АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 ноября 2015 г. по делу N А41-12439/14
Резолютивная часть постановления объявлена: 26 октября 2015 года
Полный текст постановления изготовлен: 02 ноября 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Борзыкина М.В.,
судей: Дунаевой Н.Ю., Русаковой О.И.,
при участии в заседании:
от истца -
Администрация Люберецкого муниципального района Московской области (г. Люберцы Московской области, ОГРН 1025003213179): Асриянц А.Р., - доверенность от 05.06.2015 N 53/1-1-30;
от ответчика -
общество с ограниченной ответственность "Стройинвест" (г. Люберцы Московской области, ОГРН 1065027013897): представитель не явился;
от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:
закрытое акционерное общество "Производственно-коммерческая фирма "Вел" (г. Люберцы Московской области, ОГРН 1037739177915): представитель не явился;
рассмотрев 26 октября 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу
Администрации Люберецкого муниципального района Московской области (истец)
на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда
от 10 июля 2015 года,
принятое судьями Немчиновой М.А., Игнахиной М.В., Шевченко Е.Е.,
по иску Администрации Люберецкого района Московской области
к обществу с ограниченной ответственность "Стройинвест" о расторжении договора от 21.12.2012 N 282/12, заключенного на аренду земельного участка общей площадью 29000 кв. м с кадастровым номером 50:22:0060705:87, расположенного по адресу: Люберецкий район, между Казанской железной дорогой и пос. Красково, обязании названного общества освободить земельный участок в течение десяти дней со дня вступления судебного акта в законную силу и передать его администрации района, о взыскании 625 186 рублей 02 копеек задолженности по арендной плате, 53 280 рублей 36 копеек пени,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, - закрытое акционерное общество "Производственно-коммерческая фирма "Вел",
установил:
Администрация Люберецкого муниципального района Московской области (далее - администрация района) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройинвест" (далее - общество) о расторжении договора от 21.12.2012 N 282/12 аренды земельного участка общей площадью 29000 кв. м с кадастровым номером 50:22:0060705:87, расположенного по адресу: Люберецкий район, между Казанской железной дорогой и пос. Красково, обязании названного общества освободить земельный участок в течение 10 (десяти) дней со дня вступления решения в законную силу и передать его администрации района, о взыскании 625 186 рублей 02 копеек задолженности по арендной плате, 53 280 рублей 36 копеек пени.
В обоснование иска администрация района ссылалась на нарушение арендатором существенных условий договора, что выразилось в передаче прав и обязанностей по упомянутому договору без ее согласия, не использовании земельного участка по целевому назначению, в систематическом невнесении арендной платы.
Решением от 22.05.2014 в удовлетворении иска отказано.
Десятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение принято о правах и обязанностях закрытого акционерного общества "Производственно-коммерческая фирма "Вел" (далее - производственно-коммерческая фирма), не привлеченного к участию в деле, а поэтому определением от 21.08.2014 перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции и привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, производственно-коммерческую фирму.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 решение отменено, в иске отказано.
При разрешении спора апелляционным судом применены положения статей 606, 607, части 1 статьи 615, части 1 статьи 614, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения статей 22, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, а также учтены положения пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".
Отказывая в удовлетворении иска, апелляционный суд исходил из следующего.
На аренду земельного участка с кадастровым номером 50:22:0060705:87 площадью 29000,00 кв. м, категории "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "для размещения объекта строительства производственно-складских помещений", по адресу: Московская область, Люберецкий район, между Казанской железной дорогой и пос. Красково, между администрацией района и производственно-коммерческой фирмой на срок пять лет, как установлено апелляционным судом, заключен договор от 21.12.2012. Права и обязанности арендатора по этому договору производственно-коммерческой фирмой по договору от 23.07.2013 переданы обществу. Условие пункта 4.3.2 договора от 21.12.2012, согласно которому арендатор вправе сдавать земельный участок в субаренду, передавать права и обязанности по договору третьим лицам (перенаем) при условии получения письменного согласия арендодателя, было выполнено, что подтверждается письмом от 25.07.2013 N 4597/1-1-14, подписанным заместителем начальника Управления землепользования и землеустройства Администрации Люберецкого района А.М. Соболевым; договор о передаче земельного участка в аренду для размещения объекта строительства производственно-складских помещений заключен в декабре 2012 года, договор от 23.07.2013 зарегистрирован 06.09.2013. Применив положения пункта 2 статьи 46, пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, апелляционный суд исходил из того, что поскольку земельный участок находится в аренде лишь с декабря 2012 года, уступка прав и обязанностей арендатора по договору зарегистрирована в сентябре 2013 года, предусмотренный законом трехлетний срок для осуществления действий по строительству не истек, оснований для вывода о неиспользовании земельного участка не имеется. Обществом на проведение инженерно-геодезических изысканий и изготовление топографического плана земельного участка 21.01.2014 заключен договор N 50/2014-1, что свидетельствует о принятии мер по использованию земельного участка по целевому назначению. Имевшаяся по арендной плате за пользование земельным участком задолженность погашена.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 27.01.2015 отменены как постановление от 16.10.2014, так и решение от 22.05.2014, а дело в целях реализации лицами, участвующими в деле, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации положений о всестороннем, полном и объективном судебном разбирательстве направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области по следующим мотивам.
Права арендатора по договору от 21.12.2012, как установлено апелляционным судом, обществу переданы по договору, заключенному с производственно-коммерческой фирмой 23.07.2013.
Между тем согласие на переуступку прав согласно письму N 4597/1-1-14 дано 25.03.2013, в то время как в силу пункта 4.3.2 договора аренды земельного участка от 21.12.2012 передача прав арендатора по договору третьим лицам (перенаем) возможна только при условии письменного согласия арендодателя. С целью получения письменного согласия арендатор согласно пункту 4.4.2 того же договора о намерении передать права и обязанности по договору третьему лицу обязан уведомить арендодателя за десять дней.
Оценка этому обстоятельству не дана.
Не был предметом судебного разбирательства и вопрос, связанный с наличием у подписавшего письмо N 4597/1-1-14 заместителя начальника Управления землепользования и землеустройства Администрации Люберецкого района А.М. Соболева соответствующих полномочий.
Согласно пункту 3.3 договора аренды земельного участка от 21.12.2012 внесение арендной платы в полном объеме предусмотрено до 15-го числа последнего месяца текущего квартала включительно, если иное не установлено законодательством.
По расчету администрации района задолженность по арендной плате за пользование земельным участком на 29.01.2014 составляла 1 372 842 рублей 27 копеек.
Задолженность по арендной плате в размере 747 656 рублей за 4-й квартал 2012 после направления администрацией района претензии, как установлено апелляционным судом, была погашена, а оставшаяся сумма основного долга уплачена 28.03.2014, то есть после возбуждения арбитражным судом производства по настоящему делу.
Между тем, в соответствии с подпунктами "а", "б" пункта 4.1.6 договора от 21.12.2012 основанием для его расторжения является как однократное невнесение арендной платы за какой-либо платежный период (квартал) в полном объеме, так и неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение обязанности по уплате арендной платы в целом.
Даже после уплаты долга арендодатель в соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Вопрос о том, предъявлен ли иск о расторжении договора в разумный после уплаты основного долга срок, при рассмотрении дела не выяснялся.
В обоснование иска администрация ссылалась на не использование обществом земельного участка.
В случае неиспользования (неосвоения) земельного участка арендодатель в силу подпункта "д" пункта 4.1.6 договора аренды земельного участка от 21.12.2012 вправе отказаться от его исполнения.
Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 45, статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации, на которые сослался апелляционный суд, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Таким образом действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".
Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.
Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.
При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.
Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.
Апелляционный суд, ограничившись указанием на то обстоятельство, что обществом на проведение инженерно-геодезических изысканий и изготовление топографического плана земельного участка 21.01.2014 заключен договор N 50/2014-1, вопросы, связанные с использованием (освоением) земельного участка, как это предусмотрено положениями упомянутых норм материального права, не выяснял.
Решением от 24.04.2015 договор аренды от 21.12.2012 N 282/12 расторгнут, общество обязано освободить земельный участок с кадастровым номером 50:22:0060705:87, с местоположением: Люберецкий район, между Казанской железной дорогой и пос. Красково, общей площадью 29000 кв. м в течение десяти дней со дня вступления судебного акта в законную силу и передать его Администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области. В удовлетворении иска в части, касающейся взыскания 625 186 рублей 02 копейки задолженности по арендной плате, 53 280 рублей 36 копеек пени отказано.
Выводы суда первой инстанции о правомерности иска в части, касающейся расторжения названного договора, обязания общества освободить упомянутый земельный участок, основаны на применении положений статей 12, 309, 310, пункта 2 статьи 450, 606, 607, 614, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 42, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции исходил из того, что в данном случае имело место существенное нарушение условий договора аренды обществом в части систематического (два года) невнесения надлежащим образом арендных платежей в бюджет. Систематическая неуплата арендной платы по договору аренды согласно закону и договору является одним из оснований для расторжения договора аренды. В данном случае имеет место факт не использования земельного участка по целевому назначению, которое состоит в том, что общество не предпринимает никаких мер к его использованию, а именно: участок не огорожен, работы (в том числе, землеустроительные) на участке не ведутся; необходимая документация, несмотря на длительный срок договорных отношений, обществом не получена. Порядок, установленный договором в части передачи прав и обязанностей арендатора земельного участка, надлежащим образом не выполнен.
Эти выводы Десятым арбитражным апелляционным судом признаны ошибочными, что обусловило отмену решения и принятие 10.07.2015 постановления об отказе в иске.
Требования о проверке законности постановления от 10.07.2015 в кассационной жалобе администрации района основаны на том, что при рассмотрении дела апелляционным судом не выполнены указания, которые были даны судом кассационной инстанции в постановлении от 27.01.2015, выводы этого суда о применении нормы права установленным им по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам не соответствуют, норма права применена неправильно. Постановление подлежит отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе.
В отзыве на кассационную жалобу общество возражало против доводов, содержащихся в кассационной жалобе, ссылаясь на законность обжалуемого постановления.
Отзыв на кассационную жалобу производственно-коммерческой фирмой не направлен.
В судебное заседание суда кассационной инстанции по рассмотрению кассационной жалобы, состоявшееся 26.10.2015 в 17 часов 30 минут, явился представитель администрации района, который заявил, что не возражает против рассмотрения кассационной жалобы в отсутствие представителя общества, представителя производственно-коммерческой фирмы.
Поскольку производственно-коммерческая фирма, общество были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, препятствий для рассмотрения кассационной жалобы в данном судебном заседании не имелось.
Относительно кассационной жалобы представитель администрации района объяснил, что доводы, содержащиеся в кассационной жалобе, поддерживает.
Законность постановления от 10.07.2015 проверена в пределах, установленных для рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, объяснений относительно кассационной жалобы.
Выводы апелляционного суда о неправомерности иска, как показала проверка материалов дела с учетом содержащихся в кассационной жалобе доводов, основаны на применении тех же норм права, на положения которых в обоснование решения сослался суд первой инстанции.
Нарушения условий договора, указанные в претензии, направленной администрацией района 29.01.2014, обществу, как установлено апелляционным судом, предлагалось либо устранить в срок до 28.02.2014, либо расторгнуть договор аренды и возвратить земельный участок по акту приема-передачи. Общество информировалось о том, что в случае не устранения допущенных нарушений в установленный срок в арбитражный суд будет подано исковое заявление о расторжении договора и о взыскании задолженности по арендной плате. Названная претензия по описи вложения почтового отправления и квитанции N 03387 направлена обществу 31.01.2014 по почте по адресу: Московская область, г. Люберцы, Новорязанское шоссе д. 1 "Б", письму присвоен почтовый идентификатор 12728769033873. По распечатке с сайта Почта России почтовое отправление обществу вручено не было и 05 марта того же года возвращено в связи с истечением срока хранения, а 17.03.2014 вручено отправителю. По расчету, представленному администрацией района, на 13.02.2014 обществом 05.02.2014 оплачено 766 721 рубль 48 копеек, в том числе, 747 656 рублей 25 копеек задолженности по арендной плате за 3-й и 4-й кварталы 2013 года, а также пени с 17.12.2013 по 31.01.2014. Таким образом, на момент подачи искового заявления не была внесена арендная плата за 4-й квартал 2012 года в размере 80 697 рублей 23 копейки, за 3-й квартал 2013 года - 544 488 рублей 79 копеек (до государственной регистрации смены арендатора, то есть до 06.09.2013), а всего 625 186 рублей 02 копейки, 53 280 рублей 36 копеек пени с 16.03.2013 по 31.01.2014.
Установив эти фактические обстоятельства, апелляционный суд, применив положения пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что исковое заявление в арбитражный суд 04.03.2014 администрацией района подано преждевременно. Задолженность по арендной плате, образовавшаяся у предыдущего арендатора (производственно-коммерческой фирмы) оплачена в полном объеме по платежному поручению от 28.03.2014 N 1. Именно производственно-коммерческая фирма с 21.12.2012 по 05.09.2013 являлась арендатором земельного участка. Общество - арендатор названного земельного участка с 06.09.2013. Фактически же администрацией района заявлено о взыскании задолженности, возникшей за период, когда арендатором земельного участка являлась производственно-коммерческая фирма. Между тем доказательств, свидетельствующих о направлении производственно-коммерческой фирме в течение десяти дней, как это предусмотрено подпунктом "а" пункта 4.1.6 договора от 21.12.2012 N 282/12, уведомления о необходимости погашения задолженности по договору аренды, не представлено.
Заместитель начальника Управления землепользования и землеустройства Администрации Люберецкого муниципального района Соболев А.М., как установлено при рассмотрении дела в апелляционном суде, был наделен полномочиями при направлении 25.07.2013 письма N 4597/1-1-14, содержавшего согласие на передачу прав и обязанностей по договору от 21.12.2012 N 282/12. Более того обществом за пользование земельным участком в соответствии с условиями упомянутого договора производилась арендная плата, которая администрацией района принималась.
Поскольку на основании договора N 50/2014-1, заключенного обществом 21.01.2014 с ООО "Российское земельное агентство", последним в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:22:0060705:87 выполнены инженерно-геодезические изыскания, 01 июля того же года подготовлен технический отчет по геодезическим работам по топографической съемке, а Министерством строительного комплекса Московской области по заявлению общества ему выдан градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 50:22:0060705:87, обществом, как установлено апелляционным судом, предпринимаются меры, направленные на подготовку к строительству, подготовку всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.
При принятии постановления суд кассационной инстанции исходит из того, что фактические обстоятельства установлены апелляционным судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств. Указания, которые были даны в постановлении суда кассационной инстанции от 27.01.2015, выполнены.
Доводы, содержащиеся в кассационной жалобе, обсуждены и отклонены по мотиву неосновательности, поскольку об ошибочности выводов апелляционного суда о применении нормы права применительно к установленным им по данному делу конкретным фактическим обстоятельствам не свидетельствуют, а иная оценка установленных апелляционным судом фактом процессуальным законом к компетенции суда кассационной инстанции не отнесена.
Апелляционный суд, отклоняя по мотиву неосновательности довод администрации района о том, что земельный участок не может быть освоен обществом ввиду того, что земельный участок в настоящее время входит в зону Ж-4 - многоквартирной жилой застройки для формирования жилых районов с размещением многоквартирных жилых домов, исходил из того, что вид разрешенного использования земельного участка "для размещения объекта строительства производственно-складских помещений" не изменен.
Суд кассационной инстанции исходит из того, что названное обстоятельство в претензии, направленной обществу 29.01.2014, не указывалось, а право администрации района на расторжение договора от 21.12.2012 N 282/12 по иным основаниям не утрачено.
Выводы апелляционного суда об отсутствии оснований для взыскания задолженности по арендной плате, пени, администрацией района, как следует из содержания кассационной жалобы, не оспариваются.
Нормы процессуального права, несоблюдение которых является основанием для отмены постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 июля 2015 года по делу N А41-12439/14 Арбитражного суда Московской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
М.В.БОРЗЫКИН
Судья
Н.Ю.ДУНАЕВА
Судья
О.И.РУСАКОВА
