Сообщений в теме: 16

[Ruzanna]

Обратился ко мне клиент, в собственности у него 1/2 двушки, хочет еще половинку выкупить, наскреб 1 взнос, хочет взять ипотеку и заложить целую двушку  Но вот досада или счастье , дом попал под программу реновации

Потусила на Банки.ру и возникли у меня сомнения, что банк не одобрит ипотеку и сопроводить эту сделку я, увы, не смогу.

С одной стороны заемщику не так много надо, 3 миллиона, квартира стоит где-то 6, малогабартитка и если в ипотечном договоре прописать, что залог будет распространяться и  на новую квартиру и подобрать судебную практику, может, банк и одобрит, вряд ли новая квартира будет стоит меньше 3 миллионов, а с другой стороны, нужен ли мне такой геморрой, не знаю.

Боюсь, что банки меня с моей практикой пошлют в лес. 

Собственно, вопрос, возможно ли убедить банки и таки провести эту сделку или, увы, все бесполезно?

[Ludmila]

Ruzanna сказал(а) 18 Апр 2018 - 16:34:

Собственно, вопрос, возможно ли убедить банки и таки провести эту сделку или, увы, все бесполезно?

Оль, как ты себе представляешь процесс "убедить банк"? Или вообще убедить любого контрагента, не обязанного заключать сделку?

И какую судебную практику ты хочешь найти по норме, вступившей в силу чуть больше 9 месяцев назад?

[Ruzanna]

Ну да, Росреестр и кадастровую палату с помощью разъясняющих писем убедить можно (хотя и не всегда0, у них есть обязанность зарегистрировать, поставить на кадастр. А банки действительно свободны в выборе. Вот я и грузанулась. Может, от Центробанка попытаться получить разъяснения по поводу реновацию, все-таки реновация достаточно масштабное мероприятие. У клиента, увы, другой недвижимости, которую можно отдать в залог, нет

[Ludmila]

Ruzanna сказал(а) 18 Апр 2018 - 16:47:

. Может, от Центробанка попытаться получить разъяснения по поводу реновацию, все-таки реновация достаточно масштабное мероприятие.

Какие разъяснения - что подпадающее под реновацию помещение по закону можно заложить? Можно. Вне всякого сомнения.

 

Ruzanna сказал(а) 18 Апр 2018 - 16:47:

. А банки действительно свободны в выборе.

И всё же. Как ты себе представляешь убеждение банка? Вот ты написала заключение, что заложить квартиру можно, привела какую-то судебную практику, которой нет. Сотрудники банка прочитали, хлопнули себя по лбу, сказали: "Ой, спасибо, что просветили, а мы-то не знали!", и побежали выдавать кредит?

[Ruzanna]

Спасибо, Людмила! Реновация же по сути похожа на изъятие для госнужд или переселение из ветхого и аварийного жилья, хотела по ним нарыть практику, но теперь не буду. Отправлю клиента по банкам, может, и найдет какой-нибудь, который одобрит. Если найде, то пусть приходит, ну а на нет и сделки нет

[Ludmila]

Ruzanna сказал(а) 18 Апр 2018 - 16:59:

Реновация же по сути похожа на изъятие для госнужд или переселение из ветхого и аварийного жилья,

Оляяяя... А ты давно закон об ипотеке открывала? Если давно, там тебя ждёт сюрприз.

И вот смотри. Я люблю свежий перчик халапеньо.  Но ближайший магазин, в котором я его могу найти - "Корона" на улице Сурганова. И то не факт, что там будет. Теперь представь себе, что я приду в ближайшую Пятёрочку и попрошу продать мне кило халапеньо. Как думаешь, продадут? Я принесу судебную практику, подтверждающую, что перчики продавать можно.

[Ruzanna]

Так может поедет на Сурганова, найдет банк . Честно? Давно, работала только с одобренными банком квартирами, а судиться по ипотеке не приходилось, вот и не следила.

[Ludmila]

Ruzanna сказал(а) 18 Апр 2018 - 17:15:

Честно? Давно, работала только с одобренными банком квартирами, а судиться по ипотеке не приходилось, вот и не следила.

Т.е. ты, когда пришёл клиент с квартирой, подпадающей под реновацию, не посмотрела, как законодательство регулирует случаи, когда заложенная квартира подпадает под реновацию????

 

Ruzanna сказал(а) 18 Апр 2018 - 17:15:

Так может поедет на Сурганова,

Поехать на Сурганова стоит порядка 11 000 - 12 000 рублей в обе стороны. Золотой перчик выйдет. 

[Ruzanna]

Пришел клиент, поперлась в банки.ру, получила неутешительные новости, опустила лапки . Если бы нашел, я бы с радостью необходимую практику и законодательство перелопатила. А так одобрений нет, тогда какой смысл рыть.

