Перейти к содержимому






Фотография
- - - - -

Аренда недвижимости и автоматическая пролонгация договора


Сообщений в теме: 32

#1 Musubi

Musubi
  • ЮрКлубовец-кандидат
  • 59 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 12 Октябрь 2017 - 13:15

По договорам аренды недвижимости используется иногда конструкция, когда договор заключается долгосрочный (ДДА) с элементами краткосрочного (КДА).

Например, Срок аренды по договору составляет 5 лет.

 

 

Стороны особо оговорили, что в соответствие с п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса России условия настоящего договора будут применяться к их отношениям по аренде Помещения, возникшим с даты подписания договора, независимо от даты его государственной регистрации.Стороны особо оговорили, что с даты подписания договора и до даты его государственной регистрации он будет действовать как КДА в течение 11 (одиннадцати) месяцев, исчисляемых со дня подписания договора.

Стороны пришли к соглашению, что если государственная регистрация договора не будет осуществлена, то по истечении 11 месячного срока, договор автоматически продляется на тех же условиях и на тот же срок, при этом общий срок аренды не может превышать даты, в которую истекает 5 лет с момента подписания договора.

 

Обычно конструкция по автоматической пролонгации звучит - что если ни одна из сторон не заявит о прекращении договора, то договор автоматически пролонгируется...

В данном же случае мы исключаем условие о возможности заявления одной из сторон о намерении не продлевать КДА, а строим конструкцию с автоматическим продлением по умолчанию, не зависимо от возможных заявлений одной из сторон.

 

Что то сомнение меня берет по такой конструкции. По сути этими автоматическими пролонгациями (без возможной воли стороны не продлять КДА), мы по сути делаем договор когда при смене собственника (Арендодателя) в период действия КДА новый собственник становится заложником этого длинного КДА с автоматической пролонгацией.


  • 0

#2 Izverg

Izverg
  • Старожил
  • 1 920 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 12 Октябрь 2017 - 14:58

новый собственник становится заложником этого длинного КДА с автоматической пролонгацией.

Ни разу. Государственная регистрация -штука тонкая.... И есть отдельная статья ГК, что делать, если другая сторона от гос.регистрации уклоняется. И видеться мне в хрустальном шаре, что новый собственник в Арбитраже ссылается на действительную волю арендатора: избежать государственной регистрации.


  • 1

#3 Musubi

Musubi
  • ЮрКлубовец-кандидат
  • 59 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 12 Октябрь 2017 - 15:38

ДДА должен был зарегистрировать Арендодатель, но пока приводил в порядок тех. план после перепланировки продал объект новому собственнику.

Новый собственник не заинтересован в продолжении арендных отношений с Арендатором, поэтому настроен, дождавшись окончания 11 месячного срока не продлевать в дальнейшем этот договор и не регистрировать его.  Для нового собственника (третьего лица) ДДА нет, т.к. он не был зарегистрирован.


  • 0

#4 Izverg

Izverg
  • Старожил
  • 1 920 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 12 Октябрь 2017 - 17:30

Для нового собственника (третьего лица) ДДА нет, т.к. он не был зарегистрирован.

 Позиция понятна. 

Теперь возвращаемся к истокам... Каков Ваш интерес, и на чьей Вы стороне.


  • 0

#5 grin095

grin095
  • Старожил
  • 2 378 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 12 Октябрь 2017 - 17:38

Сам не люблю такие конструкции, но понимаю причины.

Как вижу есть в одном документе как бы две сделки, одна краткосрочная аренда, вторая долгосрочная. С условием того и другого варианта.

Но суть вопроса в другом. автоматическое продление на 11 месяцев.

 

 

Обычно конструкция по автоматической пролонгации звучит - что если ни одна из сторон не заявит о прекращении договора, то договор автоматически пролонгируется... В данном же случае мы исключаем условие о возможности заявления одной из сторон о намерении не продлевать КДА, а строим конструкцию с автоматическим продлением по умолчанию, не зависимо от возможных заявлений одной из сторон.

