

Все в кучу смешали. Государственное и муниципальное имущество вообще из другой оперы. Есть закон об оценочной деятельности. Там написаны случаи, когда оценка является обязательной.

 

Ага, только в законе об ОД другой понятийный аппарат - там оценкой объектов оценки является действие, а в законе об ипотеке (там где про "В договоре об ипотеке должны быть указаны..." ) - под оценкой подразумевается величина стоимости предмета ипотеки

Сообщение отредактировал greeny12: 26 October 2016 - 19:45

[Ludmila]

greeny12, Вы это всерьёз? 

[greeny12]

greeny12, Вы это всерьёз? 

Статья 9. Содержание договора об ипотеке

1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

"оценка" здесь - это стоимость объекта (полная или неполная), а не механизм определения конкретного вида стоимости.

[felony]

Странное прочтение закона об ипотеке. Стороны сами могут оценить предмет ипотеки в договоре.

[Chugayster]

Благодарю всех за мнения и помощь.

 

Только вопрос: у Вас договор ипотеки или закладная?

 

Договор ипотеки.

 

 

Вот этот пункт я лично трактую, как не несущий смысловой нагрузки: когда в соответствии с законодательством об оценочной деятельности проведение оценки является обязательным для заключения сделки, тогда оценка должна быть.

 

Я этот отсылочный пункт, который ИМХО сформулирован не очень ясно,  тоже так понял, что обязательной оценки не нужно. Но на него мне как раз и ссылаются, убеждая в необходимости обязательной оценки. Только логику  я не понимаю, но так как редко сталкиваюсь с ипотекой и практикой по ней, то учитываю возможность обязательной оценки и советы на этот счет.

[greeny12]

Странное прочтение закона об ипотеке. Стороны сами могут оценить предмет ипотеки в договоре.

 

Так с этим же никто не спорит. Вопрос в значении терминов.

Если в ст. 9 о содержании договора об ипотеке написано про оценку предмета ипотеки, то что имеется ввиду:

А) согласованный сторонами механизм проведения оценки объекта оценки после заключения договора, чтобы не возникали споры о величине стоимости предмета ипотеки;

Б) согласованная сторонами величина стоимости, известная сторонам непосредственно при заключении договора ипотеки без дополнительного проведения оценки объекта оценки в рамках договора об ипотеке;

В) рыночная стоимость предмета ипотеки, определенная надлежащим образом на момент заключения договора ипотечного кредита для  целей, не связанных с договором об ипотеке;

Г) согласованная сторонами цена предмета ипотеки для целей отчуждения, как если бы отчуждение состоялось в момент заключения договора об ипотеке;

Д) другое.

Сообщение отредактировал greeny12: 27 October 2016 - 17:20

[felony]

3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
 

[greeny12]

3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
 

когда оценка определяется - речь идет, скорее о залоговой стоимости в денежном выражении

2. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

 

когда оценка осуществляется - это другое

1. Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

 

1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Полагаете, что здесь оценка = залоговая стоимость?

 

P.S. Залоговая стоимость и стоимость заложенного имущества по оценке – не одно и тоже

Сообщение отредактировал greeny12: 28 October 2016 - 13:15

[felony]

Ну п.1 ст.9 устанавливает существенные условия договора об ипотеке, которые должны быть согласованы сторонами.

Далее в ст. 9 идет подробное конкретизация всех существенных условия из пункта 1.

Соответственно в п.3 про оценку говорится предельно ясно, что должна быть конкретная сумма.

Про определяется и осуществляется так и есть, Осуществляется - процедура, определяется - результат. Для земельных участков предусмотрена обязанность обратиться к профессиональному оценщику за составлением отчета, но цена из отчета должна быть согласована сторонами в договоре, то есть указана конкретная сумма.

Обязанности обращаться к профессиональному оценщику при ипотеке других объектов кроме зу нет.

Про залоговую стоимость и стоимость заложенного имущества тоже нет претензий.

[xSRSx]

Для земельных участков предусмотрена обязанность обратиться к профессиональному оценщику за составлением отчета, но цена из отчета должна быть согласована сторонами в договоре, то есть указана конкретная сумма.

 

Я сначала тоже так думал. 

[greeny12]

Для земельных участков предусмотрена обязанность обратиться к профессиональному оценщику за составлением отчета, но цена из отчета должна быть согласована сторонами в договоре, то есть указана конкретная сумма.

Т.е. будущим сторонам обязательства можно обратиться к оценщику еще не заключив договора об ипотеке?

Или Вы полагаете, что это тот предусмотренный законом случай, когда обязательство будущего залогодателя создает для будущих залогодержателя и оценщика права в отношении залогодателя (п. 3 ст. 308 ГК РФ)?

[Ludmila]

Я не понимаю, как на пустом месте можно развести столь бурную дискуссию.

[Litroed]

 

Для земельных участков предусмотрена обязанность обратиться к профессиональному оценщику за составлением отчета, но цена из отчета должна быть согласована сторонами в договоре, то есть указана конкретная сумма.

 

Я сначала тоже так думал. 

 

я когда первый раз прочитал соответствующее положение, то тоже так подумал)))

но так и не придумал, на кой нужна эта оценка оценщика, если она никак не ограничивает стороны в указании стоимости имущества в договоре ипотеки

[greeny12]

Для земельных участков предусмотрена обязанность обратиться к профессиональному оценщику за составлением отчета, но цена из отчета должна быть согласована сторонами в договоре, то есть указана конкретная сумма.

В качестве существенного условия предусмотрена обязательность указания в договоре величины стоимости предмета ипотеки, приведенной в отчете независимого оценщика. Согласовывается только залоговая стоимость. Не?

[Ludmila]

Не.

Но от дискуссии с Вами меня увольте. Это бесцельное занятие.

[Ludmila]

Кстати. Если кому интересно, откуда в законе об ипотеке появилась оценка. Оценка предмета залога появилась ещё до закона об ипотеке, в ст. 339 ГК РФ. И фигурировала там до изменения главы о залоге.

[xSRSx]

Кстати. Если кому интересно, откуда в законе об ипотеке появилась оценка. Оценка предмета залога появилась ещё до закона об ипотеке, в ст. 339 ГК РФ. И фигурировала там до изменения главы о залоге.

Почти та же формулировка....была. А может быть и совсем та же...выверять досконально лениво. 

Сообщение отредактировал xSRSx: 31 October 2016 - 15:15

[greeny12]

Кстати. Если кому интересно, откуда в законе об ипотеке появилась оценка. Оценка предмета залога появилась ещё до закона об ипотеке, в ст. 339 ГК РФ. И фигурировала там до изменения главы о залоге.

так и до ГК РФ в ст. 195 ГК РСФСР была оценка, а до этого в ст. 91 ГК Р.С.Ф.С.Р (1922 г.)

Сообщение отредактировал greeny12: 31 October 2016 - 15:31