Перейти к содержимому






Фотография
- - - - -

Доход от аренды до регистрации права


Сообщений в теме: 7

#1 mmmlll

mmmlll
  • ЮрКлубовец-кандидат
  • 92 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 10 Август 2018 - 16:23

Сейчас опять старые заклюют, но все же задамся вопросом.

Вводная. По договору купли продажи  собственник предал сооружение  склада и зем участок покупателю.

Покупатель, действуя добросовестно , но по независящим от него и продавца  причинам  не смог зарегистрировать  право собственности  и получил отказ. Получив отказ,   обе стороны и продавец и покупатель  производя мышиную возню   уже несколько месяцев не регистрируют   переход права собственности обвиняя друг друга  что  отказ в регистрации по вине друг  друга.

сейчас  ставится  вопрос о признании  договорных отношений между сторонами недействительными.

По закону  собственник  несет все расходы по содержанию имущества  -то есть до сих пор расходы по содержанию несет продавец.

Но   покупатель на следующий день  после того как получил имущество сдал его в  аренду третьему лицу.

По итогу один несет расходы а другой получает доходы.

Убыток  выразившейся в содержании имущества, взыскать с  покупателя невозможно так как    его виновные действия доказать будет невозможно.

При таком раскладе собственник хочет взыскать с  покупателя хоть что-то, чтобы покрыть  свои убытки. говорить, что покупатель добровольно их возмещать  не собирается уже излишне.

 

Теперь  рассуждение

П.14. Пленум ВАС от 25 февраля 1998 г. N 8

При разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.

Следовательно с 01 марта 2017 года по сегодняшний день  не ООО 1, ни ООО 2 не могут сдавать в аренду , НО….

 

Но в п. 10. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 указано:

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

 

Следовательно и договор аренды заключенный ООО 2 действительный!

 

Встает вопрос имеет ли право   бывший собственник (ООО1) на доход полученный по договору аренды  заключенный ООО 2

:


  • -1

#2 Izverg

Izverg
  • Старожил
  • 2 675 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 11 Август 2018 - 01:56

Имеет. Если сможет это доказать.


  • 0

#3 Юлия-Х

Юлия-Х
  • ЮрКлубовец
  • 183 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 20 Август 2018 - 17:46

причина отказа то какая?


  • 0

#4 grin095

grin095
  • Старожил
  • 2 422 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 21 Август 2018 - 14:18

Как по мне, так заявленный вопрос предполагает более серьезное обсуждение, чем это позволяет раздел форума.

А может это мне кажется :)

 

Тем не менее, кратко выскажусь. Не в качестве полного ответа, а репликами на указанные доводы:

 

1. Цитата: "до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом"

Заявленный вывод: "Следовательно с 01 марта 2017 года по сегодняшний день  не ООО 1, ни ООО 2 не могут сдавать в аренду"

 

Ограничился только покупателем, в части продавца не так важно.

Так вот, на мой взгляд нет речи про собственно распоряжение имуществом. Тут надо смотреть в другую сторону, на мой взгляд.

Пленум 10/22

60. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

 

Если есть владение, законное, почему бы не обязаться предоставить его арендатору. И передать владение.

Этот же пункт Пленума позволяет к слову понять, что отсутствие регистрации перехода права никак не влияет на действительно договора к/п.

 

2. Далее о действительности договора аренды. Тут даже дело не в том, что покупатель является законным владельцем, а в том, что покупатель мог заключить такой договор аренды даже до подписания договора купли-продажи. И такой договор будет действителен. Останется только дождаться получения имущества, что бы передать его арендатору.

Для этого достаточно посмотреть на п. 10 Пленума 73 по аренде.

 

После того, как приходишь к выводу о том, что все действительно, какие могут быть сомнения что не являющийся стороной договора аренды собственник не может претендовать и на доход от нее.

Может продолжать спорить кто виноват в отказе.


Сообщение отредактировал grin095: 21 Август 2018 - 14:20

  • 0

#5 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Старожил
  • 14 977 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 21 Август 2018 - 14:49

В определённых случаях сомнения быть могут. Но это действительно не для Песочницы.
А что касаемо более серьёзного обсуждения, то поводов для него не вижу. Тут просто надо брать все документы и потратить часа два-три на ответ на вопрос.
  • 0

#6 grin095

grin095
  • Старожил
  • 2 422 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 21 Август 2018 - 19:13

Конечно могут быть сомнения в определенных случаях.

Если покупатель не добросовестен в части перевода титула, то можно стрясти с него убытки думаю. Но мы исходим из того, что есть. Я в общем то преклоняюсь перед перфекционизмом в работе, но для форума это многовато..


Сообщение отредактировал grin095: 21 Август 2018 - 19:13

  • 0

#7 Ludmila

Ludmila

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Старожил
  • 14 977 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 21 Август 2018 - 19:51

А из того, что есть, данных недостаточно, чтобы что-то вообще говорить.
Вот они сделку собираются признавать недействительной. По каким основаниям, неизвестно. Из того, что нам тут выдали, я вообще оснований для недействительности не вижу. Предполагаю, что они есть, но о них нам не сказали.
Так вот. Если предположительно имеющиеся основания влекут оспоримость сделки, то я с Вами соглашусь. А если ничтожность, то всё может быть намного интереснее.
  • 0

#8 N_N

N_N
  • ЮрКлубовец
  • 247 сообщений
Обратиться Публикации

Отправлено 28 Август 2018 - 14:56

ст. 303 ГК РФ


При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.


  • 1




Количество пользователей, читающих эту тему: 0

0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных

Реклама от YouDo