Сообщений в теме: 82

[OZZYk]

Доброго времени суток всем, уважаемые Юрклубовцы.

Очень необходимо ваше мнение по ситуации.

 

Между двумя коммерческими организациями 01.12.2016 г. был заключен договора аренды нежилого помещения, помещение передано по акту.

Согласно условиям договора он заключен сроком на 11 месяцев, соответственно в Росреестре не регистрировался.

Условие о пролонгации в договоре отсутствует, этот вопрос вообще не оговорён. Имеется условие лишь о порядке одностороннего отказа – уведомить за 1 месяц.

 

После истечения срока договора ни одна из сторон не уведомляла о том, что продлять не будет, арендатор продолжил использование этого помещения в рамках этого же договора, никаких доп. соглашений не имеется.

Проходят в этом году ещё раз эти самые 11 месяцев… опять никто никого не уведомляет о том, что отказывается от исполнения договора, арендатор продолжает пользоваться.

 

Между тем арендатор не оплачивает арендную плату уже практически целый год.

По мнению арендатора, ставшему известным арендодателю неофициально, арендатор полагает, что раз договор сроком на 11 месяцев истёк 01.12.2017 г., а он продолжает с согласия арендодателя пользоваться помещением, то данный договор считается возобновленным на неопределённый срок  п. 2 ст. 621 ГК РФ. А поскольку договор на неопределенный срок подлежит обязательной госрегистрации, но не зарегистрирован, то в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ, договор считается не заключенным. А значит и оснований для уплаты арендной платы нет и арендатор может пользоваться помещением на халяву ровно столько, сколько «тормозит» арендодатель.

 

Однако, к примеру, в Обзоре практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключёнными ВАС РФ от 25.02.2015 № 165 разъяснено, что совершённый в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. 

Такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними. При наличии предусмотренных законом оснований не прошедший государственную регистрацию договор может быть признан недействительным.

Сторона договора аренды, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, по общему правилу, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. По смыслу ст.ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. 

 

То есть, если исходить из изложенного, то предположение арендатора относительно незаключенности договора и  освобождения его от оплаты арендной платы не основано на законе, договор считается заключенным и обязанность по погашению задолженности отсутствие регистрации договора не снимает.

Всё так или я где то в чём то заблуждаюсь?

 

[Ludmila]

Вы заблуждаетесь в том, что не читаете ГК РФ и не думаете, нельзя ли эти нормы развернуть в свою сторону...

[Ruzanna]

Договор аренды, заключённый на неопределённый срок регистрации не подлежит. Так что арендатор ваш не прав

[OZZYk]

Договор аренды, заключённый на неопределённый срок регистрации не подлежит.

Получается, что по пункту 2 статьи 651 ГК подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, т.е. тот договор, в котором изначально прямо указан срок не менее года. А поскольку, в нашем договоре указан срок 11 месяцев, то несмотря на отсутствие в нём условия "об авто пролонгации" при использовании помещении после 11 месяцев договор считается возобновленным на неопределенный срок, но в государственной регистрации не нуждается только лишь в виду условия в договоре о его срочности на 11 мес.?.

[CONTRA]

арендатор может пользоваться помещением на халяву ровно столько, сколько «тормозит» арендодатель.

в этом он прав, почти

Сообщение отредактировал CONTRAGENT: 14 December 2018 - 12:11

[OZZYk]

в этом он прав, почти

 

Так что арендатор ваш не прав

Вот и уже два различных мнения здесь... Почти.

Так, почему он почти прав, не подскажите?

[Ludmila]

Три.

[CONTRA]

Так, почему он почти прав, не подскажите?

в том, что пока арендодатель тупит, можно не платить.

[OZZYk]

в том, что пока арендодатель тупит, можно не платить.

А чтобы ему перестать тупить, видимо нужно уведомление арендатору направить об одностороннем отказе от договора и об освобождении помещения с его передачей арендодателю со ссылкой на ст. 450.1 ГК РФ и соответствующие условия договора с одновременным требованием об оплате всей задолженности...

Да арендатор уже посылал, только, как мне представляется, очень зря он не указал конкретную дату расторжения договора и освобождения помещения. В договоре сказано: за месяц до предполагаемой даты расторжения уведомить. 

Я тут новый работник у арендодателя, ничего не составлял и не посылал, только вот вот приступил и смотрю, что они там делали или не делали...

[Ludmila]

Но я упорно не понимаю, почему автор не хочет подумать, не является ли позиция арендатора подарком арендодателю. Там всего две цифры сравнить и одну статью ГК РФ прочитать...

[OZZYk]

Но я упорно не понимаю, почему автор не хочет подумать, не является ли позиция арендатора подарком арендодателю. Там всего две цифры сравнить и одну статью ГК РФ прочитать...

