Сообщений в теме: 54

[Carolus]

Признание договора аренды действующим - это, действительно, есть такой способ защиты прав в современной практике? Или это отрыжка недоюристов в судах? Вижу практику по таким искам, а для себя понять не могу, прилично ли такое пользовать? Ведь получится что-то типа признания права, но не вещного, а обязательственного. А такое, вроде, в доктрину не укладывается. Не так?

[Alexander V]

Признание договора аренды действующим - это, действительно, есть такой способ защиты прав в современной практике?

А Вы бы конкретный пример привели, в котором такой способ защиты права является действенным. 

[GVE]

А Вы поразмышляйте от обратного - между сторонами заключен и начал исполнятся договор аренды. В последствии одна из сторон заявляет о том, что такой договор не действует. Не назаключен, не прекращен, а именно не действует.

 

Какой, по Вашему мнению, способ защиты права будет надлежащим?

[Alexander V]

одна из сторон заявляет о том, что такой договор не действует.

И пусть себе заявляет. А я считаю, что действует. Мне это как-то пользоваться помещениями мешает?   

[GVE]

И пусть себе заявляет. А я считаю, что действует. Мне это как-то пользоваться помещениями мешает?   

В ваше помещение пустили другого арендатора. Именно потому, что с Вами договор не действует.

[maverick2008]

И пусть себе заявляет. А я считаю, что действует. Мне это как-то пользоваться помещениями мешает? 

Вот да, ну считает ну и что? Что с предметом аренды - отбирает\требует возвратить? или наоборот - "насильно" возвращает?

В ваше помещение пустили другого арендатора. Именно потому, что с Вами договор не действует

иск по 612-398?

 

Апд.

Если с требованием о расторжении еще 393.1 я бы присовокупил. 

Вопрос что арендатору больше надо. Я бы на месте арендатора слал бы лесом такого неадекватного а-дателя и шел бы именно по пути 612-с расторжением + убытки + 393.1 (благо убытки по 393.1 не препятствуют взысканию иных убытков)

Сообщение отредактировал maverick2008: 11 September 2020 - 13:01

[greeny12]

Признание договора аренды действующим - это, действительно, есть такой способ защиты прав в современной практике?

По общему правилу, требование о признании сделки действительной заявляется во встречном иске. Но в корпоративных спорах и при банкротстве - такое требование в порядке вещей и для первоначального иска.

[maverick2008]

По общему правилу, требование о признании сделки действительной заявляется во встречном иске. Но в корпоративных спорах и при банкротстве - такое требование в порядке вещей и для первоначального иска.

Пан а в чем смысл такого требования? Закрепить судебным актом ... статус взаимоотношений сторон (наличие правовой связи)?

 

 

Ведь вопрос действительности (заключенности) это вопрос вывода (квалификации) суда, а не вопрос факта (ИМХО). 

[GVE]

Пан а в чем смысл такого требования? Закрепить судебным актом ... статус взаимоотношений сторон (наличие правовой связи)?     Ведь вопрос действительности (заключенности) это вопрос вывода (квалификации) суда, а не вопрос факта (ИМХО). 

Типичная ситуация - продление договра аренды в свзяи с не уведомлением стороны о его прекращении сроком действия (п. 2 ст. 621 ГК РФ)

Арендодатель говорит о том, что направлял уведомление о прекращении договора по истечению срока аренды. Следовательно договор не действует. А арендатор заявляет о пролонгации договора ибо продолжает пользоваться имуществом, а уведомления в глаза не видел.

Либо же арендодатель считает, что договорная пролонгация была разовой, и последующая не предусмотрена. Арендатор же считает, что количество пролонгаций не ограничено, следовательно договор действует.

 

Арендодатель заявляет негаторный иск, а арендатор встречный иск о признании договора действующим.  

[Alexander V]

В ваше помещение пустили другого арендатора. Именно потому, что с Вами договор не действует.

Заявлен иск о признании договора действующим. Предположим суд иск удовлетворил. Как исполнять данное решение?

Приходит пристав. 

- Исполняйте, вот решение о признании договора действующим, вот я, а вот арендодатель моя.

- Исполняю - объявляю ваш договор действующим. Ну все, я пошел?

- Подождите... А тут ж... в этом ж помещении кто-другой сидит, меня не пускает. Сделайте что-нибудь!

- Да что ж я-то могу поделать? В решении сказано - признать договор действующим. Я и признаю. 

А чтоб кого-то к чему-то принуждать, тут ничего не говорится. Все-все, я пошел...

[GVE]

Как исполнять данное решение?

Признание договора действующим позволяет арендатору требовать от любого лица, как то арендодатель или привлеченный им "новый" арендатор, не чинить препятствий в пользовании арендованным имуществом. 

Это иск не о понуждении, а, как говорит пан maverick2008, констатационный. Он нужен не для исполнения, а для последующей защиты права.

Сообщение отредактировал GVE: 11 September 2020 - 13:36

[maverick2008]

Арендодатель говорит о том, что направлял уведомление о прекращении договора по истечению срока аренды. Следовательно договор не действует. А арендатор заявляет о пролонгации договора ибо продолжает пользоваться имуществом, а уведомления в глаза не видел.

...

Арендодатель заявляет негаторный иск, а арендатор встречный иск о признании договора действующим.

Хм. В фабуле в предмет доказывания будет входить факт наличия возражений со стороны арендодателя против дальнейшего использования арендатором имущества. Если арендодатель докажет этот факт,  иск будет удовлетворен, если нет (т.е. суд установит отсутствие таких возражений " отпротивного") - в иске будет отказано. 

 

Проблема доказывания возражений\квалификации тех или иных действий стороны как возражения - не рассматриваем. 

[Alexander V]

Признание договора действующим позволяет арендатору требовать от любого лица, как то арендодатель или привлеченный им "новый" арендатор,

А с тем арендатором, которого арендодатель пустил в помещение после того как выдворил предыдущего арендатора, тоже заключен договор аренды. 

 

Приходит пристав. 

Выдворенный арендатор:

- Мой договор аренды признан действующим. Пристав, требуйте не чинить препятствий. Что вы стоите?! требуйте-требуйте!

Новый арендатор:

- А вот мой договор аренды. Он какой по вашему - недействующий?! Вот на ем подписи-печати, видите? Он не признан недействительным. Все, могу тут законно находится. 

И даже требовать, чтобы мне никто не чинил препятствия. Так что п-а-а-апрошу, что называется, очистить...

Пристав: я, пожалуй пойду. Вы сами разберитесь, какой договор у действует, а? А то  у меня  тут неподалеку как раз исполнительные действия - вот ясно написано, что я должен такое-то имущество изъять и такому-то передать. 

А у вас что делать не пойму - признать там что-то... (тихонько уходит).

Сообщение отредактировал Alexander V: 11 September 2020 - 13:53

[maverick2008]

Я вот еще что думаю.

Гражданское право исходит из добросовестности участников отношений, и ставит приоритетом сохранение обязательства над его нуллификацией (расторжением, признанием недействительным\незаключенным, или "не повлекшим последствий, на которые направлено" (ВС РФ, с, тм).  

 

Поэтому и ГК нам говорит именно о недействительных сделках, незаключенном договоре. 

 

Т.е. презюмируется, что правовая связь между участниками отношений создана и существует, пока не доказано обратное. 

 

 

В силу этого и я отношусь весьма настороженно к искам, которые обозвал "чисто констатационными".  

[GVE]

А с тем арендатором, которого арендодатель пустил в помещение после того как выдворил предыдущего арендатора, тоже заключен договор аренды.    Приходит пристав. 

Вы несете чушь, не прочитав, либо не поняв суть сказанного. При чем тут исполнение решения о признании договора действующим? 

Вам не понятен смысл фразы "констатационный иск"?

Наличие решения о признании договора аренды действующим позволяет арендатору в последствии ссылаться на это решение при обращении в суд с иском об устранении препятствий пользования.

В силу этого и я отношусь весьма настороженно к искам, которые обозвал "чисто констатационными".  

Тем не менее не редко именно такие иски являются единственным способом оградить добросовестного участника гражданского оборота от негативных последствий тех или иных действий контрагентов.

[Alexander V]

Наличие решения о признании договора аренды действующим позволяет арендатору в последствии ссылаться на это решение при обращении в суд с иском об устранении препятствий пользования.

Ну, констатируйте. 

Как быть с арендатором, который занимает помещения в данное время? У него договор тоже действующий и действительный. От кого будете требовать устранения препятствий? 

[maverick2008]

Наличие решения о признании договора аренды действующим позволяет арендатору в последствии ссылаться на это решение при обращении в суд с иском об устранении препятствий пользования.

Это да.

 

Но разве не поможет в этом благом деле арендатору решение по негаторному иску арендодателя, в котором будет установлено, что возражений против использования имущества арендодателем заявлено не было => вывод суда о пролонгации и продолжении действия договора....

[GVE]

Как быть с арендатором, который занимает помещения в данное время?

Именно так, как поступают в ситуации с договором аренды, заключенным на имущество, которое уже сдано в аренду.

 

Но разве не поможет в этом благом деле арендатору решение по негаторному иску арендодателя, в котором будет установлено, что возражений против использования имущества арендодателем заявлено не было => вывод суда о пролонгации и продолжении действия договора....

 

Тут уже возникают те самые "детали-деталенко".

Да, логично предположить, что отказ в иске арендодателю может основываться на том, что суд в мотивировке констатирует факт действительности договора. Но, во-первых, отказной иск надо еще и получить, во-вторых, не факт, то мотивировочная часть будет содержать вывод о действительности договора.

[Alexander V]

Именно так, как поступают в ситуации с договором аренды, заключенным на имущество, которое уже сдано в аренду.

И как бы вы поступили? 

[Ludmila]

По мне, так это больше касается случаев, когда необходимо подтвердить наличие договора перед третьим лицом.
Например, в случае строительства на участке, арендуемом под строительство у государства.

[maverick2008]

Но, во-первых, отказной иск надо еще и получить, во-вторых, не факт, то мотивировочная часть будет содержать вывод о действительности договора.

Ну ок, прямого вывода  не будет. Возвращась к фабуле - будет просто установлено обстоятельство отсутствия возражений против пользования (или - наличие таких возражений не доказано, что скорее). 

 

Пан, я не считаю констатационные иски каким то злобным злом, нет, отнюдь. 

 

Но в моей картине мира  с розовыми пони   стоит избегать ммм...лишних действий с привлечением государства (а суд - это государство). 

 

И уж подавно не стОит формировать бизнес-практику, бизнес-традицию в которой наличие правоотношения (договора) (именно НАЛИЧИЕ, действительность, заключенность) нужно будет валидировать авторитетом государства (суда).

 

ИМХО, если чо

[GVE]

И как бы вы поступили? 

С учетом того, что в судебной практике нет однозначного вывода (вторая аренда то ли не заключенный, то ли недействительный) руководствовался бы практикой конкретного суда(округа) и деталями дела.

[Alexander V]

вторая аренда то ли не заключенный, то ли недействительный

А что - договор последующей аренды автоматически прекращается после того, как суд признает предыдущий договор действующим?

[GVE]

 

Пан, я не считаю констатационные иски каким то злобным злом, нет, отнюдь. 

 

Но в моей картине мира  с розовыми пони   стоит избегать ммм...лишних действий с привлечением государства (а суд - это государство). 

 

И уж подавно не стОит формировать бизнес-практику, бизнес-традицию в которой наличие правоотношения (договора) (именно НАЛИЧИЕ, действительность, заключенность) нужно будет валидировать авторитетом государства (суда).

 

ИМХО, если чо

 

Я использую Ваш термин, ибо он удобен и понятен. Нет нужды говорить об установлении юридического факта, который вроде бы как установлен, и имеет силу для всех (а не только для ЛУД). Но не относится к искам об установлении фактов, имеющих юридическое значение.

 

По поводу формирования практики - не мы такие, жисть такая 

Не смотря на существование как ГК, так и Г/АПК РФ не один десяток лет до сих пор есть масса дыр в вопросах применения и исполнения ГК.

Одна и из них по сути рассматривается в настоящей теме. Четкого понимания что делать арендатору, узнавшему, что его арендованное имущество "отдано другому" нет даже ну уровне судов. Хотя достаточно одной фразы в ГК что нибудь в стиле - договор аренды, заключенный на имущество, уже сданное в аренду, является ничтожной сделкой. 

 

А что - договор последующей аренды автоматически прекращается после того, как суд признает предыдущий договор действующим?

 

Сказано же - единого мнения нет. Если рассматривать с точки зрения сторонников не заключенности последующего договора. То следуя такой логике последующий договор аренды не может прекратиться, ибо даже не заключен.

Сообщение отредактировал GVE: 11 September 2020 - 14:56

[greeny12]

Четкого понимания что делать арендатору, узнавшему, что его арендованное имущество "отдано другому" нет даже ну уровне судов. Хотя достаточно одной фразы в ГК что нибудь в стиле - договор аренды, заключенный на имущество, уже сданное в аренду, является ничтожной сделкой. 

Понимание и практика есть. Если арендодатель заключил несколько договоров аренды в отношении одного и того же недвижимого имущества и имущество уже передано одному из арендаторов, другие "арендаторы" вправе требовать от арендодателя возмещения убытков, вызванных неисполнением их договора аренды.