Перейти к содержимому






Фотография
- - - - -

Инвестиции в коммерческую недвижимость посредством краудфандинга


Сообщений в теме: 24

#1 K@miKa

K@miKa
  • ЮрКлубовец-кандидат
  • 15 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 Октябрь 2017 - 18:18

Добрый день! У кого нибудь есть опыт юридического сопровождения сбора средств на строительство объекта коммерческой недвижимости с целью сдачи в аренду. Предполагается, что каждый инвестор будет иметь долю от дохода от сдачи помещений пропорционально вложенным средствам.
Хотелось бы понять какой договор может закрепить данные правоотношения. Но необходимо уйти от общей долевой собственности на объект, а также исключить возникновения права на управление объектом.
  • -1

#2 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Старожил
  • 13 815 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 Октябрь 2017 - 18:57

K@miKa, Разрабатывала я нечто подобное.  Но Вы понимаете, сколько стоит такая схема? И что никто не будет выкладывать её Вам за так?

А вообще всё это делается индивидуально, под конкретный проект.


  • 0

#3 DumSpiroSpero

DumSpiroSpero
  • ЮрКлубовец
  • 397 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 Октябрь 2017 - 19:00

Фигасе :crazy: . Ок, первая фантазия - открываете аошку, продаете ее акции. У аошки будет своя доля в другом обществе, где нужно нормально забацать устав и 51 оставить себе,  ну и в итоге всей вакханалии, у вас будет и контроль и типа деньги инвесторов :crazy:.

 

Таки а где ваш вариант ? )


  • 0

#4 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Старожил
  • 13 815 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 Октябрь 2017 - 19:02

Ок, первая фантазия - открываете аошку, продаете ее акции. У аошки будет своя доля в другом обществе, где нужно нормально забацать устав и 51 оставить себе,  ну и в итоге всей вакханалии, у вас будет и контроль и типа деньги инвесторов .  

К этой конструкции надо ещё кое-что прикручивать, потому как иначе лохов не найти.


  • 0

#5 DumSpiroSpero

DumSpiroSpero
  • ЮрКлубовец
  • 397 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 Октябрь 2017 - 19:04

К этой конструкции надо ещё кое-что прикручивать, потому как иначе лохов не найти.

То бишь, какую либо гарантию для успокоения и наверное более простой фин. инструмент для покупателя ?


  • 0

#6 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Старожил
  • 13 815 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 Октябрь 2017 - 19:16

DumSpiroSpero, гарантию - да. А вот более простой инструмент для покупателя...Зависит от того, кто у нас покупатель.  Если автору видится некий массовый лох, который понесёт денежки, то это один инструмент. Причём в таком случае надо просчитывать последствия, вплоть до уголовно-правовых, если что-то пойдёт не так. Ведь если вдруг всё это счастье не начнёт приносить доход, то лохи же бегмя побегут в прокуратуру и прочие органы.

А если речь идёт о конкретных инвесторах, с которыми выстроены доверительные отношения и имеется индивидуальная договорённость о распределении рисков, тут могут быть и другие варианты. 

У меня вот был именно второй вариант: инвестор с деньгами и люди, умеющие из этих денег делать новые деньги. Там, собственно, стороны понимали друг друга и были готовы на сотрудничество. Они договорились, как распределяются риски и прибыль, а дело юриста было - это всё описать.

Я предлагала несколько конструкций, в итоге остановились на наиболее простой.

Во втором варианте всё, понятное дело, начинается с термшита, а дальше уже в соответствии с ним делается остальная документация.

А вот первый вариант намного сложнее. И единственное, что я вижу, - это действительно продажу акций с прикрученными всякими гарантиями. Но тут, повторюсь, надо просчитывать все последствия, вплоть до уголовки.


