Это не в тему?
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 мая 2008 г. по делу N А49-7643/2007
(извлечение)
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ТСЖ ВСК "Кордон Студеный - 1" город Пенза,
на решение от 31.01.2008 Арбитражного суда Пензенской области, на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2008, по делу N А49-7643/2007,
по заявлению ТСЖ ВСК "Кордон Студеный - 1", город Пенза, к Департаменту градостроительства Пензенской области, город Пенза с участием прокуратуры Пензенской области, город Пенза, о признании незаконным постановления,
установил:
товарищество собственников жилья ВСК "Кордон Студеный - 1" (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением к Департаменту градостроительства Пензенской области (далее - Департамент) о признании незаконным постановления о привлечении к административной ответственности.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 31.01.2008 заявленные требования удовлетворены частично, оспариваемое постановление от 12.12.2007 N 10 по делу об административном правонарушении в области строительства о назначении ТСЖ ВСК "Кордон Студеный - 1" административного наказания в виде наложения административного штрафа в сумме 500 000 рублей по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ признано незаконным в части назначения наказания, изменено в указанной части и административное наказание назначено ТСЖ ВСК "Кордон Студеный - 1" в виде административного штрафа в сумме 450 000 рублей.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2008 решение Арбитражного суда Пензенской области от 31.01.2008 оставлено без изменения.
ТСЖ ВСК "Кордон Студеный - 1", не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, оспариваемое постановление признать незаконным, ссылаясь на то, что ТСЖ ВСК "Кордон Студеный - 1" в своей деятельности не обязано руководствоваться нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), ТСЖ ВСК "Кордон Студеный - 1" не может являться субъектом административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителя заявителя, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, оснований для их отмены не находит.
Как следует из материалов дела, ТСЖ ВСК "Кордон Студеный - 1" зарегистрировано администрацией Железнодорожного района г. Пензы 24.05.2000 в соответствии с действовавшим на тот момент Федеральным законом от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", который утратил силу с 01.03.2005 в силу подпункта 19 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
25.10.2007 прокуратурой Железнодорожного района города Пензы совместно со специалистами отдела защиты прав потребителей Управления Роспотребнадзора по Пензенской области было проверено соблюдение ТСЖ ВСК "Кордон Студеный - 1", осуществляющего на территории Железнодорожного района города Пензы жилищное строительство, требований законодательства о защите прав потребителей - участников строительства жилья.
По результатам проверки постановлением прокуратуры Железнодорожного района города Пензы от 25.10.2007 в отношении ТСЖ ВСК "Кордон Студеный - 1" было возбуждено дело об административном правонарушении, предусмотренном частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
На основании положений статьи 23.64 КоАП РФ указанное постановление было направлено для рассмотрения в Департамент градостроительства Пензенской области.
В соответствии с частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, влечет за собой наложение на юридических лиц административного штрафа в размере от четырехсот тысяч до пятисот тысяч рублей.
По итогам рассмотрения постановления и иных материалов дела об административном правонарушении Департаментом градостроительства Пензенской области было вынесено постановление от 12.12.2007 N 10 по делу об административном правонарушении в области строительства, в соответствии с которым ТСЖ ВСК "Кордон Студеный - 1" привлечено к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ в виде наложения штрафа в сумме 500 000 рублей.
Судебными инстанциями установлено и материалами дела подтверждается, что в марте 2001 года ТСЖ ВСК "Кордон Студеный - 1" приобрело в собственность нежилое здание (Дом быта) площадью 1160 кв. м, литер А, расположенное по адресу: г. Пенза, ул. Кордон Студеный, 41, что подтверждает свидетельство о государственной регистрации права от 06 апреля 2001 г. N 58 КР 955603. Товарищество получило в главном управлении градостроительства и архитектуры г. Пензы согласование от 19.07.2001 N 392-01, которым был согласован архитектурный проект реконструкции двухэтажного нежилого здания Дома быта под пятиэтажный жилой дом.
На основании постановления главы администрации города Пензы от 06.05.2003 N 851 (в редакции от 11.06.2003 N 1105/2) ТСЖ ВСК "Кордон Студеный - 1" в аренду сроком на 49 лет был предоставлен земельный участок площадью 4000 кв. м. (кадастровый номер 58:29:02 005 005:0001), расположенный по адресу: г. Пенза, ул. Кордон Студеный, 41, из которых 737 кв. м - под строениями и сооружениями, а 3263 кв. м - зона обслуживания для реконструкции здания Дома быта под жилой дом. Во исполнение этого постановления 15.07.2003 между КУМИ г. Пензы и ТСЖ ВСК "Кордон Студеный - 1" был заключен договор аренды указанного земельного участка.