Торможу, да. Но ладно с двумя цифрами, хоть бы в статью ткнули носом что ли..

[Ludmila]

SAKH,нет. Арендодателю, чтобы перестать тупить, надо сделать совсем другое.
SAKH, не. Сами-сами-сами. Это вопрос на уровне студента второго курса.
Вы сами просчитайте. ДОПУСТИМ, процитированных Вами норм нет, а договор подлежит регистрации и при отсутствии таковой считается незаключённым. Это не так, но давайте на секунду это допустим.
И какие тогда правовые последствия пользовантя имуществом при отсутствии заключённого договора?

[Feanor]

По мнению арендатора, ставшему известным арендодателю неофициально, арендатор полагает, что раз договор сроком на 11 месяцев истёк, а он продолжает с согласия арендодателя пользоваться помещением, то данный договор считается возобновленным на неопределённый срок  п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Верно.

 

А поскольку договор на неопределенный срок подлежит обязательной госрегистрации, но не зарегистрирован, то в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ, договор считается не заключенным.

Неверно.

 

А значит и оснований для уплаты арендной платы нет

Неверно.

 

Ludmila, 

 

Вы, может, уже начнете аргументировать свою позицию? А то выбрали беспроигрышный вариант: намекнуть на обладание неким абсолютным знанием, но его не говорить. Опровергнуть то, чего нет, в принципе невозможно. 

[Ruzanna]

Неосновательного обогащение плюс проценты за пользование чужими денежными средствами или арендная плата плюс неустойка, определить че вкуснее и подумать, как лучше это обосновать

[Ludmila]

Feanor,я автору в открытую намекаю, какая ещё позиция может быть. А затем уже надо выбирать, что лучше. И с точки зрения экономической, и с точки зрения юридической.
Сможет автор просчитать - буду обсуждать. Не сможет - пусть отрабатывает озвученную в первом сообщении тактику.
В конце концов, можно в суд подать иск по озвученному автором варианту, предварительно попугав его альтернативой - если, конечно, эта альтернатива для арендатора хуже.
И я здесь не для проигрышных или беспроигрышных собственных позиций. Я здесь помогаю в том формате, в котором считаю это правильным делать.
Дать направление для мысли - правильно, дать готовое решение - неправильно. Как-то так.

[Ruzanna]

Да, про экономику я и не подумала, косякс

[OZZYk]

ДОПУСТИМ, процитированных Вами норм нет, а договор подлежит регистрации и при отсутствии таковой считается незаключённым. Это не так, но давайте на секунду это допустим. И какие тогда правовые последствия пользовантя имуществом при отсутствии заключённого договора?

Незаключенный договор с учётом ст. 8 ГК РФ не является основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей. Такой договор не может являться основанием пользования помещением на праве аренды, как  и основанием взникновения у "арендатора" обязанности по уплате арендной платы.

Тогда надо требовать с арендатора не арендную плату, а видимо плату на основании п. 3 ст. 423, ст. ст. 1102, 1103, п. 2 ст. 1105 ГК РФ.

И всё таки, зачем сейчас об этом, если договор заключён? Не пойму я вашего намёка на 2 цифры и возможность превратить это в подарок арендодателю. Штрафные санкции что ли начислить? Так это само собой разумеется и понятно. Ну не банкротиь же нам его...

Арендодатель сейчас намерен договор в одностороннем порядке расторгнуть, о чём уведомить арендатора, т.к. лучше с другим заключить договор, чем с такими возиться, а так же потребовать оплаты всего долга + предусмотренные договором пени.

Что ещ то?

 

Дать направление для мысли - правильно, дать готовое решение - неправильно.

Ну так и дали бы.. я же просил вас, не хотите про "две цифры" сказать, ткните носом в ту статью хотя бы, о которой вы намекали, но назвать номер, а не то чтобы суть и смысл,  не хотите.

[Feanor]

Неосновательного обогащение плюс проценты за пользование чужими денежными средствами

 

А с чего здесь неосновательное, раз действует договор?

Даже если бы он подлежал государственной регистрации, но ее не прошел, разве не правильно было бы взыскивать арендную плату? Назначение гос. регистрации договора аренды - поставить третьих лиц в известность об обременении недвижимого имущества, а не усложнить жизнь самим сторонам.

[Ruzanna]

Как обосновать заключнность договора и взыскать арендную плату с неустойкой, а как согласиться с позицией арендатора и при этом ещё запудрить мозги суда, я не смотрела. Это уж не моя задача, а задача автора посмотреть, че выгоднее (может его работодатель сдавал объект по ценам ниже рынка), ну и посмотреть соответственно судебную практику.