  • 1

#7 DumSpiroSpero

DumSpiroSpero
  • ЮрКлубовец
  • 397 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 Октябрь 2017 - 19:18

Ludmila, о спасибо. А то я думал, пора есть диплом. Оказывается на удовлетворительно с минусом, знания еще есть ))))) :rofl:


  • 0

#8 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Старожил
  • 13 815 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 Октябрь 2017 - 19:28

Оказывается на удовлетворительно с минусом, знания еще есть )))))

Пан, для ответа на просьбу с халявой - так пятёрка, по-моему. 


А, вру, есть ещё и второй вариант, но не уверена, что он автору подойдёт, ибо не совсем удовлетворяет одному из условий. 


Второй вариант - в смысле есть ещё один приём, рассчитанный на массового лоха, помимо АО. Но там не выполняется одно из условий.


  • 1

#9 DumSpiroSpero

DumSpiroSpero
  • ЮрКлубовец
  • 397 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 Октябрь 2017 - 19:37

Второй вариант - в смысле есть ещё один приём, рассчитанный на массового лоха, помимо АО. Но там не выполняется одно из условий.

Спасибо, надеюсь понял вашу мысль. Ибо прочитал один любопытный пленум от 2011 года)


  • 0

#10 K@miKa

K@miKa
  • ЮрКлубовец-кандидат
  • 15 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 Октябрь 2017 - 21:38

Нет, проект абсолютно чистый и понятный, рассчитанный не на лохов. Организаторы из сферы ай ти, знают опыт подобного привлечения средств на проекты за границей. Суть в том, что ты можешь вложить и 5000 руб в стройку, меньше стоимости квадратного метра, но получить свой процент от коммерческого использования площадей
[quote name="Ludmila" post="5863054" timestamp="1507727763"]

DumSpiroSpero, гарантию - да. А вот более простой инструмент для покупателя...Зависит от того, кто у нас покупатель. Если автору видится некий массовый лох, который понесёт денежки, то это один инструмент. Причём в таком случае надо просчитывать последствия, вплоть до уголовно-правовых, если что-то пойдёт не так. Ведь если вдруг всё это счастье не начнёт приносить доход, то лохи же бегмя побегут в прокуратуру и прочие органы.
А если речь идёт о конкретных инвесторах, с которыми выстроены доверительные отношения и имеется индивидуальная договорённость о распределении рисков, тут могут быть и другие варианты.
У меня вот был именно второй вариант: инвестор с деньгами и люди, умеющие из этих денег делать новые деньги. Там, собственно, стороны понимали друг друга и были готовы на сотрудничество. Они договорились, как распределяются риски и прибыль, а дело юриста было - это всё описать.

При небольшом количестве инвесторов и доверительных отношениях можно выбрать много вариантов, гк их описывает... А вот массово как инвесторов привлекать?
  • 0

#11 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Старожил
  • 13 815 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 Октябрь 2017 - 21:40

При небольшом количестве инвесторов и доверительных отношениях можно выбрать много вариантов, гк их описывает... А вот массово как инвесторов привлекать?

Ещё раз спрошу: Вы понимаете, сколько стоит ответ на такой вопрос?


  • 0

#12 DumSpiroSpero

DumSpiroSpero
  • ЮрКлубовец
  • 397 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 Октябрь 2017 - 21:41

А вот массово как инвесторов привлекать?

Ррррррррррррррррррекламой ? :crazy:


  • 0

#13 K@miKa

K@miKa
  • ЮрКлубовец-кандидат
  • 15 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 Октябрь 2017 - 23:21


А вот массово как инвесторов привлекать?

Ррррррррррррррррррекламой ? :crazy:


Точно :))


При небольшом количестве инвесторов и доверительных отношениях можно выбрать много вариантов, гк их описывает... А вот массово как инвесторов привлекать?

Ещё раз спрошу: Вы понимаете, сколько стоит ответ на такой вопрос?