Начальником инспекции ГАСН главного управления архитектуры и градостроительства Пензенской области ТСЖ ВСК "Кордон Студеный - 1" было выдано разрешение от 23.11.2005 N 190 на реконструкцию здания Дома быта под пятиэтажный жилой дом, срок действия которого установлен до 23.11.2006, а затем продлен до 23.11.2007.
ТСЖ ВСК "Кордон Студеный - 1" с 05.05.2006 начато привлечение денежных средств граждан путем заключения с ними предварительных договоров. Всего по состоянию на 15.10.2007 Товариществом было заключено 52 предварительных договора с физическими лицами, которые перечислены в списке, имеющемся в материалах данного дела. Форма такого предварительного договора также имеется в материалах дела.
Согласно части 2 статьи 27 Федерального закона N 214-ФЗ, вступившего в силу 01.04.2005, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу этого закона, что относится и к полученному 23.11.2005 ТСЖ ВСК "Кордон Студеный - 1" разрешению.
Частью 1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В силу части 2 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ, кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая, привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Таким образом, из совокупности приведенных положений частей 1 и 2 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" следует, что после вступления его в силу привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных жилых домов возможно либо на основании договора участия в долевом строительстве в порядке, установленном этим Законом, либо путем выпуска жилищных сертификатов либо жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям данного закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
При этом согласно части 1 указанной статьи застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с данным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, или договора аренды такого земельного участка.
Порядок опубликования проектной декларации определен в статье 19 Федерального закона N 214-ФЗ, согласно которой она опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет") не позднее, чем за четырнадцать дней до дня заключения им договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 1 статьи 23 закона контролирующий орган.
В данном случае ТСЖ ВСК "Кордон Студеный - 1" привлекает денежные средства граждан путем заключения с ними предварительных договоров, однако проектная декларация в соответствии с требованиями закона им до настоящего времени не опубликована, не размещена и не представлена в соответствующие органы, то есть ТСЖ ВСК "Кордон Студеный - 1" не отвечает требованиям к застройщику, которому статьей 3 Закона предоставляется право привлекать денежные средства населения.
Кроме того, как правильно указано судебными инстанциями, заключаемые Товариществом договоры не являются договорами участия в долевом строительстве, определенными в статье 4 Закона, а фактически представляют собой договор купли-продажи в отношении товара, который будет создан продавцом в будущем (статья 455 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Также, товарищество собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме "Кордон Студеный - 1" по своей организационно правовой форме и способу привлечения средств граждан не является ни жилищно-строительным, ни жилищным накопительным кооперативом, правовой статус и порядок деятельности которых, в том числе порядок привлечения средств членов в виде паевых взносов, установлены соответственно главой 11 Жилищного кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах".
Следовательно, в соответствии с приведенными положениями правовых норм, поскольку товарищество собственников жилья не заключало договоров на участие в долевом строительстве и не отвечает требованиям к застройщику, имеющему согласно закону право привлекать денежные средства граждан, не выпускал жилищных сертификатов и не относится к числу жилищно-строительных или жилищных накопительных кооперативов, у ТСЖ отсутствовало право на привлечение денежных средств граждан для создания многоквартирного жилого дома.
Статьей 135 ЖК РФ определено, что товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Права и обязанности товарищества собственников жилья определены в статьях 137 и 138 ЖК РФ, которые не предусматривают право ТСЖ на привлечение средств членов в целях самого строительства (создания) многоквартирного дома, поскольку такое товарищество, исходя из определения и определенных названными статьями функций должно быть по сути эксплуатирующей организацией, а не застройщиком.
Согласно статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство - создание зданий, строений, сооружений. Реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема).
Вместе с тем Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" имеет свой предмет регулирования и не относится к актам законодательства о градостроительной деятельности.
Как правильно отмечено судебными инстанциями, осуществляемая заявителем реконструкция касается существующего объекта недвижимости - двухэтажного нежилого здания Дома быта.
При этом термин "реконструкция" не может употребляться в отношении планируемого пятиэтажного многоквартирного жилого дома, который является новым объектом, то есть имеет место строительство многоквартирного дома, а потому подлежат применению положения закона, касающиеся порядка привлечения средств граждан для этих целей.