[GVE]

И всё таки, зачем сейчас об этом, если договор заключён?

Может быть потому, что арендатор заявит о незаключенности и Вам надо быть к этому готовым?

 

А с чего здесь неосновательное, раз действует договор?

 

Так изначально все предельно ясно. Либо арендная плата, либо НО. Второе если первое (договор аренды) по какой то причине будет признано судом незаключенным.

[Ludmila]

Ну вот нашли же статьи про НО сами, и без тыканья носом.
Теперь смотрите. Скорее всего, у Вас тут действительно должно быть взыскание в размере арендной платы по договору. На этот случай Вы привели правильные ссылки.
Но вариант с НО тоже надо просчитывать - если, конечно, размер НО окажется значительно больше размера арендной платы.
В принципе, он у Вас может сработать по большому счёту, если арендатор как-нибудь сам признал бездоговорное пользование имуществом. Ибо сам по себе факт продления на неопределенный срок не означает, что пользование стало бездоговорным.
Но, повторюсь, надо смотреть, что у Вас там написал арендатор и можно ли этим воспользоваться.
Ну и плюс, если договор на неопределенный срок был-таки расторгнут, надо опять же смотреть, как будет взыскиваться плата - по договору или по общим правилам об НО.
Конечно, идти в суд за взысканием НО вместо арендной платы имеет смысл только при одновременном наличии следующих условий:
- размер НО значительно больше размера арендной платы;
- под НО можно подвести доказательную базу.
Но в любом случае можно попугать арендатора: мол, не заплатишь арендную плату - взыщем НО. Сам же признаёт, что без договора пользуешься.
В особенности это может убедительно звучать, если НО больше арендной платы.

[GVE]

Но, повторюсь, надо смотреть, что у Вас там написал арендатор и можно ли этим воспользоваться.

Или же правильно рассыпать конфетки, по которым арендатор сам придет в нужное место. В котором его настигнет меч правосудия 

[Ludmila]

Ну таки да. Но до того, как идти в дом правосудия, надо сначала грамотно обрисовать арендатору его перспективы.
В особенности интересно может быть, если в письме арендатору будет примерно следующее: если ты, арендатор, настаиваешь на бездоговорном пользовании, с тебя будет причитается что рублей плюс судебные расходы, включая расходы на оценщика. А если пользование не бездоговорное, если всё же договор был, то с тебя пятьдесят рублей плюс расходы, но уже без оценщика.
После такого письма есть шансы, что арендатор либо на блюдечке с голубой каёмочкой принесёт деньги, либо сам подтвердит, что договор был и есть.
Исключение составляет случай, когда арендатор из серии "солидная фирма возьмёт в аренду дырокол". Но по условиям задачи вроде о банкротстве речи не идёт.
А если арендатор - нормально работающая фирма, даже и в письме может не быть потребности. Может оказаться достаточным звонка гендиру.
Мол, юристы Ваши Вас в заблуждение вводят. Они рассказывают, что бездоговорное пользование бесплатное, а оно очень даже платное. И может оказаться хорошо так дороже, чем по договору. Читайте, дорогой генеральный директор, нормы ГК РФ о НО.
А если арендатор - нормально работающая фирма, даже и в письме может не быть потребности. Может оказаться достаточным звонка гендиру.
Мол, юристы Ваши Вас в заблуждение вводят. Они рассказывают, что бездоговорное пользование бесплатное, а оно очень даже платное. И может оказаться хорошо так дороже, чем по договору. Читайте, дорогой генеральный директор, нормы ГК РФ о НО.

[Добрейший]

 

"....Проходят в этом году ещё раз эти самые 11 месяцев… опять никто никого не уведомляет о том, что отказывается от исполнения договора, арендатор продолжает пользоваться.

 

Между тем арендатор не оплачивает арендную плату уже практически целый год.

По мнению арендатора, ставшему известным арендодателю неофициально, арендатор полагает, что раз договор сроком на 11 месяцев истёк 01.12.2017 г., а он продолжает с согласия арендодателя пользоваться помещением, то данный договор считается возобновленным на неопределённый срок  п. 2 ст. 621 ГК РФ. А поскольку договор на неопределенный срок подлежит обязательной госрегистрации, но не зарегистрирован, то в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ, договор считается не заключенным. А значит и оснований для уплаты арендной платы нет и арендатор может пользоваться помещением на халяву ровно столько, сколько «тормозит» арендодатель......"

 

 

Где целый год был Арендодатель, если ему не платили ? Почему Арендатор скрывался от Арендодателя?

[Ludmila]

Если договор был расторгнут, то тут тоже должно быть взыскание арендной платы по договору, а не НО.
Т.е. НО может быть в данном случае только из бездоговорного пользования.
Далее см. выше.