Так или иначе, речь может идти или все таки о цепочке краткосрочных договоров, либо о долгосрочном.

 

Во втором случае, без регистрации, все вроде понятно. Действует для лиц заключивших, для третьих лиц нет.

Но почему это не автопролонгация? Только лишь, что нет в договоре упоминания о возможности уведомить о прекращении договора по истечении 11 месяцев? Так есть ст. 621 ГК. Так или иначе уведомление в разумный срок этот договор может прекратить. Тем более, что отсутствие точного упоминания о сроке договора делает его неопределенным, где уведомление за 3 месяца работает в любой период его действия


  • 0

#6 Izverg

Izverg
  • Старожил
  • 1 920 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 12 Октябрь 2017 - 17:41

отсутствие точного упоминания о сроке договора делает его неопределенным

...причём, сразу.


  • 1

#7 Musubi

Musubi
  • ЮрКлубовец-кандидат
  • 59 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 12 Октябрь 2017 - 17:42

Я на стороне Арендатора.

Предложенная в первом посте конструкция договора по сроку мне кажется шаткой.

Цель Арендатора остаться на объекте даже при не зарегистрированном договоре и при смене собственника.

При данных условиях Арендатор может попытаться ссылаясь на договор с элементами КДА противопоставить новому собственнику, что до регистрации ДДА есть КДА и новый собственник стал стороной этого КДА и выйти не может.

 

Но ведь есть ст. 192 ГК об окончании сроков, и в данном случае условие об автоматической пролонгации без возможной воли сторон о не согласии продлевать договор вызывает у меня сомнение...


  • 0

#8 grin095

grin095
  • Старожил
  • 2 378 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 12 Октябрь 2017 - 17:48

Упоминание в договоре купли-продажи, либо иное доказательство знания нового арендодателя о том, что имущество обременено, в принципе, дает неплохой шанс на сохранение договора.

И это больше имеет смысл на существование, чем автопролонгация без возможности отказаться от нее.


  • 0

#9 Musubi

Musubi
  • ЮрКлубовец-кандидат
  • 59 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 12 Октябрь 2017 - 17:48

Срок стороны определили - 5 лет, при этом указали, что до гос. регистрации он действует как КДА на 11 месяцев с автоматической пролонгацией, пока не пройдет 5 лет.

Воля сторон понятна и зафиксирована.


  • 0

#10 grin095

grin095
  • Старожил
  • 2 378 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 12 Октябрь 2017 - 17:50

Срок стороны определили - 5 лет, при этом указали, что до гос. регистрации он действует как КДА на 11 месяцев с автоматической пролонгацией, пока не пройдет 5 лет. Воля сторон понятна и зафиксирована

тогда при приближении к 11 месяцам любая из сторон может уведомить о нежелании его продлевать. Иное делает договор долгосрочным, а скорее всего, заключенным на неопределенный срок, поскольку в таком случае срок в 11 месяцев до регистрации, ошибочен.


  • 0

#11 Izverg

Izverg
  • Старожил
  • 1 920 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 12 Октябрь 2017 - 17:54

заключенным на неопределенный срок

...И никак не иначе.

Ст. 610 ГК РФ:

"1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок."(Спасибо "К+")

 

 А вот как Арендатор может выкрутиться, так это отдельная тема:-).


Сообщение отредактировал Izverg: 12 Октябрь 2017 - 17:57

  • 0

#12 Musubi

Musubi
  • ЮрКлубовец-кандидат
  • 59 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 12 Октябрь 2017 - 18:13

grin095 сказал(а) 12 Окт 2017 - 16:50: заключенным на неопределенный срок ...И никак не иначе.

 

Срок в договоре сформулирован с учетом условий о свободе договора (ст. 421) и условий ст. 327.1 (Обусловленное исполнение обязательств).

Срок 5 лет, если договор не будет зарегистрирован (условие) - срок будет 11 месяцев.   Где здесь неопределенность ?