Таким образом, привлечение заявителем денежных средств граждан для целей строительства многоэтажного дома в отсутствие соответствующего права образует состав административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Правомерно судебными инстанциями не принят довод заявителя о применении малозначительности, поскольку допущенное ТСЖ нарушение привело к незаконному привлечению денежных средств более 50-ти граждан, что посягает на их права и охраняемые общественные отношения, а потому оснований для применения статьи 2.9 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях не имеется.
Суды с учетом всех обстоятельств правомерно снизили размер штрафа до 450 000 рублей.
Суд первой инстанции и апелляционный суд, разрешая спор, полно и всесторонне исследовали представленные доказательства, установили все имеющие значение для дела обстоятельства, сделали правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустили при этом неправильного применения норм материального права и процессуального права.
При таких обстоятельствах у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения кассационной жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции
постановил:
решение от 31.01.2008 Арбитражного суда Пензенской области и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2008 по делу N А49-7643/2007 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Документ предоставлен КонсультантПлюс
ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 15 февраля 2008 г. по делу N 7.1-6-08
Судья - Акимова О.А.
15 февраля 2008 года судья Пензенского областного суда Рыжов В.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по жалобе Р., представляющей по доверенности К., на решение Ленинского районного суда г. Пензы от 21 января 2008 года, которым постановлено:
Постановление Департамента градостроительства Пензенской области по делу об административном правонарушении в области строительства N 9 от 12.12.2007 года, согласно которому К. привлечен к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ и подвергнут наказанию в виде административного штрафа в размере 20000 рублей, - оставить без изменения, жалобу К. - без удовлетворения.
установил:
Согласно постановлению Департамента градостроительства, К., как должностное лицо - председатель ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" привлечен к административной ответственности за правонарушение, предусмотренное ч. 1 г. 14.28 КоАП РФ, а именно за привлечение ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов с грубым нарушением действующего законодательства, т.е. юридическим лицом, созданным в форме ТСЖ, которому не предоставлено право заключать иные договоры (инвестирования), кроме договоров на участие в долевом строительстве, и подвергнут административному наказанию в виде штрафа в размере 20000 рублей.
В своей жалобе К., оспаривая указанное постановление, просил его отменить и прекратить производство по делу. Считал данное постановление незаконным и необоснованным, так как в его действиях отсутствуют признаки состава правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, а именно, отсутствует объективная сторона правонарушения, так как ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" не осуществляло строительство многоквартирного дома, а производило реконструкцию принадлежащего ТСЖ ВСК здания Дома Быта (что в соответствии со ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ является разными понятиями), т.е. производило изменение параметров уже существующего объекта недвижимости. Кроме того, факт привлечения денежных средств граждан ТСЖ во вновь создаваемом кондоминиуме "Кордон Студеный-1" отсутствовал, а имело место объединение вкладов членов ТСЖ ВСК для осуществления реконструкции здания Дома Быта под пятиэтажный жилой дом хозяйственным способом, а граждане, с которыми были заключены предварительные договоры, являются полноправными членами ТСЖ (указанные предварительные договоры заключались по их решению ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1"). Также ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1", одновременно являясь Застройщиком, представляет собой не обособленное от граждан, с которыми заключались предварительные договоры, юридическое лицо, а представляет собой некоммерческое объединение этой группы граждан (будущих собственников), где по решению членов ТСЖ ВСК выбран председатель для управления Товариществом, и который от имени ТСЖ заключает предварительные договоры, при том, что действующим законодательством РФ не запрещается брать авансовые платежи по предварительным договорам. Считал, что ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" как некоммерческая организация - товарищество собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме создано без цели извлечения прибыли и предпринимательскую деятельность не осуществляет, а, следовательно, субъектом административного правонарушения предусмотренного ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ не является, т.к. субъектами данного правонарушения будут юридические лица, непосредственно осуществляющие предпринимательскую деятельность, в связи с тем, что застройщиком может быть только то лицо, которое осуществляет предпринимательскую деятельность, а дольщики - это лица, которые не имеют прямого отношения к Застройщику. ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" создано в 2000 году, когда действовал ФЗ "О товариществах собственников жилья" от 15.06.1996 г N 2-ФЗ. В настоящее время возможность существования подобных Товариществ предусмотрена ст. 139 ЖК РФ (в строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах). "Покупатели" по предварительным договорам являются полноправными членами Товарищества собственников жилья. Предварительные договоры закрепляют за каждым членом конкретную жилую квартиру, которая будет им принадлежать после завершения реконструкции дома. Указанные предварительные договоры заключались по решению членов ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" и не могут быть признаны нарушающими их права. Также указал, что ТСЖ ВСК "Кордон студеный-1", одновременно являясь Застройщиком, представляет собой не обособленное от граждан (с которыми заключались предварительные договоры) юридическое лицо, а представляет собой некоммерческое объединение этой группы граждан (будущих собственников), где все решения принимаются непосредственно общим собранием граждан. Члены ТСЖ ВСК выбирают председателя для управления Товариществом, и который от имени Товарищества заключает предварительные договоры. Кроме того, считал, что субъектом в указанном составе правонарушения не может являться объединенная группа граждан (Товарищество) - лица, с кем непосредственно заключались предварительные договоры, а в случае признания Товарищества субъектом правонарушения в данной ситуации, получается, что объединенные в Товарищество члены сами же и нарушали свои права, и сами же будут нести материальную ответственность, так как финансовые средства ТСЖ ВСК формируются исключительно членами ТСЖ ВСК, иных источников доходов ТСЖ ВСК не имеет. Заявитель в своей жалобе также указал, что отсутствует объект правонарушения (ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ) т.к. родовым объектом будут являться правоотношения в области предпринимательской деятельности (в соответствии с главой 14 КоАП РФ), непосредственным объектом является законодательство об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (ст. 14.28 КоАП РФ), а в данном случае, законодательство об участии в долевом строительстве - ФЗ N 214-ФЗ от 30.12.2004 года - может быть объектом правонарушения только в том случае, если юридическое лицо осуществляет предпринимательскую деятельность, так как ФЗ N 214-ФЗ от 30.12.2004 предусмотрен для регулирования отношений между юридическим лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность и иными субъектами права (в том числе физическими лицами), которые не имеют прямого отношения к этому юридическому лицу. Кроме того, считал, что в его действиях как председателя ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" отсутствует объективная сторона правонарушения, т.к. предварительные договоры заключались, по решению членов товарищества, а признать указанные действия членов ТСЖ ВСК (объединенной группы граждан) виновными нельзя, так как они реализовали свои права, предусмотренные ЖК РФ, самостоятельно приняли решение объединить вклады для реконструкции здания Дома быта под жилой дом без извлечения прибыли.
В судебном заседании представитель К. Р. изложенные в жалобе доводы поддержала в полном объеме и просила постановление Департамента градостроительства по Пензенской области по делу об административном правонарушении в области строительства N 9 от 12.12.2007 года отменить, а производство по делу прекратить.
Судья постановила указанное решение.
В жалобе Р., представляющая по доверенности К. просила постановление Департамента градостроительства Пензенской области за N 9 от 12 декабря 2007 года и решение Ленинского районного суда г. Пензы от 21 января 2008 года отменить и производство по делу прекратить по тем основаниям, что отсутствует объективная сторона правонарушения, а именно, ТСЖ ВСК "Кордон Студеный - 1" не осуществляло строительство многоквартирного дома, а производило реконструкцию здания Дома быта под пятиэтажный жилой дом. Разрешение было выдано не на строительство, а на реконструкцию. Неправилен вывод суда о том, что имел место факт привлечения денежных средств граждан товариществом собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме. На самом деле имело место объединение денежных вкладов членов ТСЖ ВСК. Считает, что отсутствует субъект правонарушения, поскольку субъектом правонарушения может быть только лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, так как состав правонарушения находится в главе 14 КоАП РФ, регулирующей правонарушения в области предпринимательской деятельности. Это же вытекает из положений ст. 20 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года. Считает, что отсутствуют объект правонарушения - правоотношения в области предпринимательской деятельности, поскольку юридическое лицо не осуществляло предпринимательскую деятельность, и субъективная сторона - виновные действия членов ТСЖ, так как участники ТСЖ осуществляли свои жилищные права и их действия не противоречили нормам ЖК РФ.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения Р., поддержавшей доводы жалобы, представившей на обозрение и для приобщения к материалам дела копии решения Арбитражного суда Пензенской области, апелляционной жалобы на него, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, суд находит решение судьи законным и обоснованным.
Как усматривается из материалов дела 25.10.2007 года Прокуратурой Железнодорожного района г. Пензы совместно со специалистами-экспертами отдела защиты прав потребителей Управления Роспотребнадзора по Пензенской области проведена проверка норм действующего законодательства о защите прав потребителей - участников в строительстве жилья в ТСЖ - "Кордон Студеный-1", осуществляющего на территории Железнодорожного района жилищное строительство.