Людмила, я не ищу платных услуг. Если вы не готовы и считаете невозможным обсуждать этот вопрос, я поняла :)) спасибо
  • 0

#14 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Старожил
  • 13 815 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 Октябрь 2017 - 23:29



Если вы не готовы и считаете невозможным обсуждать этот вопрос, я поняла

Обсуждать я готова. Будет Ваша точка зрения - готова обсудить. Кроме того, DumSpiroSpero уже сделал за Вас часть работы - выложил одну из возможных тем. Готовы Вы сами выявить достоинства и недостатки данной схемы, сами расписать, как Вы видите реализацию данной схемы - я готова обсудить. 


  • 0

#15 K@miKa

K@miKa
  • ЮрКлубовец-кандидат
  • 15 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 Октябрь 2017 - 23:32

Займ, товарищество, договор инвестирования, предварительный дкп. ПиФы и т.п. Все эти варианты понятны... У нас медленными темпами, но всё-таки развивается краудфандинг. Появились даже российские площадки. Но там по большей мере социальные или мелкие проекты, в результате которых вы можете получить как приятный бонус за пожертвование, так и какой-то доход. В принципе подобная вещь может и в отношении коммерческой недвижимости применяться.
  • 0

#16 Izverg

Izverg
  • Старожил
  • 1 916 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 Октябрь 2017 - 23:33

В принципе подобная вещь может и в отношении коммерческой недвижимости применяться.

 Может. 


  • 0

#17 K@miKa

K@miKa
  • ЮрКлубовец-кандидат
  • 15 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 Октябрь 2017 - 23:39

Идея очень интересная, но не вписывается в мою практику и понимание сделок с общей долевой собственностью, особенно, в сфере недвижимости. Чтобы уйти от долевой собственности, а, следовательно, от вопросов гос.регистрации и выделения объектов, нужно интерес инвесторов привязать к получению прибыли со всего объекта. Участие может быть самым минимальным.


В принципе подобная вещь может и в отношении коммерческой недвижимости применяться.

Может.

Площадки о которых я говорю никаких договоров не заключают с инвесторами. Они выдают им что-то вроде сертификатов (тут важно, наверное, уйти от денежного выражения, чтобы с налогооблажением не заморачиваться). Этот сертификат (упаси боже не ценная бумага) даёт право на прибыль.
  • 0

#18 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Старожил
  • 13 815 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 Октябрь 2017 - 23:42

K@miKa, чтобы понять, что и как делать в Вашем случае, надо для начала интервьюировать Ваших клиентов. Часть вопросов, на которые надо отвечать, я указала выше. 

А пока то, что Вы описываете, соответствует всяким МММ и Властилинам. "Инвестор" отстранён от управления, не имеет никакой доли в собственности и никаких гарантий. Всё, на что он может рассчитывать, - умение вести дела и порядочность Ваших клиентов. Если Ваши клиенты либо не сумеют получить прибыль, либо намеренно кинут "инвесторов", либо продадут бизнес, а новые собственники не захотят делиться с "инвесторами", последние теряют всё.


  • 1

#19 Izverg

Izverg
  • Старожил
  • 1 916 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 Октябрь 2017 - 23:46

то, что Вы описываете, соответствует всяким МММ и Властилинам.

 

И что интересно, лохи найдутся. Не так много, и со смешными деньгами- но точно будут.

 Правда, я слышал, что есть комбинаторы, которые отслеживают такие проекты, и раздевают обувающих.

Но это было в бане, и я только что намылил голову, так что кто говорил, опознать не смогу.


  • 0

#20 K@miKa

K@miKa
  • ЮрКлубовец-кандидат
  • 15 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 Октябрь 2017 - 23:48

K@miKa, чтобы понять, что и как делать в Вашем случае, надо для начала интервьюировать Ваших клиентов. Часть вопросов, на которые надо отвечать, я указала выше.
А пока то, что Вы описываете, соответствует всяким МММ и Властилинам. "Инвестор" отстранён от управления, не имеет никакой доли в собственности и никаких гарантий. Всё, на что он может рассчитывать, - умение вести дела и порядочность Ваших клиентов. Если Ваши клиенты либо не сумеют получить прибыль, либо намеренно кинут "инвесторов", либо продадут бизнес, а новые собственники не захотят делиться с "инвесторами", последние теряют всё.


