Сообщений в теме: 20

[kosyakman]

Коллеги, не могу найти в законе последствия прекращения договора доверительного управления имуществом.

Ситуация: есть договор аренды здания, со стороны Арендодателя выступает ООО, которое действует как доверительный управляющий (Д.У.).

 

В настоящее время собственник здания и Д.У. договор ДУИ расторгли, о чем нам прислали уведомление.

 

Вопрос знакотам: какова судьба договора аренды с момента прекращения действия ДУИ?

В ГК сказано, что доверительный управляющий заключает сделки от своего имени.

 

Значит ли это, что для перевода прав и обязанностей по аренде на Собственника, нужно подписывать тройное соглашение с участием Арендатора, Арендодателя и Д.У.?

 

Собственник предлагает просто подписать двустороннее ДС к д-ру аренды, где в преамбуле и реквизитах заменить Д.У. на Арендодателя-Собственника.

[Ростов-на-Дону]

Примерно та же ситуация в случае заключения договора аренды агентом, действующим от своего имени, но за счет принципала. 

На мой субъективный взгляд, такой переход должен быть  в порядке универсального правоприемства (на основании закона), но такого основания нет.

Если собственник идет на встречу, то соглашение об уступке права с соблюдением правил об уступке требования.

Если собственник упрется и захочет "скинуть" арендатора, то тут будет все веселее.

[A_Lex]

Примерно та же ситуация в случае заключения договора аренды агентом, действующим от своего имени, но за счет принципала. 

Как это возможно применительно к аренде недвижимости?

[kosyakman]

Мое мнение по ситуации примерно такое:

 

Соглашение к договору аренды об изменении стороны (наименования арендодателя, реквизиты и т.п.) должно составляться в дату расторжения Д.У. и должно быть трехсторонним.

 

В нашем случае прекратился договор доверительного управления, поэтому доверительный управляющий обязан с момента расторжения указанного договора Д.У. передать все свои права и обязанности по сделке (по заключенному договору аренды здания в период действия договора Д.У.) собственнику.

 

Именно поэтому оформление такого правопреемства должно быть трехсторонним.

Почему такое тройственное соглашение должно быть подписано именно в дату прекращения договора Д.У. – потому что именно с этой даты Д.У. перестал иметь полномочия по передаче здания в аренду, иными словами, в нашем договоре аренды Арендодатель (Д.У.) стал ненадлежащим.

 

Из ГК РФ эта тирада прямо какбэ не вытекает, но по логике - как иначе?

[A_Lex]

kosyakman, С т.з. добросовестности, расторжение ДДУ не должно являться основанием для существенного изменения в положении арендатора.

Его права на имущество должны сохраняться при расторжении ДДУ.

Если же, допустим, реализация прав арендатора связывается с исполнением обязанностей арендодателем (грубо говоря, лампочки менять), действительно, логично, чтобы они или переходили в силу закона или возникала солидарная обязанность собственника и бывшего ДУ.

Так что не может арендатор зависеть от желания или нежелания собственника или ДУ что-либо подписывать.

Но вопрос с т.з. закона, действительно, как-то упущен, и хорошо бы найти какую-нибудь теорию по этому вопросу.

[Ростов-на-Дону]

Как это возможно применительно к аренде недвижимости?

возможно. почему нет? Закону не противоречит. На практике довольно часто встречается

 

Именно поэтому оформление такого правопреемства должно быть трехсторонним.

Да, так как необходимо "связать" обязательством собственника

.

[A_Lex]

Кстати, возможно, именно ДУ должен "менять лампочки" до прекращения договора аренды.

возможно. почему нет? Закону не противоречит. На практике довольно часто встречается

Т.е., я, имярек, от своего имени даю третьему лицу имущество, собственник которого, очевидно - третье лицо?

Сообщение отредактировал A_Lex: 24 April 2017 - 19:33

[Ростов-на-Дону]

Т.е., я, имярек, от своего имени даю третьему лицу имущество, собственник которого, очевидно - третье лицо?

ну типа того) ООО "Рога и копыта", именуемое в дальнейшем Арендодатель, в лице Иванова И.И., действующего на основании Устава и агентского договора № __ от __.__.__ г. и  т.п. и т.д. 

[kosyakman]

Вопрос о том, можно ли сдавать имущество в аренду по агентскому договору старый, и помню много было бурлений. Но вроде как бизнес-практика, а за ней и суды, пришли к тому, что "а таки почему бы и нет?".

 

Вроде находил решения в пользу того, что "так можно".

[A_Lex]

Передача чужого от имени передающего возможна лишь постольку, поскольку получающий считает, что перед ним собственник, разве нет?

В противном случае требования добросовестности при приобретении вынуждали бы к проверке приобретателем соответствующих полномочий у собственника, у владельца (т.е., по существу, уполномочия). Иначе странно - он знает, что вещь чужая - и этим довольствуется. Но в таком случае от конструкции комиссии ничего не остается. Следовательно, комиссия возможна, в основном, в отношении движимых вещей.

Вроде находил решения в пользу того, что "так можно".

Наверно, "так можно", но это не будет ни комиссией, ни агентированием по типу комиссии.

[kosyakman]

В отдельных случаях закон позволяет распоряжаться вещью несобственникам, как если бы лицо было собственником (например, продажа невостребованного продавцом товара ненадлежащего качества/не соответствующего договору, при ответственном хранении. Или при реализации имущества с торгов приставом.