В ходе данной проверки было установлено, что на основании постановления главы администрации г. Пензы от 06.05.2003 года N 851 (в редакции от 11.06.2003 года N 1105/2) ТСЖ ВСК "Кордон Студеный" в аренду сроком на 49 лет был предоставлен земельный участок площадью 4000 кв.м., кадастровый N 58:29:02 005 005:0001, расположенный по адресу: г Пенза, ул.Кордон Студеный, 41, из которых 737 кв.м. - под строениями и сооружениями, а 3263 кв.м. - зона обслуживания для реконструкции здания Дома быта под жилой дом. Во исполнение указанного постановления 15.07.2003 года между КУМИ г. Пензы и ТСЖ ВСК "Кордон Студеный" был заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка. 23.11.2005 года начальником Инспекции ГАСН ТСЖ ВСК "Кордон Студеный -1" было выдано разрешение на реконструкцию двухэтажного здания Дома быта под пятиэтажный жилой дом N 190, срок действия которого продлялся до 23.11.2006 года, а затем до 23.11.2007 года. С 05.05.2006 года ТСЖ ВСК "Кордон Студеный -1" начато привлечение денежных средств граждан путем заключения с ними предварительных договоров, однако проектная декларация в соответствии с требованиями законодательства РФ не опубликована, не размещена и (или) не представлена в соответствующий орган. По состоянию на 15.10.2007 года ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" (именуемое в договоре "Продавец") заключено 52 предварительных договора с гражданами (именуемые в договоре "Покупатель").
По результатом вышеуказанной проверки 25.10.2007 года Прокуратурой Железнодорожного района г. Пензы было вынесено постановление о возбуждении дела об административном правонарушении предусмотренном ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ в отношении председателя ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" К.
Ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве жилых многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" гласит, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
В соответствии со ст. 27 названного Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Согласно ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ: 1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка; 2. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве; 3. В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Федеральным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Требованиями ст. 19 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ предусмотрено, что проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе сети "Интернет") не позднее, чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона контролирующий орган.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона "О жилищных накопительных кооперативах" от 30.12.2004 года N 215-ФЗ, жилищный накопительный кооператив - потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов; деятельность кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений (далее также - деятельность кооператива) - привлечение и использование кооперативом денежных средств граждан - членов кооператива и иных привлеченных кооперативом средств на приобретение или строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах) в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере - в собственность членам кооператива; паевой взнос - денежные средства, которые вносятся членом кооператива в порядке и в сроки, предусмотренные формой участия члена кооператива в деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, и размер которых определяется в соответствии с положениями настоящего Федерального закона. В состав паевого взноса могут включаться доходы, полученные кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности и распределенные между членами кооператива пропорционально их паям.
В соответствии с п. 19 ч. 1 ст. 2 Федерального закона "О введении в действие Жилищ-Кодекса РФ" был признан утратившими силу с 01.03.2005 года Федеральный закон от 15.06 года N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", согласно ст. 1 которого застройщик-любое физическое или юридическое лицо, включая органы государственной исполнительной власти и местного самоуправления, или группа лиц, действующих совместно, которые приобретают, строят или реконструируют недвижимое имущество с целью создания кондоминиума и передачи прав собственности на помещения в нем различным домовладельцам, и в соответствии со ст. 4 которого действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения собственности в кондоминиумах, помещения в которых принадлежат не менее - двум домовладельцам, на вновь создаваемые кондоминиумы в процессе строительства и реконструкции, а также на все товарищества, товарищества домовладельцев, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы с полностью выплаченным паевым взносом хотя бы одним членом, иные объединения собственников недвижимости в жилищной сфере, создаваемые для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома.
Ст. 110 ЖК РФ установлено, что:
Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также - жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.
Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.
Кроме того, ст. 135 ЖК РФ определено, что товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно ст. 116 ГК РФ, потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов. Устав потребительского кооператива должен содержать помимо сведений, указанных в пункте 2 статьи 52 настоящего Кодекса, условия о размере паевых взносов членов кооператива; о составе и порядке внесения паевых взносов членами кооператива и об их ответственности за нарушение обязательства по внесению паевых взносов; о составе и компетенции органов управления кооперативом и порядке принятия ими решений, в том числе о вопросах, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов; о порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков. Наименование потребительского кооператива должно содержать указание на основную цель его деятельности, а также или слово "кооператив", или слова "потребительский союз" либо "потребительское общество".
Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, в соответствии с действующим гражданским законодательством наименование любого потребительского кооператива, в том числе жилищного, должно содержать указание на основную цель его деятельности, а также слово "кооператив" (п. 3 ст. 116 ГКРФ). Устав может содержать и иные положения, специфичные для конкретного кооператива, при условии, что они не будут противоречить императивным нормам ГК РФ, иных федеральных законов.
В дальнейшем возможно изменение объема уставной правоспособности жилищного или жилищно-строительного кооператива путем внесения в его устав соответствующих изменений, которые подлежат государственной регистрации.
При вынесении обжалуемого постановления должностное лицо Департамента градостроительства и архитектуры Пензенской области исходило из того, что Товарищество собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме "Кордон Студеный-1" на основании устава является потребительским кооперативом и создано до введения в действие ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" 215-ФЗ от 30.12.2004 года, и каких-либо изменений в части приведения в соответствие с действующим законодательством в учредительные документы данным юридическим лицом не вносилось, в связи с чем, оснований полагать, что на них распространены нормы данного Федерального закона в части привлечения и использования кооперативом денежных средств граждан - членов кооператива и иных привлеченных кооперативом средств на приобретение или строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах) в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам кооператива не имеется. Кроме того, при вынесении обжалуемого постановления был произведен анализ заключенного 01.02.2007 ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" с гражданкой Б. предварительного договора на право последующего заключения основного договора N 39 на объект - 1-комнатную квартиру <...> общей площадью 38,5 кв. м., расположенную на 3 этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: <...>, по условиям пункта 3.1 которого покупатель в течение 10 дней с момента заключения предварительного договора уплачивает авансовый платеж в сумме 100 000 рублей, которые впоследствии должны засчитываться продавцом в счет оплаты по основному договору. Пунктом 4.1 названного предварительного договора покупатель несет ответственность за задержку сроков расчета за объект в размере 0,1 % от стоимости подлежащей оплате суммы за каждый день просрочки.
Отсутствуют правовые основания и для того, чтобы распространить действие ст. 110 ЖК РФ в части участия членов жилищно-строительного кооператива своими средствами в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома на членов товариществ собственников жилья, поскольку жилищные и жилищно-строительные кооперативы не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету их деятельности, определенным законом или иными правовыми актами, а также уставом кооператива. Такие сделки являются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ. Согласно ст. 3 Закона право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятнадцати тысяч до двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от четыре тысяч до пятисот тысяч рублей.
Учитывая вышеизложенное, при вынесении обжалуемого постановления за N 9 от 12.12.2007 года должностным лицом Департамента градостроительства Пензенской области был обоснованно сделан вывод о том, что ТСЖ ВСК "Кордон Студеный-1" при привлечении денежных средств граждан на строительство жилых помещений было обязано заключать договоры участия в долевом строительстве.
Доводы представителя заявителя К. Р. об отсутствии в действиях К. состава административного правонарушения проверялись и обоснованно отвергнуты судом первой инстанции, поскольку в ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ используется термин "для целей строительства" т.е. указывается строительство в более широком смысле, включающий, в том числе и реконструкцию.
Вместе с тем, наказание правонарушителю назначено в нарушение требований ст. ст. 4.1, 4.2 КоАП РФ, т.е. без учета характера и степени общественной опасности содеянного, данных о личности правонарушителя, иных заслуживающих внимания обстоятельств.
Поскольку в деле отсутствуют доказательства того, что К. ранее привлекался к административной ответственности, в настоящее время дом сдан в эксплуатацию, суд находит возможным изменить постановления должностного лица и решение суда первой инстанции, снизив размер назначенного наказания до минимального в пределах санкции указанной статьи.
Руководствуясь ст. ст. 30.6, ст. ст. 30.7 - 30.9 Кодекса РФ об административных правонарушениях, судья
решил:
постановление Департамента градостроительства Пензенской области N 9 от 12 декабря 2007 года и решение Ленинского районного суда г. Пензы от 21 января 2008 года по делу об административном правонарушении, предусмотренном ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, в отношении К. изменить, снизив назначенное ему наказание в виде штрафа с 20000 до 15000 рублей, в остальной части оставить без изменения.
Судья Пензоблсуда
В.М.РЫЖОВ