Про реновацию и залог не нашла, но вот что Мосгорсуд говорит про изъятие и залог:в соответствии со ст. 345 ч. 2 п. 2 ГК РФ независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге: имущество, предоставленное залогодателю взамен предмета залога в случае его изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации по основаниям и в порядке, которые установлены законом, а также право требовать предоставления имущества взамен предмета залога по указанным основаниям. Ч. 5 указанной статьи предусмотрено, что в случаях, указанных в пункте 2 настоящей статьи, имущество, которое заменяет предмет залога, в том числе право (требование), считается находящимся в залоге вместо прежнего предмета залога с момента возникновения на него прав залогодателя или с момента возникновения права, за исключением случаев, если в соответствии с законом возникновение, переход и обременение прав требуют государственной регистрации. Условия договора залога, а также иных соглашений, заключенных сторонами в отношении прежнего предмета залога, применяются к правам и обязанностям сторон в отношении нового предмета залога в той мере, в какой они не противоречат существу (свойствам) этого предмета залога. (Апелляционное определение Московского городского суда от 14.11.2017 по делу N 33-35792/2017)

[Ludmila]

Ruzanna сказал(а) 18 Апр 2018 - 17:35:

Про реновацию и залог не нашла, 

Оля, ещё раз: открой закон об ипотеке и посмотри изменения, начиная с 2017 года.

[Ruzanna]

Ок

Статью 41.1 ФЗ об ипотеке курила, но хоть убей не понимаю рисков банка. Я бы поняла если бы двуха стоила 6, а банк предоставлял 5, тогда бы да, был бы риск получить дурацкий предмет залога стоимостью 4 миллиона. А так берется всего 3 миллиона, квартира стоит 6, дата выселения будет известна лишь года через полтора, за это время заемщик будет жолжен банку примерно 2,5 миллиона. Ну не дадут вместо двухи, однуху, так нельзя.Еще бы был риск, если бы квартира была в новой Москве, тогда бы да, можно там совсе у черта на куличках получить, а тут самый обычный север Москвы.

Так что я туплю и не вижу рисков банка

[Ludmila]

Ruzanna, ну риски-то тут причём? В чём риск продажи перчика халапеньо?

Ты пойми одну простую вещь. Кредитование граждан называется розничным кредитованием. Кредит под залог недвижимости - это банковский продукт. Этот продукт банк продаёт. Что банк, что магазин в розницу торгуют стандартными продуктами. Стандартные требования к квартирам, стандартные договоры, стандартные риски - всё максимальное стандартное. Это минимизирует расходы ресурсов на проверку документов, выдачу кредитов и их сопровождение. Это позволяет формировать однородные портфели, которые потом можно секьюритизировать или просто продать.

Сопровождение всего нестандартного обходится значительно дороже, а проценты те же. Сформировать из этой пересортицы более-менее однородный портфель не получится, ничего с ними особо не сделаешь.

Для VIP-клиентов могут что-то рассматривать в индивидуальном порядке, но там возросшие расходы с лихвой покрываются доходами от этого клиента.

 

 

А я, между прочим, в книжке писала, что далеко не все ограничения и запреты вызваны юридическими рисками. 

[Kazan2502]

Ludmila, можно узнать, как банки относятся к аварийному жилью?

[Ludmila]

Kazan2502, я же уже почти два года как не банковский юрист. Если правильно помню, во многих банках они запрещены к залогу. Опять же по чисто экономическим причинам. 

[Ruzanna]

Аааа, нестандартный продукт. Ну дороже, так дороже, клиенту эту половинку хочется.  Теперь поняла, Большое спасибо, Людмила!

[Ludmila]

И рисков там, Оль, до фига и больше. Только они не юридические, но от этого рисками быть не перестают.

По сути, кредит выдаётся под неизвестное пока обеспечение. Какую квартиру дадут взамен старой, неизвестно. Только не надо говорить, что там написано в законодательстве о реновации. Мы-то прекрасно знаем, что практика может сильно расходиться с теорией. Дадут квартиру, реальная (не по оценке заинтересованного оценщика) рыночная цена окажется значительно ниже.  Или может оказаться, что эта квартира и даром никому не нужна - где-нибудь под боком у Капотненского НПЗ. Т.е. сейчас нет возможности даже оценить имущество, которое будет предметом ипотеки.

Но выдавать кредит нужно будет уже сейчас.

[Concrescere]

На сайте ЦИАН писали год назад:

 

Цитата

сбер единственный, кто на сегодняшний день кредитует пятиэтажки под реновацию

Цитата

В августе нас на семинар приглашал Дельтакредит, как раз говорили, что они единственный, якобы, банк, который уже принял решение кредитовать квартиры в домах под реновацию. А официальный представитель Сбера сказал, что пока кредитуют реновационные дома, пока по ним приказа не было, чтобы не кредитовать.

Цитата

Сегодня встречалась с представителем Сбера, и мне в очередной раз подтвердили, что они кредитуют пятиэтажки под реновацию, главное, чтобы износ дома не превышал 65%.

 

https://kotelniki.cian.ru/forum-rieltorov-ipoteka-i-renovatsija-274063/

Сообщение отредактировал Dead: 23 September 2018 - 16:29