вот как Арендатор может выкрутиться, так это отдельная тема:-).

 

Собственно тема в том числе и об этом.

Через суд потребовать зарегистрировать договор по которому новый собственник стал стороной и ссылаться на недобросовестность его поведения, т.к. при обычной предпринимательской деятельности любой здравомыслящий покупатель должен осмотреть покупаемый объект и там бы он сразу увидел, что там Арендатор...


  • 0

#13 grin095

grin095
  • Старожил
  • 2 378 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 12 Октябрь 2017 - 18:19

Через суд потребовать зарегистрировать договор по которому новый собственник стал стороной и ссылаться на недобросовестность его поведения, т.к. при обычной предпринимательской деятельности любой здравомыслящий покупатель должен осмотреть покупаемый объект и там бы он сразу увидел, что там Арендатор...

А вот это, боюсь, не перспективно.

Для обременений достаточно реестр посмотреть. Долгосрок увидит, а краткосрочные закончатся.


  • 0

#14 Izverg

Izverg
  • Старожил
  • 1 920 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 12 Октябрь 2017 - 18:43

Срок 5 лет, если договор не будет зарегистрирован (условие) - срок будет 11 месяцев.   Где здесь неопределенность ?

В наличии двух вариантов.

 

Собственно тема в том числе и об этом.

 

Не-а.... Но если подымать этот вопрос, то неплохо бы узнать его цену.


  • 0

#15 Musubi

Musubi
  • ЮрКлубовец-кандидат
  • 59 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 13 Октябрь 2017 - 13:24

В наличии двух вариантов.

 

Наличие указанных двух вариантов не говорит о не определенности срока, т.к. срок  может быть установлен сторонами по их усмотрению и с учетом буквального толкования и воли сторон. В данном случае стороны пришли к соглашению, что до гос. регистрации договора, срок договора составляет 11 месяцев. Не считаю, что в данном случае срок не определен.


  • 0

#16 ЮлияК2017

ЮлияК2017
  • ЮрКлубовец-кандидат
  • 43 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 13 Октябрь 2017 - 16:18

ДДА должен был зарегистрировать Арендодатель,

 

Договор может зарегистрировать и Арендатор в силу прямого указания в законе, несмотря на такое условие в договоре.

ст.51 218-ФЗ


Упоминание в договоре купли-продажи, либо иное доказательство знания нового арендодателя о том, что имущество обременено, в принципе, дает неплохой шанс на сохранение договора.

 

ДАЖЕ БЕЗ УПОМИНАНИЯ В ДОГОВОРЕ К-П ДОГОВОР АРЕНДЫ СОХРАНЯЕТ СИЛУ.

СМ. ст.617 ГК.


  • -1

#17 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Старожил
  • 13 833 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 13 Октябрь 2017 - 16:38

Стороны особо оговорили, что в соответствие с п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса России условия настоящего договора будут применяться к их отношениям по аренде Помещения, возникшим с даты подписания договора, независимо от даты его государственной регистрации.

В ГК РФ на эту тему есть специальная норма. В ней содержится ПРЯМОЙ ответ на Ваш вопрос.

 

ДАЖЕ БЕЗ УПОМИНАНИЯ В ДОГОВОРЕ К-П ДОГОВОР АРЕНДЫ СОХРАНЯЕТ СИЛУ. СМ. ст.617 ГК.

Ага. При отсутствии регистрации. Договор, при буквальном толковании которого получается, что он заключён на 5 лет.


  • 0

#18 Musubi

Musubi
  • ЮрКлубовец-кандидат
  • 59 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 13 Октябрь 2017 - 16:44

В ГК РФ на эту тему есть специальная норма. В ней содержится ПРЯМОЙ ответ на Ваш вопрос.

 

Спасибо, в курсе (ч. 3 ст. 433)


  • 0

#19 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Старожил
  • 13 833 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 13 Октябрь 2017 - 17:22

Через суд потребовать зарегистрировать договор

СИД по данному требованию, как я понимаю, истёк?