[sass]

Мля - вы ВСЕ это серьёзно?Тогда поясните мне,пжста, чем это отличается от смены гены у собственника?

[kosyakman]

Гена - законный представитель юрлица, права и обязанности возникают непосредственно у общества. Д.У. вступает в сделки от собственного имени.

[A_Lex]

kosyakman,Я бы сказал, что ДУ выступает именно в качестве ДУ, если он выступает "совсем" от собственного имени,  то "управляющий обязывается перед третьими лицами лично (а так, значит, не лично, или, все-таки, имеется в виду ответственность имуществом ДУ? - прим. мое) и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом" (абз. 2 п. 3 ст. 1012).

 

sass, Настолько сильно отличается, что потребовалось специально предусмотреть, что передача в ДУ не влечет перехода права собственности. 

Ну и самое главное отличие (смысл ДУ), конечно - в объеме ответственности: от ЕИО не требуется заботливости собственника и предприимчивости профессионального дельца (по крайней мере, пока).

[sass]

ИМХО - всё кроется в смысле слова "ДОВЕРИТЕЛЬНЫЙ"...Гена тож не является собственником имущества Общества...

[Кондор]

Ст.617 ГК регулирует более радикальные изменения - смену собственника арендованного имущества. И ничего - это не влияет на судьбу договора аренды, смена арендодателя происходит автоматически.

Почему бы не руководствоваться этой нормой по аналогии для ДУ?

 

К тому же, глава ГК о договоре ДУ последовательно разделяет личное имущество и ответственность управляющего, и имущество и ответственность учредителя управления (в виде ответственности за счет имущества, переданного в управление, и/или его приращение).

Да и при заключении договору ДУ обязательно указание об этом статусе. И цель договора ДУ - управление и распоряжение имуществом учредителя.

При таких обстоятельствах, расторжение учредителем договору ДУ без намерения войти в статус арендодателя имущества - очень явное злоупотребление. Тем более, что учредитель должен знать о судьбе своего имущества в силу отчетности управляющего.

Так что, смена арендодателя происходит именно в силу закона, никаких соглашений не требуется (они - из серии соглашений об изменении банковских реквизитов). Разве что для успокоения...

[Ростов-на-Дону]

Так что, смена арендодателя происходит именно в силу закона

Укажите, пожалуйста, норму, которая однозначно на это указывает для ДУ. Я таковую не нашел.

 

расторжение учредителем договору ДУ без намерения войти в статус арендодателя имущества - очень явное злоупотребление.

А если прекращение обязательств по  ДУ происходит помимо воли собственника?  

И вопрос злоупотребления будет рассматриваться судом и далеко не факт, что суд однозначно признает такое поведение злоупотреблением. 

 

никаких соглашений не требуется (они - из серии соглашений об изменении банковских реквизитов). Разве что для успокоения...

я бы не был бы так категоричен. Если есть возможность такое соглашение оформить его необходимо сделать. 

[Кондор]

Укажите, пожалуйста, норму, которая однозначно на это указывает для ДУ. Я таковую не нашел.

 

А если прекращение обязательств по  ДУ происходит помимо воли собственника?  

И вопрос злоупотребления будет рассматриваться судом и далеко не факт, что суд однозначно признает такое поведение злоупотреблением. 

 

Я бы не был бы так категоричен. Если есть возможность такое соглашение оформить его необходимо сделать. 

 

 

Выше указана ст.617 + аналогия, которая не зря существует: невозможно на все случаи жизни написать однозначную норму.

 

По большому счету, неважно, по какому основанию прекратился договор ДУ. Имущество является собственностью учредителя, основания для прекращения договора аренды - отсутствуют (тем более, для автоматического, как например при субаренде). Основания бывшему управляющему получать арендную плату, которая является приращением имущества учредителя - отпали.

Кто же в этом случае арендодатель, т.е. в первую очередь лицо, имеющее право получать арендную плату, как не собственник?!

 

Основания заключать какие-либо соглашения принудительно - так же отсутствуют. Разве в этом случае нежелание бывшего управляющего подписывать какие-либо соглашения может ограничить права собственника на распоряжение своим имуществом и получение дохода от его использования? Кстати, полномочий подписывать это соглашение у него уже нет, т.к. все его права и обязанности в отношении имущества прекратились с прекращением договора ДУ.

Именно поэтому договор аренды заключается управляющим с пометкой Д.У., в отличие от той же комиссии, например.

[Ростов-на-Дону]

Я Вашу позицию понял и не в полной мере ее разделяю.

Если собственник не желает получать аренду и продолжать арендные отношения? 

Давайте пользоваться аналогией, по приведенному Вами примеру, с прекращением субаренды. Почему нет? Основания к аренде отпали в связи с прекращением ДУ, аренда прекращается) Чем хуже чем аналогия с 617?)))

[kosyakman]

Одна судья в СОЮ на реплику представителя об "аналогии закона" громко захохотала и сказала: "Вам если сказать нечего, то вы лучше помолчите!"

 

Поэтому мы лучше для успокоения души подпишем чего-нибудь

[sarrr]

Если собственник не желает получать аренду и продолжать арендные отношения?

то он имеет возможность установить в договоре ДУ ограничения. Например, ограничить срок, на который ДУ имеет право заключать  договор аренды.