Здравствуйте! Я заранее признателен. если вы найдете время и уделите его прочтению нижеизложенного, а затем поделитесь своими соображениями.
Ситуация:
Есть здание (нежилое), в несколько этажей с различной планировкой этих самых этажей.
Все это здание подлежит передаче в аренду одному юрлицу. Строго в аренду, никаких там оказаний услуг или доверительного управления не получается.
Договоренности сторон предусматривают в том числе:
- последующую сдачу помещений в субаренду;
- возможность частичной приемки помещений в аренду (по мере нахождения субарендаторов, для уменьшения расходной части арендатора на время поиска субарендаторов)
- возможность частичного возврата помещений из аренды (для минимизации риска убытков арендатора в случае «ухода» субарендатора(-ов))
Сомнения:
Если с частичной передачей в аренду вопросов нет, то передача помещений из аренды является, на мой взгляд, отказом от исполнения обязательств по договору и влечет, соответственно, прекращение договора в части этих помещений.
Следовательно, как минимум, возникает вопрос о легальности повторной передачи в аренду этих же помещений арендатору для следующего субарендатора в рамках этого же договора в период его действия.
Допустим, что это можно сделать допсоглашением, изменив соответственно предмет в части указания арендуемых помещений. Но этот вариант – не айс, потому что помещений тьма и если принимать-передавать по ДС полторы сотни помещений «горохом», то а) не запутается только гений, б) объем договора с ДС и актами совокупно займет всю бухгалтерию.
Допустим, что по аналогии с посуточной арендой, можно обойтись без ДС, простой передачей в/из аренды по актам, указав просто перечень помещений, которые могут быть предметом аренды, что в итоге будет выглядеть как организационный (или рамочный) договор. Конкретный срок аренды будет исчисляться по актам-приема передачи, ну и соответственно пропорционально начисляться и оплачиваться арендная плата. Этот вариант не айс, потому что при таких условиях непонятно, станут ли банки или иные проверяющие органы разбираться в актах, чтобы понять - есть ли у арендатора право на субаренду в конкретный момент времени или нам с ним придется везде бегать и это всячески доказывать.
Мысли:
Видится мне, что наиболее выгодно, с учетом изложенного и для оптимизации процесса ведения договора, это внести в него следующие пункты (схематично):
- согласован перечень нежилых помещений общей площадью миллион кв.м. (приложение N)
- арендатору предоставляется право частичной приемки помещений по Перечню
- помещения принимаются на весь срок действия договора (до какой-то даты или на какой-то срок)
- цель использования помещений – сдача в субаренду под офисы, магазины, общепит и т.д.
- при невозможности использования помещений по целевому назначению по не зависящим от волеизъявления сторон обстоятельствам, арендная плата не взимается.
Плюсы – никаких сдач-приемок в ста томах, в случае «ухода» субарендатора пишется письмо, и в расчетах по аренде занимаемое им помещение не участвует до «прихода» следующего. Прям красота.
Минусы – «Это что за договор? Непонятно что за договор. Тут вы деньги берете, тут не берете, что за аренда такая? А вы знаете, что говорит п.8 ст.250 НК РФ? А она говорит, что в этот период у Арендатора образуются внереализационные доходы! А у Арендодателя реализация для целей НДС, об этом даже Минфин писал в письме от 25 апреля 2014 года №03-07-11/19393!!!»
Ну, и так далее, я думаю суть моих опасений понятна)
Вопрос:
Насколько, на взгляд юристов, легально предоставление такого рода «арендных каникул» на основе цели использования помещений?