 

В наличии двух вариантов.

 

Не-а.... Но если подымать этот вопрос, то неплохо бы узнать его цену.

+1.


  • 0

#20 grin095

grin095
  • Старожил
  • 2 378 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 13 Октябрь 2017 - 18:04

ДАЖЕ БЕЗ УПОМИНАНИЯ В ДОГОВОРЕ К-П ДОГОВОР АРЕНДЫ СОХРАНЯЕТ СИЛУ. СМ. ст.617 ГК.

НЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫЙ ДОЛГОСРОЧНЫЙ НЕ СОХРАНЯЕТ :rofl: 


Спасибо, в курсе (ч. 3 ст. 433)

Не демонизируйте регистрацию :) распространять можно и на срок до нее.


А вообще интересную статью выложили в блоге топикстартера на законе.ру про автопролонгацию. Просто для понимания, хоть я не и согласен с авторами. С обоими :))))))))))))))


  • 2

#21 Musubi

Musubi
  • ЮрКлубовец-кандидат
  • 59 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 13 Октябрь 2017 - 18:08

хоть я не и согласен с авторами. С обоими

 

Я тоже не согласен ))


  • 0

#22 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Старожил
  • 13 833 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 13 Октябрь 2017 - 18:20

Я вчера эту статью на законру видела, а сегодня найти не могу.
  • 0

#23 grin095

grin095
  • Старожил
  • 2 378 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 13 Октябрь 2017 - 18:22

в К+ нахожу

может по наименованию?

К ВОПРОСУ О ПРАВОВОЙ ПРИРОДЕ АВТОПРОЛОНГАЦИИ

(САМОСТОЯТЕЛЬНОГО ПРОДЛЕНИЯ) ДЕЙСТВИЯ СДЕЛКИ <*>

 

Р.Р. РЕПИН, А.В. САРКИСЯН


  • 0

#24 AlexLaw44

AlexLaw44
  • ЮрКлубовец
  • 132 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 13 Октябрь 2017 - 18:26

если государственная регистрация договора не будет осуществлена, то по истечении 11 месячного срока, договор автоматически продляется на тех же условиях и на тот же срок

И становится долгосрочным, т.е. договором, который подлежит гос. регистрации, а значит в её отсутствии является заключённым только для арендатора и арендодателя, подписавшего этот договор.


  • 0

#25 ЮлияК2017

ЮлияК2017
  • ЮрКлубовец-кандидат
  • 43 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 13 Октябрь 2017 - 18:40

Новый собственник не заинтересован в продолжении арендных отношений с Арендатором, поэтому настроен, дождавшись окончания 11 месячного срока не продлевать в дальнейшем этот договор и не регистрировать его. Для нового собственника (третьего лица) ДДА нет, т.к. он не был зарегистрирован.

 

НЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫЙ ДОЛГОСРОЧНЫЙ НЕ СОХРАНЯЕТ :rofl:

 

Ага. При отсутствии регистрации. Договор, при буквальном толковании которого получается, что он заключён на 5 лет.

 

 

Да, верно.

Но из сообщения Musubi, следует, что новый собственник знает о таком договоре (коль ждет 11 месяцев).

В этом случае смотрим судебную практику:

"Договор аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, сохраняет силу после перехода права собственности на арендуемое имущество, если новый собственник, приобретая имущество, знал о наличии такого договора."
Например, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 (Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными).

 

Кстати, раз Misubi выступает со стороны Арендатора, интересен вопрос о периодичности платежей по договору (допустим, если это ежемесячные платежи, которые оплачиваются новому собственнику), то это лишний козырь для Арендатора.

 

Правда, в письме Президиума есть ключевое слово "приобретая"...  как этот факт доказать - вот вопрос (теми же арендными платежами, на мой взгляд, можно или сохранившейся перепиской), если в договоре КП прямо не упоминается дог.аренды.


  • 0




Количество пользователей, читающих эту тему: 1

0 пользователей, 1 гостей, 0 анонимных