Абсолютно согласна с вами. Риск для инвесторов огромный. Поэтому пытаюсь поразмышлять, что может его уменьшить. Как вариант, предложила заключить договоры займа с возвратом основного должна и процентов после окончания строительства. Пои этом у заимодавца будет право приобрести долю в помещении (или целое помещение)с зачетом требования к застройщику
  • 0

#21 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Старожил
  • 13 815 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 Октябрь 2017 - 23:54

K@miKa, Вы понимаете, какого размера риски возникают у Ваших клиентов при реализации Вашего плана? 


  • 0

#22 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Старожил
  • 13 815 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 12 Октябрь 2017 - 00:09

И что интересно, лохи найдутся. Не так много, и со смешными деньгами- но точно будут.  Правда, я слышал, что есть комбинаторы, которые отслеживают такие проекты, и раздевают обувающих.

Что самое-то интересное. Когда обувающих разденут, и в результате голышом останутся и сами лохи, они пойдут писать заявления не на тех, кто раздел обувающих. Они пойдут писать заявления на тех, с кем они сами договоры заключали.


  • 0

#23 DumSpiroSpero

DumSpiroSpero
  • ЮрКлубовец
  • 397 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 12 Октябрь 2017 - 00:20

Мда... барышня, вы определитесь вам контроль и плюшки, либо защитить вкладчиков ? ))) Просто то что вы хотите, это кикстартер и что самое интересное обычно 95% проектов там, заканчивается многотомными выкладками как будет и обещаниями. Хомяки несут деньги, а получают, что кстати справедливо 20% от обещанного, все остальное в карман разработчику. Только кикстартер, это место айти шняг, обычно игропром и приложения разной направленность, в общей массе. А вы хотите недвижку пилить. И если там, суммы эти в среднем от 1 до 500 долларов, то с недвижкой должна быть иная история, плюс это другие деньги и интересно это другим людям. Или вы хотите сказать, дайте нам хоть 5 рублей, а через 5 лет как построимся отдадим ? Причем это без гарантий и прочего, ибо на таких платформах гарантия это чих))))


Не один, реально хоть чуточку в адекватном состоянии человек не будет вкладывать деньги в такое чушь с нулевыми гарантиями, как вы хотите. Ибо это дно и падать ниже некуда))) Реально вам уже подсказали, что и как.


  • 0

#24 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Старожил
  • 13 815 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 12 Октябрь 2017 - 00:37

Просто то что вы хотите

А они сами не понимают, чего хотят. Есть общая идея - вот сейчас мы привлечём деньги "инвесторов", а потом будем с ними делиться прибылью. Но это идеи из разряда "вам, мыши, надо стать ёжиками" - никто не задумывался, как всё это будет реализовываться. 


  • 1

#25 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Старожил
  • 13 815 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 12 Октябрь 2017 - 01:50

Чтобы было совсем смешно. Если самую малость изменить схему, то задачка решается на раз. При помощи договоров, прямо поименованных в ГК РФ, безо всяких сложностей и извращений. Более того: договор, полностью пригодный для использования, уже выкладывался на ЮК - это если схемку чуть-чуть поменять.

В таком случае и интересы "инвесторов" удастся защитить, и для Ваших клиентов это будет выгоднее. Да и ещё куча плюшек будет.

Нет, подсказывать, как поменять схемку, я не буду. И давать ссылку на тему тоже. Сами-сами-сами.


З.Ы. Полная раскладка по Вашей теме есть в книге "Переговоры в трёх измерениях".


  • 0




Количество пользователей, читающих эту тему: 0

0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных