Сообщений в теме: 36

[Concrescere]

Стороны в ДКП-1 указали

...Руководствуясь п.1 ст.157 ГК РФ, стороны настоящего ДКП-1 (продавец А и покупатель Б) договорились, что государственная регистрация перехода права собственности по настоящему ДКП-1 должна быть совершена одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности по ДКП-2 … в отношении …, где продавцом является  В, а Покупателем - Г, и одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности по ДКП-3 …, в отношении …,  где Продавцом является Д, а Покупателем - Е...

 

В ДКП-2 и ДКП-3 такие же условия.

 

Как на практике к такому условию относится Росреестр (например, в Москве)? 

 

Лично мне такое условие вполне симпатично, так как цель вполне благая - обезопасить всех участников цепочки "альтернативных" сделок. Хотя можно ли договориться о моменте регистрации?

 

"Сработает" ли такое условие в реальной ситуации, когда одна из сделок вдруг "срывается"?

 

Например, по ДКП-2 переход права не будет зарегистрирован (по каким-либо причинам). Регистратор на основании этого факта реально приостановит и откажет в регистрации переходов прав по ДКП-1 и ДКП-3? Или спокойно проигнорирует указанный факт, полагая ничтожным приведенное выше условие, содержащееся в ДКП-1 и ДКП-3?

 

 

Для наглядности процитирую ГК:

ГК РФ Статья 157. Сделки, совершенные под условием

 

1. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

2. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

...

 

ГК РФ Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

...

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

...

 

Сообщение отредактировал Dead: 05 January 2020 - 02:42

[Егор783683]

Добрый вечер.

Отвечу вопросом на вопрос.

Закон о регистрации недвижимости содержит закрытый перечень оснований для приостановления осущестлвения действий по государственной регистрации прав.

Скажите, на каком основании, из приведенных в законе, государственный регистратор должен приостановить государственную регистрацию права и перехода права в отношении одного из объектов недвижимости в случае если стороны не подали заявления о регистрации прав и перехода прав на иные объекты недвижимости?

Сообщение отредактировал Егор783683: 06 January 2020 - 20:41

[Concrescere]

Добрый вечер.

Отвечу вопросом на вопрос.

Закон о регистрации недвижимости содержит закрытый перечень оснований для приостановления осущестлвения действий по государственной регистрации прав.

Скажите, на каком основании, из приведенных в законе, государственный регистратор должен приостановить государственную регистрацию права и перехода права в отношении одного из объектов недвижимости в случае если стороны не подали заявления о регистрации прав и перехода прав на иные объекты недвижимости?

 

Наверное, подобрать всегда можно какое-нибудь основание, если будет желание)

 

Вот например формулировочка:

5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

 

 

 

Не написано же, что непредставленные документы должны были быть представлены именно заявителем)

 

Вот участники других ДКП и не позволили наступить отлагательному условию, когда

не подали заявления о регистрации прав и перехода прав на иные объекты недвижимости

 

 

Или вот еще

9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам;

10) представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам;

 

 

 

Конечно, запрос регистратора у своего же Росреестра можно только с натяжкой назвать взаимодействием между разными ведомствами... Но фантазия чиновников может простираться как угодно широко )

Регистратор же по идее должен как-то запросить данные о других ДКП, упомянутых в том ДКП, который к нему поступил  для регистрации.

[Mex@]

Усложню задачу.

Известно, что Росреестр вовсю практикует регистрацию не в местном подразделении, а передает другому (официально: в целях более равномерного распределения нагрузки).

Каким будет результат такой "пакетной" регистрации, если сделки разлетятся по нескольким отделам в разных городах?

Вообще не предсказуемым.

[minos66]

Известно, что Росреестр вовсю практикует регистрацию не в местном подразделении,

Давайте сразу упростим задачу - наверняка есть какой то регламент получения информации в рамках межведомственного взаимодействия при выполнении тех или иных действий и там определен перечень запрашиваемых документов. нельзя запрашивать то, чего не предусмотрено. Вряд ли там ваш случай прдусмотрен ибо сама по себе регистрация перехода прав вашего объекта ну никак не связана с регистрацией перехода прав на другой объект. Я имею ввиду саму процедуру регистрацию.

У вас вопрос собственно сводится к пределам правовой экспертизы документов, осуществляемой регистратором. В общем и целом регистратор проверяет договор на предмет влекут ли за собой выявленные в ходе правовой экспертизы дефекты юридической силы документов ничтожность либо оспоримость соответствующих документов, препятствуют ли они возникновению, переходу, прекращению или обременению (ограничению) прав на недвижимое имущество. Надо как то в этом русле обсуждать. Я вот не вижу ничего такого, что говорит о возможности признания ДКП недействительным/ не заключенным/ ничтожным при невыполнении сабжевого условия. Не думаю, что это существенное условие договора. Что то вроде условия выписки к определенному числу. Ну не выпишется кто то - будем требовать признать ДКП недействительным? Так что не любое прописанное в договоре и не соблюденное условие может побудить регистратора хотя бы приостановить регистрацию....

Сообщение отредактировал minos66: 08 January 2020 - 19:37

[Ludmila]

"Сработает" ли такое условие в реальной ситуации, когда одна из сделок вдруг "срывается"?

В плане регистрации - не факт, что сработает.

 

Или спокойно проигнорирует указанный факт,

Скорее всего, именно так и будет.

 

полагая ничтожным приведенное выше условие, содержащееся в ДКП-1 и ДКП-3?  

Условие-то не ничтожно, и так они вряд ли будут считать. Проблема может быть в другом. Росреестр, скорее всего, скажет, что это не его компетенция - отслеживать выполнение условия, и нет в перечне оснований для приостановки регистрации такого основания.

И что для приостановки регистрации должно было либо быть заявление о приостановке от сторон (навскидку не помню, об обеих сторон или от одной, а смотреть сейчас лень), либо определение суда о приостановке.

minos66, пожалуйста, заканчивайте рассуждать по вопросам, в которых Вы не разбираетесь.

[minos66]

пожалуйста, заканчивайте рассуждать по вопросам, в которых Вы не разбираетесь

А что вы сказали такого, что не сказал я? Или можете пальцем показать, что в моем посте не так?

Обсуждение идет в направлении

 

Регистратор же по идее должен как-то запросить данные о других ДКП, у

Я предлагаю сначала обсудить а должен ли?

Тезис

 

Скажите, на каком основании, из приведенных в законе,

в принципе опровергается

 

подобрать всегда можно какое-нибудь основание, если будет желание)

А если по закону - напишет, что предоставленные документы

не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

 

И попросит предоставить документы, подтверждающие выполнение условий догвора. Например, если в договре написано условие передачи денег ДО ркгистрации (я сам так дом вь деревне покупал), то регистратор может потребовать документ о передаче денег. вполне себе законно....

[Ludmila]

А вообще приостановка регистрации может быть сразу после принятия документов. При полном отсутствии правовых оснований для такой приостановки.

Как мне рассказывали люди из Росреестра, они, увидев что-то отклоняющееся от привычного, предпочитают отказать в регистрации. Мне прямо говорили: оспаривайте отказ, если проиграем - пойдём минимум до кассации, и если там нам скажут, что так можно, мы и вам зарегистрируем, и будем на будущее знать, что так можно.

Так, среди отказов были следующие основания:

- нет отчёта об оценке права аренды земельного участка (закладывалось право аренды, и залогодателем было не государство) (удалось убедить зарегистрировать без отчёта);

- в преамбуле договора не указан  ОГРН (был указан в реквизитах сторон) (плюнули, перепечатали);

- Вы регистрировали договор ипотеки в соседнем районе с другим залогодателем и в отношении иного имущества, и с тех пор у залогодержателя изменилось наименование, поэтому доплатите 300 рублей госпошлины за регистрацию в нашем районе (логику я так и не поняла, но удалось убедить зарегистрировать);

- у Вас договор неправильный, идите к юристам в нашем здании, только они знают, как правильно (в итоге дали разработанный этими юристами договор, и долго выясняли потом, кто поменял местами 39-й и 40-й пункты);

- у Вас не уплачена неустойка за несвоевременную уплату земельного налога в размере двух копеек (пришлось бежать доплачивать);

- ипотекой не могут быть обеспечены обязательства, которые возникнут в будущем (отказали не только нам, но и всем с такими договорами; штук пять дел разных банков дошли до ВАС РФ);

- залогодержатели не вправе изменить старшинство ипотек по своему соглашению. Мало ли что там в ГК РФ написано. Мы Вам откажем, идите оспаривайте отказ. Если суды скажут, что можно, зарегистрируем. А пока - нельзя (не знаю, чем закончилось, я через неделю оттуда уволилась).

 

Так что могут просто сразу приостановить регистрацию, на том основании, что "так нельзя".

А что вы сказали такого, что не сказал я? Или можете пальцем показать, что в моем посте не так?

Увольте. Я уже сказала, что закончила ликвидировать Вашу юридическую неграмотность.

Исправила опечатку.

Сообщение отредактировал Ludmila: 08 January 2020 - 20:13

[minos66]

закончила ликвидировать Вашу юридическую неграмотность.

м-да... человек-нарцисс...

 

А вообще приостановка регистрации может быть сразу после принятия документов.

 могут и кирпичом за углом по голове дать.... Может сначала выяснить - включение сабжевого условия в договор обязывает ли регистратора принимать его во внимание? Если нет, то собственно сказать "на усмотрение регистратора" и что еще обсуждать. А если обязывает?

[Ludmila]

то собственно сказать "на усмотрение регистратора"

Нет такого варианта в законе.

[minos66]

Минуточку, вы постом выше сказали, что

 

приостановка регистрации может быть сразу после принятия документов. При полном отсутствии правовых оснований для такой приостановки.

 

Так каково ваше мнение  - приостановка будет незаконна при не соблюдении данного условия ДКП? Я считаю, что не законна. Не должен регистратор учитывать это условие при правовой экспертизе ДКП как основание для приостановки, а уж тем более для отказа. Почему? Выше написал....

Сообщение отредактировал minos66: 08 January 2020 - 20:35

[Ludmila]

minos66, Вы сначала прочитайте то, что я написала. Не по диагонали, а полностью. Потом задавайте вопросы. А я решу, отвечать на них или нет. 

[Izverg]

Вот

ОЧЕНЬ понравилось.

Вот только

 

увидев что-то отклоняющееся от привычного, предпочитают отказать в регистрации

- и это так.

Но, обкатав, можно и применять, имхо.

Ещё одно имхо- слишком сложно.

[Ludmila]

Я бы вообще по-другому вопрос ставила. Я бы ставила вопрос: как правильно структурировать сделку?

Ибо сейчас, как  понимаю, весь расчёт построен на том, что что регорган не зарегистрирует переход права собственности до регистрации перехода права собственности по первой сделке. И если этот расчёт не оправдывается, то дело принимает совершенно непредсказуемый оборот.

В особенности интересно становится, если переход права по одной из сделок не зарегистрирован из-за каких-нибудь обеспечительных мер, а по остальным всё зарегистрировано.

Посему я бы думала не в эту сторону, а в сторону структурирования сделок.

Кстати, сейчас если найду, выложу весьма любопытное дело по вопросу одновременной регистрации.

[Ludmila]

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 25 июля 2018 г. N Ф09-3980/18

Определением Верховного Суда РФ от 29.10.2018 N 309-КГ18-16712 отказано в передаче дела N А50-36114/2017 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления.

 

Постановление достаточно большое, а со спойлерами я не дружу, посему выкладывать полностью не буду. Найти можно.

Суть в следующем. Была зарегистрирована ипотека на здание и право аренды участка. Потом залогодержатель даёт согласие на последипотеку, потом - на выкуп и раздел участка при условии сохранения ипотеки.

Второй залогодержатель также даёт согласие на выкуп и раздел участка.

Оба залогодержателя заключают с залогодателем допсоглашения к договорам ипотеки, которым в предмете ипотеки право аренды меняют на участок. Допники подаются на регистрацию ипотеки в отношении участка одновременно. Первым подаёт документы первоначальный залогодержатель, вторым, минут через двадцать после этого, - последующий. 

Но регорган регистрирует ипотеку второго залогодержателя как предшествующую, а первого - как последующую. И тут второй залогодержатель, внезапно ставший первоначальным в отношении участка, заявляет, что очерёдность залогодержателей определяется по очерёдности регистрации...

Весьма забавное дело. Так что с формулировками типа 

 

государственная регистрация перехода права собственности по настоящему ДКП-1 должна быть совершена одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности по ДКП-2 … в отношении …, где продавцом является  В, а Покупателем - Г, и одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности по ДКП-3 …, в отношении …,  где Продавцом является Д, а Покупателем - Е...

 

я была бы очень аккуратна.

[Ludmila]

Внезапно вспомнилось.

Лет 15-17 назад на ЮК ходила байка. Уж не знаю, была ли в ней хоть доля правды. Кто-то из юрклубовцев рассказывал, что якобы нашёл способ ускорить регистрацию. Срок регистрации тогда был месяц, а они в договоре написали, что переход права собственности должен быть зарегистрирован в течение пяти, что ли, дней. И неустойка за нарушение этого условия продавцом. И якобы регоргану больше ничего не оставалось, как провести регистрацию в срок, установленный договором.

Ещё раз: насколько это соответствовало действительности, не знаю.

[Ludmila]

В общем, если систематизировать мысли.

 

1. Я бы снимала риски через структурирование сделки. Через порядок расчётов и/или очерёдность подачи документов на регистрацию. Но это надо понимать, на каких условиях стороны договорились, и уже их описывать.

Плюс в договорах расписать порядок действий сторон, если что-то пойдёт не так.

 

2. Формулировка 

 

...Руководствуясь п.1 ст.157 ГК РФ, стороны настоящего ДКП-1 (продавец А и покупатель Б) договорились, что государственная регистрация перехода права собственности по настоящему ДКП-1 должна быть совершена одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности по ДКП-2 … в отношении …, где продавцом является  В, а Покупателем - Г, и одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности по ДКП-3 …, в отношении …,  где Продавцом является Д, а Покупателем - Е.

мне не нравится. И из-за непредсказуемости одновременной регистрации регорганом. И из-за того, что ссылка на ст. 157, конечно, намекает на то, что условие является отлагательным, но есть некое противоречие между "отлагательное" и "одновременная". Я всегда за то, чтобы писать прямо: "переход права собственности производится только при соблюдении таких-то условий, являющихся отлагательными" . В имеющейся формулировке кто-то поймёт это условие как отлагательное, кто-то решит, что регистрация должна осуществляться одновременно, а не на отлагательных условиях... И потом в суде доказывать, что имели в виду стороны...

 

3. По опыту общения с Росреестром - при наличии  что условия, указанного выше, что чисто отлагательного условия - запросто могут приостановить регистрацию. На всякий случай. Условие признавать ничтожным или даже оспоримым у них, конечно, права нет. Но они вполне могут написать, что данное условие "не соответствует закону, поскольку договором не может регулироваться порядок регистрации", или ещё что-то в этом духе.

 

4. При невыполнении отлагательного условия  Росреестр, скорее всего, зарегистрирует переход права собственности. Напрямую под основания для приостановки регистрации  это не подпадает. Хотя я бы на всякий случай проверила бы по судебной практике, были ли случаи оспаривания приостановки/отказа по данному основанию и чем они закончились. Если приостановка регистрации по таким основаниям признавалась незаконной, возможность убедить Росреестр подвести это под одно из имеющихся оснований близка к нулю.

Плюс проверить эту практику на предмет оценки шансов покупателя при приостановке по такому основанию понудить к регистрации перехода права собственности вопреки условиям договора.

Плюс надо бы проработать тему с убытками. Вот допустим, переход права собственности зарегистрировали, суд (допустим!) признал, что Росреестр не должен был регистрировать. Какие последствия? Взыскание убытков продавца с Росреестра представляется мне маловероятным.

Признавать же право собственности покупателя отсутствующим - крайне сомнительно, что суд признает это надлежащим способом защиты прав. Хотя опять же: надо смотреть судебную практику.

Можно будет, вероятно, пойти через расторжение договора в случае невыполнения отлагательного условия, но это никак не связано с действиями Росреестра, плюс опять же вопрос в формулировках договора.

 

5. Исходя из п. 4, если нет никакой возможности нормально структурировать сделку, и без этого условия никак не обойтись, надо постоянно отслеживать статус всех регистраций и своевременно подавать заявления о приостановке регистрации.

[minos66]

запросто могут приостановить регистрацию.

Могут (на усмотрения регистратора) или должны?

 

При невыполнении отлагательного условия Росреестр, скорее всего, зарегистрирует переход права собственности.

Значит не должны... но могут...

 

надо постоянно отслеживать статус всех регистраций и своевременно подавать заявления о приостановке регистрации. ну кроме, что на выходе с работы работников росреестра будут поджидать хмурые ребята со всеми атрибутами бандюков по их моде 15-17-ти летней давности....

И, если регистратор приостановит сделку, то несогласная сторона регистрации может обратиться в суд и скорее всего приостановление по этому основанию признают незаконной и обяжут провести регистрацию? А может регистратор ничего и не приостановит, проведет регитрацию.

 

 

 

"Сработает" ли такое условие в реальной ситуации, когда одна из сделок вдруг "срывается"?

По итогам обсуждения (если мое мнение не принимать во внимание - приостановление или тем паче отказ по этому основанию незаконен) наверное можно сделать вывод - по закону сработать не должно, но может сработать.

Уж не знаю, была ли в ней хоть доля правды.

А вы как юрист как думаете то? Я вот, как не юрист, думаю полная дичь. Каким образом стороны договора могут повлиять на законные сроки оказкания госуслуги? А у вас видимо сомнения есть?

И якобы регоргану больше ничего не оставалось,

Простите. Хоть одна причина чтобы регорган отнес это условие на свой счет? Ну кроме аргумента, что по выходу с рабты работников регоргана будут поджидать хмурые ребята со всеми атрибутами бандюгов по моде 15-17-летней давности.

Сообщение отредактировал minos66: 09 January 2020 - 10:22

[Ludmila]

Насчёт байки - вполне допускаю, что могла быть регистрация в срок менее установленного законодательством. А там уж было это результатом мотивирования регистратора денежными средствами, "хмурыми ребятами" или ещё чего-либо - понятия не имею.
Рассказала это исключительно в качестве местного анекдота.
По поводу всего остального, написанного Вами - не перевирайте мои слова, пожалуйста.

[minos66]

не перевирайте мои слова, пожалуйста.

Я не перевираю, я пишу, что я понимаю из ваших ответов. Возможно юристы понимают больше, но вот ТС, который юрист что поняли из обсуждения в аспекте его вопроса?

 

"Сработает" ли такое условие в реальной ситуации, когда одна из сделок вдруг "срывается"?

Из ваших ответов - "мож сработает, мож нет". Так? Мой ответ - если и сработает, то это незаконно. Оспаривайте, если вам это нужно. За каокй ответ клиент деньги должен заплатить юристу? Я на деньги не претендую - я бесплатно консультирую....

А там уж было это результатом мотивирования регистратора денежными средствами, "хмурыми ребятами" или ещё чего-либо - понятия не имею.

Правовой нигилизм? Не, я то согласен.... я много советов могу дать "неправовых"... да собственно их и даю часто в жизни... иногда и на форумах тоже, но более осторжно, когда откровенного криминала нет.... ибо помню "заставь дурака богу молиться"....

Сообщение отредактировал minos66: 09 January 2020 - 11:15

[Ludmila]

Ну, если Вы так поняли мой ответ, это Ваши проблемы.
Ответ клиенту был бы иной. Ответ клиенту содержал бы конкретные предложения по структурированию сделки. И только если бы в результате переговоров была бы выявлена невозможность структурировать сделку нормально, была бы оценка рисков и способы их устранения или снижения.
Но для этого надо знать, на каких условиях стороны договорились. А для этого - либо участвовать в переговорах, либо подробно выяснять у клиента.

[minos66]

Ответ клиенту был бы иной. Ответ клиенту содержал бы конкретные предложения по структурированию сделки.

Т.е. форум "юристов для юристов" вы рассматриваете только с позиции "клиент-исполнитель"? Вы и своим коллегам говорите - сначала в кассу, затем по существу? Вроде юрист все правила соблюл (или как там по русски?) - проблему обозначил, свой взгляд на нее тоже. Спрашивает - ребят, а вы что думаете? А вы - я думаю, что и ты права, и ты...В чем ценность ваших ответов? Вы вопрос (правовой вопрос!) по существу разрешили?  За подробностями - через кассу....Форум это биржа?

[Ludmila]

В общении с коллегами я могу сказать, в каком направлении я бы думала, если бы решала данную задачу.
Вот взять данную задачу. Я не знаю, почему здесь фигурирует именно такая формулировка. Может, это результат договорённостей сторон. А может, просто не думали, как можно структурировать сделку. Увидели решение, которое сочли простым, и не стали заморачиваться с структурированием.
Полагаю, что грамотным коллегам (а автор из немногих оставшихся на сайте грамотных юристов) этого достаточно.
Если у него возникнут вопросы по тому, как лучше структурировать сделку, полагаю, что он в состоянии сам описать, до чего договорились стороны, и как он видит структуру сделки. Ну а я, если что, подправлю.
Давать предложения по конкретным формулировкам, не зная договорённости сторон, я позволить себе не могу.
Dead, скажите, пожалуйста, Вас устроил мой ответ?

[minos66]

в каком направлении я бы думала, если бы решала данную задачу.

У вас задача не "как надо все в идеале сделать", а вполне определенная

 

"Сработает" ли такое условие в реальной ситуации, когда одна из сделок вдруг "срывается"?

 

И в каком направлении надо подумать это я и написал в первом посте в этой теме #5. Разрешим эту задачу, можно и поговорить как надо.... А так получаете по сути вы отвечаете, то что СЕЙЧАС в договоре написано это непонятно что, но НА БУДУЩЕЕ.... По русски - вы не ответили на вопрос.

Сообщение отредактировал minos66: 09 January 2020 - 12:50

[Ludmila]

Dead, что в итоге решили? С этим условием подаваться или сделку структурировать?